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Tettoia in condominio: quali permessi?

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I fortunati che si trovano a godere di un ampio balcone nella loro abitazione condominiale si saranno, almeno una volta, chiesti: posso installare una tettoia in condominio? Quali permessi sono necessari? Sebbene montate su aree di proprietà privata del singolo, le coperture potrebbero urtare la sensibilità dei vicini. Una tettoia può pregiudicare l’integrità dell’intero palazzo, fungendo da ampliamento volumetrico dell’immobile, o la sua armonia estetica.

Prima di installare una tettoia in condominio bisogna quindi informarsi su cosa dice la legge. Anche se si tratta di un intervento in una zona di proprietà esclusiva del singolo, esistono limiti giuridici e specifiche procedure di autorizzazione per lavori. Una copertura in legno potrebbe infatti modificare l’assetto del condominio nel suo complesso, anche solo di facciata esterna.

Tettoie condominiali: cosa dice la legge

La prima nozione giuridica di cui tenere conto è l’articolo 1127 del Codice Civile. Secondo questa norma, i condomini possono opporsi alla sopraelevazione, ossia alla costruzione di una copertura in legno o tettoia, se questa

pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Prima di avviare l’installazione di una tettoria o di una copertura in legno in condominio, il proprietario dell’immobile deve quindi presentare e far approvare il progetto di costruzione all’assemblea condominiale.

Se la tettoia incide sull’assetto edilizio del condominio perché montata in pianta stabile o perché incide sul volume dell’immobile con le coperture laterali, l’autorizzazione va richiesta anche al Comune. Se invece la tettoia è rimovibile non è necessario richiedere il permesso.

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In tutto ciò, è bene anche considerare il proprio regolamento condominiale. Essi possono permette la costruzione di tettoie, vietarlo espressamente o semplicemente richiedere maggioranze specifiche per l’approvazione dell’installazione di coperture.

L’amministrazione condominiale con l’assemblea riunita dovrà quindi valuare se la tettoia o la copertura in legno danneggino l’aspetto (come indicato da CC) o il decoro architettonico. Si tratta di due criteri distinti sulla cui definizione la giurisprudenza lavora da anni, che nel complesso indicano l’armonia e l’integrità esterna di un condominio.

Nel caso quindi il proprietario di un immobile all’interno di un condominio costruisca, pur sui propri spazi, una tettoia non voluta dagli altri condomini, questi potranno chiedere un risarcimento per lesione al decoro o all’aspetto architettonico.

balcone

Balconi in condominio: i tipi e le spese

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Il balcone è una delle prime cose che qualunque acquirente intenzionato ad acquisire un immobile ricerca nella propria futura casa. Non tutti forse sanno che, se l’appartamento fa parte di un condominio, la presenza o meno e, soprattutto, la tipologia di balcone possono determinare anche una serie di conseguenze a livello legale e di spese. Proprio perché spesso le terrazze sono motivo di lite fra condomini, è bene quindi fare chiarezza fra i vari tipi di balconi in condominio e sulle relative spese.

Il conteso principale che insorge sui balconi riguarda le spese di manutenzione e riparazione. I balconi infatti non rientrano esplicitamente fra le parti comuni del condominio, elencate all’articolo 1117 del Codice Civile. Le regole da seguire sono quindi derivabili dai pareri espressi dalla giurisprudenza, che più volte in passato si è trovata a dirimere litigi proprio a causa dei balconi in condominio.

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La prima distinzione da fare per capire come amministrare le spese di una terrazza in condominio è fra balconi aggettanti e balconi incassati.

Balcone aggettante

Si tratta della categoria più comune di balconi sporgenti. Questi balconi si protendono nel vuoto e sono agganciati unicamente al solaio interno (è quindi dotato di autonomia statica). Non svolgendo alcuna funzione di copertura per l’intero condominio, i balconi aggettanti sono considerati come dei prolungamenti dell’unità abitativa.

Le spese di manutenzione e riparazione sono dunque tutte a carico del proprietario dell’immobile.  Unica eccezione è costituita dalla presenza di decorazioni. In tal caso, le spese di riparazione e manutenzione sono ripartite fra tutti i condomini, poiché «i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore» contribuiscono a rendere «esteticamente gradevole» l’intero condominio (sentenza Corte Cass. n. 27083 del 25 ottobre 2018).

Balcone incassato

I balconi incassati sono invece strutture che non sporgono rispetto al perimetro esterno dell’edificio. Sono solitamente chiusi su tre (a U) o su due lati (a L), e rientrano in questa tipologia i balconi di condominio a castello e a loggia. Non essendo dotati di autonomia statica, in questi balconi la ripartizione delle spese si calcola diversamente rispetto a quelli aggettanti.

In questo caso, si considera la parte frontale del balcone, in quanto parte integrante del perimetro murale del condominio, di proprietà comune: è prevista la ripartizione delle spese. La soletta del balcone invece (la parte inferiore sottostante il pavimento) risulta una comproprietà dei due inquilini al piano superiore e al piano inferiore. Le spese di manutenzione spettano dunque:

  • A entrambi i condomini per il solaio;
  • Al condomino del piano superiore per il pavimento;
  • Al condomino del piano inferiore per intonaco ed eventuale decorazione o tinta del soffitto.

Una tipologia particolarmente comune di balcone in condominio è la terrazza a castello. Si tratta di un balcone incassato che, pur non sporgendo, è compreso nel perimetro esterno dell’edificio. Anche in questo caso, le spese per il parapetto frontale spettano a tutto il condominio, mentre le altre sono ripartite fra inquilino superiore e inferiore come per gli aggettanti.

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Videosorveglianza in condominio: come installarla

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Pensate di installare delle videocamere di sorveglianza nel vostro palazzo? Quello che sembrerebbe un normale intervento di amministrazione dello stabile ha presentato, nel tempo, una serie di problematiche, connesse al problema della privacy. Cosa dice la legge in merito alla videosorveglianza in condominio? A chi spetta l’ultima decisione e come installarla? Facciamo chiarezza.

Dopo un sollecito da parte del Garante della Privacy (2010), è intervenuta in materia la legge 11 dicembre 2012 n. 220, la cosiddetta Riforma del Condominio, riempiendo questo vuoto legislativo sulla videosorveglianza in condominio. Nello specifico, tratta l’installazione di videocamere l’articolo 1122-ter. del Codice Civile.

Questo articolo stabilisce la possibilità di installare un sistema di videosorveglianza nelle zone comuni del condominio, ma a due condizioni:

  • Che questi sistemi non violino la privacy di chi fruisce degli spazi comuni, e che si adotti questa soluzione in maniera residuale – solo dove, cioè, ogni altra misura di controllo si sia rilevata inadeguata.
  • Che a prendere la decisione di installare una videosorveglianza condominiale sia l’assemblea a maggioranza. Nello specifico, è richiesto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

Stabilite le modalità di installazione, il Garante della Privacy ha poi previsto una serie di disposizioni per distinguere fra due diverse situazioni. Da un lato, la necessità di installare videocamere di sorveglianza condominiale, dunque per controllare le aree comuni. Dall’altro, l’installazione da parte di una persona fisica di videosorveglianza a fini personali. In ogni caso, una videocamera installata per la sorveglianza di un’area privata non può riprendere parti comuni del condominio, e viceversa.

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Sistema di videosorveglianza in condominio

Se il sistema di telecamere di sicurezza viene installato per tutelare l’intero condominio, il Garante della Privacy dispone alcuni obblighi:

  • Le telecamere devono essere segnalate con appositi cartelli (questo compito spetta all’amministratore di condominio).
  • Le registrazioni possono essere conservate per un periodo limitato, di norma non superiore alle 24-48 ore (salvo eccezioni per le quali è però necessario presentare richiesta al Garante stesso).
  • L’accesso alle riprese deve essere consentito alle sole persone autorizzate o ai soggetti da loro incaricati al trattamento dei dati. Il loro utilizzo è in ogni caso limitato, con un’esplicita richiesta, a casi di infrazioni e illeciti rilevanti che siano stati regolarmente denunciati alle autorità competenti.
  • Le telecamere di sorveglianza devono riprendere solo le aree comuni del condominio, come il parcheggio, l’ingresso, il garage, le scale etc. È preferibile non inquadrare eventuali elementi del circondario non rilevanti.

Sistema di videosorveglianza privata

Se invece il sistema di videosorveglianza è disposto da persone fisiche a tutela dei propri spazi privati, o comunque per fini esclusivamente personali, le immagini non possono essere comunicate a terzi né immesse in un circuito (web-cam), a meno di illeciti penali. In questo caso, la videosorveglianza non è quindi sottoposta alle disposizioni del Garante della Privacy (ad esempio, non c’è l’obbligo di segnalarla).

È importante però in questo caso che l’inquadratura della videocamera sia rivolta esclusivamente agli spazi privati: ad esempio, è possibile riprendere solo il proprio portone di casa, e non tutto il pianerottolo; solo il proprio posto auto, e non tutto il parcheggio, e così via.

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Come costituire un condominio?

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L’esistenza di un condominio è qualcosa che tendiamo a dare per scontata. Affittando un’appartamento o acquistando un immobile ci troviamo solitamente in un contesto in cui la macchina di gestione centralizzato del condominio esiste e funziona già. Ma come nasce? E come costituire un condominio dove esso non sia già presente?

Per capire come costituire un condominio dobbiamo prima chiederci: cos’è un condominio? Il codice civile non ci fornisce una definizione specifica di questo istituto, che presenta caratteristiche ibride. Il condominio infatti, disciplinato nel Libro del CC relativo alla proprietà e, in particolare, nella sezione relativa alla comunione, è un bene immobile nel quale convivono parti di proprietà comune e parti di proprietà esclusiva.

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Fatta questa precisazione possiamo arrivare subito al dunque. Per costituire un condominio non servono atti specifici, richieste o comunicazioni ufficiali. Il condominio si costituisce in automatico come situazione di fatto. Presupposto perché questo avvenga è il semplice fatto che all’interno di un immobile in cui risultino due proprietari diversi esistano anche parti comuni ad entrambi.

Costituire un condominio: qualche esempio

Nel momento in cui, ad esempio, un costruttore vende una singola unità abitativa di un palazzo, si va a determinare una situazione di comproprietà. Il costruttore stesso e l’acquirente hanno in questo caso due proprietà esclusive che condividono però alcuni spazi per gli accessi (scale, portone, ascensore etc) e il suolo comune. Non è invece necessaria la presenza di locali comuni. Nessun atto costitutivo dunque è necessario: il condominio si costituisce di fatto.

Facendo un altro esempio, una casa a due piani che venga divisa fra due proprietari distinti si costituisce in automatico come condominio, dato che entrambe le proprietà si ergono sullo stesso suolo e condividono magari lo stesso portone d’ingresso. Da questo momento, all’edificio si applicheranno le norme del Codice Civile dedicate al condominio. Stessa situazione nel caso in cui sia un testamento a dividere una stessa proprietà fra diversi eredi.

Costituire un condominio: quando servono un amministratore e un regolamento?

Non in tutti i casi però è necessario dotarsi di un amministratore di condominio. La legge stabilisce infatti in quali situazioni la nomina di un amministratore di condominio sia obbligatoria e quando invece se ne possa fare a meno. Questo, posto che l’amministrazione dei beni comuni del condominio andrà comunque portata avanti in base al regolamento giuridico in vigore. Allo stesso modo, i condomini non sono obbligati a dotarsi di un regolamento di condominio, a meno che nello stabile non risultino residenti più di 10 condomini.

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Aggiornamento degli amministratori di condominio

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L’amministratore di condominio svolge una serie di importanti funzioni nella gestione di pratiche e nella risoluzione di conflitti fra i residenti dello stabile. La legge, in seguito alla cosiddetta Riforma dei Condomini, stabilisce pertanto una serie di criteri per la nomina di questi “custodi del palazzo”, e impone anche l’obbligo di aggiornamento degli amministratori di condominio.

Nello specifico, è il regolamento attuativo del DM 140/2014 a stabilire che l’amministratore di condominio è obbligato a sostenere una serie di corsi di aggiornamento professionale. Questo, in ragione dei compiti sempre più delicati che questa figura svolge, che richiedono anche una serie di competenze tecniche in materia giuridica.

Il legislatore ha disposto che l’amministratore di condominio è tenuto a svolgere almeno 15 ore di formazione/aggiornamento nell’arco di ogni anno. Una formazione periodica che, se non sostenuta dall’amministratore, può portare alla revoca della sua nomina per mezzo di segnalazione di almeno uno dei condomini all’Autorità Giudiziaria (la cessazione non è automatica).

Naturalmente, la frequenza delle ore di formazione è nulla se l’aggiornamento dell’amministratore di condominio non viene certificato con il rilascio di un attestato ufficiale. Inoltre, la giurisprudenza è divisa sull’interpretazione del periodo cui fa riferimento la legge, anche se si tende a considerare come metro temporale l’anno solare decorrente a partire dall’entrata in vigore della legge, dunque dal 9 settembre 2014.

Si considererebbe quindi che l’obbligo per l’aggiornamento dell’amministratore di condominio debba essere perfezionato ogni anno entro l’8 ottobre. Di questo parere anche il Tribunale di Padova, che si è di recente espresso con la sentenza 818 del 24 marzo 2017.

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Corsi di aggiornamento degli amministratori di condominio: cosa prevedono?

Il DM 140/2014 dispone, al secondo comma dell’articolo 5, che il corso di aggiornamento degli amministratori di condominio:

riguarda elementi in materia di amministrazione condominiale, in relazione all’evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici.

I corsi di aggiornamento vertono innanzitutto sulle evoluzioni della normativa vigente in materia condominiale, compresa una vasta serie di argomenti trasversali e di questioni contrattuali. In analisi, oltre alla legge, anche le varie interpretazioni della giurisprudenza in merito, con la presentazione e lo studio di casi specifici.

I corsi di aggiornamento possono anche riguardare materie specifiche. Fra queste, la sicurezza del condominio, la manutenzione dello stabile, la gestione di dipendenti del palazzo (ad esempio, in merito alla figura del portiere).

Infine, ma non per importanza, la risoluzione di conflitti e dissapori fra condomini. Questi corsi di aggiornamento prevedono spesso l’introduzione a case studies con indicazioni su tecniche comunicative e modalità espressive. Questo, per permettere all’amministratore di condominio di ridurre al minimo le tensioni e di trasformare gli scontri in critiche costruttive attraverso una comunicazione consapevole ed efficace.

Le ore di frequenza ai corsi di aggiornamento degli amministratori di condominio possono essere svolte in modalità telematica. L’esame finale per ricevere l’attestato va invece sostenuto in presenza.

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Ecobonus 110% nel Decreto Rilancio

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Il tanto atteso Ecobonus 110% nel Decreto Rilancio, annunciato dal Governo già a maggio e in fase di conversione, porta con le sue ultime modifiche una serie di vantaggiosi incentivi di cui approfittare se abbiamo intenzione di ristrutturare casa. Nello specifico, il testo di legge prevede anche incentivi per i lavori di miglioramento dell’efficienza energetica. Vediamo le misure principali.

All’articolo 119 il Decreto Rilancio prevede infatti detrazioni fiscali fino al 110% (il cosiddetto Ecobonus) su una serie di lavori e interventi sulla propria abitazione. Gli incentivi sono applicabili anche per i lavori sull’efficienza energetica, come ad esempio l’installazione di pannelli solari (anche in condominio). Le misure previste si riferiscono alle spese documentate e a carico del contribuente sostenute dal primo luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021. L’incentivo fiscale verrà poi ripartito in cinque quote annuali di pari importo.

Per quali lavori è previsto l’Ecobonus 110%?

I casi di intervento sono specificati dal testo di legge:

  • Isolamento  termico  delle  superfici  opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio, con un’incidenza superiore al 25% della  superficie  disperdente lorda dell’edificio. La detrazione è prevista per un ammontare complessivo delle spese non superiore a 60 mila euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.
  • Lavori sulle parti comuni degli edifici e sugli edifici unifamiliari per un ammontare complessivo delle spese non superiore ai 30 mila euro per la:

«sostituzione degli impianti di  climatizzazione  invernale  esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla  classe  A  di  prodotto, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici».

L’aliquota si applica anche, come detto, agli interventi di efficientamento energetico eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi sopra elencati. L’idea generale dell’Ecobonus 110% del Decreto Rilancio è che i lavori portino a un miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio. Ove non sia possibile scalare classe energetica, sarà necessaria un’attestazione rilasciata da un tecnico abilitato.

Per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici, la detrazione dell’Ecobonus 110% spetta fino a un ammontare complessivo delle stesse spese non superiore a 48 mila euro, e comunque nel limite di spesa di 2.400euro per ogni kW di potenza  nominale dell’impianto solare fotovoltaico.

Le detrazioni fiscali dell’Ecobonus 110% sono riconosciute anche per l’installazione contestuale  o  successiva  di  sistemi  di  accumulo integrati  negli  impianti  solari  fotovoltaici. Da notare anche che gli incentivi fiscali sono subordinati alla cessione in favore del GSE – Gestore Servizi Energetici nazionale dell’energia non auto-consumata in sito. Le detrazioni inoltre non sono cumulabili con altri incentivi pubblici, nazionali o europei.

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Ecobonus 110% nel Decreto Rilancio: chi può usufruirne?

Le detrazioni fiscali previste dal Decreto Rilancio sono richiedibili per gli interventi effettuati da:

  • Condomini
  • Persone fisiche su unità immboliari
  • Istituti autonomi case popolari o enti con le stesse finalità sociali
  • Cooperative di abitazione a proprietà  indivisa

Le detrazioni fiscali dell’Ecobonus 110% Decreto Rilancio non si applicano quindi agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori di attività di impresa, arti e  professioni, su  edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale, le famose seconde case.

 
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Pannelli solari in condominio

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L’installazione di pannelli solari è una scelta che sempre più proprietari di immobili e inquilini stanno valutando. Tra le principali motivazioni il risparmio garantito da questo investimento. Se tuttavia a voler installare queste fonti di energia rinnovabile non i proprietari di stabili privati la questione può sembrare più complessa. È possibile installare pannelli solari in condominio?

Il primo punto da considerare è che, se l’energia prodotta dai pannelli fotovoltaici viene indirizzata al consumo di tutto lo stabile, a trarne un grande risparmio sarebbe l’intero condominio. I pannelli solari sono sempre più impiegati per supplire al consumo energetico di ascensori, luci delle scale, cancelli, telecamere e dispositivi automatizzati. Per far ciò, è necessario prevedere un impianto centralizzato.

Pannelli solari: cosa dice la legge

Se si intende installare un pannello solare a utilizzo esclusivo del singolo, non è necessario richiedere l’approvazione degli altri condomini, come previsto dall’art. 1122 bis 2° comma del Codice Civile introdotto dalla Riforma dei Condomini che afferma la possibilità di

Installazione di impianti di produzione di energia di fonti rinnovabili desinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

Questo, a meno che i lavori di installazione dei pannelli solari in condominio non pregiudichino anche zone condivise, con modificazioni di parti comuni. In ogni caso, l’assemblea può limitarsi a indicare le zone interessate e la modalità dei lavori. I condomini non possono invece vietare l’installazione di pannelli solari in zone comuni, anche se a uso privato.

Se invece i lavori di installazione interessano in modo esclusivo la nostra proprietà, l’unica autorizzazione che siamo tenuti a richiedere è quella comunale, salvo la comunicazione all’assemblea per evitare di recare disturbo agli altri condomini.

Pannelli solari con impianto centralizzato

Se invece intendiamo realizzare un impianto centralizzato alimentato a pannelli solari nel proprio condominio, la prima cosa da fare è rivolgersi direttamente all’assemblea.

Fatta esplicita richiesta scritta all’amministratore di condominio, quest’ultimo è tenuto a convocare l’assemblea condominiale entro 30 giorni. All’interno di questo consesso, è necessario richiedere il consenso della maggioranza dei condomini, purché rappresentino metà del valore millesimale dell’edificio.

Se si raggiunge la maggioranza, i voti favorevoli all’installazione di pannelli solari in condominio saranno i soli a dividere le spese, ma anche gli unici a usufruire degli incentivi fiscali.

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Fotovoltaico: quanto si risparmia?

I pannelli solari condominiali, specialmente quelli centralizzati e dunque a disposizione di tutti gli inquilini, permettono di ammortizzare di molto i costi dell’energia elettrica. A trarne beneficio come detto sarà l’intero condominio, con un autoconsumo immediato e in loco.

Il vantaggio dei pannelli fotovoltaici sta anche nelle detrazioni fiscali previste dalla legge e rinnovate anche per il 2020. La normativa del Bonus Fotovoltaico prevede infatti quanti abbiano concorso all’installazione dei pannelli solari in condominio hanno diritto a un rimborso del 50% della spesa nell’arco di 10 anni mediante detrazioni Irpef.

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Barbecue in condominio?

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Con l’arrivo della bella stagione, ci siamo imbattuti tutti nella proposta di qualche amico o familiare che suggeriva: grigliata? In mancanza di spazi verdi, giardini privati o di apposite aree nelle vicinanze, qualcuno potrebbe pensare a una soluzione “casalinga” per il problema, allestendo griglie e carbone in balconi e terrazze. Ma è possibile fare un barbecue in condominio? La risposta non è così scontata, e passa, come ogni questione che coinvolge i condomini dello stesso stabile, per il rigoroso rispetto delle regole esistenti.

Per godersi il proprio barbecue in balcone non è sufficiente infatti munirsi di buona carne. È importante sapere cosa dice la legge in merito alle grigliate in condominio per evitare spiacevoli disguidi con i propri vicini e limitare al minimo il disagio provocato da fumi, odori e rumori.

Barbecue in condominio: cosa dice la legge?

Il legislatore ha deciso in questo caso di lasciare dei margini interpretativi e di libertà ai condomini, senza emettere divieti espliciti per il barbecue ma indicandoci alcune doverose norme comportamentali che dobbiamo conoscere se intendiamo fare una grigliata in balcone. Posta quindi l’assenza di un divieto (si può quindi fare un barbecue in condominio), dobbiamo riferirci all’articolo 844 del Codice Civile per arrivare al fulcro centrale della questione.

L’articolo riguarda le cosiddette immissioni moleste e recita così:

Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

È di tollerabilità dunque che si parla quando vogliamo capire se è possibile fare un barbecue sul nostro terrazzo. Come in molte questioni condominiali, anche per il barbecue si deve rimanere nel labile confine fra il rispetto della quiete altrui e la tolleranza di rumori o esalazioni dei propri vicini. Il limite di sopportazione è un concetto difficile da applicare in modo univoco e universalmente riconosciuto. Ognuno in un condominio agisce secondo i propri standard e seguendo i propri stili di vita. La legge ammette dunque in questo modo un certo grado di flessibilità che dipende, come detto, dagli abitanti del condominio coinvolti.

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Come evitare litigi?

Come comportarsi quindi? I fattori da prendere in considerazione se vogliamo fare un barbecue all’interno di un condominio sono molti.

  • Innanzitutto la frequenza. Se si tratta di occasioni saltuarie o, addirittura, di una tantum, è più difficile che un condomino possa manifestare delle rimostranze dinanzi a un giudice.
  • Fondamentale poi definire la portata delle esalazioni emesse nel corso del barbecue. Se il fumo della griglia non si incanala negli spazi condivisi e non invade in modo continuativo gli appartamenti adiacenti, l’uso del barbecue in condominio è consentito.
  • Da tenere in considerazione, anche in questo caso, i rumori. Il barbecue è infatti spesso una scusa per condividere la propria casa con molti ospiti. Il rischio di proteste per schiamazzi o rumori molesti da parte dei vicini rimane il più concreto rispetto alle lamentele per il solo fumo della griglia.

Tutt’altro paio di maniche se invece, come spesso accade, sono i regolamenti condominiali stessi a vietare il barbecue all’interno dello stabile. In questo caso, la norma specifica integra quella del CC e costituisce un pretesto di lamentela per i vicini infastiditi dal fumo del barbecue. In questo caso, non resta che cercare un’alternativa nel buon senso. Se, ad esempio, ad essere vietati dal regolamento sono i fumi della griglia, basta munirsi di barbecue con coperchio o di grill elettrico. La soluzione, spesso, è ancora più immediata. Potrebbe bastare sollevare la questione nella propria assemblea di condominio per conoscere preventivamente il parere dei vicini, anziché scoprirlo davanti a un giudice.

Rumori-Molesti-In-Condominio

Rumori molesti in condominio: limiti di legge

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La legge non ti impedisce di fare rumore a casa tua. I rumori devono però essere “tollerabili”. Il che significa che, anche se arrivano ai vicini, non devono essere troppo fastidiosi e insopportabili.

Entro un certo limite di decibel, dunque, il vicino per legge non può dirti nulla sui rumori molesti in condominio.

Il punto è, però, che la legge non definisce la soglia massima di rumore consentito. Si limita a dire che il rumore non deve essere «intollerabile», cosa che va definita dal giudice caso per caso.

Così la giurisprudenza si è data un elemento più rigido per stabilire quali limiti rispettare per i rumori molesti in condominio. Questi sono i cosiddetti “limiti differenziali”:

  • di giorno, il rumore non deve essere superiore a 5 decibel rispetto ai rumori di fondo che provengono da fuori casa (ad esempio, dal traffico, dai clacson delle auto, dal vociare per le strade, ecc.);
  • di notte, il rumore non deve essere superiore a 3 decibel rispetto ai rumori di fondo.

Rumori in condominio: orari

Alla luce di ciò, si è anche detto che, quando si parla di «giorno» (con limite elevato a 5 decibel) si intende dalle 6:00 alle 22:00, mentre, quando si parla di «notte» (con abbassamento della soglia a 3 decibel) si intende dalle 22:01 alle 5:59.

Un regolamento di condominio approvato all’unanimità potrebbe imporre dei limiti più stringenti (ad esempio, vietando di fare chiasso dalle 21:00 alle 8:00 e dalle 14:00 alle 15.30).

Rumori in condominio: quando diventano intollerabili?

I limiti di decibel appena indicati sono principalmente il frutto di una elaborazione giurisprudenziale che ha esteso anche ai privati la legge sull’inquinamento acustico.

In verità, a ben vedere, per quanto riguarda i rumori in condominio prodotti dai vari condomini, il Codice civile stabilisce solo che «non si possono impedire i rumori che non superano la normale tollerabilità». Cerchiamo di spiegare meglio questo concetto. Per farlo dobbiamo considerare tutti i parametri che, di solito, usano i giudici per stabilire quando un rumore diventa illegale.

L’intensità del rumore

Chiaramente, tanto più è forte e fragoroso, tanto più diventa intollerabile e illegale il rumore.

A tal fine – dice la Cassazione – non è necessario che vi sia una perizia fonometrica a determinare l’entità del chiasso: basta anche la semplice testimonianza dei vicini dello stabile o del condominio a confermare se le molestie acustiche sono state avvertite o meno.

Ed è chiaro che, tanto più lontano è il punto di “rilevazione”, tanto più si deve concludere per l’intollerabilità del rumore.

Persistenza del rumore

Tanto più si protrae il rumore, tanto più esso è il frutto di un comportamento doloso o colposo del vicino, come tale intollerabile e illecito.

Un piatto o una sedia caduti, seppur involontariamente, a terra possono provocare un rumore intenso, ma si tratta di un attimo e, come tale, non può generare un’eccessiva molestia.

Invece gli sbattiti di tappeti alle 6 di mattina è un comportamento pregiudizievole ed evitabile; l’orario in cui viene prodotto il rumore: lo stesso rumore (ad esempio un frullatore) può essere intollerabile durante la notte e invece neanche avvertibile di giorno;

Collocazione dell’edificio

In un centro abitato particolarmente affollato un rumore fa più difficoltà ad essere distinto dagli altri e, quindi, a considerarsi illecito; invece, in un centro residenziale è più facile che le grida della vicina arrivino sino a casa degli altri, divenendo così intollerabili.

Il rumore in condominio è reato?

Spieghiamoci bene: a seconda dei casi un rumore può costituire reato o semplice illecito civile (e, come tale, fonte di una semplice richiesta di risarcimento del danno).

Tutto dipende, però, non dalla intensità del rumore ma da quante persone, anche solo potenzialmente, possono avvertire il fastidio.

Non conta quante effettivamente lo hanno percepito o si sono lamentate: in un centro storico, dove le abitazioni sono tra loro assai vicine, anche uno stereo ad alto volume può costituire reato.

Invece in una zona di campagna dove la distanza tra le costruzioni è più ampia, un rumore ancora più forte può non costituire reato.

Dunque, per far scattare il reato di «disturbo della quiete pubblica» è necessario molestare «il pubblico» appunto, e non solo poche persone, al di là di quanto forte sia il rumore.

Possiamo quindi dire che: il rumore al di sotto della normale tollerabilità (o dei 3/5 decibel) è sempre legale e non genera né un illecito civile, né un illecito penale. Il rumore sopra la normale tollerabilità costituisce reato solo quando è idoneo ad arrecare disturbo a un gruppo indeterminato di persone.

Se, invece, esso può essere avvertito solo da due o tre famiglie (ad esempio il dirimpettaio o i condomini del piano inferiore), non c’è reato e l’unica difesa è ricorrere al giudice civile.

Il giudice civile può:

a) emettere una inibitoria (ossia un ordine a cessare il rumore);

b) condannare il responsabile al risarcimento del danno.

Rumori molesti in condominio: è reato?

Immagina di sentire, due o tre volte a settimana, dal garage adiacente alla tua finestra della cucina, il figlio del tuo vicino che si esercita con la chitarra insieme alla sua band.

Si può parlare di reato? Se tu sei al primo piano e sei l’unico condomino ad avvertire la musica, non c’è alcun illecito penale (fermo restando l’illecito civile). Se, invece, è tutto lo stabile ad avvertire il rumore, allora scatta il reato.

La Cassazione ha, di recente, affermato che

ai fini della configurabilità del reato di disturbo alla quiete pubblica non sono necessarie né la vastità dell’area interessata dalle emissioni sonore, né il disturbo di un numero rilevante di persone, essendo sufficiente che i rumori siano idonei ad arrecare disturbo ad un gruppo indeterminato di persone,  anche se raccolte in un ambito ristretto, come un condominio.

Questo significa che se il rumore è avvertito da quasi tutti i condomini dello stabile, ma non anche da quelli dei palazzi limitrofi,si può ugualmente parlare di reato.

Rumori molesti in condominio: come difendersi

Se il rumore integra gli estremi del reato è sufficiente fare una segnalazione alla polizia o ai carabinieri che provvederanno a fare le indagini o, comunque, a segnalare la denuncia alla Procura della Repubblica per l’avvio del procedimento penale.

Tu non dovrai fare null’altro. In alternativa puoi depositare (anche a mezzo del tuo avvocato) una denuncia presso la Procura della Repubblica.

Viceversa, se il rumore integra solo gli estremi dell’illecito civile non hai altra strada se non quella di rivolgerti al tuo avvocato che, dopo aver diffidato il responsabile, lo citerà in un regolare giudizio ai fini del risarcimento del danno e dell’inibitoria.

Ricordiamo anche che le controversie condominiali possono essere risolte in maniera extragiudiziale tramite la conciliazione di un mediatore.

 Cass. sent. n. 18521/18.

Quando-È-Obbligatorio-L’amministratore-Di-Condominio

Amministratore di condominio obbligatorio: quando?

by News

L’art. 1129, primo comma c.c., specifica che la nomina dell’amministratore di condominio è obbligatoria quando i condomini sono più di otto

Nove dunque è il numero di condomini che rende obbligatorio nominare un amministratore di condominio.

Si badi bene: se due persone sono comproprietarie di un’unità immobiliare – si pensi ai coniugi in regime di comunione dei beni – esse conteranno come un solo condomino ai fini del conteggio per la nomina dell’amministratore.

Il numero otto non indica dunque nessun obbligo. Ricordiamo che la legge ci indica alcuni requisiti per nominare un amministratore di condominio.

Quando nominare un amministratore di condominio è obbligatorio, se non vi provvede l’assemblea, ciascun condomino o l’amministratore dimissionario potrà far ricorso all’Autorità Giudiziaria. Tanto prescrive sempre il primo comma dell’art.. 1129 c.c.

Le modalità di convocazione sono sempre le stesse, quindi:

  1. Convocazione a mezzo pec raccomandata o consegna a mani.
  2. Comunicazione dell’avviso entro cinque giorni dalla data fissata per lo svolgimento dell’assemblea in prima convocazione.
  3. Indicazione dell’ordine del giorno nell’avviso medesimo.

E senza l’obbligo?

Il condominio senza amministratore è in ogni caso sempre tenuto a mantenere il proprio codice fiscale e, nella misura in cui chiede erogazione di servizi, se previsto dalla legge, deve versare le ritenute d’acconto quanto sostituto d’imposta ex d.p.r. n. 600/73. La figura del sostituto d’imposta infatti non è legata alla presenza dell’amministratore, ma semplicemente all’esistenza del condominio.

Nel condominio senza amministratore, salvo diverso accordo tra tutti i condomini, le spese devono essere suddivise secondo millesimi di proprietà, ovvero in ragione delle altre tabelle applicabili. Spetterà ai condomini, dunque, cioè ad uno o più di loro che all’unisono si fanno parti diligenti, applicare le tabelle e suddividere le spese per avere la risultanza dei costi individuali.

A ben vedere, dunque, un condominio senza amministratore non è un condominio differente da quello che decide di dotarsi di un legale rappresentante.

Certo, non esistono gli obblighi propri della figura dell’amministratore, ma non vengono meno gli adempimenti, soprattutto di natura fiscale, propri della figura del condominio.