Assemblea condominiale in videoconferenza: regole e validità

Un’opportunità con regole precise

Negli ultimi anni, la possibilità di tenere l’assemblea condominiale in videoconferenza è passata da eccezione emergenziale a strumento sempre più diffuso nella gestione ordinaria del condominio. La praticità è evidente: si evitano spostamenti, si facilita la partecipazione anche di condomini residenti altrove e si riducono i tempi morti. Ma la comodità non può andare a scapito della regolarità formale. Per essere pienamente valida, l’assemblea condominiale in videoconferenza deve rispettare requisiti specifici previsti dalla normativa e, ove adottato, dal regolamento condominiale.

In questa guida analizziamo il quadro normativo, le condizioni di validità, le procedure operative e i principali errori da evitare per organizzare correttamente un’assemblea condominiale online.

Il quadro normativo: cosa dice la legge

Il Codice Civile, nella sua formulazione originaria, non contemplava esplicitamente la modalità telematica per le assemblee condominiali. È stato il legislatore emergenziale del 2020, con il decreto-legge n. 18 del 17 marzo 2020 (cosiddetto decreto Cura Italia), a introdurre per la prima volta la possibilità di svolgere le assemblee condominiali a distanza, in via straordinaria.

Successivamente, la legge 11 gennaio 2024, n. 2, di conversione del decreto-legge n. 145/2023 (decreto Anticipi), ha stabilizzato in via definitiva questa possibilità, modificando l’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. La norma ora riconosce espressamente la facoltà di tenere le assemblee condominiali mediante mezzi di telecomunicazione, purché siano rispettate determinate condizioni.

Si tratta di un cambiamento strutturale, non più legato all’emergenza: l’assemblea condominiale in videoconferenza è oggi una modalità ordinaria e permanente, a pieno titolo equivalente a quella in presenza, se correttamente gestita.

Quando l’assemblea in videoconferenza è valida

La validità dell’assemblea telematica non è automatica. Dipende dal rispetto di alcune condizioni fondamentali:

• Previsione nel regolamento condominiale o consenso esplicito. La modalità telematica deve essere prevista dal regolamento condominiale oppure deve essere concordata tra i condomini. In assenza di una specifica previsione regolamentare, è opportuno che la convocazione stessa indichi la modalità a distanza e che i condomini ne siano informati con congruo anticipo.
• Convocazione regolare. L’avviso di convocazione assemblea condominiale deve rispettare i termini ordinari (almeno 5 giorni prima della data fissata, salvo urgenze) e deve contenere l’indicazione della piattaforma o dello strumento utilizzato, oltre alle istruzioni per accedere alla riunione.
• Identificazione certa dei partecipanti. Il sistema utilizzato deve garantire che ogni partecipante possa essere identificato in modo inequivocabile.

Cosa deve garantire la piattaforma utilizzata

Non tutte le piattaforme di videochiamata sono idonee per un’assemblea condominiale in videoconferenza valida. Lo strumento scelto deve assicurare: la visibilità reciproca tra i partecipanti, la possibilità di prendere la parola in modo ordinato, la registrazione delle votazioni e la verifica dei millesimi di proprietà.

Domande frequenti sull’assemblea condominiale in videoconferenza

L’assemblea in videoconferenza è obbligatoria se richiesta da un condomino?

No. La modalità telematica non è obbligatoria per legge: deve essere prevista dal regolamento o concordata dalla maggioranza. Un singolo condomino non può imporre la videoconferenza agli altri.

Le delibere prese in videoconferenza sono impugnabili?

Sì, come qualsiasi delibera assembleare, anche quelle adottate durante un’assemblea condominiale online sono impugnabili entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale (art. 1137 c.c.), se adottate in violazione di legge o del regolamento condominiale.

Serve un verbale diverso rispetto all’assemblea in presenza?

No, il verbale dell’assemblea condominiale in videoconferenza segue le stesse regole di quello tradizionale. È tuttavia buona prassi indicare la modalità telematica adottata e attestare che tutti i partecipanti sono stati correttamente identificati.