img1

Modifiche su parti comuni senza autorizzazioni condominiali

by News

Apportare modifiche alle parti comuni del proprio condominio a volte può richiedere un iter più lungo del previsto. La proposta del progetto all’amministratore, la convocazione dell’assemblea, la discussione, a volte una seconda convocazione e così via. Vi sono però alcuni interventi che non richiedono l’approvazione dell’assemblea condominiale, e che possono essere svolti autonomamente dai singoli condomini. Quali sono le modifiche su parti comuni senza autorizzazioni condominiali? Il criterio per stabilire il limite di “libertà” del singolo sta nella definizione dell’elemento coinvolto e dell’entità dell’intervento richiesto.

Distinguiamo quindi il discorso in due categorie: una di interventi relativi a un bene comune e una di lavori che interessano anche parti in uso esclusivo o di proprietà. Le parti comuni dell’edificio sono naturalmente in comproprietà e, come tali, devono essere rispettate in due modi:

  • Non è possibile alterarne la destinazione d’uso intrinseca nell’oggetto o esplicitata nel regolamento condominiale.
  • Non è possibile usufruirne a danno di altri o limitando il loro pari diritto di goderne.

In questi sensi, è facile pensare che sia possibile, in assenza di eventuali divieti espliciti nel regolamento, apportare delle piccole migliorie alle parti comuni senza chiederne il permesso. Ad esempio, abbellire l’aiuola condominiale con piante e fiori non limita né la destinazione d’uso né l’accesso degli altri condomini allo stesso bene, e sarebbe quindi permesso.

E per quanto riguarda i lavori sulle parti di proprietà individuale?

Posso apportare modifiche su parti comuni senza autorizzazioni condominiali?

Non è detto che poiché un elemento appartenga alla nostra proprietà si sia liberi di intervenire senza riguardo per i dirimpettai. Lo sa bene chi abita in condominio. Nel Codice Civile troviamo infatti un altro limite dalle modifiche che è possibile apportare, valido tanto per le parti comuni (oltre a quelli già citati) quanto per le parti ad uso esclusivo. L’articolo 1122 vieta al condomino di

eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Abbiamo più volte fatto l’esempio del balcone che, pur facendo parte dell’unità immobiliare del condomino, è parte integrante anche della facciata del condominio e come tale va gestito. In tal caso, la sostituzione di una ringhiera potrebbe sembrare una modifica irrisoria, ma che richiede comunque «preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea». Agli altri condomini viene così data la possibilità di vigilare sul rispetto dei limiti strutturali, di sicurezza o di decoro architettonico.

In buona sostanza, le modifiche su parti comuni senza autorizzazioni condominiali si limitano a interventi di piccola entità che rispettino contemporaneamente tutti i limiti posti dalla legge. Non è possibile agire senza autorizzazione se si tratta di migliorie o innovazioni. Oltre che, ricordiamo, dal regolamento interno, che suggeriamo pertanto di consultare sempre insieme all’amministratore in caso di dubbio.

img1

Sostituzione della pulsantiera del citofono: è un’innovazione?

by News

Spesso la discussione condominiale sulla sostituzione della pulsantiera del citofono o della sua struttura riguarda la ripartizione delle spese. Prima ancora di capire come avviene questa suddivisione dei costi, è importante però distinguere il tipo di intervento richiesto. Si tratta di una semplice manutenzione ordinaria, di una manutenzione straordinaria o di un’innovazione? Questo incide anche sul tipo di maggioranza richiesta per approvarne la proposta in sede di assemblea condominiale.

Innanzitutto, bisogna capire quindi se il videocitofono va installato dove non c’era o se si tratta di una semplice sostituzione della pulsantiera del citofono, magari con una struttura più nuova e dotata di video. Si configurano infatti due fattispecie diverse: la prima rientra nelle innovazioni, la seconda nelle manutenzioni.

Le innovazioni condominiali richiedono un quorum specifico di approvazione. Si tratta del voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che corrisponda ad almeno due terzi del valore dell’edificio. Notare bene: sia in prima sia in seconda convocazione. Va da sé che, se del bene oggetto dell’innovazione possono usufruirne tutti, le spese vanno ripartite fra tutti i condomini.

Ad esempio, sostituire il vecchio apparecchio con un impianto moderno e dotato di videocamera è una manutenzione straordinaria, e non un’innovazione. Quest’ultima avviene solo se si apporta una vera e propria novità, installando un dispositivo dove l’edificio ne fosse sprovvisto.

Nel caso invece in cui si tratti di una semplice manutenzione a una pulsantiera del citofono condominiale, bisogna poi distinguere. Nell’eventualità più semplice, si tratta di un intervento ordinario, che può anche essere preso in carico dall’amministratore (salvo farne poi un resoconto dettagliato nel bilancio). Se la manutenzione ha carattere straordinario dati l’entità del danno o il costo dell’intervento, la decisione invece spetta ancora all’assemblea. In questo caso, con l’approvazione di un terzo del valore dell’edificio.

Sostituzione pulsantiera citofono: come si ripartiscono le spese?

Nel caso di installazione di nuovo dispositivo è un’innovazione. Nel caso di riparazione della pulsantiera già esistente parliamo invece di una manutenzione. In entrambe le situazioni, però, per quanto riguarda la gestione dei costi, vige il principio affermato dall’articolo 1123. Qui si legge che la ripartizione delle spese per la pulsantiera coinvolge tutti i condomini «in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno». Dunque, secondo tabelle millesimali.

Il discorso della ripartizione delle spese riguarda anche il rapporto fra locatori e conduttori. Ai primi spettano le spese di sostituzione, ai secondi quelle di riparazione. Allo stesso modo, un soggetto che provochi la rottura volontaria o accidentale del citofono deve accollarsene tutte le spese in quanto responsabile del danno.

img1

Mettere un ascensore in condominio: si può vietare l’innovazione?

by News

La realizzazione di un ascensore in condominio dovrebbe essere una notizia accolta positivamente da tutti i proprietari. Può accadere, però, che il progetto di innovazione presenti degli elementi limitanti quando non addirittura penalizzanti per gli altri. Un’incombenza che non dovrebbe stupire, proprio perché la preesistente struttura dell’edificio potrebbe non essere adeguata per ospitare un intervento così. Ne parliamo vedendo in quali casi un altro condominio o l’assemblea possono opporsi all’innovazione di mettere un ascensore in condominio.

Riprendendo quanto detto sulle innovazioni condominiali, questi interventi sono sottoposti a specifici limiti dal Codice Civile. Ad esempio, sono vietate le innovazioni che (articolo 1120, 4° comma):

«possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino».

Rispetto al decoro architettonico, abbiamo già detto come spetti nel complesso all’assemblea stabilire se un determinato intervento possa pregiudicare il valore estetico del condominio. Questo potrebbe essere un valido motivo per i proprietari riuniti per opporsi all’innovazione di un ascensore in condominio.

Altro criterio determinante è la riduzione della possibilità di godere di un determinato servizio o di usufruire di un determinato spazio comune. Come precisato dalla Corte Suprema in alcune occasioni, (sentenza n. 18334 del 25/10/2012), non rientra fra questi casi il semplice disagio creato da un’innovazione. Tanto più se si tratta di un intervento di rimozione di barriere architettoniche che faciliterebbe quindi l’accesso al condominio a persone con disabilità.

Rientrano invece fra i diritti degli altri condomini da tutelare anche la luce e l’aria. Il cosiddetto diritto di veduta rientra a pieno titolo fra le motivazioni valide per vietare di mettere un ascensore in condominio.

Ascensore in condominio: non si può mettere se pregiudica gli spazi comuni

Il punto quindi è, come spesso accade, ritrovare un delicato e condiviso compromesso fra gli interessi diversi che animano il condominio. Da un lato, le esigenze di chi proponendo di mettere un ascensore in condominio vorrebbe migliorarne l’accessibilità. Dall’altro, le ragioni di chi trova in questa innovazione un limite ai propri diritti di proprietà su un bene, che sia comune o esclusivo. La ricerca di questo compromesso spetta in prima istanza all’assemblea riunita, sotto la supervisione diplomatica di un buon amministratore. In ultima istanza, ai giudici.

Possiamo citare a tal proposito una sentenza in merito del Tribunale di Grosseto (n. 669 del 10/10/2020). Qui si accoglieva l’impugnazione promossa da un gruppo di codomini contro la delibera assembleare che stabiliva l’installazione di un ascensore. I giudici hanno, in estrema sintesi, accolto le motivazioni che spingevano gli altri condomini ad opporsi. Nello specifico caso, l’innovazione era stata progettata per una condomina con problemi deambulatori il cui sopraggiunto decesso ha inevitabilmente rimesso sul tavolo la delibera. Il Tribunale ha anche rilevato che, nello specifico caso:

  • Si trattava di una costruzione esterna che avrebbe così violato il rispetto delle distanze di sicurezza imposte dalla legge.
  • La costruzione dell’ascensore avrebbe sensibilmente limitato il diritto di tutti gli altri condomini all’utilizzo di scale, l’ingresso del portone, la disponibilità di aria e luce e l’utilizzo dello spazio esterno (parcheggio e viabilità).
img1

Modificare le parti comuni senza autorizzazioni: quando è possibile?

by News

I problemi delle aree comuni di un condominio non sono legati solo alla manutenzione o alla ripartizione delle spese per le riparazioni. Accade anche che un proprietario, ritenendo di averne il diritto, prenda decisioni e operi degli interventi in aree condivise dell’edificio senza chiederne prima l’autorizzazione all’assemblea. Un gesto che spesso nasconde un’assunzione di responsabilità e un intento migliorativo per il condominio, che però può scontrarsi con le norme civilistiche. Quando è possibile modificare le parti comuni senza autorizzazioni?

Ne abbiamo parlato, ad esempio, quando abbiamo ipotizzato il caso di un condomino che voglia abbellire le aiuole condominiali con piante e fiori. Ma può succedere anche quando si decida di aprire una finestra sulle scale poco illuminate o di arredare il pianerottolo con dei vasi. In linea di massima, il Codice Civile ci suggerisce che è possibile modificare le parti comuni senza autorizzazioni quando l’intervento

  • Non ne alteri la destinazione d’uso.
  • Non impedisca agli altri proprietari di farne parimenti uso.

Oltre all’articolo 1102, troviamo rifermento a interventi dei singoli condomini sulle parti comuni anche in tema di innovazioni condominiali. In tal caso, si tratta di interventi che alterano la natura materiale di un bene oppure la sua destinazione d’uso. La portata dei lavori richiede quindi l’approvazione preventiva in assemblea con maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio (articolo 1136).

Oltre ai limiti posti alle innovazioni, esistono anche dei divieti espliciti riguardo gli interventi per modificare le parti comuni senza autorizzazioni. Si tratta, ad esempio, di azioni che potrebbero compromettere la stabilità strutturale dell’edificio o il suo decoro architettonico. Un’interpretazione ampia che va, di fatto, valutata caso per caso.

Quando si può modificare le parti comuni senza approvazione?

In tal senso, è arrivata una risposta dalla Cassazione che aiuta, in parte, a far chiarezza su cosa sia permesso fare senza autorizzazione dell’assemblea e cosa no. L’orientamento della Corte si è mosso verso un’interpretazione estensiva dell’articolo 1102. Ciascuno ha il pieno diritto di apportare ogni modificazione che gli permetta di trarre maggior godimento dal bene comune. Posto, naturalmente, che non se ne modifichi la destinazione d’uso o che questo non comprima il diritto altrui.

Nel caso specifico, la Cassazione (sentenza n. 11145 del 2015) ha legittimato un condomino che ha allargato un passaggio pedonale di proprietà del condominio, rendendolo carrabile. Sulla scia di questa interpretazione, la Corte ha sottolineato che altri interventi assimilabili a questo sono da considerarsi permessi anche senza l’autorizzazione. Ad esempio, l’installazione di ulteriori luci sulle scale. Oppure l’apertura, con lo stesso scopo, di una finestra.

Pixabay

Innovazioni condominiali: cosa sono e quali autorizzazioni richiedono?

by News

Fra gli interventi che possono interessare le parti comuni di un condominio ci sono le cosiddette innovazioni. La legge disciplina questo tipo di lavori specificando, mediante il Codice Civile e le interpretazioni della giurisprudenza, quando e come è possibile realizzarli. Partiamo, come sempre, dalla definizione. Cosa sono le innovazioni condominiali?

Per innovazione condominiale si intende un lavoro che alteri:

  • La natura materiale di un bene a uso comune; in questo caso, l’innovazione consiste nell’aggiunta di qualcosa che prima non c’era.
  • La destinazione d’uso di una parte comune preesistente che, dopo l’innovazione, avrà una diversa funzionalità.

Non tutti i lavori condominiali che interessano un bene a uso comune dunque rientrano nella categoria giuridica dell’innovazione. Un intervento di modificazione che lasci intatto il godimento e la destinazione di un bene comune non è quindi da considerarsi un’innovazione. È importante comprendere la differenza fra la semplice modificazione delle parti comuni e l’istituto dell’innovazione condominiale perché quest’ultimo richiede specifiche maggioranze di approvazione in assemblea.

Innovazioni: maggioranza di approvazione in assemblea

L’articolo 1136 del Codice Civile afferma che le deliberazioni di cui all’articolo 1120 (le innovazioni) e all’articolo 1122 bis (installazione di pannelli solari e impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva, come ad esempio le antenne radioamatoriali):

devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Questo quorum qualificato è richiesto sia in prima che in seconda convocazione dell’assemblea. La motivazione sta proprio nella natura dell’intervento, materiale e quindi sostanziale o funzionale.

Pixabay

Quali innovazioni condominiali si possono fare?

La legge comprende tre tipologie di innovazioni condominiali, da approvare con la maggioranza specificata. Vediamole.

1) Le innovazioni che migliorano la sicurezza e la salubrità di edifici e impianti.

2) Opere e interventi per:

  • eliminare le barriere architettoniche.
  • Contenimento del consumo energetico.
  • Realizzare parcheggi a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio.
  • Produzione di energia mediante impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili su superfici comuni (ad esempio, il lastrico solare).

3) Installazione di «impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo » coni relativi collegamenti e la diramazione per le singole utenze.

Ogni condomino può fare richiesta all’amministratore specificando il contenuto e le modalità di realizzazione degli interventi di innovazione. L’amministratore è poi tenuto per legge a convocare l’assemblea entro trenta giorni.