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Termini per impugnare una delibera condominiale

All’interno dell’assemblea condominiale, i proprietari esprimono il proprio assenso e il proprio dissenso riguardo alle varie decisioni su spese e vivere comune. Una delibera condominiale approvata, però, non è ancora l’ultima parola. Un condomino dissenziente può infatti impugnare la decisione presa dalla collettività, se ritiene che vi siano irregolarità, violazioni di altre leggi o decisioni su temi non di sua competenza. Il Codice Civile, prevedendo questa possibilità, ne definisce anche le tempistiche. Quali sono i termini per impugnare una delibera? È possibile ridurre il tempo massimo di impugnazione?

Cominciamo dai casi in cui si solleva la questione. Qualunque proprietario ha il diritto di impugnare una delibera presa a maggioranza dall’assemblea condominiale. In tal caso, si solleva il dubbio che questa delibera possa essere nulla o annullabile. Nel primo caso, parliamo di impossibilità giuridica o di illiceità dell’oggetto, quindi di gravi vizi. Nel secondo, di vizi formali e rimovibili. Al giudice il dovere di individuare eventuali irregolarità nella delibera impugnata. Ricordiamo poi che una delibera nulla e una annullabile si distinguono anche per i termini entro i quali è possibile impugnarle.

Un condomino può impugnare una delibera per annullabilità solo se:

  • Si ritiene effettivamente pregiudicato in prima persona dall’esito di questa delibera.
  • Solleva la questione entro 30 giorni dalla sua approvazione nel verbale condominiale.

I termini per impugnare una delibera condominiale per nullità, invece, cambiano, proprio perché in questo caso il vizio è più grave. La richiesta dunque può essere sollevata al giudice da qualsiasi condomino e senza limiti di tempo.

Un regolamento condominiale può ridurre i termini per impugnare una delibera?

È questa la questione sollevata e poi risolta dalla Corte di Cassazione con sent. n. 19714 del 21/9/2020. Nella fattispecie, il condominio aveva approvato mediante regolamento contrattuale (quindi votato all’unanimità) una norma che riduceva il termine di impugnazione di una delibera per annullamento da 30 a 15 giorni.

La Corte Suprema ha però evidenziato come la gerarchia delle fonti non possa essere messa da parte, nemmeno se tutti i condomini hanno approvato una norma mediante regolamento. La legge che regola i termini per impugnare una delibera condominiale costituisce quindi una norma inderogabile dal regolamento contrattuale. I termini per impugnare una delibera, dunque, sono e rimangono quelli prescritti dal Codice Civile all’articolo 1137.

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