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A chi spettano le spese condominiali del defunto?

Il proprietario di un’unità immobiliare in condominio muore, e lascia l’appartamento (per legge o per testamento) ai suoi eredi. In questo caso, a chi spettano le spese condominiali del defunto? Un’evenienza ricorrente che la legge ha regolato con specifiche norme. Del resto, sarebbe impensabile credere che il debito del defunto nei confronti del condominio, in termini di spese condominiali, si estingua con il suo decesso.

Come abbiamo già evidenziato parlando di debiti di un immobile condominiale all’asta, le obbligazioni di un condominio sono propter rem. Spettano quindi sulla base del titolo di proprietà sul bene. In caso di successione, la proprietà dell’appartamento passa agli eredi solo a partire dall’accettazione che, naturalmente, ha effetto retroattivo.

A partire da quel momento, quindi, il condominio potrà esigere il pagamento dei debiti arretrati dagli eredi. Parliamo in sostanza delle spese condominiali del defunto lasciate insolute. Questo significa anche che un amministratore non può richiedere al giudice un decreto ingiuntivo di pagamento fino al momento dell’accettazione.

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Spese condominiali del defunto in caso di più eredi

Nel caso invece in cui ci siano più eredi per la stessa unità immobiliare, chi deve pagare le spese condominiali arretrate? In questa fattispecie bisogna distinguere fra le spese maturate quando la proprietà era ancora del defunto e le condominiali maturate dopo il suo decesso.

Nel primo caso, riferiamoci all’articolo 752 del Codice Civile. Qui si afferma chiaramente che le spese condominiali maturate fino alla dipartita del defunto vanno pagate da tutti i coeredi, in proporzione alla loro quota di proprietà dell’appartamento. Questo, a meno che il testatore non abbia disposto diversamente. Ciò significa anche che il condominio non può rivalersi sugli eredi in regola con i pagamenti se uno di loro rifiuta invece di saldare il proprio debito.

Per quanto riguarda invece spese maturate dopo il suo decesso, il pagamento (sempre a partire dall’accettazione) è in solido fra tutti i coeredi. In tal caso quindi il condominio può agire nei confronti di tutti i coeredi fino all’ottenimento dell’intera somma dovuta. Compresa la possibilità di ricorso a un decreto ingiuntivo, proprio come accade per i proprietari normali.

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Debiti dell’immobile all’asta: chi deve pagare?

Purtroppo è sempre più frequente la messa all’asta di un immobile. Quando questo avviene in un contesto condominiale, bisogna tenere conto anche degli eventuali debiti lasciati dal vecchio proprietario nei confronti delle casse del condominio. Una volta che l’unità immobiliare  viene venduta, chi deve pagare i debiti dell’immobile? La questione è rilevante sia per il nuovo proprietario sia per gli altri condomini che temono di doversi accollare tutto il non pagato.

È chiaro che per mettere all’asta l’immobile di un debitore non è sufficiente il mero decreto ingiuntivo che l’amministratore di condominio può inviare al moroso. Questo è solo la prima fase di un processo che, se i debiti non vengono saldati, può arrivare alla messa all’asta. A questo punto, viene inviata al Tribunale territoriale competente la richiesta di procedura esecutiva immobiliare. A presentarla è direttamente il creditore, che può essere tanto il condominio quanto un istituto bancario – oppure, l’azione congiunta di entrambe le parti.

Anche una volta che l’immobile venga venduto all’asta, non è detto però che il ricavato sia sufficiente a ricoprire tutti i debiti lasciati dal vecchio proprietario. Il nuovo acquirente si ritrova così ad avere un’unità immobiliare “morosa” nei confronti del condominio al quale appartiene. A questo punto, a rigor di logica, il nuovo proprietario è anche il nuovo debitore. Si tratta, difatti, di un obbligo propter rem. Che dipende, quindi, da un titolo di proprietà del soggetto su un bene.

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I debiti dell’immobile all’asta sono del nuovo proprietario? Non solo

La norma di riferimento per risolvere questo dubbio è l’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile. Qui si legge chiaramente che

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

L’obbligazione in solido significa che non esiste una ripartizione predefinita delle spese per ripagare il debito. Ciò che conta è che sia restituita l’intera somma dovuta: poco importa se con una quota da parte di ciascuno o se integralmente dal nuovo proprietario. La situazione che più spesso si concretizza è quella del pagamento integrale dei debiti dell’immobile all’asta da parte del nuovo acquirente. Il quale, poi, ha diritto a rifarsi sul vecchio proprietario chiedendogli il rimborso relativo al periodo della sua titolarità sull’immobile.

È bene sottolineare anche l’orizzonte temporale fissato dalla norma. Per quanto riguarda quindi debiti pregressi, quindi, il saldo del debito non può essere richiesto al nuovo proprietario. Ricordiamo anche che ci si riferisce all’anno di chiusura di esercizio del bilancio del condominio, e non all’anno solare.

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Residenza dell’inquilino in affitto in condominio

Un proprietario affitta la propria unità immobiliare collocata in un condominio a un conduttore. Quest’ultimo, per esigenze di varia natura, chiede al locatario di poter spostare la propria residenza anagrafica nell’appartamento. Si tratta di una situazione assai frequente, che riguarda in particolar modo gli affitti prolungati ma che spesso si verifica anche per le locazioni brevi (annuali). In che modo questo può vincolare il proprietario? Vi sono delle conseguenze fiscali o legali per il condomino? Per quanto riguarda il pagamento delle spese condominiali?

Va tenuta innanzitutto presente la distinzione legale fra residenza e domicilio. Quest’ultimo rappresenta il luogo in cui si stabilisce «la sede principale dei suoi affari e interessi». Si tratta di un punto, quindi, nevralgico per affari di natura prevalentemente professionali ma che corrispondono anche a esigenze di altra natura. Può essere, ad esempio, un luogo dove ci si trasferisce temporaneamente per una trasferta di lavoro, o di un ufficio al quale indirizzare la propria corrispondenza.

La residenza anagrafica coincide invece con il luogo in cui ha sede la propria dimora abituale. Vale a dire, dove abitualmente si vive, si dorme, si mangia. Essa dev’essere obbligatoriamente comunicata all’ufficio anagrafico del proprio Comune, il quale provvederà agli accertamenti dovuti per stabilire l’effettiva residenza del soggetto all’indirizzo indicato. Ricordiamo che spostare la propria residenza può comportare per l’inquilino dei vantaggi fiscali, ma anche sanitari. Dunque raramente questa pratica viene ostacolata dal proprietario.

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Con queste premesse, possiamo ora chiederci: quali conseguenze può avere la residenza dell’inquilino in affitto in condominio? La prima e più evidente consiste nell’invio della corrispondenza del soggetto presso l’indirizzo. Vi sono implicazioni rilevanti anche per quanto riguarda le spese?

Spostare la residenza dell’inquilino in affitto: quali conseguenze?

Il primo punto sul quale vogliamo portare l’attenzione è che il contratto di locazione non vincola il conduttore al pagamento delle quote condominiali. Queste spese sono infatti a carico del proprietario, poiché derivano esclusivamente dal suo titolo di proprietà. È poi possibile che l’affittuario e l’inquilino si accordino per dividere il pagamento delle spese includendone una quota fissa forfettaria nel contratto. Questo significa, però, che se un inquilino smette di pagare l’affitto, le spese condominiali ricadranno comunque interamente sul proprietario. Soprattutto, a prescindere dal fatto che un conduttore abbia spostato o meno la sua residenza nell’appartamento.

Ciò che conta ai fini della legge è che l’inquilino provveda a spostare la propria residenza una volta trasferitosi. La comunicazione del cambio di dimora, come detto, spetta a lui. Il proprietario può, ad ogni modo, richiedere presso il proprio ufficio dell’anagrafe l’avvio di un procedimento amministrativo che verifichi l’effettivo cambio di residenza e dunque spinga l’ex conduttore a registrare il nuovo indirizzo.

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Rateizzazione delle quote condominiali

Come sappiamo, la ripartizione delle spese condominiali avviene fra tutti i proprietari. Ciascuno è tenuto a versare una quota in base al valore della sua proprietà in condominio indicato nelle tabelle millesimali. A volte, però, una manutenzione straordinaria particolarmente costosa o altri versamenti aggiuntivi rendono le spese condominiali un’incombenza difficile da pagare tutte in un’unica soluzione. Un argomento sempre più discusso nei condomini. È possibile, in tali casi, richiedere la rateizzazione delle quote condominiali? Se sì, in quali occasioni e in che modo?

Le spese condominiali sono già ripartite, per comodità di riscossione, in quote la cui cadenza viene stabilita dall’assemblea condominiale. Solitamente si tratta di 12 soluzioni mensili (il bilancio condominiale va redatto annualmente), ma è possibile anche che i pagamenti siano bimestrali, semestrali e così via. In questo caso, stiamo parlando quindi di un’ulteriore rateizzazione delle quote condominiali, richiesta da un condomino che versi in una situazione economica poco felice. Il primo elemento da comprendere sono gli obblighi fissati dalla legge nei confronti dei soggetti coinvolti.

Innanzitutto, l’assemblea condominiale, che è l’organo incaricato di prendere decisioni riguardanti le spese comuni e, quindi, anche un’eventuale transazione. Quest’ultimo è un contratto stipulato fra due parti che si impegnano ciascuna ad un’azione per risolvere una controversia. Si apre, quindi, una vera e propria trattativa fra il condomino moroso e il condominio. In questo caso, è possibile richiedere una diluizione dei pagamenti con un’ulteriore rateizzazione delle quote condominiali stipulata ad hoc. Non solo. È possibile anche contrattare un’eventuale riduzione del proprio contributo. La forma contrattuale scelta è decisiva poiché fissa delle precise tempistiche, assicurando una certezza giuridica al condominio creditore.

L’amministratore può concedere una rateizzazione delle quote condominiali?

Come detto, quindi, l’attore principale di una trattativa volta alla rateizzazione delle proprie spese è l’assemblea. Solo questo organo è infatti intitolato ad approvare una riduzione delle quote spettanti ai singoli. Trattandosi di una deroga al principio generico di condivisione delle spese in base alle tabelle millesimali, questa delibera richiede l’approvazione all’unanimità. Se invece si tratta di una semplice rateizzazione (e non di una rinuncia al credito da parte del condominio), è possibile votare a maggioranza.

Vi è poi la figura dell’amministratore. Questo soggetto non ha il potere di stabilire in anticipo modifiche rispetto alla riscossione delle somme dovute. Egli ha, invece, l’obbligo di agire contro il condomino moroso entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, da considerarsi come l’approvazione del verbale dell’assemblea contenente il bilancio annuale. Anche in questo caso, sarà l’assemblea eventualmente a dispensare l’amministratore dal dovere di intraprendere un’azione legale. La via preferenziale è sempre rappresentata da un contratto di transazione che garantisca tempi certi per il pagamento.

La procedura migliore per richiedere la rateizzazione delle quote condominiali comincia dunque con una comunicazione all’amministratore, che ne porterà la discussione in assemblea. In generale, dimostrare una buona volontà nel pagamento (ad esempio rateizzando i versamenti anche prima dell’approvazione dell’assemblea) significa evitare di incorrere in procedimenti di riscossione. Questi ultimi, che possono sempre culminare in un pignoramento dell’unità immobiliare, hanno tempi lunghi e costi a volte esosi, e si tende quindi a preferire altre modalità di accordo fra le parti.

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Spese condominiali: come si ripartiscono?

La ripartizione delle spese condominiali è uno degli argomenti più spinosi. Tanto per l’assemblea che deve approvare e mettere ai voti la loro distribuzione, quanto per l’amministratore che deve porsi come mediatore fra i vari interessi e interprete della legge. In linea di massima, le spese condominiali si ripartiscono secondo un criterio di proporzionalità. Ciascuno pagherà cioè una somma proporzionale alla propria quota di proprietà nel condominio. Stiamo parlando del calcolo delle tabelle millesimali condominiali.

Questo principio però non sempre è sufficiente a risolvere controversie e liti legate ai contributi economici dei singoli condòmini. Bisogna infatti tenere conto del fatto che diversi tipi di intervento o diverse voci di spesa richiedano specifici criteri di ripartizione che l’amministratore deve conoscere bene se vuole evitare l’impugnazione di delibere condominiali da parte dei proprietari.

Alcune parti comuni sono infatti soggette a una legislazione specifica, che dipende dal principio che ciascuno deve accollarsi le spese delle aree comuni che abbiano un’utilità manifesta alla loro vita in condominio. Da precisare che si tratta di godimento potenziale e non godimento effettivo.

Così, ad esempio, calcolo a parte è richiesto per le scale. Pur essendo proprietà comune a tutti i condòmini, esse vengono logorate maggiormente dagli inquilini ai piani superiori che hanno modo di utilizzarle. Proprio per questo, le spese di manutenzione delle scale condominiali spettano per metà a tutti i condòmini in base alle quote millesimali e per metà proporzionalmente all’altezza dove sono collocate le unità immobiliari.

In base allo stesso principio, le spese per il lastrico solare ad uso esclusivo sono coperte da tutti, ma secondo quote diverse. Il titolare del diritto di proprietà ne pagherà un terzo delle spese. I restanti due terzi saranno ripartiti fra gli altri condomini che non hanno accesso al lastrico ma che usufruiscono della sua funzione di copertura dell’edificio.

Come si ripartiscono le spese in caso di pignoramento, asta o affitto

Altri casi particolari di ripartizione delle spese condominiali riguardano situazioni come il pignoramento di un bene, la compravendita o la messa all’asta di un’unità condominiale. Quando a un condòmino viene pignorata l’unità immobiliare i costi continuano a ricadere su di lui. Un immobile messo all’asta, comporta invece delle spese a carico del nuovo acquirente solo a partire dall’anno precedente al suo atto di compravendita. Le spese precedenti ricadranno sugli altri proprietari.

Ricordiamo anche che nel caso di affitto di un’unità immobiliare, il proprietario rimarrà il solo obbligato a versare la propria quota di spese al condominio. Eventuali accordi presi con il conduttore non sono sufficienti per dispensare il proprietario da tale obbligo, scaricandolo sull’affittuario. Debitori e creditori faranno bene anche a conoscere la prescrizione delle spese condominiali: dopo quanto intercorre e come deve comportarsi l’amministratore in caso di proprietario moroso?

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Chi paga le spese di una casa pignorata in condominio?

All’interno di un condominio, a uno dei proprietari viene pignorato l’appartamento. Chi deve pagarne le spese condominiali? Spettano al proprietario o sono invece gli altri condomini a doversi sobbarcare la quota dell’unità immobiliare pignorata? Si tratta di una situazione spiacevole purtroppo non rara, sulla quale è bene fare chiarezza per evitare di aggravare ulteriormente la posizione del soggetto in difficoltà economica. A rispondere chiaramente a questo quesito è stata una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 3354/16 del 19/02/2016). Chi paga le spese di una casa pignorata in condominio?

Il pignoramento è un’azione volta a esigere il pagamento di un debito cospicuo da parte di un soggetto moroso. È il caso di un condomino che abbia accumulato migliaia di euro di debiti con il proprio condominio. In seguito a un’azione legale dello stesso, il giudice può stabilire il pignoramento della sua unità immobiliare, che viene così estratta dalla lista di beni di cui il debitore può disporre per una compravendita o una donazione.

L’appartamento in questione rimane di proprietà del debitore, ma funge da garanzia per il pagamento del suo debito e quindi non può essere venduto o donato al di fuori della partecipazione a un’asta immobiliare. Solitamente, il proprietario viene nominato come custode del suo appartamento, senza il diritto di ricavarne alcun compenso.

Spese condominiali: chi paga per una casa pignorata?

Chi paga quindi le spese di una casa pignorata in condominio? Per rispondere a questa domanda la Corte di Cassazione ha evidenziato un principio: il pagamento della propria quota, in base alle tabelle millesimali, di spese di amministrazione, spetta ai condomini in funzione del loro diritto reale di proprietà sugli immobili.

Le spese non hanno quindi nulla a che vedere con la possibilità di utilizzare il bene o dell’effettiva abitazione nello stesso. Del resto, è lo stesso principio per il quale il pagamento delle spese condominiali non spetta direttamente all’inquilino, ma sempre al proprietario. Eventuali accordi per la distribuzione delle spese fra i due non sono in nessun caso sufficienti a esimere il proprietario dal pagamento della sua quota di rate condominiali.

Se ne deduce, quindi, che anche se l’autorità giudiziaria stabilisce il pignoramento di una casa, questo non incide affatto sulla proprietà del condòmino, che continua a essere l’unico titolare del diritto reale sull’immobile. È quindi il proprietario a dover pagare le spese di una casa pignorata in condominio. Non gli altri membri dell’assemblea. Il pagamento dovrà, naturalmente essere effettuato entro i termini di prescrizione del credito del condominio. Spetta all’amministratore agire in tutti i modi a lui consentiti per garantire il saldo del debito, pena la revoca della sua nomina.

Il proprietario destinatario del pignoramento sarà esonerato dal pagamento delle spese solo quando il suo appartamento verrà aggiudicato, tramite l’asta, a un nuovo proprietario. È con il trasferimento (tramite decreto del giudice) della proprietà che l’onere delle spese passa al nuovo proprietario. Questo, tenendo presente le norme sulla riscossione dei contributi degli immobili all’asta.

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Fondo cassa per lavori straordinari: quando è obbligatorio?

I lavori di manutenzione straordinaria, come abbiamo spesso visto, si distinguono dagli interventi ordinari sotto tre aspetti. Innanzitutto, per l’entità degli interventi da realizzare, in questo caso più incisivi. In secondo luogo, per il loro carattere di una tantum. Infine, per il diverso costo dei lavori. Tutto questo si traduce anche in diverse regole di approvazione assembleare. Come ci si deve comportare per quanto riguarda lo stanziamento di risorse? È obbligatorio istituire un fondo cassa per i lavori straordinari? O è possibile delegare la gestione delle spese all’amministratore?

Cominciamo dalle basi. Cos’è il fondo cassa condominiale? Si tratta di una somma stanziata e approvata dall’assemblea per realizzare dei lavori o delle riparazioni su parti comuni del condominio. La sua caratteristica principale è quella di essere una risorsa vincolata. Ciascun fondo condominiale dunque viene istituito ad hoc per uno specifico intervento e può essere utilizzato solo per tale scopo. Questo significa anche che non è possibile creare un fondo cassa “generico” o “preventivo” senza vincolarlo a una destinazione specifica.

È possibile attribuire un fondo cassa condominiale a dei lavori straordinari ma anche a delle opere di manutenzione ordinaria. Ed è proprio questa distinzione che indica le maggioranze richieste per la sua approvazione, che spetta sempre all’assemblea condominiale.

  • Se si tratta di semplici interventi di manutenzione ordinaria, è richiesta la semplice approvazione della maggioranza degli intervenuti, che corrisponda a un terzo del valore in millesimi dell’edificio.
  • Quando gli interventi sono di manutenzione straordinaria, è necessaria la stessa approvazione richiesta per le manutenzioni di notevole entità. Maggioranza degli intervenuti, quindi, che corrisponda alla metà del valore in millesimi del condominio.
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Lavori straordinari in condominio: serve un fondo cassa?

Come detto, lo strumento del fondo cassa è estremamente utile perché garantisce una gestione trasparente delle risorse, vincolate a un’unica opera stabilita e votata a maggioranza dall’assemblea. Proprio per questo motivo il legislatore ha deciso, con la Riforma del Condominio del 2012, di implementarne l’utilizzo.

L’articolo 1135 del Codice Civile è stato così modificato: al quarto comma, si legge che l’assemblea deve deliberare riguardo alla manutenzione straordinaria

costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

È quindi obbligatorio instituire un fondo cassa condominiale per lavori straordinari in condominio. Non sempre, chiaramente, è possibile stimare con esattezza l’ammontare dei lavori, ed è possibile quindi spacchettare il fondo approvando un pagamento graduale in funzione del procedere dei lavori. Lo stesso articolo precisa anche il ruolo centrale dell’assemblea in questo caso:

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Il criterio di urgenza quindi è l’unica eccezione che permette all’amministratore di agire tempestivamente, ad esempio quando un guasto sia urgente o potenzialmente pericoloso. Ad ogni modo, l’assemblea andrà interpellata in merito e alla prima riunione convocata.

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L’amministratore può fornire informazioni sui pagamenti di altri condomini?

Il pagamento della propria quota di spese e rate condominiali è un obbligo in capo a tutti i proprietari di unità immobiliari in condominio. Lo stato di un condòmino moroso può però creare, oltre a un certo imbarazzo, anche delle vere e proprie contese giudiziarie. Non solo per il mancato pagamento di un debito, ma anche per la comunicazione di informazioni sui pagamenti degli altri condomini. Questa tipologia di dati può essere condivisa dall’amministratore con gli altri proprietari o si tratta di violazione della privacy? La legge e l’interpretazione giuridica hanno chiarito la questione.

L’amministratore è tenuto alla gestione economica e contabile del condominio, ed entra quindi direttamente a conoscenza di un mancato pagamento. Fra i suoi compiti, c’è inoltre anche quello della rendicontazione. Infatti, nell’articolo 1130 del Codice Civile relativo alle ulteriori attribuzioni dell’amministratore di condominio, è compreso l’obbligo di

redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Tale rendiconto deve riportare lo stato di amministrazione patrimoniale del condominio, con entrate, uscite e mancati incassi. Ricordiamo, a tal proposito, che il debito delle spese condominiali può andare in prescrizione e che è compito dell’amministratore prendere tutte le misure necessarie per la sua riscossione.

Lo stesso articolo, al punto 9, specifica inoltre che è compito dell’amministratore anche

fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

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Questo, in funzione del generale principio per il quale ogni condomino ha il diritto di vigilare sulla gestione proprio patrimonio, seppur condiviso con gli altri condomini. La situazione contabile del condominio non può quindi essere tenuta nascosta agli altri proprietari, anche se questo implica la comunicazione di informazioni sui pagamenti degli altri condomini.

Come può avvenire la comunicazione di informazioni sui pagamenti degli altri condomini

Una recente sentenza del Tribunale di Torino (12/3/19, IV sezione civile) ha integrato l’interpretazione di queste disposizioni normative. Da un lato, è certamente vero che rientra fra le prerogative – anzi, fra gli obblighi – dell’amministratore comunicare lo stato patrimoniale del condominio ai singoli proprietari. Compresi, quindi, gli eventuali debiti di alcuni condomini. Tuttavia, questa comunicazione deve avvenire nel rispetto della privacy e nella tutela della dignità delle persone, quindi secondo precise procedure.

La prima procedura di comunicazione ha luogo annualmente quando viene sottoposto all’approvazione dell’assemblea il rendiconto patrimoniale del condominio. In tal caso, è il diritto degli altri proprietari a conoscere la condizione contabile del condominio, debiti compresi. Al di fuori di questa approvazione assembleare, l’amministratore può comunicare lo stato dei pagamenti di un condòmino solo a un altro condòmino e solo previa esplicita richiesta di chiarimenti in merito all’inadempimento di un pagamento. In assenza di tale richiesta e al di fuori della comunicazione del rendiconto, l’amministratore non può di propria iniziativa divulgare informazioni sui pagamenti degli altri condomini e sullo stato debitorio dei proprietari.

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Prescrizione delle spese condominiali: quali sono le tempistiche?

Come sappiamo, ciascuno è tenuto al pagamento delle spese condominiali in proporzione alle quote indicate dalle tabelle millesimali. Purtroppo, una situazione di grave disagio economico può portare i proprietari di unità immobiliari a ritardare i pagamenti e ad accumulare quindi un debito nei confronti del condominio. Tanto la parte debitrice quanto il creditore devono quindi conoscere la normativa relativa all’estinzione di questo debito. Quali sono le tempistiche della prescrizione delle spese condominiali?

Ricordiamo innanzitutto che la riscossione dei debiti spetta, per legge, all’amministratore. Fra i suoi obblighi, elencati all’articolo 1129 del Codice Civile, rientra anche l’azione per la

riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

L’articolo successivo (1130) punisce la negligenza dell’amministratore con la revoca del suo incarico. Non solo: il condominio può anche richiedere all’amministratore il risarcimento del danno per il mancato adempimento di un suo compito. Il termine di 6 mesi è però da intendersi come relativo all’azione dell’amministratore. Per quanto riguarda invece la prescrizione delle spese condominiali? Quali tempistiche intercorrono?

Quando scatta la prescrizione del debito per le spese condominiali?

Ovvero, ribaltando la domanda, fino a quando il condominio creditore può esigere il pagamento delle quote non versate da uno dei proprietari? È importante comprendere che, a tale scopo, non conta solo la durata della prescrizione. È fondamentale infatti comprendere anche da quando intercorre questo periodo.

La prescrizione del debito per le spese condominiali è di 5 anni. Trascorso questo periodo, il condominio non potrà più far valere il proprio credito sul proprietario moroso. La legge prevede che la prescrizione vada calcolata a partire dall’approvazione della delibera dell’assemblea dello stato di riparto delle spese. Questo termine è però rinnovabile.

L’amministratore, infatti, può (anzi, dovrebbe) inviare una lettera di diffida e di messa in mora al debitore. La data della raccomandata indica, a questo punto, il nuovo termine di decorso della prescrizione. Quest’azione ha quindi l’effetto di bloccare il decorso dalla delibera del riparto delle spese, azzerando il conteggio e facendolo ripartire da capo. I cinque anni della prescrizione sono quindi da intendersi in senso continuativo e senza interruzione o azzeramento mediante una diffida.

Non solo. In caso di adempimento, il legale scelto dall’amministratore può anche richiedere al tribunale un decreto ingiuntivo con esecuzione immediata. A tal punto, dopo pochi giorni dalla notifica, il debitore potrà subire il pignoramento dei suoi beni.

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Spese di un immobile all’asta: chi paga i debiti?

Supponiamo che, all’interno di un condominio, venga messo all’asta un immobile. La procedura di ricollocamento dell’appartamento va per le lunghe ma, nel frattempo, le spese condominiali corrono. Ad esempio, per una spesa improvvisa che prevede l’istituzione di un fondo speciale. Oppure per una semplice riparazione. In questo caso, chi è tenuto a partecipare alle spese di un immobile all’asta? Una volta venduto, il nuovo proprietario è costretto a contribuire a questi costi o ne è esonerato?

L’atto di vendita di un immobile all’interno di un condominio non dovrebbe ricadere negativamente sugli altri proprietari. La legge ha quindi previsto una precisa soglia temporale, stabilendo a chi spettano le spese prima e dopo questo limite. Una norma da conoscere se si ha intenzione di rivalersi sul nuovo o sul vecchio proprietario per spese sostenute/da sostenere. La premessa fondamentale da sottolineare è che un condominio può far valere un proprio credito sulle spese solo se queste risultano chiaramente nel bilancio annuale conservato dall’amministratore.

Un’indicazione su chi deve pagare le spese di un immobile all’asta in un condominio ce la fornisce l’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile sulla riscossione dei contributi. In particolare, i commi 4 e 5:

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

E per le spese arretrate di un immobile all’asta?

In questo senso, la legge vuole “tutelare” i condomini, obbligando il nuovo acquirente al pagamento anche dei debiti per le spese dell’anno precedente all’acquisto. Il problema si pone quando fra il pignoramento di un bene (o comunque la sua messa all’asta) e il suo acquisto intercorre più di un anno. Situazione che costituisce la maggior parte dei casi, per la verità. Gli altri condomini, nel mentre, sono tenuti ad accollarsi tutte le spese, ridistribuendo la quota dell’immobile all’asta in base alle tabelle millesimali.

Proprio per questo motivo è fondamentale che l’amministratore metta in atto tutte le pratiche necessarie già a partire dalla prima notizia di messa all’asta dell’immobile, registrando il debito nei confronti degli altri proprietari. Debito che, spesso, comprende anche le spese antecedenti alla messa all’asta. Questo passaggio, infatti, purtroppo è solo il culmine di una situazione economica incresciosa che può aver portato l’ex proprietario a non pagare nemmeno le precedenti spese e l’amministratore a sospendere i servizi comuni ai morosi.

A questo punto spesso si innesca un cortocircuito del sistema. I crediti condominiali infatti sono esigibili solo dopo il pagamento di altri crediti privilegiati. Trattandosi, come detto, di situazioni economiche difficili, nonostante il diritto degli altri proprietari a vedersi rimborsate le spese versate, spesso il loro credito resta tale. Per questo motivo, un utile consiglio può essere quello di mettere in stand-by, ove possibile, le riparazioni di maggiore entità ma non urgenti e attendere l’acquisto dell’immobile.