Lastrico solare che copre una sola unità immobiliare: come si dividono le spese

Una sentenza che cambia i conti per molti proprietari di attici

Immagina di vivere sotto l’appartamento di un attico. Arriva l’estate, le piogge, e compaiono le macchie sul soffitto: infiltrazioni dall’alto. Oppure sei tu il proprietario dell’attico, con la terrazza privata che inizia a dare problemi. In entrambi i casi, la prima domanda è inevitabile: chi paga le riparazioni, e in che misura? La risposta cambia radicalmente quando il lastrico solare copre una sola unità immobiliare, e le spese non seguono più la regola classica.

Fino a oggi molti si affidavano alla cosiddetta regola del “terzo e due terzi” prevista dall’articolo 1126 del Codice Civile. Ma con l’ordinanza n. 10534 del 21 aprile 2026, la Corte di Cassazione ha chiarito che questa regola non si applica sempre. E la differenza dipende da un dettaglio apparentemente tecnico, ma con conseguenze molto concrete sulle spese del lastrico solare che copre una sola unità immobiliare.

La regola classica: l’articolo 1126 del Codice Civile

L’articolo 1126 del Codice Civile disciplina le spese per il lastrico solare o la terrazza a livello quando questi elementi sono di uso esclusivo di un condomino ma svolgono anche la funzione di copertura per le unità abitative sottostanti. In questo caso la legge prevede una ripartizione asimmetrica: un terzo delle spese è a carico di chi usa in modo esclusivo la terrazza o il lastrico, mentre i restanti due terzi vengono suddivisi tra i proprietari dei piani che si trovano sotto di essa.

La logica è chiara: chi usa la terrazza ne trae un vantaggio diretto, ma la struttura protegge anche gli altri. Di conseguenza, anche gli altri contribuiscono, e in misura maggiore.

Cosa ha stabilito la Cassazione nel 2026

Con l’ordinanza n. 10534 del 21 aprile 2026, la Corte di Cassazione ha messo un paletto importante: il criterio dell’articolo 1126 si applica solo quando il lastrico o la terrazza copre più unità immobiliari. In altre parole, serve che ci siano più appartamenti al di sotto.

Quando invece il lastrico solare copre una sola unità immobiliare, come può accadere in molte configurazioni di attico, la situazione è diversa. In quel caso, secondo la Corte, non si applica più la regola del terzo-due terzi, bensì quella prevista dall’articolo 1125 del Codice Civile, che riguarda i soffitti e i solai tra due piani sovrapposti. Questa norma prevede una divisione in parti uguali tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore.

In parole ancora più semplici: se la tua terrazza copre solo il tuo appartamento e quello del vicino al piano di sotto, le spese del lastrico solare che copre una sola unità immobiliare si dividono al 50% tra voi due, non secondo il criterio 1/3 e 2/3.

Perché questa distinzione è importante nella pratica

La differenza non è solo teorica. Cambia in modo significativo quanto ciascuno deve pagare.

Prendiamo un esempio semplice. Supponiamo che le riparazioni necessarie costino 6.000 euro.

• Con il criterio dell’articolo 1126 (terzo-due terzi): il proprietario della terrazza paga 2.000 euro, i proprietari dei piani sottostanti si dividono i restanti 4.000 euro.
• Con il criterio dell’articolo 1125 (50/50), applicabile quando il lastrico copre una sola unità immobiliare: il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore pagano ciascuno 3.000 euro.

Quando si applica l’articolo 1125 e quando l’articolo 1126

La distinzione chiave stabilita dalla Cassazione nel 2026 è la seguente:

• Articolo 1126: si applica quando il lastrico solare o la terrazza a uso esclusivo copre più unità immobiliari sottostanti.
• Articolo 1125: si applica quando il lastrico solare copre una sola unità immobiliare, configurandosi di fatto come un solaio divisorio tra due piani adiacenti.

Domande frequenti sul lastrico solare e le spese condominiali

Cosa succede se il lastrico solare copre una sola unità immobiliare?

Se il lastrico solare copre una sola unità immobiliare, secondo la Cassazione (ordinanza n. 10534/2026) si applica l’articolo 1125 del Codice Civile: le spese si dividono al 50% tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore.

La regola del terzo e due terzi vale sempre per il lastrico solare?

No. La regola dell’articolo 1126 (1/3 a carico dell’utente esclusivo, 2/3 a carico dei piani sottostanti) vale solo quando il lastrico copre più unità immobiliari. Se copre una sola unità, si applica la ripartizione al 50%.

Chi paga le infiltrazioni dal lastrico solare in un attico?

Dipende dalla configurazione del lastrico. Se copre più appartamenti, si applica la regola 1/3 – 2/3 dell’art. 1126 c.c. Se copre solo l’appartamento sottostante, le spese si dividono a metà tra il proprietario dell’attico e quello del piano inferiore.