Pixabay

Innovazioni condominiali: cosa sono e quali autorizzazioni richiedono?

by News

Fra gli interventi che possono interessare le parti comuni di un condominio ci sono le cosiddette innovazioni. La legge disciplina questo tipo di lavori specificando, mediante il Codice Civile e le interpretazioni della giurisprudenza, quando e come è possibile realizzarli. Partiamo, come sempre, dalla definizione. Cosa sono le innovazioni condominiali?

Per innovazione condominiale si intende un lavoro che alteri:

  • La natura materiale di un bene a uso comune; in questo caso, l’innovazione consiste nell’aggiunta di qualcosa che prima non c’era.
  • La destinazione d’uso di una parte comune preesistente che, dopo l’innovazione, avrà una diversa funzionalità.

Non tutti i lavori condominiali che interessano un bene a uso comune dunque rientrano nella categoria giuridica dell’innovazione. Un intervento di modificazione che lasci intatto il godimento e la destinazione di un bene comune non è quindi da considerarsi un’innovazione. È importante comprendere la differenza fra la semplice modificazione delle parti comuni e l’istituto dell’innovazione condominiale perché quest’ultimo richiede specifiche maggioranze di approvazione in assemblea.

Innovazioni: maggioranza di approvazione in assemblea

L’articolo 1136 del Codice Civile afferma che le deliberazioni di cui all’articolo 1120 (le innovazioni) e all’articolo 1122 bis (installazione di pannelli solari e impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva, come ad esempio le antenne radioamatoriali):

devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Questo quorum qualificato è richiesto sia in prima che in seconda convocazione dell’assemblea. La motivazione sta proprio nella natura dell’intervento, materiale e quindi sostanziale o funzionale.

Pixabay

Quali innovazioni condominiali si possono fare?

La legge comprende tre tipologie di innovazioni condominiali, da approvare con la maggioranza specificata. Vediamole.

1) Le innovazioni che migliorano la sicurezza e la salubrità di edifici e impianti.

2) Opere e interventi per:

  • eliminare le barriere architettoniche.
  • Contenimento del consumo energetico.
  • Realizzare parcheggi a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio.
  • Produzione di energia mediante impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili su superfici comuni (ad esempio, il lastrico solare).

3) Installazione di «impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo » coni relativi collegamenti e la diramazione per le singole utenze.

Ogni condomino può fare richiesta all’amministratore specificando il contenuto e le modalità di realizzazione degli interventi di innovazione. L’amministratore è poi tenuto per legge a convocare l’assemblea entro trenta giorni.

Pixabay

Antenne radiofoniche amatoriali in condominio?

by News

Il mondo della radio è un affascinante universo di scambi, ed è molto più accessibile di quanto si pensi. Chiunque può dotarsi di un’antenna propria e trasmettere al mondo. Chiunque, o quasi. Vediamo, nello specifico, se è possibile installare antenne radiofoniche amatoriali in condominio e di quali autorizzazioni c’è bisogno.

Cominciamo dall’inizio: chi può definirsi un radioamatore? A fornirci un quadro chiaro di questa figura è il Codice delle comunicazioni elettroniche (DL 259, 01/08/2003). All’articolo 134 si specifica che un radioamatore è un soggetto che espleta un servizio di istruzione individuale, intercomunicazione o studio tecnico con la relativa autorizzazione generale su mezzo radioelettrico. Altri due punti centrali che concorrono a definire questa figura sono l’impiego di un linguaggio chiaro (o di codici internazionalmente ammessi) e di un movente esclusivamente personale, «senza alcun interesse di natura economica». Non sono ammessi quindi tutti i casi in cui da questa attività il radioamatore tragga un lucro personale.

La domanda che ci poniamo oggi è: può un radioamatore, una volta ottenute le debite autorizzazioni, installare antenne in condominio? La risposta, anche questa volta, si divide in due opzioni. Nel caso in cui l’installazione riguardi uno spazio di proprietà esclusiva del radioamatore, non sussiste alcun limite. Nel caso in cui invece l’antenna occupi spazi comuni, dobbiamo rifarci all’articolo 1122 del Codice Civile – lo stesso che regola l’installazione di pannelli solari in condominio.

Pixabay

Antenne radiofoniche in condominio: quali autorizzazioni?

Questa norma prescrive che gli impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva, con i relativi collegamenti per le singole utenze, possono essere installati senza autorizzazioni specifiche. Questo, a patto che i lavori rechino il minor pregiudizio possibile tanto alle parti comuni quanto alle proprietà immobiliari individuali. Allo stesso modo, è obbligatorio preservare il decoro architettonico del condominio.

Non solo. Qualora l’installazione lo richiedesse, «l’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere». Trattandosi di un’installazione che interessa il lastrico solare, quindi un bene comune, nessun regolamento può impedirne l’esecuzione o richiedere autorizzazioni preventive. Questo, ad eccezione di un regolamento condominiale contrattuale, approvato quindi all’unanimità.

A confermare il cosiddetto diritto all’antenna è stato anche il Tar della Liguria. Con la sentenza numero 540/17 del 20/06/2017, il Tribunale Amministrativo ha decretato che nemmeno il Comune può pretendere autorizzazioni per l’installazione di antenne radiofoniche amatoriali in condominio. Neanche se la loro altezza supera i 10 metri, a meno che la zona non sia sottoposta a un vincolo paesistico.

L’unico vincolo tangibile che un condominio potrebbe impugnare per evitare l’installazione di un’antenna radiofonica rimane dunque il decoro architettonico. Fermo restando la pari utilizzabilità del lastrico solare che, in quanto bene comune del condominio, deve rimanere a disposizione di tutti. in altre parole, l’installazione da parte di un condomino non deve pregiudicare l’eventuale installazione di un’altra antenna da parte di un altro proprietario.

Pixabay

Requisiti minimi per il Superbonus 110% in condomino

by News

Abbiamo già parlato dell’Ecobonus 110% per le ristrutturazioni, la novità del 2020 per chi intende approfittare degli incentivi statali per rinnovare infissi e sistemi di riscaldamento della propria casa. Queste misure sono comprese all’interno del cosiddetto Superbonus, un pacchetto che include anche il Sismabonus e l’installazione di impianti fotovoltaici. Come visto, queste misure non si applicano solo agli edifici unifamiliari o plurifamiliari, ma anche ai condomini. Chi può accedere a questi sgravi fiscali? Vediamo i requisiti minimi per il Superbonus 110% in condominio.

Innanzitutto, una breve sintesi dei provvedimenti inclusi nell’Ecobonus. Con il Decreto Rilancio il Governo ha infatti previsto detrazioni fiscali fino al 110% per determinati casi di intervento:

  • Isolamento termico delle superfici  opache verticali e orizzontali dell’involucro, con un’incidenza almeno superiore al 25% della superficie disperdente lorda del totale.
  • Interventi sulle parti comuni di edifici unifamiliari o unità immobiliari in edifici plurifamiliari per sostituire gli impianti di  climatizzazione  invernale con impianti centralizzati.

Ricordiamo che i lavori di efficientamento devono garantire un miglioramento di almeno due classi energetiche. Gli interventi sono da svolgersi (per il momento, ma si parla già di una proroga) dal primo luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Le detrazioni fiscali sono inoltre – ed è questa una delle novità più interessanti del Superbonus – è fruibile sotto forma di credito d’imposta, credito cedibile o sconto in fattura. I soggetti che svolgono i lavori potranno quindi cedere questo credito d’imposta direttamente alle imprese che svolgono i lavori o alle banche, così da realizzare interventi praticamente a costo zero.

Superbonus 110%: i requisiti per i condomini

Andiamo a vedere, nello specifico, quali sono i requisiti richiesti per usufruire dell’Ecobonus 110% in caso di lavori condominiali. Quali sono i documenti richiesti nella bozza del decreto attuativo per l’Ecobonus? La burocrazia, come sempre, vuole la sua parte. Il primo punto da chiarire riguarda chi può richiedere il Superbonus in condominio.

Possono usufruire dello sgravio fiscale:

  • i condomini nel loro complesso
  • persone fisiche titolari di unità abitative all’interno di un condominio e al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni su unità immobiliari.
  • IACP – Istituti Autonomi Case Popolari per gli immobili di loro proprietà o in loro gestione
  • Cooperative di abitazione a proprietà indivisa sugli immobili da esse posseduti
  • Organizzazioni non lucrative di utilità sociale, di volontariato, di promozione sociale
  • Associazioni e società sportive dilettantistiche
Pixabay

Fanno eccezione le unità non adibite ad abitazione principale: Il super bonus è valido anche per le seconde case, incluse le villette, inizialmente lasciate fuori dall’agevolazione. Escluse invece determinate categorie catastali seconde case. In ogni caso, per i lavori sulle parti comuni condominiali (ad esempio nell’installazione di riscaldamento centralizzato), sarà prima necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale ai lavori. Questo è il primo dei requisiti minimi per il Superbonus 110% in condominio.

Saranno poi necessarie due attestazioni APE (Attestato di Prestazione Energetica) rilasciate da tecnici professionisti iscritti all’albo. Questo, per confermare il miglioramento delle classi energetiche (prima dei lavori) e l’effettivo raggiungimento delle stesse (dopo i lavori).

I tecnici dovranno anche rilasciare, al termine dei lavori, un’asseverazione della congruità delle spese in riferimento ai prezziari messi a disposizione dalle Regioni o dei listini ufficiali o delle Camere di commercio, industria, artigianato, agricoltura. Infine, comunicazione in via telematica all’ENEA e visto di conformità rilasciato da commercialisti e CAF.

Pixabay

Pagamento delle rate condominiali: credito in prescrizione?

by News

Oggi parliamo di debiti e prescrizione. I compiti di un amministratore di condominio si estendono infatti a vari ambiti della vita comune. Fra questi, anche il gravoso ma necessario ruolo di riscuotere debiti e morosità dei condomini. In molte situazioni infatti, il pagamento della quota mensile o periodica subisce dei ritardi. L’interrogativo che dobbiamo porci è: riguardo al pagamento delle rate condominiali, il credito va in prescrizione? O, in altre parole, fino a quando un condominio ha diritto di richiedere il pagamento delle rate?

La legge stabilisce che un condominio è titolare di un vero e proprio diritto alla riscossione dei debiti. Se però questo diritto non viene esercitato per mano dell’amministratore entro i tempi stabiliti dalla legge, si cade nel campo della prescrizione. Il limite temporale fissato dal codice civile è di sei mesi entro la chiusura dell’esercizio: come si legge all’articolo 1129 del Codice Civile:

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Questi sei mesi non sono da considerarsi come il tempo ultimo entro il quale è possibile esigere il pagamento di una rata condominiale. Va inteso invece come periodo entro il quale l’amministratore deve esercitare il proprio dovere, richiedendo al giudice un decreto ingiuntivo. Pena la revoca dell’incarico. E la prescrizione?

Come spesso accade, è stata la giurisprudenza a dover interpretare in senso estensivo la legge per rispondere a questo problema. Specifichiamo innanzitutto che bisogna distinguere fra oneri ordinari e oneri straordinari.

Pixabay

Rate condominiali: credito in prescrizione per spese ordinarie

In questo caso parliamo quindi di rate condominiali relative a spese di ordinaria amministrazione. La riscossione del debito è esigibile a partire dalla data della delibera di approvazione del rendiconto e della ripartizione delle spese. La legge fissa, per il pagamento delle rate condominiali, un credito in prescrizione dopo cinque anni.

Tuttavia, bisogna tenere presente che ogni volta che l’assemblea approva un nuovo riparto delle spese, vi può includere anche le morosità pregresse. Questo significa che il termine dal quale contare i cinque anni di prescrizione si rinnova praticamente all’infinito, ogni volta che si approva un nuovo rendiconto. I debiti delle rate condominiali per le spese ordinarie sono insomma esigibili per sempre.

Credito in prescrizione per spese straordinarie

In questo caso, si applica al diritto di riscossione dei debiti per le spese condominiali straordinarie il termine ordinario previsto dalla legge. Parliamo quindi di dieci anni. Decorso questo tempo, è da considerarsi civilmente responsabile l’amministratore condominiale come causa di pregiudizio economico al condominio. Subentrata la prescrizione, la richiesta di risarcimento danno va quindi fatta all’amministratore.

Pixabay

Uso della cosa comune in condominio

by News

La “cosa comune” è uno dei tanti motivi di controversia che caratterizzano i rapporti fra condomini. Scale, parcheggio, giardino, cortile, tetto: si tratta di spazi che fanno parte di un palazzo e che sono detenuti da ogni singolo proprietario dell’immobile in forma di comunione. La legge infatti descrive l’uso della cosa comune in condominio rimandando proprio all’istituto della comunione e alle sue regole.

L’articolo 1102 del Codice Civile è molto chiaro su questo. Ogni condomino può servirsi della cosa comune, a condizione che:

  • non ne alteri la destinazione.
  • «Non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto»

Come ha poi più volte specificato la giurisprudenza, il godimento e l’uso delle cose comuni in condominio non dipende dalla quota di proprietà del singolo rispetto al valore totale. Ogni condomino, a prescindere dalla quota di valore che detiene, può usufruire pienamente della cosa comune. Fermo restando i divieti esplicitati qui sopra.

È bene specificare che se condomino sfrutta più di un altro una cosa comune non ne sta necessariamente abusando. Ciò che conta per la legge è che ciascuno possa potenzialmente utilizzare uno stesso bene allo stesso modo (il cosiddetto uso paritetico). Così, ad esempio, il fatto che un condomino al terzo piano utilizzi l’ascensore più di un inquilino al primo piano non lede in nessun modo il diritto di quest’ultimo di farne un uso altrettanto frequente.

Pixabay

Interventi sulla cosa comune

In ogni caso, la legge non esclude che il condomino possa, compiendo gli atti idonei richiesti, mutare il titolo del suo possesso sulla cosa comune. Allo stesso modo il partecipante può anche «apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa». Gli altri condomini avranno a quel punto tutto il diritto di acquisire questa innovazione usufruendone a pieno titolo, a meno che non ne richiedano la rimozione.

Di quali interventi parliamo? Anche qui, è la Corte di Cassazione a risponderci. Il criterio primario da rispettare è quello della destinazione d’uso attuale di una cosa comune, che non può essere modificata a discapito di altri. Così, se un condomino vuole aprire una finestra sulle scale del condominio, può farlo perché non modifica la funzione alla quale è adibito il bene comune, in questo caso appunto le scale.

Allo stesso modo, se un condomino utilizza uno spazio destinato a giardino come posteggio, ne modifica la funzione d’uso ed esercita un diritto di proprietà maggiore rispetto ad altri, dunque un abuso di diritto.

In ogni caso, sempre la Cassazione specifica che «l’uso paritetico deve essere valutato in concreto e non in astratto» (ordinanza n. 28111, 5/11/2018). Bisogna quindi valutare caso per caso se l’uso di un bene comune da parte di un condomino stia effettivamente e concretamente limitando l’uso dello stesso da parte di un altro. Non sono quindi intesi come violazione dell’uso paritetico i casi in cui la negazione dell’uso rimanga potenziale e astratta.

Pixabay

Regolamento condominiale: assembleare o contrattuale? Le differenze

by News

Il condominio è un vero e proprio microcosmo, nel quale diversi soggetti convivono condividendo determinati spazi comuni e rispettando delle leggi proprie. Parliamo del regolamento condominiale, il codice normativo che stabilisce le regole del vivere comune che ogni inquilino dello stabile deve rispettare. Se chiunque abiti in un condominio ha avuto a che fare, prima o poi, con il suo regolamento, non tutti forse sanno che ne esistono diversi tipi. Nello specifico, occorre distinguere fra regolamento di condominio contrattuale e assembleare. Quali sono le differenze e perché è così importante conoscerne la distinzione?

Regolamento di condominio: cos’è e chi può modificarlo

Innanzitutto, qualche nozione di base riguardo questo codice normativo. Il regolamento di condominio è obbligatorio per legge solo quando il numero di condomini di un edificio è superiore alle 10 unità. Non è quindi sempre richiesto quando viene costituito un condominio. Esso, come l’articolo 1138 del Codice Civile specifica, contiene

le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Tutti i condomini hanno diritto a sia a prendere l’iniziativa per redigere un regolamento, sia a richiederne una revisione. Questo, fermo restando il divieto di ledere i diritti dei condomini che risultino dagli atti di acquisto delle proprietà immobili e dalle convenzioni.

È proprio a tal proposito che la giurisprudenza ha elaborato due diverse tipologie di regolamento condominiale: uno contrattuale e uno assembleare. La differenza fra i due ha a che fare con i voti necessari alla loro approvazione, ed è quindi importante conoscerla per poter difendere i propri diritti nell’assemblea condominiale.

Pixabay

Regolamento condominiale assembleare

È il regolamento “ordinario” descritto dall’articolo 1138 del Codice Civile. La legge vieta a questo regolamento di limitare i diritti di proprietà dei condomini rispetto ai loro immobili o all’utilizzo delle parti comuni. L’approvazione del regolamento assembleare (o di una sua modifica) richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, che corrisponda ad almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.

Regolamento condominiale contrattuale

Questo tipo di regolamento è una sorta di deroga a quello assembleare. In alcuni casi, infatti, si richiede che un condomino venga in qualche modo limitato nel suo diritto di proprietà. In altri, la limitazione riguarda l’utilizzo delle parti comuni e può portare a una condizione di disparità, in cui un condomino abbia più diritti di un altro.

Ad esempio, deve per forza avere natura contrattuale un regolamento che impedisca ai condomini di usufruire di un’area comune alla quale avrebbero diritto. Se un condominio decide di adibire un cortile a giardino e vuole quindi impedire l’utilizzo dell’area come parcheggio per le auto, è necessario l’inserimento nel regolamento di una norma contrattuale.

La differenza principale fra i due consiste nel sistema di votazione. Nel caso di regolamento ordinario, come detto, si richiede la maggioranza degli intervenuti. Se invece si va a limitare un diritto di proprietà dei singoli (come ad esempio nel caso del parcheggio), e quindi si parla di regolamento contrattuale, è richiesta l’unanimità.

Non si tratta, quindi, di una semplice distinzione legale. Il regolamento contrattuale ha il potere di “privare” i condomini di alcuni diritti, naturalmente giustificato dal raggiungimento di un bene superiore e collettivo. È quindi importante saper riconoscere quando sia necessario derogare al regolamento ordinario, e in quali casi si debba richiedere l’unanimità per modificare le norme assembleari.

Pixabay

Installare colonnine elettriche in condominio

by News

I vantaggi di acquistare un’auto elettrica o ibrida sono molteplici. Oltre all’evidente impatto ecologico, questo tipo di mobilità ti permette anche di risparmiare sia sui consumi (considerando i costi medi di benzina e di energia elettrica) sia sull’assicurazione. Molti sono tuttavia ancora frenati rispetto all’acquisto di un’auto elettrica. Trattandosi di un mercato in espansione, le colonnine elettriche per l’alimentazione sono ancora poco diffuse sul territorio. Non tutti sanno però che è possibile, anche grazie agli incentivi previsti per legge, installare colonnine elettriche in condominio. Come fare?

Affidarsi alle (ancora poche) stazioni di ricarica presenti sul territorio può essere un rischio, oltre che scomodo. La soluzione migliore per chi intende acquistare un’auto elettrica o ibrida sarebbe quindi quella di installare colonnine elettriche direttamente presso il proprio domicilio. E se abiti in condominio? Come per l’installazione di pannelli fotovoltaici condominiali, per rispondere bisogna innanzitutto fare un distinguo.

Pixabay

Se possiedi un box auto privato, per installare colonnine elettriche in condominio non dovrai far altro che farne debita comunicazione all’amministratore. Fermo restando la dichiarazione di conformità di un progettista elettrico e il rispetto di norme di sicurezza e spazi di proprietà, nessun condomino potrà opporsi.

Se invece non possiedi uno spazio tuo in cui far installare colonnine elettriche, dovrai attendere l’approvazione di una richiesta, con tanto di progetto, fatta all’assemblea di condominio. Il quorum per ritenere approvata la proposta è della maggioranza dei partecipanti totali all’assemblea – quindi di almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.

Installare colonnine elettriche in condominio: chi paga le spese?

E per quanto riguarda le spese per installare colonnine elettriche in condominio? Sia nel caso in cui i lavori riguardino il tuo box privato, sia nella costruzione su aree condivise come garage o cortile, si parla di innovazione gravosa. Con questo, si intende che devono pagare le spese solo i condomini che hanno intenzione di usufruire di questa innovazione.

Se dunque, una volta presentato il tuo progetto in assemblea, dovessi trovare non solo l’approvazione ma anche l’adesione di altri condomini, sarà l’amministratore a gestire l’equa ripartizione delle spese. Senza l’approvazione di altri condomini aderenti, potrai comunque installare colonnine elettriche in condominio assicurandoti di non pregiudicare zone comuni e di accollarti tutte le spese. I tuoi condomini potranno poi aderire retroattivamente, quindi partecipando a posteriori alla spesa con un contributo nel caso in cui decidessero in futuro di usufruire della tua colonnina.

Un aiuto a sostenere queste spese arriva dallo Stato. La Legge di Bilancio 2019 ha infatti previsto, per chi acquista una colonnina di ricarica elettrica dal primo marzo 2019 al 31 dicembre 2021, una detrazione del 50% spalmabile in 10 anni, fino a un tetto massimo di 3 mila euro. In questa detrazione sono comprese le spese di installazione e di aggiornamento della potenza elettrica del contatore.

Pixabay

Fondo cassa condominiale. Cos’è?

by News

Capita che, all’interno di un condominio, siano previste delle spese per lavori di manutenzione o ristrutturazione. La gestione di soldi e spese comuni è uno dei tasselli più delicati della vita condominiale, e forse proprio per questo la legge ha fissato nei termini alcuni limiti. Questo, per tutelare l’intera collettività condominiale nel caso in cui sussistano morosità, indebitamenti o inadempimenti da parte dell’amministratore. Nello specifico, l’articolo 1135 del Codice Civile prevede l’istituto del fondo cassa condominiale. Cos’è e come funziona?

Cos’è un fondo cassa e come funziona?

Il fondo condominiale è uno strumento con il quale il condominio raccoglie una somma di denaro vincolandola a uno specifico progetto. Il vincolo è dunque la prima condizione di questo fondo cassa, che non può essere utilizzato al di fuori dello scopo per cui viene costituito. Il fondo, come sottolinea il  Codice Civile, va istituito obbligatoriamente in caso di opere di “manutenzione straordinaria e innovazioni”.

L’obbligatorietà, introdotta dalla Riforma del condominio, è una garanzia doppia. In primis, nei confronti dei condomini più “diligenti”, che si tutelano in questo modo dagli inquilini morosi o debitori. In secondo luogo, per le imprese terze che possono impegnarsi a realizzare un’opera o un servizio a fronte di una garanzia legale.

Una volta esaurite le spese, un eventuale avanzo di denaro rimarrebbe comunque “proprietà” della collettività dei condomini, che possono a questo punto decidere se ridistribuire la somma avanzata o se destinarla a nuove opere comuni. Nel caso invece in cui i lavori richiedano pagamenti progressivi in funzione del loro avanzamento, è possibile costituire il fondo «in relazione ai singoli pagamenti dovuti».

Va da sé che il fondo cassa condominiale debba essere puntualmente rendicontato nel resoconto annuale delle spese del palazzo. Questo, per permetterne la verifica insieme a tutte le altre voci (in entrata e in uscita) relative agli esborsi condominiali.

Pixabay

Fondo condominiale: chi lo gestisce

L’istituzione del fondo condominiale spetta all’assemblea dei condomini. Lo stesso amministratore deve attenersi rigidamente alla destinazione prevista per questi fondi. Anche in caso di lavori di manutenzione straordinaria, l’amministratore condominiale dovrà prima rivolgersi e chiedere parere all’assemblea.

Per quanto riguarda la maggioranza richiesta nell’assemblea per votare la destinazione di un fondo cassa condominiale, essa varia a seconda che i lavori. Se questi riguardano opere di ordinaria amministrazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti (purché corrisponda a un terzo dei millesimi del valore del condominio).

Se invece gli interventi sono straordinari, si richiede la maggioranza dei partecipanti totali all’assemblea condominiale (e la metà dei millesimi). Allo stesso modo, la Cassazione ha stabilito che per la realizzazione di interventi non ancora specificati i condomini possono ripartire le spese del fondo cassa, in via provvisoria, in base ai millesimi di proprietà.

Pixabay

Diffamazione in assemblea condominiale?

by News

La convivenza tra condomini non è sempre rosea. Spesso infatti sentiamo parlare di dispute, litigi e contesi fra dirimpettai che, non trovando una soluzione pacifica nel dialogo, si ritrovano a discutere in un’aula di tribunale. Ancora più spiacevole il caso in cui lo scontro avvenga direttamente nell’assemblea condominiale. Se, in questo contesto, una parte si sentisse offesa da un altro condomino, potremmo parlare di diffamazione in assemblea condominiale? Vediamo cosa prevede la legge.

Il limite principale di cui dobbiamo tenere conto per capire quando ricorrere a un giudice o meno è la differenza fra diffamazione e diritto di critica. Se infatti da un lato la funzione dell’assemblea condominiale è proprio quella di permettere il confronto fra condomini, e quindi anche l’espressone di legittime critiche, dall’altro è molto facile sfociare nel reato di diffamazione.

Quando si parla di diffamazione in condominio?

Secondo l’articolo 595 del Codice Penale, commette reato di diffamazione chi:

comunicando con più persone, offende l’altrui reputazione.

Per definire quando un commento espresso in assemblea condominiale sia diffamazione e quando invece sia legittima critica dobbiamo rifarci all’interpretazione della Corte Suprema della norma. In particolare, non si parla diffamazione quando sussistono tre situazioni:

  • L’interesse collettivo della critica – le affermazioni non devono riguardare condotte personali (ad esempio commenti su vita privata o altri fatti irrilevanti ai fini della vita comune condominiale). Se affermiamo che qualcuno «ha casa sporca» in sua assenza, lo stiamo diffamando.
  • La giusta continenza dell’espressione – va considerato quindi anche il linguaggio utilizzato. Dato il contesto informale dell’assemblea condominiale, è quindi possibile tollerare anche linguaggi coloriti, sempre se questi sono proporzionati al tono della discussione e non sfociano in offese ingiustificate.
  • Veridicità – ultimo, ma non meno importante criterio per stabilire se possiamo denunciare un condomino per diffamazione o se invece si tratta di un legittimo esercizio di critica. Se infatti la frase in questione rispecchia il vero o è comprovabile come realtà dei fatti, non possiamo parlare di diffamazione.
Pixabay

Attenzione; queste tre condizioni devono ricorrere contemporaneamente. Si pensi ad esempio al caso di diffamazione condominiale in cui un soggetto venga interdetto dall’utilizzo di servizi comuni in quanto «cattivo pagatore». Anche se l’affermazione corrisponde al vero, si parla comunque di diffamazione se l’interdizione avviene tramite un cartello affisso pubblicamente. In questo caso, verrebbe infatti meno l’interesse collettivo, poiché sarebbe inutile e diffamatorio comunicare anche a terzi estranei al condominio la morosità di un singolo.

Reato di ingiuria

Diverso invece il caso di ingiuria. A distinguere i due distinti reati di ingiuria e diffamazione è la presenza o meno della persona offesa. Se le frasi offensive sono pronunciate in presenza della parte lesa, allora si tratta di ingiuria. Se invece l’offesa viene pronunciata dinnanzi ad almeno due persone e in assenza del soggetto interessato, il reato in questione è la diffamazione.

Diffamazione in assemblea condominiale: quali pene?

Ricordiamo, infine, le pene previste dal Codice Penale per il reato di diffamazione:

  • Reclusione fino a un anno o multa fino a 1032 euro.
  • Doppia pena (fino a due anni o multa di 2065 euro) se l’offesa «consiste nell’attribuzione di un fatto determinato».
  • Pena da sei mesi a tre anni o multa non inferiore a 516 se l’offesa viene «recata col mezzo della stampa o con qualsiasi altro mezzo di pubblicità».
Pixabay

Deleghe per l’assemblea condominiale

by News

Quante volte vi è capitato di non poter partecipare a un’assemblea di condominio perché convocata mentre siete via o nei vostri orari lavorativi? Data l’importanza di queste riunioni, la legge ammette l’impiego di deleghe per l’assemblea condominiale.

Anche se molti ritengono una scocciatura o una perdita di tempo queste riunioni, in realtà è importante partecipare alle assemblee condominiali anche se non si hanno particolari problematiche da presentare. In questi incontri si espongono infatti eventuali reclami e lamentele degli altri vicini – che potrebbero riguardarci. Viene inoltre discussa anche la redistribuzione delle spese.

Mediante queste deleghe è possibile partecipare all’assemblea di condominio a mezzo di un’altra persona, mandando ad esempio il nostro dirimpettaio in nostra rappresentanza.

Deleghe per l’assemblea condominiale: chi può riceverle?

La legge non pone limiti per l’affidamento della propria rappresentanza tramite delega a un soggetto terzo. Possiamo infatti delegare un nostro inquilino, un vicino presente nello stesso palazzo o perfino un esterno al condominio. In alcuni casi, dei limiti alla delega – comunque sempre permessa – sono presenti nei regolamenti condominiali.

È permesso anche che una stessa persona rappresenti più residenti del condominio. Questo, a patto che essa non abbia la delega di più di un quinto dei condomini nell’assemblea, quando i condomini totali sono più di venti. È vietato invece delegare come nostro rappresentante a un’assemblea l’amministratore del condominio stesso. Il delegato non può inoltre delegare a sua volta la rappresentanza del delegante.

Pixabay

Come si presenta una delega condominiale?

La delega deve essere necessariamente presentata all’amministratore di condominio e all’assemblea prima dell’inizio della riunione, tramite forma scritta da allegare poi al libro verbale. Posto che esistono dei modelli preimpostati di delega, che gli amministratori più aggiornati inviano insieme alla convocazione, la legge non richiede dei requisiti specifici per ritenere questo atto valido.

In generale, è possibile utilizzare deleghe generiche, che conferiscono al rappresentante il diritto di partecipare all’assemblea e votare come meglio crede per le questioni in ballo. Preferibile, per evitare fraintendimenti, l’uso di deleghe specifiche nelle quali il condomino impossibilitato a partecipare alla discussione esprime le sue volontà di voto sui punti all’ordine del giorno.