Cos’è il lastrico solare e qual è la sua funzione nel condominio
Il lastrico solare in condominio è la superficie piana che costituisce la copertura di un edificio condominiale. Svolge una funzione strutturale essenziale: protegge l’intero immobile dagli agenti atmosferici, garantendo la tenuta all’acqua e l’isolamento termico. Non si tratta di un elemento accessorio, ma di una componente che riguarda la sicurezza e la conservazione dell’intero edificio.
In molti condomini il lastrico solare coincide con il tetto piano, accessibile o meno. In altri casi può essere di proprietà o in uso esclusivo di uno o più condomini, ad esempio chi abita all’ultimo piano. Questa distinzione è fondamentale perché determina in modo diretto le responsabilità e la ripartizione delle spese di manutenzione.
Proprietà del lastrico solare: comune o esclusiva?
Il lastrico solare come parte comune dell’edificio
L’articolo 1117 del Codice Civile include il lastrico solare tra le parti comuni dell’edificio, salvo diversa indicazione nel titolo di proprietà. Questo significa che, in assenza di clausole contrarie nell’atto di acquisto o nel regolamento condominiale, il lastrico solare appartiene a tutti i condomini in proporzione alle rispettive quote millesimali.
Uso esclusivo e proprietà esclusiva: differenze pratiche
Tuttavia, esistono situazioni in cui il lastrico solare è attribuito in proprietà esclusiva o in uso esclusivo a uno specifico condomino. È il caso tipico delle terrazze a livello degli appartamenti all’ultimo piano: spazi che svolgono la funzione di copertura per le unità sottostanti, ma che vengono goduti privatamente da chi li ha in dotazione.
La distinzione tra proprietà esclusiva e uso esclusivo non è solo formale: incide in modo rilevante sulla ripartizione degli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria del lastrico solare condominiale.
La ripartizione delle spese secondo l’art. 1126 del Codice Civile
Come si dividono i costi tra condomini
Il riferimento normativo centrale in materia di lastrico solare condominio spese è l’articolo 1126 del Codice Civile, che disciplina espressamente i lastrici solari di uso esclusivo. La norma stabilisce una ripartizione precisa:
- Un terzo delle spese di riparazione o ricostruzione è a carico del condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico solare.
- I restanti due terzi sono ripartiti tra tutti i condomini le cui unità immobiliari sono coperte dal lastrico, in proporzione al valore delle rispettive proprietà.
Questa ripartizione si giustifica con la duplice natura del lastrico solare in condominio: da un lato è uno spazio fruito privatamente dal suo titolare, dall’altro svolge la funzione di copertura a beneficio di tutti i proprietari delle unità sottostanti. La legge bilancia quindi i due interessi.
Applicazione alle proprietà esclusive: orientamento della Cassazione
È importante sottolineare che questa regola si applica sia quando il lastrico è in uso esclusivo, sia quando è di proprietà esclusiva ma funge comunque da copertura condominiale. La Corte di Cassazione ha più volte confermato questo orientamento (tra cui Cass. civ. Sez. II, n. 9260/2021), chiarendo che la funzione di copertura prevale sul titolo formale di proprietà ai fini della ripartizione delle spese.
Domande frequenti sul lastrico solare in condominio
Chi paga le spese del lastrico solare in condominio?
Se il lastrico solare è comune, le spese sono ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi. Se è in uso o proprietà esclusiva, si applica l’art. 1126 del Codice Civile: 1/3 a carico dell’esclusivista e 2/3 a carico di tutti i condomini sottostanti.
Il lastrico solare può diventare di proprietà esclusiva?
Sì, se l’atto di acquisto o il regolamento condominiale contrattuale lo prevedono espressamente. In assenza di tale indicazione, è considerato parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c.
Cosa succede se il lastrico solare danneggia un appartamento sottostante?
In caso di infiltrazioni o danni causati dalla mancata manutenzione del lastrico solare, la responsabilità ricade sul condominio (se comune) o sull’esclusivista in concorso con il condominio (se in uso esclusivo), proporzionalmente alle quote di spesa previste dall’art. 1126 c.c.