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Installazione di zanzariere in condominio: con quali permessi?

Spesso i proprietari di unità immobiliari in condominio tendono a trascurare l’incidenza di modifiche apparentemente piccole alle loro abitazioni. Se questi interventi riguardano il lato esterno del proprio balcone, si va, però, ad agire contemporaneamente anche sulla facciata del condominio. A questo punto, subentrano le norme relative alla gestione di beni e aree comuni che, ricordiamo, è obbligatorio rispettare. Parliamo, in particolare, della facciata del condominio e della tutela del suo decoro architettonico. Un discorso che bisogna valutare con attenzione anche quando si tratta di piccoli interventi come l’installazione di zanzariere in condominio. Quali fattori bisogna considerare in tal caso?

Per decoro architettonico si intende l’insieme armonico delle linee e delle strutture che compongono l’aspetto esterno di un edificio. Aspetto che è dato dall’insieme dei singoli elementi, compresi quelli installati nei balconi che pur corrispondono a spazi privati ad uso esclusivo dei condòmini.

Il rispetto del decoro architettonico non ha valenza solo in termini estetici. Lo stato della facciata esterna di un edificio incide, oltre che sulla bellezza del palazzo in quanto arredo urbano, anche sul suo valore economico. Da un utilizzo sconsiderato di elementi esterni come tende da sole, impianti per l’aria condizionata e perfino zanzariere può quindi derivare un danno economico a tutti i proprietari del condominio. Ecco perché bisogna sapere a cosa si va incontro anche quando si decide di installare delle zanzariere sul proprio balcone.

È obbligatorio il permesso per l’installazione di zanzariere in condominio?

Cominciamo dalle regole. Un regolamento “tradizionale”, quindi assembleare e votato con maggioranze classiche, non può impedire l’installazione di zanzariere sul proprio balcone. È possibile però che in passato l’assemblea abbia votato all’unanimità una norma in tal senso, che impedisca o stabilisca delle condizioni a questo tipo di intervento. È bene quindi verificare la presenza nel proprio regolamento di clausole contrattuali in merito.

Inoltre, piccole modificazioni delle parti comuni del condominio sono permesse, a patto che non ledano il diritto altrui di godere allo stesso modo dell’area condivisa. In altri termini, è quindi possibile installare zanzariere sul proprio condominio solo se il loro aspetto non pregiudica il decoro architettonico dello stabile.

In tal senso, non esiste un obbligo di comunicazione all’amministratore. È bene però sapere che gli altri condomini potrebbero, se ritenessero che zanzariere in questione dannose per l’aspetto estetico dell’edificio, opporsi a tale decisione e persino ricorrere a un Tribunale per ordinarne la rimozione. Ecco perché spesso, in via precauzionale, sarebbe meglio condividere il proprio intento con l’amministratore e con l’assemblea, in modo tale da non dover affrontare la questione in via giudiziale.

Ad ogni modo, spetterà poi al tribunale competente il giudizio finale sull’opera realizzata. Il giudice può infatti ritenere che l’alterazione del  derivante dall’installazione di zanzariere in condominio sia trascurabile, quando non comprometta il valore economico dell’edificio. Una caratteristica che può facilitare questo tipo di valutazione permissiva è, ad esempio, la rimovibilità delle zanzariere o l’adozione di reti con lo stesso colore delle strutture preesistenti quali la ringhiera del balcone condominiale o la tenda da sole.

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Cucinare in balcone: quando arrostire e friggere è una molestia

Per chi ha la fortuna di possedere un bel balcone spazioso è normale e, anzi, quasi doveroso, volerlo sfruttare al massimo. Con un’ampia terrazza, nelle belle giornate di sole è sufficiente organizzare un barbecue in balcone per trasformare il pranzo della domenica in una giornata di svago. Naturalmente, all’interno di un contesto condominiale non ci possiamo comportare come se ci trovassimo nel nostro giardino privato e isolato. Anche azioni che tendiamo a dare per scontate, come ad esempio arrostire e friggere in balcone, può costituire un fastidio ingiustificato per i nostri vicini. Vediamo quindi come comportarsi quando si vuole cuocere cibi all’aperto in condominio.

Il problema non consiste tanto nell’azione in sé, ovviamente, ma nell’immissione nell’aria di fumi e odori molesti che possono indisporre i propri vicini. Anche in questo caso, come quando abbiamo parlato di fumi e odori molesti in condominio, dobbiamo rifarci all’articolo 844.

Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

 Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.

Il problema è tutt’altro che risolto con la lettura dell’articolo. Qui si evince quindi la possibilità di arrostire e friggere in balcone. Ma come si misura e come si dimostra la tollerabilità di queste emissioni? Se per quanto riguarda i rumori esistono sistemi di misurazione dei decibel, quando si parla di odori la situazione è un po’ più complicata. Un vicino che volesse denunciare il proprio dirimpettaio perché ritiene i suoi fumi di fritto o di arrosto molesti dovrebbe dimostrare al giudice la loro non tollerabilità.

Friggere o arrostire all’aperto: quando è possibile

Anche se esistono degli strumenti di misurazione anche per gli odori, si tratta di tecniche poco diffuse per le quali è necessario rivolgersi a un perito che sia presente nell’esatto momento in cui i fumi vengano rilasciati. A riprova della non tollerabilità degli odori è possibile anche portare dei testimoni o delle conseguenze oggettive dell’eccessivo fumo rilasciato – ad esempio, la foto di un muro annerito.

Se intendete friggere o arrostire in balcone quindi dovete assicurarvi che il vostro vicino non venga danneggiato dall’intensità degli odori rilasciati. La legge prevede anche una serie di “attenuanti” delle quali il giudice deve tener conto per valutare la tollerabilità degli odori. Per quanto riguarda la condizione dei luoghi citata nell’articolo, si intende la situazione concreta che si configura al momento dell’immissione. Si può ad esempio parlare di immissioni indirette e quindi giustificabili se i fumi e gli odori arrivano al vicino solo a causa di una condizione esterna, come ad esempio una giornata ventosa.

Quando si parla di ragioni della proprietà, ci si riferisce invece alle specifiche esigenze dei proprietari. Un conto è protestare per un privato che si diletta tutti i giorni con barbecue e fritture in balcone. Un conto è protestare contro un ristorante situato in condominio che abbia i tutti i permessi necessari per svolgere la sua attività. Tuttavia, si tende a considerare questo criterio come secondario rispetto alla valutazione di tollerabilità, proprio perché la tutela della salute e del quieto vivere del singolo prevale sui diritti di produzione e di esercizio della propria attività.

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Come evitare le sigarette lanciate nel giardino privato?

Le sigarette lanciate dal balcone sono un frequentissimo motivo di discussione nei complessi condominiali. Oltre che un esempio di inciviltà, questo semplice gesto costituisce anche un reato, poiché un mozzicone di sigaretta lanciato dall’alto può provocare danni al terreno o addirittura a persone. Il problema può essere ancora più fastidioso poi quando il cortile o il giardino oggetto del lancio delle cicche è di proprietà privata di uno dei condomini. Vediamo cosa è possibile fare per evitare che vengano lanciate sigarette nel giardino privato di un condominio.

Partiamo da un presupposto. A prescindere che il terreno in cui vengono lanciate le sigarette sia di proprietà privata, condominiale o pubblica, il lancio di un mozzicone costituisce un reato penale. Ricade, infatti, nella fattispecie dello stillicidio o gettito pericoloso di cose (articolo 674 del Codice Penale).

È possibile denunciare tale comportamento anche se non ha (ancora) provocato un effettivo danno a un oggetto o a un soggetto. È la pericolosità del gesto nei confronti dell’incolumità pubblica a essere incriminata, non solo gli effettivi danni prodotti. Chi può denunciare? Trattandosi di un reato perseguibile d’ufficio, anche un semplice passante estraneo alle dinamiche condominiali può denunciare il gesto, in quanto potenzialmente pericoloso.

Da un punto di vista civile, teoricamente è inoltre possibile richiedere un risarcimento danni per una lesione o per un guasto provocato dal lancio del mozzicone. In tal caso, è necessario però avere delle prove evidenti che imputino il danno a una precisa persona. A tal proposito, è possibile fornire materiale fotografico o video ma anche avvalersi di testimoni per provare la colpevolezza di un condomino.

Ricordiamo anche, però, che è possibile chiedere il risarcimento solo per danni di una certa entità, provocati magari da una condotta reiterata nel tempo. Un singolo evento isolato non è sufficiente per ottenere un risarcimento in sede civile. Questo è il quadro giuridico generale. Come ci si può comportare contro chi lancia le sigarette in un giardino condominiale privato?

Sigarette lanciate nel giardino condominiale: di chi è la responsabilità?

Uno spunto interessante per inquadrare questo reato in un contesto condominiale ci viene fornito dal Tribunale di Reggio Calabria. Con la sentenza n. 334 11/03/20, i giudici hanno fatto riferimento anche alla responsabilità da custodia del condominio. Nel caso specifico, infatti, il continuo lancio di mozziconi dai balconi nel cortile aveva provocato dei danni alla capote di un veicolo parcheggiato. In tal caso, a rispondere dei danni è quindi stato il condominio in toto, alla luce del suo obbligo di custodia delle aree e dei beni comuni, ivi compresi il parcheggio o il cortile dell’edificio.

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Manutenzione del balcone incassato: chi paga?

Oggi parliamo di balconi incassati. Abbiamo già visto che esistono vari tipi di balcone, a ciascuno dei quali corrisponde una diversa suddivisione delle spese. Su questo, incide ovviamente anche la natura dell’intervento (se di manutenzione ordinaria o straordinaria) e la parte del balcone interessata. Tutti fattori che, combinati, possono richiedere ripartizioni diverse dei costi. Vediamo quindi cosa succede nel caso specifico della manutenzione dei balconi incassati. Chi paga le spese di riparazione? Il proprietario o l’intero condominio?

Innanzitutto: che cos’è un balcone incassato? Si tratta di una tipologia di balconi molto diffusa. In questo caso, la struttura non sporge rispetto al muro perimetrale del condominio. Il balcone è quindi compreso all’interno dell’edificio e chiuso su 2 lati (a L) o su 3 lati (a U). Appartengono a questa tipologia anche le terrazze a castello e i balconi a loggia. La particolare conformazione dei balconi incassati rispetto, ad esempio, a quelli aggettanti, ne determina una ripartizione diversa delle spese.

Cominciamo dalla manutenzione del balcone incassato nella sua parte frontale, che corrisponde, a livello di sporgenza, alla facciata del condominio. Questo elemento, come abbiamo spesso ricordato, appartiene agli elementi comuni di un condominio. Al suo mantenimento devono quindi contribuire tutti i proprietari, in misura proporzionale ai valori delle tabelle millesimali.E per quanto riguarda le altre parti dei balconi incassati? Chi paga le spese di manutenzione?

Soletta del balcone incassato in condominio: chi paga la manutenzione?

Se la riparazione riguarda il pavimento calpestabile di un balcone, la ripartizione delle spese cambia e non è più condivisa da tutti i condòmini. Bisogna comprendere innanzitutto quale parte del pavimento del balcone incassato è interessata dal danno da riparare.

Il solaio, anche detta soletta, è la struttura “intermedia” sul quale poggia il balcone. Funge, quindi, sia da pavimento per il condomino al piano superiore, sia da soffitto per quello del piano inferiore. L’elemento è quindi in comproprietà fra i due proprietari, che dividono fra di loro le spese di manutenzione della soletta. A dirlo è l’articolo 1125 del Codice Civile, per il quale:

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti.

A questo punto, è facilmente intuibile come verranno ripartiti gli altri elementi nella manutenzione del balcone incassato.

  • Il pavimento del balcone funge da calpestio per il condòmino superiore. Come se fosse un semplice prolungamento del suo pavimento di casa, il proprietario ne paga quindi da solo le spese di manutenzione.
  • La manutenzione del soffitto del balcone spetta, invece, al condomino del piano inferiore. Ci riferiamo, ad esempio, all’intonaco del soffitto o alle decorazioni superiori.
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Lavori sulla ringhiera del balcone condominiale: serve un permesso?

Il dilemma più comune relativo a ogni tipo di intervento in condominio riguarda la sua approvazione. In quali casi è necessario chiedere il permesso per l’assemblea? Quando invece è possibile bypassare questo passaggio? La risposta, naturalmente, dipende dal tipo di intervento. Torniamo qui a parlare di balconi, un elemento spesso al centro di contese e discussioni. Nello specifico, quali permessi servono per intervenire sul proprio balcone privato? Serve l’autorizzazione dell’assemblea per interventi sulla ringhiera del balcone condominiale?

Il balcone è un elemento molto discusso perché costituisce sì un prolungamento dell’abitazione, caratterizzandosi quindi come un bene privato del singolo condòmino. Allo stesso tempo però, come spesso abbiamo ricordato, la parte esterna del balcone contribuisce al decoro estetico della facciata del condominio. Al suo interno, quindi, si commissionano elementi di carattere privato a elementi di carattere condominiale. Abbiamo parlato di alcune questioni ricorrenti, come ad esempio la possibilità di montare edera finta sul proprio balcone o ancora l’intervento per trasformare il proprio balcone in veranda.

E per gli interventi sulla ringhiera condominiale? È necessaria l’autorizzazione dell’assemblea anche in questo caso? È proprio il carattere “condominiale” e quindi condiviso in comunione della facciata che può rispondere alla domanda. Si parta innanzitutto dal principio che ciascuno può usufruire dei beni comuni di un condominio «purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto» (articolo 1102 CC).

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Ringhiera del balcone condominiale sul balcone: chi deve approvare i lavori?

La funzione da valutare, in questo caso, è il cosiddetto decoro architettonico, quindi l’insieme di linee estetiche e decorative che abbelliscono la facciata di un condominio. Nessun intervento, nemmeno su uno spazio privato come può essere un balcone, può quindi pregiudicare questo decoro. A stabilirlo a chiare lettere è l’articolo 1122, secondo il quale:

il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

L’articolo prosegue oltre, affermando nel secondo comma che, in ogni caso, «è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea».

Così come il parapetto o la soletta del balcone, anche la ringhiera rientra a pieno diritto fra i beni comuni. Come essi, svolge infatti una funzione estetica per l’edificio. Ecco perché è bene fare comunicazione e, quindi, richiedere l’autorizzazione all’assemblea per interventi sulla ringhiera del balcone condominiale. Questo, sia che si tratti di installarne una nuova sia che si voglia estenderne la protezione con una rete.

Tale intervento potrebbe trovare una legittimità nell’approvazione degli altri condomini che, favore di un progetto di ristrutturazione, ne accetta le conseguenze e ne approva quindi i risvolti estetici. In alternativa, a stabilire in modo insindacabile se una modifica a un elemento costituisca lesione o pregiudizio per l’estetica comune di un condominio è il giudice di merito.

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Edera finta sul balcone condominiale: serve un permesso?

Torniamo a parlare di decoro architettonico, in special modo per quanto concerne i balconi. Abbiamo già visto, infatti, come la presenza di piante sporgenti ma anche la semplice installazione di tende da sole nel balcone condominiale possano avere delle ricadute spesso sottovalutate dai proprietari. Se è infatti vero che il balcone fa parte dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva del singolo, è anche vero che a risentire esteticamente del suo arredo è l’intera facciata condominiale. Parliamo, stavolta, di edera finta sul balcone condominiale. È possibile installarla senza ripercussioni? Bisogna chiedere delle autorizzazioni? Vediamo.

Partiamo dalle basi. Come tutte le questioni che riguardano il decoro architettonico di un condominio, prima di svolgere una qualsiasi azione sul proprio balcone è bene accertarsi di due questioni fondamentali. Innanzitutto, il Comune potrebbe aver stabilito delle regole per “proteggere” l’estetica degli abitati da arredi urbani mal assortiti (ma anche da vere e proprie bruttezze architettoniche). Per lo stesso motivo, anche il condominio potrebbe aver fissato nel suo regolamento delle norme sul rispetto di una coerenza estetica.

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Una volta assicurato che non sussistano vincoli di questo tipo, bisogna poi valutare, caso per caso, l’intervento che intendiamo fare sul nostro balcone. Ad esempio, montando dell’edera finta sul balcone condominiale per abbellirlo. Un’azione che sembra essere di poco conto ma che, invece, può infastidire gli altri condòmini. Non mancano infatti casi finiti direttamente davanti a un giudice riguardo questo tipo di interventi decorativi.

Quali permessi servono per montare edera finta sul balcone condominiale?

La regola è, quindi, che ogni singola valutazione vada fatta nel merito. Non basta l’assenza di esplicite disposizioni comunali o di apposite norme nel regolamento condominiale per agire liberamente rispetto all’arredo del proprio balcone. La scelta di una pianta artificiale, in questo caso l’edera finta, può infatti da un lato essere una buona soluzione per chi non abbia tempo di mantenere a dovere una pianta vera. Dall’altro, potrebbe però pregiudicare la famosa armonia estetica della facciata di un palazzo.

Ad esempio, se l’edera in questione non rispetti il gusto o l’insieme architettonico dell’edificio. Oppure se, ricadendo ben oltre l’altezza del proprio balcone, questo ornamento finisse per ricadere davanti al balcone del condòmino sottostante. Il consiglio d’oro per queste situazioni è quello di agire preventivamente. Come? Sottoponendo ogni progetto di arredo del proprio balcone in assemblea condominiale. Se quest’ultima dovesse approvare la modifica eviterete di avere problemi in futuro e manterrete intatto il sacro quieto vivere condominiale.

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Balcone aggettante con infiltrazioni: chi paga le spese?

La disciplina che regola l’utilizzo e i diritti di proprietà dei balconi condominiali è ben nutrita. Queste strutture sono infatti spessissimo oggetto di contesa fra condòmini. Esistono infatti vari tipi di balcone (ve ne abbiamo parlato qui) e a ciascuno corrisponde un diverso regime di spese. È importante conoscere questi passaggi per poi capire come attribuire la distribuzione delle spese di mantenimento o di risarcimento danni. Oggi ci occupiamo di un caso particolare: quello di un balcone aggettante con infiltrazioni. Chi deve occuparsi della manutenzione dello stesso o risarcirne i danni?

I balconi aggettanti sono prolungamenti dell’edificio strutturalmente autonomi da esso. Sporgendo in fuori, essi non esercitano alcuna funzione di copertura per il vicino del piano di sotto. Questo punto è rilevante perché ci fa già comprendere come avverrà la ripartizione di eventuali spese di riparazione. I balconi aggettanti infatti non sono parti comuni. Essi appartengono esclusivamente all’unità immobiliare della quale costituiscono un mero prolungamento esterno.

Dobbiamo però ricordarci del vincolo di decoro architettonico posto come obbligo ai proprietari di un condominio. Le componenti del balcone quindi, anche se aggettante, che contribuiscono a decorare o abbellire il condominio sono da ritenersi parti comuni. Si tratta, nello specifico, di elementi decorativi come fioriere e vasi di fiori, ma anche del rivestimento della facciata esterna e inferiore.

Chi paga i danni di infiltrazioni dal balcone aggettante?

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Data la commistione di elementi di diversa proprietà, la risposta a questa domanda non è immediata. Che si tratti della manutenzione del balcone aggettante o di pagare una richiesta di risarcimento danni per infiltrazioni, la prima cosa da fare è capire quale parte del balcone vada riparata. Se si tratta di un intervento alla balaustra o alla pavimentazione ad esempio. Ne consegue, naturalmente, che se l’intervento riguarda una componente considerata comune, saranno tutti i condòmini a pagare secondo le tabelle millesimali.

Naturalmente, anche il tipo di intervento incide su questo. Se i lavori sono funzionali al decoro di tutto l’edificio (ad esempio, i rivestimenti danneggiati da un’infiltrazione), le spese verranno divise tra tutti. Se si tratta invece di lavori a parapetto, pavimento o la parte sottostante al piano di calpestio, le spese sono a carico del solo proprietario. Di nuovo: a meno che il sottobalcone non sia abbellito da stucchi o decorazioni. In tal caso rientreremmo nella questione comune del decoro architettonico. In caso di infiltrazioni sul proprio soffitto a causa di un balcone aggettante mal tenuto, sarà il proprietario a dover pagare le spese se la cagione del guasto è una sua negligenza.

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Diritto di veduta in condominio: cos’è e come rispettarlo

Non tutti tengono conto del fatto che il poter godere di una bella visuale guardando dalla propria finestra costituisce un diritto vero e proprio. Non un diritto al “panorama”, chiaramente, ma un diritto di veduta. Vediamo in che termini è previsto dalla legge e, soprattutto, in che modo vada rigorosamente rispettato, specialmente all’interno di un contesto condominiale. Non è raro, infatti, che il diritto di veduta condominiale sia al centro di infinite liti fra dirimpettai.

Partiamo come sempre dalla fonte principale del diritto condominiale: il Codice Civile. Al suo interno troviamo un’intera sezione Delle luci e delle vedute. Per “veduta” dobbiamo intendere la possibilità di sporgersi dalla propria finestra (o dal proprio terrazzo, balcone condominiale o lastrico solare) e godere di una visuale laterale, frontale e obliqua. Notare che non sono incluse fra le aperture da cui godere di “veduta” ad esempio le porte-finestre.

La legge pone in questo senso dei vincoli espliciti. Il Codice Civile prosegue con la specificazione di precise distanze da mantenere per garantire l’apertura di vedute dirette d ai balconi (articolo 905), laterali e oblique (906) e dalle altre costruzioni (907). In sintesi, per la veduta frontale (diretta) si richiede la distanza di 1,5 m:

  • Tra il fondo del vicino e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette.
  • Fra il fondo del vicino e la linea esteriore del parapetto di balconi, sporti, terrazze, lastrici solari e simili.

Per quanto riguarda la veduta laterale o obliqua, è richiesta la distanza di 75 cm misurabile dal lato più vicino della finestra o dello sporto. In caso di distanza fra le vedute e altre costruzioni, si richiede l’intercorrere di 3 m. Distanza da osservare sia per le vedute dirette sia per quelle oblique, compreso il caso di nuova costruzione appoggiata al muro.

Il diritto di veduta è di tutti?

Il modo migliore per poter rivendicare e quindi tutelare questo diritto è di averlo fissato per iscritto ad esempio nel contratto di compravendita del proprio appartamento. È necessario, per questo, anche il consenso di tutti i comproprietari del fondo vicino sul quale si affaccia la veduta. Altro elemento essenziale è che l’unità immobiliare sia dotata di costruzioni permanenti, visibili e direttamente fruibili per esercitare questo diritto di veduta. Parliamo, quindi, della presenza di finestre, balconi, sporti o altri simili.

È possibile altresì rivendicare l’ottenimento di questo diritto per usucapione. Per far ciò, sono necessari 20 anni continuativi di godimento di un effettivo diritto di veduta, per poter richiedere il pacifico mantenimento di una situazione di fatto.

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Trasformare il balcone in veranda: come fare?

Hai un balcone ampio e stai pensando di chiuderlo per poterne godere anche in inverno? Anche se stai agendo su un bene di tua proprietà, ti trovi pur sempre all’interno di un condominio e bisogna rispettarne le regole. Per la legge e per il rispetto di tutti. Avrai quindi una serie di permessi (e pareri) da chiedere. Del resto, la chiusura del balcone non può essere considerata alla stregua di una riparazione o di una manutenzione, neppure straordinaria e di notevole entità. Ecco quindi cosa fare se intendi trasformare il balcone in veranda.

Trattandosi di una vera e propria modificazione urbanistica, per trasformare il balcone in veranda è innanzitutto necessario richiedere il permesso al Comune. Si andrebbe infatti ad aumentare la volumetria dell’edificio per creare uno spazio abitabile. Solo una volta ottenuto questo primo consenso potrai continuare a progettare l’intervento.

Poi, naturalmente, occorrerà confrontarsi con il proprio condominio per capire se il suo regolamento (o la sua assemblea condominiale) permetta tale intervento. Ti ricordiamo anche che, trattandosi di un’espansione volumetrica, gli altri condòmini potranno chiedere una revisione delle tabelle millesimali. Andresti, quindi, a pagare una quota maggiore sulle tue rate condominiali.

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Trasformazione del balcone in veranda: i permessi da chiedere

 Il Codice Civile prevede infatti una serie di limitazioni per i lavori svolti in ambito condominiale. Il primo principale vincolo consiste nella conservazione del decoro architettonico dell’edificio. All’articolo 1120 si legge che:

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino

Per decoro architettonico la giurisprudenza intende l’insieme estetico dell’edificio e delle strutture ornamentali, che devono conservare l’armonia iniziale o, comunque, in nessun modo peggiorare. Ti consigliamo quindi di verificare che l’assemblea non ritenga il tuo progetto lesivo del decoro. Altrimenti, potrebbero dartene notizia quando ormai sarai riuscito a trasformare il balcone in veranda e dovrai smontarlo. Stesso discorso per quanto riguarda la tutela della stabilità dell’intero edificio.

Dallo stesso articolo deduciamo un altro limite che potresti incontrare se vuoi trasformare il tuo balcone in veranda. La tua costruzione non deve nemmeno incidere sul godimento di un bene comune da parte di un altro condòmino. Questo, tradotto, significa che se la tua veranda oscura dalla luce o copre dalla visuale il balcone del tuo vicino, gli stai negando un suo diritto di godimento. Consultati quindi con l’amministratore e con l’intera assemblea condominale anche su questo.

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Parapetti condominiali: chi paga le spese?

Nel nostro blog abbiamo già parlato di balconi condominiali e della ripartizione delle spese per la manutenzione o la riparazione degli stessi. Oggi vogliamo dedicare un articolo alla struttura di protezione che ripara chi si affaccia dal balcone: i parapetti condominiali. Questo componente merita infatti una discussione a sé. La manutenzione del parapetto non riguarda, infatti, solo il proprietario dell’unità abitativa che comprende il balcone, ma ha implicazioni non da poco anche per la sicurezza degli altri condòmini. In particolare per quelli sottostanti. Vediamo dunque come bisogna occuparsi del parapetto del terrazzo, che si tratti dei balconi privati o del lastrico solare.

Proprio per la loro funzione di protezione esterna dell’edificio, i parapetti condominiali sono infatti, a dispetto di quanto si possa pensare, di pertinenza condominiale. Oltre a questo compito “protettivo”, i parapetti costituiscono inoltre degli elementi di decorazione per il condominio, contribuendone a renderne gradevole l’estetica. Così come i muri perimetrali e la facciata, anche il parapetto del terrazzo e il cornicione sono dunque beni comuni. Ne consegue che le spese di mantenimento e riparazione spettino a tutti i condòmini, con una ripartizione dei costi in base alle tabelle millesimali.

Non solo manutenzione. La rottura o il cattivo mantenimento di un parapetto può recare danni anche gravi, in particolar modo agli inquilini del piano sottostante. Un’infiltrazione d’acqua o la caduta di calcinacci ne sono l’esempio più frequente. Nonostante quindi si tenda a pensare che la colpa debba essere addossata al proprietario dell’immobile con il balcone incriminato, la giurisprudenza ci dice altro.

Proprio perché i parapetti del terrazzo svolgono una funzione utile a tutti i proprietari, saranno tutti i condòmini a essere chiamati in causa in caso di danni a un inquilino. Le spese di risarcimento e quelle di riparazione saranno altresì ripartite fra tutti.

Non solo balconi: i parapetti condominiali del lastrico solare

Quando il lastrico solare è calpestabile è spesso anche dotato di parapetto. Come abbiamo già discusso in merito al lastrico, questa superficie funge solitamente da tetto e da protezione a tutto l’edificio, e rientra quindi appieno fra i beni di competenza comune. Anche quando l’utilizzo è esclusivo di un singolo o di un gruppo ristretto di proprietari.

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E per quanto riguarda le spese di manutenzione dei parapetti condominiali posti sul lastrico? In questo caso, la questione è più controversa. Non avendo il Codice Civile previsto norme specifiche al riguardo, la giurisprudenza, come non di rado capita, si è orientata verso conclusioni contrastanti. L’interpretazione più recente prevede che a questi parapetti si applichi la stessa normativa relativa al lastrico solare, in quanto parte integrante dello stesso. Le spese di ripartizione nel caso il lastrico sia di proprietà esclusiva sarebbero quindi descritte all’articolo 1126, che prevede il contributo per un terzo del proprietario esclusivo e per due terzi degli altri condomini.

Non mancano però orientamenti contrastanti, che ritengono tutti i parapetti, compresi quelli sul lastrico, come elementi decorativi e quindi di pertinenza di tutti i condomini. Secondo questa interpretazione la ripartizione delle spese avverrebbe in base alle tabelle millesimali. Non solo. Altre letture del codice normativo ritengono invece che il parapetto di un lastrico solare sia un suo elemento puramente accessorio e finalizzato alla sicurezza solamente di chi può transitarvi. In questo caso, quindi, le spese andrebbero a carico unicamente del proprietario esclusivo del lastrico.

La soluzione? Chiedere un consulto al proprio amministratore di condominio. Sarebbe bene affrontare la questione preventivamente, votando collegialmente per una risoluzione nel regolamento condominiale. In modo da non doversi trovare ad affrontare il problema solo quando entri in causa un risarcimento danni dinanzi a un giudice.