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Lastrico solare: chi paga le spese di manutenzione?

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Fra i beni comuni condivisi in comunione all’interno di un condominio, rientra anche il lastrico solare. Quest’area è oggetto di una legislazione specifica nel Codice Civile, anche per funzione fondamentale che svolge. Vediamo quali criteri impone la legge per la ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico solare.

Il lastrico solare è infatti quella copertura terminale dell’edificio che svolge il ruolo di tetto per l’intero immobile. Nella definizione di lastrico sono inclusi tutti gli elementi, compresi quelli accessori, che vi si trovano. Fanno eccezione le opere dotate di autonoma consistenza e che siano fruibili da un utilizzatore esclusivo come, ad esempio, il gabbiotto di un ascensore.

Il Codice Civile dedica una norma specifica alla definizione dei diritti di proprietà cui è soggetto il lastrico solare. Nell’articolo 1126 si legge che:

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

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Spese di manutenzione del lastrico solare

Si evince quindi che alle spese di manutenzione e riparazione di danni al lastrico solare devono concorrere tutti i condomini. Questo, perché si tratta di un’area che svolge una funzione di copertura di cui godono tutti i proprietari. Diverso invece il caso in cui il lastrico presenti anche altre utilità di uso esclusivo di uno o più titolari. In questa situazione, la ripartizione affida un terzo delle spese ai titolari esclusivi, due terzi agli altri condomini in funzione del valore loro assegnato nelle tabelle millesimali.

Se ne deduce anche che, se il danno riguarda solo le utilità a carico esclusivo di uno o più titolari e se si tratta di beni autonomi per struttura e funzione, la riparazione spetta unicamente al suddetto titolare. È questo ad esempio il caso di riparazioni a parapetti, ringhiere, ascensori ad accesso esclusivo.

Lo stesso criterio vale nel caso di risarcimento danni causati a terzi da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare. Anche la manutenzione spetta infatti a tutti i condomini, con medesima quota di due terzi per i proprietari e un terzo per il titolare di diritti esclusivi. Un eventuale danno dovrà quindi essere pagato, in proporzione ai valori di proprietà di ciascuno, da tutti i condomini.

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Cancello automatico in condominio: chi paga i lavori?

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Un dibattito che si è più volte acceso in tema di spese di manutenzione riguarda l’installazione di un cancello automatico in condominio. Che si tratti dell’ingresso, del parcheggio o del giardino, il cancello rientra certamente fra i beni della cosa comune, e richiede dunque valutazioni prese in sede di assemblea. È una proposta da mettere ai voti? Con quale maggioranza? La prima cosa da fare è valutare la tipologia di intervento richiesto.

Quando abbiamo parlato di innovazioni condominiali, abbiamo spiegato quali lavori rientrano in questa categoria e quali invece sono da considerare semplici migliorie. Ricordiamo che la discriminante che rende un lavoro “innovativo” sta nella modificazione dell’uso finale del bene o nella modificazione della sua conformazione materiale. Nel caso del cancello automatico in condominio, possiamo invece ritenere che i lavori non ne rivoluzionino né il fine né l’entità fisica. Semplicemente, potenzia e rende più comodo il godimento del bene comune.

L’automatizzazione del cancello in condominio non è dunque una innovazione, se non implica anche l’installazione del cancello stesso e non richiede lavori particolarmente rivoluzionari per lo status del condominio. Il suo vaglio in assemblea richiede pertanto le maggioranze “normali” dell’articolo 1136 del Codice Civile.

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La deliberazione di automatizzazione deve quindi essere approvata da un «numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio». In seconda convocazione dell’assemblea condominiale, si richiede invece l’approvazione da parte della maggioranza degli intervenuti e di almeno un terzo del valore dell’edificio.

Ripartizione delle spese per il cancello automatico

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, dobbiamo ancora una volta riferirci all’articolo 1123 del Codice Civile. L’automatizzazione di un cancello in condominio rientra nelle «spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio». La spesa va dunque sostenuta da tutti i condomini in modo proporzionale al valore di proprietà di ciascuno registrato nelle tabelle millesimali.

Di pari passo andranno poi le spese di manutenzione e utilizzazione del cancello automatico in condominio, ripartite fra tutti secondo i millesimi di proprietà. Se l’automatizzazione interessa un cancello utilizzabile in misura diversa dai condomini, è possibile trovare un accordo per una ripartizione proporzionale delle spese che li coinvolga con un peso differente. Questo tipo di votazione richiede però l’approvazione unanime di tutti i proprietari.

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Tabelle millesimali condominiali: cosa sono e come si calcolano

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Quando parliamo di spese condominiali condivise, facciamo riferimento a una ripartizione “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” (articolo 1123 Codice Civile). La ripartizione proporzionale delle spese avviene secondo le tabelle millesimali condominiali. Vediamo meglio cosa sono e come si calcolano.

Per ripartire equamente le spese di un condominio, si è stabilito di assegnare all’intero immobile un valore ideale di 1000. Ciascun proprietario sarà pertanto titolare di una quota di questo totale, proporzionata all’entità del suo immobile all’interno del condominio: 100/1000, 200/1000 e così via. I valori assegnati a ciascun immobile sono inseriti in una tabella, appunto, millesimale.

Questi valori vengono utilizzati per la ripartizione delle spese di intervento sulle parti comuni del condominio, ma anche per assegnare un “peso” proporzionato a ciascun proprietario all’interno delle votazioni delle assemblee condominiali.

Segnaliamo anche che l’adozione di tabelle millesimali è obbligatoria nel momento in cui si redige un regolamento condominiale, quindi quando l’edificio raggiunge i 10 condomini. In nessun caso, comunque, l’assenza di una tabella millesimale dispensa un condomino dalla partecipazione alle spese per le aree comuni, che avviene sempre in proporzione all’unità immobiliare posseduta.

Chi redige le tabelle millesimali condominiali e come si calcolano?

Le tabelle millesimali vengono stilate da un tecnico competente. Si parte dalle valutazioni volumetriche dei singoli immobili, registrando ampiezza delle superfici e altezza, ma anche destinazione d’uso dei vari vani che lo compongono (come la tipologia delle stanze) e altri valori misurabili. Nel calcolo della quota millesimale di ciascun condomino sono compresi anche eventuali box auto o aree esterne ma di proprietà esclusiva.

Sono invece escluse le aree comuni come il cortile, il parcheggio, il giardino. Non si tiene inoltre conto di eventuali miglioramento di pregio, come ristrutturazioni o materiali particolari, canoni di locazione o stato di manutenzione.

Inserite queste rilevazioni in un grafico, il tecnico le rapporta al totale in millesimi attraverso dei coefficienti di riduzione. In questo modo, si rapporta il valore reale al valore virtuale in millesimi. Oltre alla valutazione volumetrica, si utilizzano anche altri coefficienti che rapportano al millesimo elementi come luminosità, esposizione (orientamento), piano, funzionalità dell’alloggio. Il perito moltiplica dapprima i vari coefficienti fra loro, poi il risultato ottenuto per la cubatura dell’alloggio.

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I coefficienti di destinazione

Così, il coefficiente di destinazione rapporta al millesimo il valore di un’unità immobiliare in funzione dei suoi vani. Quanti bagni, quanti balconi, quante cucine? Il coefficiente di luminosità invece l’esposizione del singolo alloggio alla luce, in base ad altezza, superficie finestrata, orientamento etc. Questi parametri rispondono a indicazioni ministeriali ma possono essere modificati se il perito lo ritiene necessario.

Ad esempio, un inquilino del primo piano è in condizione di usufruire molto meno di ascensore e scale rispetto agli altri condomini. Questo, pur condividendone la proprietà in comunione. Così, nelle tabelle millesimali si applica anche il coefficiente di piano, valutando benefici e svantaggi del posizionamento dell’immobile.

Così, l’appartamento al primo piano avrà il vantaggio dell’accessibilità comoda, ma lo svantaggio della mancata panoramicità. Le tabelle millesimali sono allora degli strumenti completi che integrano tutte queste informazioni per calcolare la giusta proporzione di spesa di ciascuno.

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Muri condominiali comuni: spese e interventi

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Fra le parti comuni di un condominio vanno considerati anche i muri. Spesso oggetto di riparazioni e lavori di manutenzione, dunque di dispute riguardo alla ripartizione delle spese, la titolarità sui muri condominiali è in realtà ben assegnata dalla legge. Le parti comuni dell’edificio condominiale sono specificate all’articolo 1117 del Codice Civile, che include fra esse i muri maestri, i pilastri e le travi portanti e anche le facciate. Si tratta, anche stavolta, di dover interpretare il senso della legge e capire cosa si intenda per muri maestri.

I muri maestri trovano una definizione nella loro funzione: sono tali tutti quei muri che sostengono e racchiudono l’intero edificio, garantendone la sicurezza e la stabilità. Per estensione dunque, la locuzione “muri maestri” comprende al suo interno sia i muri portanti sia i muri perimetrali, i cosiddetti pannelli di rivestimento o riempimento. Entrambi infatti svolgono una funzione essenziale di sostegno e delimitazione del condominio.

Fra i muri portanti rientrano pilastri e architravi, la cosiddetta ossatura di un edificio. I muri perimetrali sono invece dei pannelli di riempimento in cemento armato fra un pilastro e l’altro. Pur non essendo strutturalmente equiparabili ai muri portanti, questi pannelli assolvono la medesima funzione di delimitazione della consistenza volumetrica e sostegno. Sono dunque anch’essi delle parti comuni.

Esistono poi i “muri divisori”, che delimitano le proprietà esclusive di due singoli o che separano la proprietà di un condomino e una parte comune dell’edificio. In entrambi i casi, questi muri sono da considerarsi come comproprietà.

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Spese e interventi sui muri condominiali

Come per tutte le altre parti comuni dell’edificio, anche per i muri condominiali le spese necessarie per la conservazione e il godimento:

sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (articolo 1123 Codice Civile, comma 1).

Vale inoltre per i muri maestri anche la norma sull’utilizzo dei beni comuni, secondo l’articolo 1102. Essi sono fruibili a tutti i condomini in egual modo purché non se ne alteri la funzione principale o non se ne limiti il godimento agli altri proprietari.

Notare che la fruizione da parte di tutti i condomini di tutti i muri maestri corrisponde anche a una condivisione di tutte le spese. Questo, a prescindere dalla corrispondenza fisica tra un muro e l’abitazione di un proprietario: la comunione è estesa a tutta la superficie esterna dell’edificio.

La giurisprudenza ha ormai stilato una folta lista di interventi permessi da parte dei singoli proprietari sui muri condominiali. Fra questi rientrano l’apertura di nuove finestre o vedute e l’allargamento di finestre o porte preesistenti. Fermo restando, ovviamente, il salvaguardare le condizioni di sicurezza e stabilità dell’edificio.

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Impianti fognari condominiali: la braga è comune o no?

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Una questione spesso dibattuta e a volte causa di spiacevoli litigi riguarda gli impianti fognari condominiali,e l’annosa domanda: la braga è comune o no? Come tutti i beni a uso comune, anche i condotti di fognatura condominiali sono infatti soggetti a leggi specifiche. È bene quindi riconoscere fino a che punto si estenda il principio legale della comunione e dove invece inizi la proprietà individuale. Per affrontare questo argomento, dovremo prima fare chiarezza sul termine “braga”.

Per braga si intende il raccordo che unisce la colonna verticale di scarico dell’impianto fognario del condominio e il tratto di competenza esclusiva del singolo proprietario. Come specificato dall’articolo 1117 del Codice Civile, anche gli impianti idrici e fognari appartengono a quelle parti «oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio». Questo, anche se i suddetti proprietari sono «aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo».

Il comma 3 dell’articolo prosegue specificando anche che la proprietà comune si estende fino a:

i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza.

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Secondo una prima interpretazione, la braga, intesa come punto di raccordo con innesto nella colonna verticale, fa parte dei beni a uso comune. Questa lettura della legge è stata fissata dalla giurisprudenza con la sentenza della Cassazione n. 778 del 2012. Qui, la Corte ha stabilito che la braga «va qualificata come bene condominiale».

A giustificare questa decisione, anche il fatto che i lavori di manutenzione delle braghe coinvolgono necessariamente anche i tratti verticali, configurandosi quindi “parte comune” come le tubature stesse. Viceversa, i tratti di proprietà esclusiva sono disposti in modo tale da subire interventi senza compromettere l’intero impianto fognario.

Impianti fognari condominiali: il dietrofront sulle braghe

Nel 2018, con un più recente riesamine della questione, la Cassazione è poi però tornata sui suoi passi, affermando che la braga predispone un utilizzo del singolo e non può quindi essere considerata di proprietà comune. Con questa motivazione, nella sentenza n. 1027 si legge che la braga «non può rientrare nella proprietà comune condominiale».

Come interpretare quindi questo paradosso normativo? La risposta più saggia è che è necessario valutare caso per caso. Se infatti la lite riguarda la competenza di un tratto dell’impianto danneggiato, è necessario considerare in quale punto preciso si trovi il danno. Nel caso della sentenza n 1027, la lesione si trovava nella braga del condomino al piano di sopra, e spettava quindi a quest’ultimo la responsabilità di riparare i danni da infiltrazione.

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Innovazioni condominiali: cosa sono e quali autorizzazioni richiedono?

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Fra gli interventi che possono interessare le parti comuni di un condominio ci sono le cosiddette innovazioni. La legge disciplina questo tipo di lavori specificando, mediante il Codice Civile e le interpretazioni della giurisprudenza, quando e come è possibile realizzarli. Partiamo, come sempre, dalla definizione. Cosa sono le innovazioni condominiali?

Per innovazione condominiale si intende un lavoro che alteri:

  • La natura materiale di un bene a uso comune; in questo caso, l’innovazione consiste nell’aggiunta di qualcosa che prima non c’era.
  • La destinazione d’uso di una parte comune preesistente che, dopo l’innovazione, avrà una diversa funzionalità.

Non tutti i lavori condominiali che interessano un bene a uso comune dunque rientrano nella categoria giuridica dell’innovazione. Un intervento di modificazione che lasci intatto il godimento e la destinazione di un bene comune non è quindi da considerarsi un’innovazione. È importante comprendere la differenza fra la semplice modificazione delle parti comuni e l’istituto dell’innovazione condominiale perché quest’ultimo richiede specifiche maggioranze di approvazione in assemblea.

Innovazioni: maggioranza di approvazione in assemblea

L’articolo 1136 del Codice Civile afferma che le deliberazioni di cui all’articolo 1120 (le innovazioni) e all’articolo 1122 bis (installazione di pannelli solari e impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva, come ad esempio le antenne radioamatoriali):

devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Questo quorum qualificato è richiesto sia in prima che in seconda convocazione dell’assemblea. La motivazione sta proprio nella natura dell’intervento, materiale e quindi sostanziale o funzionale.

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Quali innovazioni condominiali si possono fare?

La legge comprende tre tipologie di innovazioni condominiali, da approvare con la maggioranza specificata. Vediamole.

1) Le innovazioni che migliorano la sicurezza e la salubrità di edifici e impianti.

2) Opere e interventi per:

  • eliminare le barriere architettoniche.
  • Contenimento del consumo energetico.
  • Realizzare parcheggi a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio.
  • Produzione di energia mediante impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili su superfici comuni (ad esempio, il lastrico solare).

3) Installazione di «impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo » coni relativi collegamenti e la diramazione per le singole utenze.

Ogni condomino può fare richiesta all’amministratore specificando il contenuto e le modalità di realizzazione degli interventi di innovazione. L’amministratore è poi tenuto per legge a convocare l’assemblea entro trenta giorni.

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Antenne radiofoniche amatoriali in condominio?

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Il mondo della radio è un affascinante universo di scambi, ed è molto più accessibile di quanto si pensi. Chiunque può dotarsi di un’antenna propria e trasmettere al mondo. Chiunque, o quasi. Vediamo, nello specifico, se è possibile installare antenne radiofoniche amatoriali in condominio e di quali autorizzazioni c’è bisogno.

Cominciamo dall’inizio: chi può definirsi un radioamatore? A fornirci un quadro chiaro di questa figura è il Codice delle comunicazioni elettroniche (DL 259, 01/08/2003). All’articolo 134 si specifica che un radioamatore è un soggetto che espleta un servizio di istruzione individuale, intercomunicazione o studio tecnico con la relativa autorizzazione generale su mezzo radioelettrico. Altri due punti centrali che concorrono a definire questa figura sono l’impiego di un linguaggio chiaro (o di codici internazionalmente ammessi) e di un movente esclusivamente personale, «senza alcun interesse di natura economica». Non sono ammessi quindi tutti i casi in cui da questa attività il radioamatore tragga un lucro personale.

La domanda che ci poniamo oggi è: può un radioamatore, una volta ottenute le debite autorizzazioni, installare antenne in condominio? La risposta, anche questa volta, si divide in due opzioni. Nel caso in cui l’installazione riguardi uno spazio di proprietà esclusiva del radioamatore, non sussiste alcun limite. Nel caso in cui invece l’antenna occupi spazi comuni, dobbiamo rifarci all’articolo 1122 del Codice Civile – lo stesso che regola l’installazione di pannelli solari in condominio.

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Antenne radiofoniche in condominio: quali autorizzazioni?

Questa norma prescrive che gli impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva, con i relativi collegamenti per le singole utenze, possono essere installati senza autorizzazioni specifiche. Questo, a patto che i lavori rechino il minor pregiudizio possibile tanto alle parti comuni quanto alle proprietà immobiliari individuali. Allo stesso modo, è obbligatorio preservare il decoro architettonico del condominio.

Non solo. Qualora l’installazione lo richiedesse, «l’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere». Trattandosi di un’installazione che interessa il lastrico solare, quindi un bene comune, nessun regolamento può impedirne l’esecuzione o richiedere autorizzazioni preventive. Questo, ad eccezione di un regolamento condominiale contrattuale, approvato quindi all’unanimità.

A confermare il cosiddetto diritto all’antenna è stato anche il Tar della Liguria. Con la sentenza numero 540/17 del 20/06/2017, il Tribunale Amministrativo ha decretato che nemmeno il Comune può pretendere autorizzazioni per l’installazione di antenne radiofoniche amatoriali in condominio. Neanche se la loro altezza supera i 10 metri, a meno che la zona non sia sottoposta a un vincolo paesistico.

L’unico vincolo tangibile che un condominio potrebbe impugnare per evitare l’installazione di un’antenna radiofonica rimane dunque il decoro architettonico. Fermo restando la pari utilizzabilità del lastrico solare che, in quanto bene comune del condominio, deve rimanere a disposizione di tutti. in altre parole, l’installazione da parte di un condomino non deve pregiudicare l’eventuale installazione di un’altra antenna da parte di un altro proprietario.

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Requisiti minimi per il Superbonus 110% in condomino

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Abbiamo già parlato dell’Ecobonus 110% per le ristrutturazioni, la novità del 2020 per chi intende approfittare degli incentivi statali per rinnovare infissi e sistemi di riscaldamento della propria casa. Queste misure sono comprese all’interno del cosiddetto Superbonus, un pacchetto che include anche il Sismabonus e l’installazione di impianti fotovoltaici. Come visto, queste misure non si applicano solo agli edifici unifamiliari o plurifamiliari, ma anche ai condomini. Chi può accedere a questi sgravi fiscali? Vediamo i requisiti minimi per il Superbonus 110% in condominio.

Innanzitutto, una breve sintesi dei provvedimenti inclusi nell’Ecobonus. Con il Decreto Rilancio il Governo ha infatti previsto detrazioni fiscali fino al 110% per determinati casi di intervento:

  • Isolamento termico delle superfici  opache verticali e orizzontali dell’involucro, con un’incidenza almeno superiore al 25% della superficie disperdente lorda del totale.
  • Interventi sulle parti comuni di edifici unifamiliari o unità immobiliari in edifici plurifamiliari per sostituire gli impianti di  climatizzazione  invernale con impianti centralizzati.

Ricordiamo che i lavori di efficientamento devono garantire un miglioramento di almeno due classi energetiche. Gli interventi sono da svolgersi (per il momento, ma si parla già di una proroga) dal primo luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Le detrazioni fiscali sono inoltre – ed è questa una delle novità più interessanti del Superbonus – è fruibile sotto forma di credito d’imposta, credito cedibile o sconto in fattura. I soggetti che svolgono i lavori potranno quindi cedere questo credito d’imposta direttamente alle imprese che svolgono i lavori o alle banche, così da realizzare interventi praticamente a costo zero.

Superbonus 110%: i requisiti per i condomini

Andiamo a vedere, nello specifico, quali sono i requisiti richiesti per usufruire dell’Ecobonus 110% in caso di lavori condominiali. Quali sono i documenti richiesti nella bozza del decreto attuativo per l’Ecobonus? La burocrazia, come sempre, vuole la sua parte. Il primo punto da chiarire riguarda chi può richiedere il Superbonus in condominio.

Possono usufruire dello sgravio fiscale:

  • i condomini nel loro complesso
  • persone fisiche titolari di unità abitative all’interno di un condominio e al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni su unità immobiliari.
  • IACP – Istituti Autonomi Case Popolari per gli immobili di loro proprietà o in loro gestione
  • Cooperative di abitazione a proprietà indivisa sugli immobili da esse posseduti
  • Organizzazioni non lucrative di utilità sociale, di volontariato, di promozione sociale
  • Associazioni e società sportive dilettantistiche
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Fanno eccezione le unità non adibite ad abitazione principale: Il super bonus è valido anche per le seconde case, incluse le villette, inizialmente lasciate fuori dall’agevolazione. Escluse invece determinate categorie catastali seconde case. In ogni caso, per i lavori sulle parti comuni condominiali (ad esempio nell’installazione di riscaldamento centralizzato), sarà prima necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale ai lavori. Questo è il primo dei requisiti minimi per il Superbonus 110% in condominio.

Saranno poi necessarie due attestazioni APE (Attestato di Prestazione Energetica) rilasciate da tecnici professionisti iscritti all’albo. Questo, per confermare il miglioramento delle classi energetiche (prima dei lavori) e l’effettivo raggiungimento delle stesse (dopo i lavori).

I tecnici dovranno anche rilasciare, al termine dei lavori, un’asseverazione della congruità delle spese in riferimento ai prezziari messi a disposizione dalle Regioni o dei listini ufficiali o delle Camere di commercio, industria, artigianato, agricoltura. Infine, comunicazione in via telematica all’ENEA e visto di conformità rilasciato da commercialisti e CAF.

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Pagamento delle rate condominiali: credito in prescrizione?

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Oggi parliamo di debiti e prescrizione. I compiti di un amministratore di condominio si estendono infatti a vari ambiti della vita comune. Fra questi, anche il gravoso ma necessario ruolo di riscuotere debiti e morosità dei condomini. In molte situazioni infatti, il pagamento della quota mensile o periodica subisce dei ritardi. L’interrogativo che dobbiamo porci è: riguardo al pagamento delle rate condominiali, il credito va in prescrizione? O, in altre parole, fino a quando un condominio ha diritto di richiedere il pagamento delle rate?

La legge stabilisce che un condominio è titolare di un vero e proprio diritto alla riscossione dei debiti. Se però questo diritto non viene esercitato per mano dell’amministratore entro i tempi stabiliti dalla legge, si cade nel campo della prescrizione. Il limite temporale fissato dal codice civile è di sei mesi entro la chiusura dell’esercizio: come si legge all’articolo 1129 del Codice Civile:

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Questi sei mesi non sono da considerarsi come il tempo ultimo entro il quale è possibile esigere il pagamento di una rata condominiale. Va inteso invece come periodo entro il quale l’amministratore deve esercitare il proprio dovere, richiedendo al giudice un decreto ingiuntivo. Pena la revoca dell’incarico. E la prescrizione?

Come spesso accade, è stata la giurisprudenza a dover interpretare in senso estensivo la legge per rispondere a questo problema. Specifichiamo innanzitutto che bisogna distinguere fra oneri ordinari e oneri straordinari.

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Rate condominiali: credito in prescrizione per spese ordinarie

In questo caso parliamo quindi di rate condominiali relative a spese di ordinaria amministrazione. La riscossione del debito è esigibile a partire dalla data della delibera di approvazione del rendiconto e della ripartizione delle spese. La legge fissa, per il pagamento delle rate condominiali, un credito in prescrizione dopo cinque anni.

Tuttavia, bisogna tenere presente che ogni volta che l’assemblea approva un nuovo riparto delle spese, vi può includere anche le morosità pregresse. Questo significa che il termine dal quale contare i cinque anni di prescrizione si rinnova praticamente all’infinito, ogni volta che si approva un nuovo rendiconto. I debiti delle rate condominiali per le spese ordinarie sono insomma esigibili per sempre.

Credito in prescrizione per spese straordinarie

In questo caso, si applica al diritto di riscossione dei debiti per le spese condominiali straordinarie il termine ordinario previsto dalla legge. Parliamo quindi di dieci anni. Decorso questo tempo, è da considerarsi civilmente responsabile l’amministratore condominiale come causa di pregiudizio economico al condominio. Subentrata la prescrizione, la richiesta di risarcimento danno va quindi fatta all’amministratore.

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Uso della cosa comune in condominio

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La “cosa comune” è uno dei tanti motivi di controversia che caratterizzano i rapporti fra condomini. Scale, parcheggio, giardino, cortile, tetto: si tratta di spazi che fanno parte di un palazzo e che sono detenuti da ogni singolo proprietario dell’immobile in forma di comunione. La legge infatti descrive l’uso della cosa comune in condominio rimandando proprio all’istituto della comunione e alle sue regole.

L’articolo 1102 del Codice Civile è molto chiaro su questo. Ogni condomino può servirsi della cosa comune, a condizione che:

  • non ne alteri la destinazione.
  • «Non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto»

Come ha poi più volte specificato la giurisprudenza, il godimento e l’uso delle cose comuni in condominio non dipende dalla quota di proprietà del singolo rispetto al valore totale. Ogni condomino, a prescindere dalla quota di valore che detiene, può usufruire pienamente della cosa comune. Fermo restando i divieti esplicitati qui sopra.

È bene specificare che se condomino sfrutta più di un altro una cosa comune non ne sta necessariamente abusando. Ciò che conta per la legge è che ciascuno possa potenzialmente utilizzare uno stesso bene allo stesso modo (il cosiddetto uso paritetico). Così, ad esempio, il fatto che un condomino al terzo piano utilizzi l’ascensore più di un inquilino al primo piano non lede in nessun modo il diritto di quest’ultimo di farne un uso altrettanto frequente.

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Interventi sulla cosa comune

In ogni caso, la legge non esclude che il condomino possa, compiendo gli atti idonei richiesti, mutare il titolo del suo possesso sulla cosa comune. Allo stesso modo il partecipante può anche «apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa». Gli altri condomini avranno a quel punto tutto il diritto di acquisire questa innovazione usufruendone a pieno titolo, a meno che non ne richiedano la rimozione.

Di quali interventi parliamo? Anche qui, è la Corte di Cassazione a risponderci. Il criterio primario da rispettare è quello della destinazione d’uso attuale di una cosa comune, che non può essere modificata a discapito di altri. Così, se un condomino vuole aprire una finestra sulle scale del condominio, può farlo perché non modifica la funzione alla quale è adibito il bene comune, in questo caso appunto le scale.

Allo stesso modo, se un condomino utilizza uno spazio destinato a giardino come posteggio, ne modifica la funzione d’uso ed esercita un diritto di proprietà maggiore rispetto ad altri, dunque un abuso di diritto.

In ogni caso, sempre la Cassazione specifica che «l’uso paritetico deve essere valutato in concreto e non in astratto» (ordinanza n. 28111, 5/11/2018). Bisogna quindi valutare caso per caso se l’uso di un bene comune da parte di un condomino stia effettivamente e concretamente limitando l’uso dello stesso da parte di un altro. Non sono quindi intesi come violazione dell’uso paritetico i casi in cui la negazione dell’uso rimanga potenziale e astratta.