Assemblea Condominiale: Convocazione, Quorum e Delibere

Che cos’è l’assemblea condominiale e perché è importante

L’assemblea condominiale è l’organo attraverso il quale i condomini esercitano collettivamente il governo delle parti comuni dell’edificio. È la sede in cui si approvano i bilanci, si deliberano i lavori, si nomina o si revoca l’amministratore e si risolvono le principali questioni della vita condominiale.

Nonostante la sua importanza, l’assemblea condominiale è spesso fonte di dubbi, conflitti e, nei casi peggiori, di delibere impugnate davanti al giudice. Conoscere le regole che la disciplinano — fissate dal Codice Civile e in parte modificate dalla Legge 220/2012 — è quindi essenziale per ogni condomino, proprietario o amministratore che voglia partecipare in modo consapevole.

La convocazione dell’assemblea condominiale: tempi, modalità e contenuto dell’avviso

Il primo passo per un’assemblea condominiale valida è la convocazione. L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che l’avviso deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione.

La convocazione può essere inviata tramite:

• raccomandata con avviso di ricevimento
• posta elettronica certificata (PEC)
• fax
• consegna a mano con firma per ricevuta

È importante che l’avviso contenga l’indicazione chiara del giorno, dell’ora e del luogo dell’assemblea, sia per la prima che per la eventuale seconda convocazione. Deve inoltre riportare l’elenco degli argomenti all’ordine del giorno: l’assemblea non può deliberare su materie non incluse, salvo il consenso unanime di tutti i condomini.

Chi può convocare l’assemblea condominiale?

Di norma la convocazione spetta all’amministratore di condominio. Tuttavia, almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio possono richiedere per iscritto all’amministratore di convocare l’assemblea. Se questi non provvede entro dieci giorni, i richiedenti possono procedere direttamente alla convocazione. Anche in assenza di un amministratore (ad esempio in un piccolo condominio), ogni condomino ha facoltà di convocare l’assemblea.

Prima e seconda convocazione: le differenze pratiche

La legge prevede che l’assemblea condominiale possa tenersi in prima o in seconda convocazione. La distinzione non è solo formale: i quorum costitutivi e deliberativi cambiano in modo significativo.

In prima convocazione l’assemblea è validamente costituita con la presenza di almeno due terzi dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno due terzi del valore dell’edificio (in millesimi). Si tratta di una soglia spesso difficile da raggiungere, motivo per cui nella pratica la maggior parte delle assemblee si svolge in seconda convocazione.

La seconda convocazione può tenersi non prima di un’ora dopo la prima (se nello stesso giorno) oppure nei giorni successivi. In questo caso il quorum costitutivo scende notevolmente: è sufficiente la presenza di un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.

Domande frequenti sull’assemblea condominiale