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Cedimento del solaio in condominio: spese di riparazione

Torniamo a parlare di ripartizione spese. In questo articolo, vediamo come ci si deve comportare in caso di cedimento del solaio. La questione è spesso dibattuta fra condomini, poiché non sempre è immediato determinare il centro del danno e, di conseguenza, il criterio adeguato per la ripartizione delle spese. Il dubbio è se un danno del solaio, che sia cedimento, incurvamento del pavimento o altro dissesto, sia da dividere fra i due proprietari che lo condividono o se sia invece spesa a carico del condominio.

Il criterio da adottare per inquadrare correttamente la situazione è quello delle parti comuni in condominio. Bisogna infatti chiedersi se il tratto di solaio interessato dal cedimento rientra fra le aree comuni, dunque fra gli elementi o le strutture portanti dell’edificio, o se invece appartiene alla proprietà dei singoli condomini. In caso di solaio che divide due appartamenti, fungendo come pavimento per quello al piano superiore e soffitto per quello al piano inferiore, si configura il quadro descritto dall’articolo 1125 del Codice Civile, che riportiamo:

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Ne risulta quindi che la ripartizione delle spese per il cedimento di un solaio debba riguardare esclusivamente i due proprietari. Anche in caso di contraddittorio, la lite coinvolge esclusivamente i due condomini, senza nemmeno bisogno di interpellare il condominio.

Cedimento del solaio di una terrazza o del lastrico

Bisogna poi tenere presente che esistono alcune eccezioni, dettate dalla diversa natura del solaio. Parliamo dei casi in cui il solaio interessato dal danno corrisponda al lastrico solare o a una terrazza a livello.

Il lastrico solare infatti, quando coincide con il tetto, svolge un’essenziale funzione di copertura dell’intero edificio. In questo caso la ripartizione avviene in base alle canoniche indicazioni dell’articolo 1123 (ciascun condomino paga in proporzione ai millesimi indicati nelle tabelle). Allo stesso modo, anche quando interamente o in parte di proprietà di un singolo, il lastrico è per sua natura ricompreso nella struttura portante dell’edificio. In questi casi l’articolo da applicare è il 1126, con una ripartizione delle spese di 2/3 e 1/3.

Lo stesso discorso vale nel caso di terrazza a livello. Ossia, nel caso in cui il cedimento interessi il pavimento di una terrazza di proprietà di un singolo che, al contempo, ricopra interamente l’appartamento sottostante. Anche in questo caso, le spese vanno divise fra il proprietario della terrazza e tutti i condomini compresi sotto la sua verticale effettiva, con la proporzione di 2/3 e 1/3.

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Uso consentito del tetto condominiale: vademecum

Abbiamo più volte discusso sui singoli interventi permessi ai condomini sul tetto condominiale. In linea di massima, per stabilire cosa si può fare e cosa no bisogna innanzitutto accertarsi della sua proprietà. A quel punto, nel caso in cui il tetto rientri fra i beni comuni – come solitamente accade – ci si confronta con i limiti imposti tanto dal Codice Civile quanto dal regolamento condominiale. Come sempre si raccomanda una valutazione caso per caso, rifacendosi anche alle indicazioni giurisprudenziali e della Corte di Cassazione su specifici interventi. Vediamo quindi in generale come capire qual è l’uso consentito del tetto condominiale.

Si comincia, come detto, dalla sua proprietà. Il tetto rientra esplicitamente fra i beni comuni elencati all’articolo 1117, e si ritiene quindi in comproprietà fra tutti i condomini. Questo, salvo proprietà risultante da un diverso titolo. Parliamo quindi di atti di compravendita o di lasciti testamentari che indichino la proprietà privata del tetto condominiale – o di una parte di esso. Una terza ipotesi è quella di un tetto la cui conformazione permette la copertura di una sola parte dell’edificio. In tal caso, richiamandoci all’istituto del condominio parziale, le spese andranno divise fra i soli sottostanti la verticale.

Quello che capita più frequentemente è che il sottotetto condominiale possa essere di proprietà di un condomino, mentre il tetto è solitamente un bene comune. In questo caso, segnaliamo che le spese di riparazione e manutenzione verranno, come da regola, ripartite fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Anche l’uso consentito del tetto dipende quindi dalle norme civilistiche dedicate all’utilizzo dei beni comuni.

Proprietà comune e uso consentito del tetto condominiale

Anche in caso di proprietà privata del tetto, non bisogna dimenticare che questo elemento svolge una funzione essenziale per tutti i condomini: quella di copertura e protezione dell’edificio. In tal senso, spese di riparazione del lastrico solare dovranno comunque essere ripartite fra tutti i proprietari anche in caso di esclusività. Ci si richiama in tal senso alle stesse norme stabilite per il lastrico solare ad uso esclusivo e al principio dei 2/3 espresso all’articolo 1126.

Per quanto riguarda l’uso consentito del tetto condominiale, se la sua proprietà è condivisa bisogna rispettare i limiti posti dal Codice Civile all’utilizzo di beni comuni. Nello specifico, possiamo sintetizzare questi vincoli in:

  • Divieto di alterarne la funzione, e dunque di pregiudicarne stabilità e sicurezza.
  • L’utilizzo non deve pregiudicare il potenziale ed uguale uso da parte degli altri condomini.

Così, per questo secondo limite, un condomino può installare sul tetto un’antenna radiofonica amatoriale. Allo stesso modo, può progettare l’installazione di un pannello solare per la produzione di energia fotovoltaica. In entrambi i casi, non è permesso di ricoprire l’intero tetto condominiale con i propri pannelli o le proprie antenne, poiché si pregiudicherebbe il diritto altrui di fare altrettanto. Trasformare invece una porzione del tetto in una terrazza privata è un’innovazione illegittima, come stabilito a più riprese anche dalla Corte di Cassazione.

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Balconi in condominio: i tipi e le spese

Il balcone è una delle prime cose che qualunque acquirente intenzionato ad acquisire un immobile ricerca nella propria futura casa. Non tutti forse sanno che, se l’appartamento fa parte di un condominio, la presenza o meno e, soprattutto, la tipologia di balcone possono determinare anche una serie di conseguenze a livello legale e di spese. Proprio perché spesso le terrazze sono motivo di lite fra condomini, è bene quindi fare chiarezza fra i vari tipi di balconi in condominio e sulle relative spese.

Il conteso principale che insorge sui balconi riguarda le spese di manutenzione e riparazione. I balconi infatti non rientrano esplicitamente fra le parti comuni del condominio, elencate all’articolo 1117 del Codice Civile. Le regole da seguire sono quindi derivabili dai pareri espressi dalla giurisprudenza, che più volte in passato si è trovata a dirimere litigi proprio a causa dei balconi in condominio.

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La prima distinzione da fare per capire come amministrare le spese di una terrazza in condominio è fra balconi aggettanti e balconi incassati.

Balcone aggettante

Si tratta della categoria più comune di balconi sporgenti. Questi balconi si protendono nel vuoto e sono agganciati unicamente al solaio interno (è quindi dotato di autonomia statica). Non svolgendo alcuna funzione di copertura per l’intero condominio, i balconi aggettanti sono considerati come dei prolungamenti dell’unità abitativa.

Le spese di manutenzione e riparazione sono dunque tutte a carico del proprietario dell’immobile.  Unica eccezione è costituita dalla presenza di decorazioni. In tal caso, le spese di riparazione e manutenzione sono ripartite fra tutti i condomini, poiché «i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore» contribuiscono a rendere «esteticamente gradevole» l’intero condominio (sentenza Corte Cass. n. 27083 del 25 ottobre 2018).

Balcone incassato

I balconi incassati sono invece strutture che non sporgono rispetto al perimetro esterno dell’edificio. Sono solitamente chiusi su tre (a U) o su due lati (a L), e rientrano in questa tipologia i balconi di condominio a castello e a loggia. Non essendo dotati di autonomia statica, in questi balconi la ripartizione delle spese si calcola diversamente rispetto a quelli aggettanti.

In questo caso, si considera la parte frontale del balcone, in quanto parte integrante del perimetro murale del condominio, di proprietà comune: è prevista la ripartizione delle spese. La soletta del balcone invece (la parte inferiore sottostante il pavimento) risulta una comproprietà dei due inquilini al piano superiore e al piano inferiore. Le spese di manutenzione spettano dunque:

  • A entrambi i condomini per il solaio;
  • Al condomino del piano superiore per il pavimento;
  • Al condomino del piano inferiore per intonaco ed eventuale decorazione o tinta del soffitto.

Una tipologia particolarmente comune di balcone in condominio è la terrazza a castello. Si tratta di un balcone incassato che, pur non sporgendo, è compreso nel perimetro esterno dell’edificio. Anche in questo caso, le spese per il parapetto frontale spettano a tutto il condominio, mentre le altre sono ripartite fra inquilino superiore e inferiore come per gli aggettanti.