Amministratore giudiziario in condominio: quando viene nominato
Che cos’è l’amministratore giudiziario in condominio
L’amministratore giudiziario condominio è un soggetto nominato dall’autorità giudiziaria per gestire un edificio condominiale quando i meccanismi ordinari di governance si sono inceppati al punto da rendere impossibile il normale funzionamento. Non si tratta di una figura straordinaria per qualità, ma straordinaria per il modo in cui viene designata: non dall’assemblea dei condomini, bensì dal giudice.
Il riferimento normativo principale è l’articolo 1129 del codice civile, modificato dalla legge 220 del 2012, che ha introdotto importanti novità nella disciplina condominiale. La norma prevede espressamente che, in determinate circostanze, ciascun condomino possa ricorrere all’autorità giudiziaria affinché questa provveda alla nomina di un amministratore giudiziario.
È una misura che tutela l’intera comunità condominiale nei momenti di stallo o disfunzione, garantendo comunque la continuità della gestione dell’edificio e degli interessi collettivi.
I casi in cui il tribunale può nominare un amministratore giudiziario
La legge individua con precisione le situazioni in cui è possibile rivolgersi al giudice per ottenere la nomina dell’amministratore giudiziario del condominio. Conoscerle è utile sia per i condomini che si trovano in difficoltà, sia per chi vuole comprendere i limiti entro cui questa misura è applicabile.
Condominio con più di otto partecipanti senza amministratore
Il primo caso riguarda i condomini composti da più di otto partecipanti che risultino privi di un amministratore regolarmente nominato. Se l’assemblea non riesce a provvedere autonomamente, ciascun condomino può presentare ricorso al tribunale competente per territorio. Il giudice, verificata la situazione, nomina un amministratore giudiziario che subentra nella gestione dell’edificio.
Gravi irregolarità dell’amministratore in carica
Il secondo caso è forse il più delicato. L’articolo 1129 del codice civile consente a ciascun condomino di ricorrere al tribunale per la revoca dell’amministratore in carica quando questi si sia reso responsabile di gravi irregolarità nella gestione. In questo caso, il giudice può non solo revocare l’amministratore esistente, ma anche nominare direttamente un amministratore giudiziario per il condominio.
Le gravi irregolarità che la legge considera rilevanti includono, tra le altre:
- la mancata apertura o mancata utilizzazione del conto corrente condominiale dedicato;
- la gestione opaca dei fondi condominiali o la mancata rendicontazione;
- l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto;
- il rifiuto di fornire ai condomini il rendiconto della gestione o la documentazione contabile;
- la mancata esecuzione di delibere assembleari regolarmente adottate;
- la violazione degli obblighi di comunicazione previsti dalla legge.
Come si svolge la procedura di nomina
Per ottenere la nomina di un amministratore giudiziario in condominio, il condomino interessato deve presentare un ricorso al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile. Il procedimento si svolge in camera di consiglio, è tendenzialmente rapido e non richiede necessariamente l’assistenza di un avvocato, anche se è consigliabile.
Il giudice, esaminata la documentazione prodotta e sentite le parti, emette un decreto con cui nomina l’amministratore giudiziario, stabilendone i poteri e la durata dell’incarico. I costi della procedura sono generalmente a carico del condominio.
Poteri e limiti dell’amministratore giudiziario
L’amministratore giudiziario del condominio esercita le stesse funzioni di un amministratore ordinario, ma con la peculiarità di rispondere direttamente al giudice che lo ha nominato. Deve presentare relazioni periodiche sull’andamento della gestione e non può compiere atti di straordinaria amministrazione senza previa autorizzazione del tribunale.
Il suo incarico cessa quando vengono meno le ragioni che ne hanno giustificato la nomina, ad esempio quando l’assemblea riesce a nominare un nuovo amministratore ordinario oppure quando le irregolarità che avevano determinato l’intervento del giudice vengono sanate.
Domande frequenti sull’amministratore giudiziario in condominio
Chi può richiedere la nomina di un amministratore giudiziario in condominio?
Ciascun condomino, singolarmente, può presentare ricorso al tribunale per richiedere la nomina di un amministratore giudiziario. Non è necessaria una delibera assembleare né il consenso degli altri condomini.
Quanto costa la nomina di un amministratore giudiziario?
I costi della procedura giudiziaria e il compenso dell’amministratore giudiziario sono generalmente posti a carico del condominio, salvo diversa disposizione del giudice. Il compenso viene stabilito dal tribunale stesso al momento della nomina.
L’amministratore giudiziario può essere revocato?
Sì, l’amministratore giudiziario può essere revocato o sostituito dal giudice che lo ha nominato, su istanza dei condomini o d’ufficio, qualora non adempia correttamente ai propri doveri o vengano meno le condizioni che ne avevano giustificato la nomina.
Qual è la differenza tra amministratore giudiziario e amministratore ordinario?
L’amministratore ordinario viene nominato dall’assemblea dei condomini, mentre l’amministratore giudiziario viene nominato dal tribunale. Quest’ultimo risponde al giudice delle sue attività e opera con poteri eventualmente limitati o ampliati dal decreto di nomina.