Cos’è il lastrico solare e qual è il suo regime giuridico
Il lastrico solare in condominio è la superficie piana che chiude superiormente l’edificio condominiale, svolgendo la funzione di copertura dell’intero fabbricato o di una sua parte. Dal punto di vista giuridico, il Codice Civile include il lastrico solare condominio tra le parti comuni dell’edificio all’articolo 1117, salvo diversa disposizione del titolo d’acquisto o del regolamento condominiale.
Questo significa che, in assenza di indicazioni contrarie, il lastrico solare appartiene a tutti i condòmini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà. Tuttavia, nella pratica condominiale, accade frequentemente che il lastrico solare — o una sua porzione — sia attribuito in uso esclusivo a uno o più condòmini, di solito quelli che abitano all’ultimo piano. In questo caso si parla di lastrico solare ad uso esclusivo, una fattispecie disciplinata specificamente dall’articolo 1126 del Codice Civile.
Lastrico solare condominiale e lastrico ad uso esclusivo: differenze fondamentali
La distinzione tra le due situazioni ha conseguenze dirette sulla ripartizione delle spese del lastrico solare condominio. È quindi essenziale capire in quale categoria ricade il lastrico solare dell’edificio in cui si abita o si amministra.
- Lastrico solare condominiale: appartiene a tutti i condòmini, è accessibile a tutti (o a nessuno, a seconda del regolamento) e le spese di manutenzione e rifacimento si ripartiscono secondo i millesimi di proprietà, salvo diverso accordo.
- Lastrico solare ad uso esclusivo: pur restando tecnicamente parte comune, il suo utilizzo è riservato a uno o più condòmini determinati. In questo caso entra in gioco l’articolo 1126 c.c., che stabilisce criteri di ripartizione specifici.
La differenza tra semplice uso esclusivo e proprietà esclusiva è importante: un lastrico può essere di proprietà condominiale ma essere dato in uso esclusivo a un singolo condòmino, oppure può essere di proprietà privata. Il titolo di acquisto — ovvero l’atto notarile — è il documento che chiarisce definitivamente la situazione.
Come verificare la proprietà del lastrico solare
Per stabilire con certezza a chi appartiene il lastrico solare in condominio, è necessario consultare il rogito notarile di acquisto, il regolamento condominiale contrattuale e, se disponibile, la planimetria catastale. In assenza di clausole specifiche, si applica la presunzione di comunione prevista dall’art. 1117 c.c.
La ripartizione delle spese secondo l’articolo 1126 c.c.
L’articolo 1126 del Codice Civile stabilisce una regola precisa per il lastrico solare (o la terrazza a livello) di cui un condòmino abbia l’uso esclusivo: le spese di riparazione o di ricostruzione sono ripartite in questo modo:
- Un terzo a carico del condòmino che ha l’uso esclusivo del lastrico;
- Due terzi a carico di tutti i condòmini, incluso l’utente esclusivo, in proporzione ai millesimi di proprietà.
La logica sottesa è chiara: il lastrico solare condominio assolve una doppia funzione. Da un lato serve all’utente esclusivo come spazio calpestabile, dall’altro svolge la funzione di copertura per tutti i condòmini sottostanti. Il degrado della superficie, pertanto, può derivare sia dall’uso che ne fa il titolare esclusivo sia dall’usura naturale che riguarda l’intero edificio.
Quali spese rientrano nell’art. 1126 c.c.?
La ripartizione prevista dall’art. 1126 c.c. si applica alle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico solare, ovvero agli interventi strutturali sulla superficie impermeabilizzante. Non rientrano in questa categoria le spese per migliorie estetiche o modifiche volute esclusivamente dal condòmino che ne ha l’uso esclusivo, che restano a suo totale carico.
Domande frequenti sul lastrico solare in condominio
Chi paga le spese del lastrico solare in condominio?
Se il lastrico solare condominio è di proprietà comune, le spese si dividono in base ai millesimi tra tutti i condòmini. Se è ad uso esclusivo, si applica l’art. 1126 c.c.: 1/3 a carico dell’utente esclusivo e 2/3 a carico di tutti i condòmini.
Il lastrico solare è sempre parte comune?
No. Sebbene l’art. 1117 c.c. lo preveda come parte comune in via presuntiva, il titolo d’acquisto o il regolamento condominiale contrattuale possono attribuirlo in proprietà esclusiva a uno o più condòmini.
Cosa si intende per lastrico solare ad uso esclusivo?
Il lastrico solare ad uso esclusivo è una superficie che, pur restando giuridicamente parte comune dell’edificio, è riservata nell’utilizzo a uno specifico condòmino, generalmente il proprietario dell’appartamento all’ultimo piano.