Una sentenza che cambia le regole del gioco in assemblea
Per decenni, i condòmini che volevano impugnare una delibera condominiale hanno potuto fare leva su un argomento piuttosto elastico: l’eccesso di potere. In sostanza, si sosteneva che l’assemblea, pur non violando apertamente una norma di legge, avesse comunque preso una decisione ispirata da interessi estranei al bene comune, oppure avesse abusato della propria posizione di forza a danno di qualcuno.
Questo strumento era stato importato dal diritto amministrativo, cioè dal campo delle leggi che regolano i rapporti tra cittadini e pubblica amministrazione, e applicato per analogia al diritto condominiale. Funzionava come una valvola di sfogo: quando una delibera sembrava ingiusta ma era difficile individuare una norma precisa che fosse stata violata, si invocava l’eccesso di potere.
Ebbene, con l’ordinanza n. 9571 del 14 aprile 2026, la Corte di Cassazione ha stabilito che questo strumento non può più essere utilizzato nel contenzioso condominiale. Si tratta di un cambio di rotta netto, che ha conseguenze molto concrete per chi intende impugnare una delibera condominiale contestando una decisione presa in assemblea.
Che cos’era l’eccesso di potere e perché non vale più
L’eccesso di potere, nel linguaggio giuridico, descrive una situazione in cui chi ha il potere di decidere lo esercita in modo distorto: formalmente tutto sembra corretto, ma nella sostanza la decisione persegue uno scopo diverso da quello previsto dalla legge o dallo statuto.
Applicato al condominio, questo significava che un condòmino poteva impugnare una delibera condominiale sostenendo, ad esempio, che l’assemblea aveva deliberato un intervento apparentemente legittimo ma in realtà motivato da ragioni personali, ritorsioni o interessi di parte. Anche senza indicare una norma violata, bastava dimostrare che il fine non era quello dell’interesse condominiale.
La Cassazione ha ora chiarito che questo ragionamento non regge nel diritto privato, che è il sistema di norme che governa i rapporti tra privati cittadini, e quindi anche la vita condominiale. L’eccesso di potere appartiene a un altro contesto, e trasportarlo nel condominio ha creato incertezza e ha aperto la strada a impugnazioni fondate su basi troppo vaghe.
Cosa deve dimostrare oggi chi vuole impugnare una delibera condominiale
Dopo questa decisione della Cassazione, chi vuole contestare una delibera assembleare ha a disposizione due strade ben definite.
- Violazione di legge: deve indicare con precisione quale norma è stata violata. Non basta dire che la delibera è ingiusta o sbagliata: occorre spiegare quale regola specifica — del codice civile, del regolamento condominiale o di un’altra fonte normativa rilevante — è stata disattesa dall’assemblea.
- Difetto assoluto di attribuzioni: deve dimostrare che l’assemblea ha deliberato su una materia che non era di sua competenza, invadendo per esempio i diritti individuali dei condòmini.
I termini per impugnare una delibera condominiale
È importante ricordare che i termini per impugnare una delibera condominiale sono tassativi: 30 giorni per i condòmini assenti o dissenzienti, che decorrono dalla comunicazione o dalla data dell’assemblea. Superato questo termine, la delibera diventa definitiva anche se illegittima.
Domande frequenti sull’impugnazione delle delibere condominiali
È ancora possibile impugnare una delibera condominiale dopo la sentenza del 2026?
Sì, è ancora possibile impugnare una delibera condominiale, ma solo per violazione di legge o per difetto assoluto di attribuzioni. L’eccesso di potere non è più un motivo valido.
Entro quanto tempo si può impugnare una delibera condominiale?
Il termine è di 30 giorni dalla data di comunicazione della delibera per i condòmini assenti, e dalla data dell’assemblea per quelli dissenzienti.
Cosa si intende per ‘violazione di legge’ nelle delibere condominiali?
Per violazione di legge si intende la mancata osservanza di una norma specifica del codice civile, del regolamento condominiale o di altra fonte normativa applicabile al condominio.
Fonti consultate per questo articolo: La Legge per Tutti · Condominioweb.