Il regolamento condominiale è un documento fondamentale per la convivenza di un abitato nel quale diversi proprietari condividono alcuni servizi e spazi comuni. Non solo per stabilire (o ribadire) le basilari norme di comportamento, ma anche per descrivere le specifiche caratteristiche dell’edificio e le sue esigenze, tanto legali quanto strutturali. Naturalmente, trattandosi di un testo normativo, è possibile che richiederne la modificazione di alcune parti in base a sopraggiunte necessità o accordi presi in sede assembleare. In quali casi è possibile modificare il regolamento di condominio? Come proporre nuovi emendamenti? Con quali maggioranze? Vediamolo.
Prima di capire come è possibile modificare questo documento normativo, dobbiamo precisare che, in termini legali, esistono due tipologie di regolamenti condominiali. Il regolamento condominiale assembleare e il regolamento condominiale contrattuale. Quello assembleare corrisponde a un regolamento ordinario, lo stesso descritto dall’articolo 1138 del Codice Civile. In questo caso, il regolamento:
- Non può stabilire limitazioni ai diritti sugli immobili di proprietà, dunque delle singole unità immobiliari dei vari proprietari.
- Può però legiferare sulle modalità di utilizzo da parte dei proprietari delle cose e degli spazi comuni.
Ogni modificazione del regolamento che riguardi come è possibile utilizzare un bene comune è quindi da considerarsi “ordinaria”. Rientrano nelle questioni che questo tipo di contratto può definire anche le ripartizioni di spese e oneri. È possibile modificare il regolamento assembleare facendone richiesta in assemblea. La proposta dovrà essere accettata con voto favorevole di almeno la metà degli intervenuti che corrisponda alla metà più una del valore dell’edificio in millesimi. Questa la maggioranza richiesta in prima convocazione.
Modificare il regolamento contrattuale di condominio
Diverso il discorso riguardante il secondo tipo di regolamento, quello contrattuale. Esso deroga in qualche modo ai limiti posti al regolamento assembleare. Permette infatti di modificare i diritti di utilizzazione della cosa pubblica da parte dei condòmini, ad esempio limitandone la fruizione. Può inoltredeterminare situazioni di “disparità”, nelle quali alcuni proprietari risultino avere più diritti rispetto ad altri. Questo documento riguarda, insomma, interventi sui diritti di proprietà e utilizzo tanto delle parti comuni quanto di quelle esclusive.
Trattandosi di questioni delicate e che vanno a ledere i diritti reali di proprietà dei singoli, per modificare il regolamento condominiale contrattuale si richiedono diversi criteri rispetto a quello assembleare o ordinario. Si richiede innanzitutto la forma scritta. Tutti i condomini devono poi sottoscrivere e approvare all’unanimità gli emendamenti, dimostrando di aver preso visione delle modifiche e di averle accettate.
Chi ha diritto a richiedere una modifica del regolamento? La risposta è: tutti i proprietari, in qualsiasi momento. Se si tratta di un emendamento che riguarda gli ambiti di competenza del regolamento ordinario, è necessario convocare l’assemblea e votare a maggioranza la proposta. Se invece sono modifiche contrattuali, non è necessaria la convocazione assembleare. È sufficiente che l’accordo scritto venga vagliato e approvato da tutti i proprietari.