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Si può installare lo scarico fognario sul muro perimetrale?

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Fino a che punto è possibile intervenire con dei lavori sui muri condominiali? Capita infatti che, per interventi che riguardano la propria unità immobiliare in condominio, si debbano coinvolgere anche delle parti comuni dell’edificio, come ad esempio i muri perimetrali. Ne è un esempio classico l’intervento sulle tubature private di un appartamento che, necessariamente, deve coinvolgere anche delle parti comuni, quali il muro perimetrale o la braga condominiale. Nel caso di lavori di ristrutturazione di un bagno, è possibile installare lo scarico fognario sul muro perimetrale del condominio?

Il principio che regola l’utilizzo da parte dei condomini dei beni comuni è disciplinato dall’articolo 1102. Dalla sua interpretazione emergono due principi cardine che vanno sempre rispettati quando si tratta di operare con aree o servizi in regime di comunione con gli altri condomini. È necessario che:

  • non si pregiudichi la funzione d’utilizzo del bene comune. Per modificarne la destinazione (ad esempio, per adibire un cortile a parcheggio) è infatti necessario modificare il regolamento con una norma contrattuale votata all’unanimità dall’assemblea.
  • L’utilizzo del bene da parte di un singolo deve altresì permettere un analogo e potenziale utilizzo dello stesso anche da parte degli altri comproprietari.

Nel rispetto di questi due principi, i condomini sono liberi di utilizzare le aree comuni, anche intervenendo con modifiche ai fini di un «migliore godimento della cosa». Come ha stabilito la , sembrerebbe rientrare in questa casistica anche l’intervento per installare lo scarico fognario sul muro perimetrale. A tal proposito ricordiamo però che spesso ricorrere a un tribunale è purtroppo necessario. A volte solo l’analisi del giudice di merito può stabilire, caso per caso e valutando la situazione specifica nel complesso, se l’uso di una cosa comune possa effettivamente pregiudicare nel concreto i diritti degli altri proprietari.

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Risarcimento danni di uno scarico fognario sul muro perimetrale

In linea di massima, il muro perimetrale è un bene comune che ha due funzioni. Una di protezione dell’edificio e una strutturale, nella quale rientra il contenimento di tubi e tubature di scarico. Il condomino può quindi disporne (tenendosi nei limiti dei due principi enunciati sopra) anche per installarvi uno scarico fognario privato e destinato al proprio bagno.

Le spese da sostenere per questo tipo di intervento ricadranno, ovviamente, per intero sul proprietario dell’unità immobiliare interessata dall’allaccio dello scarico. Questo si riflette anche su un eventuale risarcimento danni a terzi. Nel caso in cui la rottura sia imputabile alla condotta di un singolo soggetto, è solamente su questo che ricadranno le spese di risarcimento. Ne saranno invece esenti gli altri condomini, anche se la tubatura è installata in un bene da loro condiviso quale un muro perimetrale.

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Risarcimento danni degli inquilini: si pagano anche i mesi di riparazione?

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Se un inquilino danneggia il tuo immobile, come e quanto ti deve risarcire? Una domanda che tutti i proprietari, almeno una volta, si sono chiesti. Le diatribe fra proprietari e inquilini in affitto sono una vera e propria storia infinita. Dai litigi di natura economica riguardo a locatari che non pagano il condominio al risarcimento danni degli inquilini alle questioni legate a danni materiali. Non è raro che queste liti si trasformino poi in vere e proprie odissee giudiziarie, che approdano fino all’ultima istanza, in Corte di Cassazione. Conoscere alcune di queste sentenze può essere utile per comprendere alcune dinamiche sulle quali la legge stessa, spesso, non è così chiara.

A fare chiarezza rispetto la questione di risarcimenti degli inquilini a danni provocati a un immobile è stata una sentenza della Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione (7/3/19 n. 6596). Nel caso in esame un inquilino, al termine del contratto di affitto, lascia l’immobile in condizioni di degrado ben oltre il danno da utilizzo solitamente tollerato. Il proprietario, essendo quindi costretto a dei lavori lunghi e invasivi, deve rinunciare ad affittare nuovamente l’appartamento per tutto il periodo delle riparazioni. Per questo motivo, chiede che il risarcimento del danno sia comprensivo del mancato guadagno causato dall’impossibilità di affittare l’immobile nel periodo dei lavori.

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L’articolo 1590 del Codice Civile stabilisce chiaramente che:

Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.

È pacifico quindi che l’inquilino debba accollarsi il pagamento dei danni causati all’immobile. Non solo. La Corte di Cassazione con questa sentenza ha anche accolto la richiesta del proprietario riguardo al risarcimento danni degli inquilini.

Risarcimento danni degli inquilini per il mancato affitto?

La Corte ha infatti stabilito che nel conteggio dei danni da risarcire debbano rientrare anche le mensilità nelle quali i lavori di riparazione abbiano  impedito nuovi contratti di locazione. In sostanza, l’inquilino responsabile di un danno deve risarcire il proprietario anche di tutti gli affitti mancati che non ha potuto riscuotere a causa del danno stesso. Il risarcimento di questo mancato guadagno inoltre, come ha specificato la Corte, non deve essere sostenuto da effettive offerte di locazione alle quali il proprietario ha dovuto rinunciare. È sufficiente che sussista la mancata disponibilità del bene alla sua riconsegna.

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Quali professionisti servono per il Superbonus?

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Superbonus: quanto mi costi! Non in termini reali di spesa, in questo caso, ma in termini di documentazione e di pratiche necessarie per avviare, far procedere e concludere l’iter dei lavori. Gli sgravi fiscali del Decreto Rilancio convertiti in legge nel famoso pacchetto Superbonus sono un’opportunità davvero vantaggiosa per migliorare l’efficientamento energetico del proprio immobile e fare finalmente quei lavori tanto rimandati. Per approfittare di questi incentivi, sono richieste però decine di attestazioni tecniche e documenti fiscali. Ecco perché è fondamentale scegliere delle figure fidate e competenti. Quali professionisti servono per il Superbonus? Quali sono i tecnici da coinvolgere prima e dopo i lavori?

Tecnici e fiscali: quali professionisti servono per il Superbonus?

Per quanto riguarda l’attuazione pratica dei lavori, per mettere in moto l’intera macchina avrai innanzitutto bisogno di un tecnico per il rilascio dell’APE – Attestato di Prestazione Energetica. Questo documento è una sorta di lasciapassare e dimostra il miglioramento energetico di almeno due classi del proprio immobile. Difatti, ne sono richiesti due: uno come garanzia prima dei lavori e uno dopo gli interventi, come certificazione dell’avvenuto miglioramento.

Chi può rilasciare l’APE, ossia lo studio di fattibilità dei lavori? Puoi rivolgerti a un perito quale un geometra, un ingegnere, un architetto o altri professionisti. Questa figura dovrà inoltre vigilare sulla corretta esecuzione dei lavori, sia per quanto riguarda i requisiti tecnici sia per quanto riguardo al corretto impiego delle somme versate.

Specialmente se ci si rivolge a piccole imprese o se si intraprendono lavori di modesta entità, si tende poi a nominare il tecnico perito cui ci si è rivolti per l’APE anche Direttore dei Lavori e Tecnico Progettista. A lui andrà il compito di redigere in forma scritta e allegare al contratto anche il capitolato dei lavori condominiali per il Superbonus. Il regista insomma di tutto il progetto di rinnovo.

Affidare ruoli giuridicamente diversi ma concretamente affini a uno stesso professionista significa innanzitutto che questo perito, conoscendo le procedure necessarie e tutti gli elementi accessori del caso, saprà gestire meglio anche cambiamenti in corso d’opera o eventuali problematiche. Inoltre, il vantaggio è tutto dell’utente, che dovrà interfacciarsi con una figura sola nel ruolo di committente o rappresentante dei lavori.

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Caf o commercialista?                                       

Senza dimenticarci dell’aspetto fiscale. Per usufruire del Superbonus non servono solo professionisti nel campo dell’edilizia: è necessario anche che le pratiche siano seguite da un commercialista. A questa figura spettano vari compiti, tutti di fondamentale importanza. Innanzitutto, un controllo generico sulla validità dei lavori, compreso un controllo esteso a tutti gli stadi di avanzamento del processo. Il commercialista dovrà consegnare il visto di conformità all’Agenzia delle Entrate a inizio lavori, effettuando quindi la richiesta per il Superbonus. Infine, spetta a lui la gestione dello sgravio, in tutte le sue forme:

  • Fa la richiesta del credito d’imposta
  • Controlla che lo sconto in fattura avvenga a norma.
  • Richiede il recupero fiscale diretto.

Capirai che si tratta di un ruolo particolarmente delicato, che sarebbe bene affidare al proprio commercialista di fiducia. Chi non ne avesse uno può rivolgersi, per questi servizi, anche al CAF.

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È possibile modificare il regolamento di condominio?

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Il regolamento condominiale è un documento fondamentale per la convivenza di un abitato nel quale diversi proprietari condividono alcuni servizi e spazi comuni. Non solo per stabilire (o ribadire) le basilari norme di comportamento, ma anche per descrivere le specifiche caratteristiche dell’edificio e le sue esigenze, tanto legali quanto strutturali. Naturalmente, trattandosi di un testo normativo, è possibile che richiederne la modificazione di alcune parti in base a sopraggiunte necessità o accordi presi in sede assembleare. In quali casi è possibile modificare il regolamento di condominio? Come proporre nuovi emendamenti? Con quali maggioranze? Vediamolo.

Prima di capire come è possibile modificare questo documento normativo, dobbiamo precisare che, in termini legali, esistono due tipologie di regolamenti condominiali. Il regolamento condominiale assembleare e il regolamento condominiale contrattuale. Quello assembleare corrisponde a un regolamento ordinario, lo stesso descritto dall’articolo 1138 del Codice Civile. In questo caso, il regolamento:

  • Non può stabilire limitazioni ai diritti sugli immobili di proprietà, dunque delle singole unità immobiliari dei vari proprietari.
  • Può però legiferare sulle modalità di utilizzo da parte dei proprietari delle cose e degli spazi comuni.

Ogni modificazione del regolamento che riguardi come è possibile utilizzare un bene comune è quindi da considerarsi “ordinaria”. Rientrano nelle questioni che questo tipo di contratto può definire anche le ripartizioni di spese e oneri. È possibile modificare il regolamento assembleare facendone richiesta in assemblea. La proposta dovrà essere accettata con voto favorevole di almeno la metà degli intervenuti che corrisponda alla metà più una del valore dell’edificio in millesimi. Questa la maggioranza richiesta in prima convocazione.

Modificare il regolamento contrattuale di condominio

Diverso il discorso riguardante il secondo tipo di regolamento, quello contrattuale. Esso deroga in qualche modo ai limiti posti al regolamento assembleare. Permette infatti di modificare i diritti di utilizzazione della cosa pubblica da parte dei condòmini, ad esempio limitandone la fruizione. Può inoltredeterminare situazioni di “disparità”, nelle quali alcuni proprietari risultino avere più diritti rispetto ad altri. Questo documento riguarda, insomma, interventi sui diritti di proprietà e utilizzo tanto delle parti comuni quanto di quelle esclusive.

 Trattandosi di questioni delicate e che vanno a ledere i diritti reali di proprietà dei singoli, per modificare il regolamento condominiale contrattuale si richiedono diversi criteri rispetto a quello assembleare o ordinario. Si richiede innanzitutto la forma scritta. Tutti i condomini devono poi sottoscrivere e approvare all’unanimità gli emendamenti, dimostrando di aver preso visione delle modifiche e di averle accettate.

Chi ha diritto a richiedere una modifica del regolamento? La risposta è: tutti i proprietari, in qualsiasi momento. Se si tratta di un emendamento che riguarda gli ambiti di competenza del regolamento ordinario, è necessario convocare l’assemblea e votare a maggioranza la proposta. Se invece sono modifiche contrattuali, non è necessaria la convocazione assembleare. È sufficiente che l’accordo scritto venga vagliato e approvato da tutti i proprietari.

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È possibile aprire un varco in un muro perimetrale?

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Come ci si deve comportare se si intende aprire un varco in un muro perimetrale del condominio? Si tratta di un intervento strutturale spesso adottato. Ad esempio, quando un condòmino proprietario di un immobile al primo piano di un edificio decida di aprire un altro ingresso al proprio alloggio. Oppure, quando si vuole aggiungere un secondo accesso facilitato al palazzo. Ad ogni modo, si tratta di una questione inerente all’utilizzo di un bene comune, qual è il muro perimetrale. E che, quindi, può suscitare delle liti anche gravi fra proprietari.

Ricordiamo innanzitutto qual è la legislazione inerente i beni comuni condominiali. Come specificato all’articolo 1102 del Codice Civile:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti  uso secondo il loro diritto.  A  tal  fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Dunque, l’apertura di una finestra o di una porta d’ingresso al proprio appartamento non dovrebbe teoricamente inficiare l’utilizzazione della cosa da parte degli altri. Ricordiamo anche che il muro perimetrale svolge un ruolo di “protezione” dell’edificio. Funzione di cui i condomini potranno continuare a godere se l’apertura del varco non pregiudichi la sicurezza dell’edificio. Questo, stanti le autorizzazioni comunali.

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Da considerarsi sarebbero anche, quindi, il tipo di varco e l’area antistante ad esso. Ad esempio, aprire un varco in un muro perimetrale del condominio è illegittimo se esso collega l’immobile di proprietà del singolo con una strada pubblica. Questo perché, secondo la Cassazione, tale collegamento sottrarrebbe il muro alla sua funzione di protezione e recinzione dell’edificio.

Aprire un varco lede il decoro?

Questa sentenza ci ricorda che, in questo come in altri casi, l’ultima parola debba spettare proprio al Giudice. Non solo in termini di violazione dell’utilizzo della cosa comune. Un’altra questione che i condomini potrebbero sollevare volendo impedirti di aprire un varco perimetrale in condominio potrebbe essere quella riguardante il decoro architettonico dell’edificio. Un parametro difficile da stabilire a priori, che potrebbe perfino risolversi chiedendo un parere in assemblea condominiale.

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Rifiuti condominiali sulla strada privata: è possibile?

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La questione rifiuti non manca certo di destare perplessità e liti condominiali. È vero che alcuni edifici sono dotati di sufficienti spazi o aree appositamente adibite alla raccolta di rifiuti. Non sempre però i condomini possono depositare la propria spazzatura agevolmente negli spazi interni. Per questo, finiscono per “occupare” vie e strade private di altri proprietari che non di rado sollevano la questione dinanzi al giudice. Quando è possibile depositare i rifiuti condominiali in una strada privata?

Una prima considerazione da fare è quella riguardante la legislazione comunale. Non è raro infatti che il Comune disponga precise regole per la raccolta di rifiuti, che sia differenziata o meno. Un sindaco può ad esempio disporre che i rifiuti debbano essere depositati in una posizione che ne faciliti la raccolta agli operatori ecologici. Oppure, può essere esplicitamente vietata la raccolta di rifiuti condominiali su strade di passaggio o vie di proprietà comunale. In tal caso, è necessario fare riferimento alle norme comunali relative al deposito dei rifiuti condominiali.

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Se invece si tratta di una strada di proprietà privata, esistono due situazioni generiche. Nel caso in cui il marciapiede o la porzione di strada interessata dal deposito di rifiuti siano di proprietà condominiale, sarà sufficiente discutere della questione in assemblea. La maggioranza voterà se adibire questa area di proprietà comune al deposito rifiuti o se invece lasciarla sgombra per altre motivazioni. Questo, per evitare la fattispecie dell’abbandono illecito di rifiuti in condominio. Nel caso in cui la strada sia invece di proprietà privata di un altro soggetto, ma sussista una servitù di passaggio a favore del condominio che intende depositare lì i propri rifiuti?

Rifiuti condominiali e servitù di passaggio

Può ad esempio capitare che un condominio goda di una servitù di passaggio su una strada privata che permette l’accesso agli immobili condominiali stessi. In tal caso, qualcuno potrebbe supporre che, oltre al transito, la parte dominante possa godere anche del diritto di lasciare i bidoni dell’immondizia con i rifiuti del condominio sul tratto di strada o sul marciapiede in questione.

Di diverso avviso è invece la Cassazione, che con un intervento recente su un caso del genere ha stabilito che invece non è possibile depositare rifiuti condominiali su una strada privata anche se sussiste una servitù prediale. La servitù di passaggio è infatti circoscritta a precisi comportamenti esplicitati e accettati da entrambe le parti. Non è possibile estendere tali limiti per analogia o per un presunto “diritto di deposito”.

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Capitolato dei lavori condominiali. Cos’è e a cosa serve?

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Parlando di lavori di manutenzione abbiamo spesso evidenziato come esista una differenza sostanziale fra gli interventi ordinari e quelli straordinari. I primi riguardano lavori semplici e dalla spesa contenuta, e non richiedono per questo motivo l’approvazione puntuale in assemblea condominiale. I secondi sono invece interventi di maggior incidenza, sia economica sia strutturale rispetto al condominio. Una volta compreso se il lavoro che intendiamo svolgere sia un intervento di manutenzione straordinaria, dovremo quindi sottoporlo all’attenzione dell’assemblea condominiale. Fra i documenti richiesti per l’approvazione definitiva rientra il capitolato dei lavori condominiali. Cos’è e a che cosa serve?

Che si tratti di una manutenzione straordinaria di notevole entità o semplicemente che esuli dal contesto di intervento “ordinario”, la legge richiede una precisa serie di passaggi, burocratici ma non solo. Questo, per assicurare a tutti i condomini che i loro soldi vengano spesi nel modo migliore e per tenerli aggiornati sull’operatività gestionale dell’amministratore di condominio. Difatti, già a partire dalla prima presentazione di un intervento di manutenzione straordinaria è necessario esplicitare all’assemblea caratteristiche, tempistiche e modalità di attuazione del proprio progetto.

A quel punto, l’assemblea voterà, secondo le seguenti maggioranze:

  • Metà degli intervenuti con l’approvazione favorevole della metà più uno del valore in millesimi dell’edificio in prima convocazione;
  • Un terzo degli intervenuti con l’approvazione di almeno un terzo del valore in millesimi dell’edificio in seconda convocazione.

Questo, a meno che non si tratti di una riparazione straordinaria di notevole entità. Una volta approvato questo primo progetto, è necessario però compilare un altro documento che specifichi, punto per punto, tutti i passaggi richiesti dai lavori in programma. Si tratta, appunto, del capitolato condominiale.

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A cosa serve un capitolato condominiale?

Con questo documento tecnico si ricostruiscono preventivamente tutte le singole operazioni che saranno richieste al prestatore di servizio (ad esempio, la ditta edile cui si vuole appaltare i lavori). A redigere il capitolato dei lavori condominiali sarà un tecnico specializzato e appositamente nominato dall’assemblea – solitamente, proprio in occasione dell’approvazione della delibera gli interventi. Questo tecnico, che potrà essere un architetto, un geometra, un perito e così via, si preoccuperà quindi di stilare i vari passaggi necessari, senza naturalmente specificare i prezzi per ciascuna operazione.

Questo documento sarà inviato tanto ai condòmini per presa visione quanto alle varie ditte che, per aggiudicarsi l’appalto, faranno il proprio preventivo di spesa. A decidere, in modo insindacabile, sarà comunque l’assemblea, che si riunirà per scegliere a chi affidare i lavori. Rientrano nel capitolato condominiale quindi tanto una descrizione tecnica (materiali, tempistiche, tipo di interventi etc.) ma anche una serie di obblighi che la ditta dovrà impegnarsi a rispettare.

Avere un capitolato dei lavori condominiali per ogni singolo intervento di manutenzione straordinaria non è obbligatorio, ma è sempre consigliabile. Questo documento, se firmato da entrambe le parti, può infatti tutelare i condomini dinnanzi a una ditta che non segua le indicazioni ricevute.

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Ecobonus 110%: le ultime novità

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La prima buona notizia sull’Ecobonus 110% riguarda la sua durata. Confermata, infatti, la sua proroga al 2021. Non è la sola novità, questa, sugli incentivi fiscali per la ristrutturazioni di immobili di cui tanto si parla sin dal Decreto Rilancio di quest’estate. Gli ultimi interventi sul testo di legge parlano anche di ampliamento delle categorie catastali e di nuove disposizioni su documenti e modulistica necessaria. Vediamo quindi quali sono le più interessanti e ultime novità sull’Ecobonus 110%.

Parliamo, innanzitutto, dell’ampliamento della platea di immobili che ha diritto allo sgravio fiscale per la realizzazione di opere e interventi volti a migliorare la propria classe energetica. Via libera dunque alle seconde case, che possono quindi richiedere l’Ecobonus 110%. Dopo molte polemiche, questo punto è stato specificato nel testo pubblicato in Gazzetta Ufficiale, con un numero massimo di due unità immobiliari per soggetto richiedente.

Ma non solo. Un emendamento del Decreto Rilancio ha stabilito che possa accedere a queste detrazioni anche la categoria catastale A/9, quella relativa a castelli e palazzi di pregio storico o artistico. La novità sull’Ecobonus 110% è che questi immobili rientreranno fra i beneficiari del bonus, ma a condizione che si tratti di edifici aperti al pubblico, anche solo parzialmente. Rimangono escluse le categorie invece degli immobili relativi all’attività di imprese e professionisti. Gli studi in cui tali figure esercitino la propria professione non possono quindi beneficiare dello sgravio.

Ecobonus 110% e modalità: ecco le novità

È possibile usufruire degli sgravi fiscali di questo bonus in tre modi:

  • Fruizione diretta della detrazione;
  • Sconto da parte dei fornitori (le imprese edili) come contributo anticipato
  • Cessione del credito corrispondente alla detrazione dell’Ecobonus, per il quale esiste un modulo apposito.

L’Agenzia delle Entrate ha inoltre rilasciato anche il modulo per la Comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica. Questa comunicazione è da consegnarsi entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state effettuate le spese. Il modulo per la comunicazione della cessione del credito è invece reperibile nella propria area riservata sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Quali lavori rientrano nell’Ecobonus 110%?

Ricordiamo che l’Ecobonus 110% è previsto solo quando i lavori implichino almeno uno dei cosiddetti lavori trainanti. Si tratta, in particolare, di interventi di isolamento termico dell’edificio (coibentazione) o della sostituzione della caldaia, tanto la struttura comune nei condomini quanto quelle delle case indipendenti. Gli incentivi fiscali saranno applicati anche ai lavori trainati, quindi, accessori, realizzati al contempo. Parliamo di installazione di impianti fotovoltaici, colonnine per la ricarica elettrica di vetture, ricambio degli infissi, schermature solari e così via. Il tutto, in funzione di un unico scopo più grande, che è appunto il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’intero edificio.

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Imbiancare il pianerottolo condominiale: chi può farlo?

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Il pianerottolo è una delle parti comuni dei condomini più utilizzata dai proprietari. Proprio perché adiacente all’ingresso delle abitazioni, queste aree sono quindi spesso oggetto di contesi e di dibattito per quanto riguarda non solo il loro mantenimento ma anche il loro arredo. Un’azione che spesso accende la discussione riguarda l’imbiancamento delle pareti, spesso ritenuta legittima dai vari proprietari che reputano il pianerottolo come una sorta di estensione dei loro immobili. Ma è possibile imbiancare il pianerottolo condominiale senza il consenso degli altri? O bisogna prima rivolgersi all’assemblea? E come ripartire le spese?

Il pianerottolo è in realtà da considerarsi come un’estensione delle scale, quindi un’area comune a tutti gli effetti. Questo, naturalmente, a meno di precise indicazioni di proprietà contenute nei contratti di compravendita degli immobili. Ciò vuol dire che anche a queste aree che danno accesso agli immobili vanno applicati gli stessi principi e le stesse norme relative i lavori di manutenzione e di riparazione dei beni comuni. Tanto quanto il giardino condominiale e il cortile condominiale. È bene quindi innanzitutto ricordare tale disciplina.

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Per quanto riguarda la manutenzione ordinaria, non è necessaria l’approvazione preventiva dell’assemblea. Questo compito infatti spetta all’amministratore che provvederà automaticamente ad autorizzare l’intervento e ripartire poi le spese fra tutti i condomini. Opere di manutenzione straordinaria invece consistono in interventi più invasivi e anche costosi, e richiedono quindi il via libera dell’assemblea condominiale. Tanto più se si tratta di riparazioni straordinarie di notevole entità.

Imbiancare il pianerottolo condominiale: chi paga?

Un intervento come imbiancare il pianerottolo condominiale rientra nella manutenzione ordinaria o straordinaria? Dipende, naturalmente, dal lavoro richiesto. Se si tratta di imbiancare una piccola porzione di muro o di rifinire alcune aree ridotte non c’è bisogno di chiedere nessuna autorizzazione. Si può procedere direttamente avvisando semplicemente l’amministratore. Attenzione però: se l’intervento non è urgente, accollandoti le spese non hai diritto a ricevere nessun rimborso.

Non è quindi vietato in assoluto agire in autonomia se si ritiene necessario, ma al prezzo di dover sostenere l’intero costo dell’intervento. Se si tratta invece di imbiancare l’intero pianerottolo o di opere più incisive, è necessario passare per l’approvazione dell’assemblea condominiale. Questo, anche se si tratta di tinteggiare tutti i pianerottoli, con un conseguente onere economico di maggiore entità.

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Cosa fare se l’inquilino non paga il condominio?

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Non è purtroppo una situazione troppo rara: un inquilino conduttore di un contratto di affitto smette, per qualche motivo, di pagare il proprio compenso al locatore. Oltre alla quota di affitto, viene quindi meno anche il pagamento delle rate condominiali, le cosiddette spese di amministrazione. Cosa succede in questo caso? Chi deve pagare questi contributi? Il proprietario che non riceva l’affitto può scegliere di intraprendere alcune misure; non sempre, però, esse sono sufficienti a tutelare al 100% un locatore che non riceva quanto dovuto. Cosa fare se l’inquilino non paga il condominio?

Innanzitutto, specifichiamo che il pagamento delle rate condominiali dipende dal contratto di locazione stipulato fra le parti. In tal senso, se debba essere l’inquilino o il proprietario a pagare questa quota va stabilito in anticipo. Anche quando il contratto preveda l’onere in capo all’inquilino, però, questo non lega contrattualmente il conduttore al condominio che, in ultima istanza, deve sempre e comunque riscuotere i propri soldi dal proprietario. Il contratto di affitto è infatti un impegno che lega i soli contraenti, e non può essere opposto al condominio.

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Se l’inquilino non paga il condominio perché ha smesso di pagare l’affitto, le quote dovute spettano in ogni caso al proprietario dell’immobile. Una situazione evidentemente di svantaggio, in questo caso, per il locatore che oltre a mettere in conto la mancata riscossione, nei fatti può anche dover coprire tutte le spese condominiali lasciate scoperte dall’inquilino. Tanto più che, se il proprietario si rifiuta di onorare il debito perché convinto che non gli spetti, egli può invece incorrere in una responsabilità per inadempimento, comprese le estreme conseguenze di decreto ingiuntivo e pignoramento dei beni richiesto dal condominio stesso. Salvo, poi, potersi rivalere sull’inquilino moroso, ma solo in un secondo momento.

L’inquilino non paga: il condominio può sfrattarlo?

Come detto poc’anzi, il rapporto legale fra l’inquilino e il locatore non coinvolge in alcun modo il condominio, che continuerà ad esigere il pagamento delle spese dal proprietario. Naturalmente, la legge permette al proprietario di richiedere lo sfratto di un inquilino moroso. Fra le giustificazioni ammesse c’è anche il mancato pagamento di oneri accessori quali spese condominiali.

Questo, però, solo a determinate condizioni. Deve trattarsi di una morosità di almeno due mesi, per un importo almeno equivalente (o superiore) a due canoni di affitto. In tal caso, il proprietario dovrà provvedere in ogni caso a saldare i debiti di un inquilino che non abbia pagato il condominio e poi, eventualmente, rivalersi su di lui se il contratto di locazione addossava queste spese a lui. Nessuno “sconto”, naturalmente, neanche se dovesse avvenire un passaggio di proprietà, quindi una compravendita dell’appartamento in questione. A quel punto la ripartizione delle spese fra vecchio e nuovo proprietario manterrebbe il debito comunque in capo al vecchio locatore.