Una fattispecie particolare ma che si presenta non di rado riguarda la ripartizione delle spese fra vecchio e nuovo proprietario di un’unità immobiliare. È il caso, insomma, di condòmino che vende il proprio appartamento e che vede sorgere, in seguito, delle spese di manutenzione o di risarcimento danni relative a questioni precedenti alla compravendita. A chi spetta quindi il pagamento delle somme dovute? Come si divide fra vecchio e nuovo proprietario? La risposta, tutt’altro che lineare, va ricercata tanto nella legge quanto nelle pronunce della giurisprudenza in merito.
Un primo punto fermo da fissare è nell’articolo 63 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile. Qui si leggono i doveri in capo sia all’acquirente sia al venditore. Rispettivamente:
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
E:
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Vanno specificati poi due principi di attuazione. Innanzitutto, si tratta di norme imperative e dunque inderogabili. In secondo luogo, per “anno in corso e quello precedente” si intende il periodo effettivo calcolato a partire dall’atto di compravendita. Non, invece, l’anno solare.
Ripartizione delle spese: ordinarie, straordinarie e di risarcimento danni
La casistica sottoposta all’attenzione dei giudici fornisce diversi esempi in cui non fosse ben chiaro come ripartire le spese fra vecchi e nuovi proprietari. In generale, la decisione ultima dipenda sempre e comunque da un’analisi contingente della situazione e richiede quindi solitamente il consulto di un esperto. Possiamo però riportare qui alcuni esempi generici.
Innanzitutto, si tende a operare una certa distinzione fra spese ordinarie di manutenzione e spese straordinarie, anche di notevole entità. Esse si distinguono non solo per la natura dell’intervento, ma anche per i criteri di approvazione in sede di assemblea condominiale. In generale, possiamo dire che le spese ordinarie spettano chi è proprietario dell’immobile nel momento dell’esecuzione dei lavori. Questo perché si tende a pensare che il soggetto che in quel momento abita nel condominio abbia interesse affinché i lavori ordinari di manutenzione siano svolti regolarmente.
Se si tratta invece di spese straordinarie, la ripartizione graverà su chi era proprietario dell’immobile nel momento della delibera assembleare che approvava questi lavori. Non si può infatti presumere che le opere straordinarie avrebbero ricevuto la stessa approvazione dal nuovo proprietario.
Un caso di ripartizione di spese per risarcimento danni fra vecchio e nuovo proprietario è stato di recente affrontato dal Tribunale di Caltanissetta. In sintesi, il nuovo proprietario di un immobile sito in un condominio si era opposto di partecipare alle spese di risarcimento di un danno cagionato a un altro condomino dalla mancata manutenzione dell’edificio. In questo caso, i lavori di riparazione e si erano svolti dopo la compravendita da parte del nuovo proprietario.
Il Tribunale ha però stabilito che fossero tenuti a partecipare alle spese di risarcimento solo i condòmini titolari di diritti nel momento in cui il danno si è effettivamente verificato. Era proprio a loro che spettava, infatti, l’obbligo di manutenzione dello stabile. Le spese di riparazione – in questo caso, quindi, divenute straordinarie – sono ricadute sul vecchio proprietario, e non sul nuovo.