Rumori-Molesti-In-Condominio

Rumori molesti in condominio: limiti di legge

by News

La legge non ti impedisce di fare rumore a casa tua. I rumori devono però essere “tollerabili”. Il che significa che, anche se arrivano ai vicini, non devono essere troppo fastidiosi e insopportabili.

Entro un certo limite di decibel, dunque, il vicino per legge non può dirti nulla sui rumori molesti in condominio.

Il punto è, però, che la legge non definisce la soglia massima di rumore consentito. Si limita a dire che il rumore non deve essere «intollerabile», cosa che va definita dal giudice caso per caso.

Così la giurisprudenza si è data un elemento più rigido per stabilire quali limiti rispettare per i rumori molesti in condominio. Questi sono i cosiddetti “limiti differenziali”:

  • di giorno, il rumore non deve essere superiore a 5 decibel rispetto ai rumori di fondo che provengono da fuori casa (ad esempio, dal traffico, dai clacson delle auto, dal vociare per le strade, ecc.);
  • di notte, il rumore non deve essere superiore a 3 decibel rispetto ai rumori di fondo.

Rumori in condominio: orari

Alla luce di ciò, si è anche detto che, quando si parla di «giorno» (con limite elevato a 5 decibel) si intende dalle 6:00 alle 22:00, mentre, quando si parla di «notte» (con abbassamento della soglia a 3 decibel) si intende dalle 22:01 alle 5:59.

Un regolamento di condominio approvato all’unanimità potrebbe imporre dei limiti più stringenti (ad esempio, vietando di fare chiasso dalle 21:00 alle 8:00 e dalle 14:00 alle 15.30).

Rumori in condominio: quando diventano intollerabili?

I limiti di decibel appena indicati sono principalmente il frutto di una elaborazione giurisprudenziale che ha esteso anche ai privati la legge sull’inquinamento acustico.

In verità, a ben vedere, per quanto riguarda i rumori in condominio prodotti dai vari condomini, il Codice civile stabilisce solo che «non si possono impedire i rumori che non superano la normale tollerabilità». Cerchiamo di spiegare meglio questo concetto. Per farlo dobbiamo considerare tutti i parametri che, di solito, usano i giudici per stabilire quando un rumore diventa illegale.

L’intensità del rumore

Chiaramente, tanto più è forte e fragoroso, tanto più diventa intollerabile e illegale il rumore.

A tal fine – dice la Cassazione – non è necessario che vi sia una perizia fonometrica a determinare l’entità del chiasso: basta anche la semplice testimonianza dei vicini dello stabile o del condominio a confermare se le molestie acustiche sono state avvertite o meno.

Ed è chiaro che, tanto più lontano è il punto di “rilevazione”, tanto più si deve concludere per l’intollerabilità del rumore.

Persistenza del rumore

Tanto più si protrae il rumore, tanto più esso è il frutto di un comportamento doloso o colposo del vicino, come tale intollerabile e illecito.

Un piatto o una sedia caduti, seppur involontariamente, a terra possono provocare un rumore intenso, ma si tratta di un attimo e, come tale, non può generare un’eccessiva molestia.

Invece gli sbattiti di tappeti alle 6 di mattina è un comportamento pregiudizievole ed evitabile; l’orario in cui viene prodotto il rumore: lo stesso rumore (ad esempio un frullatore) può essere intollerabile durante la notte e invece neanche avvertibile di giorno;

Collocazione dell’edificio

In un centro abitato particolarmente affollato un rumore fa più difficoltà ad essere distinto dagli altri e, quindi, a considerarsi illecito; invece, in un centro residenziale è più facile che le grida della vicina arrivino sino a casa degli altri, divenendo così intollerabili.

Il rumore in condominio è reato?

Spieghiamoci bene: a seconda dei casi un rumore può costituire reato o semplice illecito civile (e, come tale, fonte di una semplice richiesta di risarcimento del danno).

Tutto dipende, però, non dalla intensità del rumore ma da quante persone, anche solo potenzialmente, possono avvertire il fastidio.

Non conta quante effettivamente lo hanno percepito o si sono lamentate: in un centro storico, dove le abitazioni sono tra loro assai vicine, anche uno stereo ad alto volume può costituire reato.

Invece in una zona di campagna dove la distanza tra le costruzioni è più ampia, un rumore ancora più forte può non costituire reato.

Dunque, per far scattare il reato di «disturbo della quiete pubblica» è necessario molestare «il pubblico» appunto, e non solo poche persone, al di là di quanto forte sia il rumore.

Possiamo quindi dire che: il rumore al di sotto della normale tollerabilità (o dei 3/5 decibel) è sempre legale e non genera né un illecito civile, né un illecito penale. Il rumore sopra la normale tollerabilità costituisce reato solo quando è idoneo ad arrecare disturbo a un gruppo indeterminato di persone.

Se, invece, esso può essere avvertito solo da due o tre famiglie (ad esempio il dirimpettaio o i condomini del piano inferiore), non c’è reato e l’unica difesa è ricorrere al giudice civile.

Il giudice civile può:

a) emettere una inibitoria (ossia un ordine a cessare il rumore);

b) condannare il responsabile al risarcimento del danno.

Rumori molesti in condominio: è reato?

Immagina di sentire, due o tre volte a settimana, dal garage adiacente alla tua finestra della cucina, il figlio del tuo vicino che si esercita con la chitarra insieme alla sua band.

Si può parlare di reato? Se tu sei al primo piano e sei l’unico condomino ad avvertire la musica, non c’è alcun illecito penale (fermo restando l’illecito civile). Se, invece, è tutto lo stabile ad avvertire il rumore, allora scatta il reato.

La Cassazione ha, di recente, affermato che

ai fini della configurabilità del reato di disturbo alla quiete pubblica non sono necessarie né la vastità dell’area interessata dalle emissioni sonore, né il disturbo di un numero rilevante di persone, essendo sufficiente che i rumori siano idonei ad arrecare disturbo ad un gruppo indeterminato di persone,  anche se raccolte in un ambito ristretto, come un condominio.

Questo significa che se il rumore è avvertito da quasi tutti i condomini dello stabile, ma non anche da quelli dei palazzi limitrofi,si può ugualmente parlare di reato.

Rumori molesti in condominio: come difendersi

Se il rumore integra gli estremi del reato è sufficiente fare una segnalazione alla polizia o ai carabinieri che provvederanno a fare le indagini o, comunque, a segnalare la denuncia alla Procura della Repubblica per l’avvio del procedimento penale.

Tu non dovrai fare null’altro. In alternativa puoi depositare (anche a mezzo del tuo avvocato) una denuncia presso la Procura della Repubblica.

Viceversa, se il rumore integra solo gli estremi dell’illecito civile non hai altra strada se non quella di rivolgerti al tuo avvocato che, dopo aver diffidato il responsabile, lo citerà in un regolare giudizio ai fini del risarcimento del danno e dell’inibitoria.

Ricordiamo anche che le controversie condominiali possono essere risolte in maniera extragiudiziale tramite la conciliazione di un mediatore.

 Cass. sent. n. 18521/18.

Quando-È-Obbligatorio-L’amministratore-Di-Condominio

Amministratore di condominio obbligatorio: quando?

by News

L’art. 1129, primo comma c.c., specifica che la nomina dell’amministratore di condominio è obbligatoria quando i condomini sono più di otto

Nove dunque è il numero di condomini che rende obbligatorio nominare un amministratore di condominio.

Si badi bene: se due persone sono comproprietarie di un’unità immobiliare – si pensi ai coniugi in regime di comunione dei beni – esse conteranno come un solo condomino ai fini del conteggio per la nomina dell’amministratore.

Il numero otto non indica dunque nessun obbligo. Ricordiamo che la legge ci indica alcuni requisiti per nominare un amministratore di condominio.

Quando nominare un amministratore di condominio è obbligatorio, se non vi provvede l’assemblea, ciascun condomino o l’amministratore dimissionario potrà far ricorso all’Autorità Giudiziaria. Tanto prescrive sempre il primo comma dell’art.. 1129 c.c.

Le modalità di convocazione sono sempre le stesse, quindi:

  1. Convocazione a mezzo pec raccomandata o consegna a mani.
  2. Comunicazione dell’avviso entro cinque giorni dalla data fissata per lo svolgimento dell’assemblea in prima convocazione.
  3. Indicazione dell’ordine del giorno nell’avviso medesimo.

E senza l’obbligo?

Il condominio senza amministratore è in ogni caso sempre tenuto a mantenere il proprio codice fiscale e, nella misura in cui chiede erogazione di servizi, se previsto dalla legge, deve versare le ritenute d’acconto quanto sostituto d’imposta ex d.p.r. n. 600/73. La figura del sostituto d’imposta infatti non è legata alla presenza dell’amministratore, ma semplicemente all’esistenza del condominio.

Nel condominio senza amministratore, salvo diverso accordo tra tutti i condomini, le spese devono essere suddivise secondo millesimi di proprietà, ovvero in ragione delle altre tabelle applicabili. Spetterà ai condomini, dunque, cioè ad uno o più di loro che all’unisono si fanno parti diligenti, applicare le tabelle e suddividere le spese per avere la risultanza dei costi individuali.

A ben vedere, dunque, un condominio senza amministratore non è un condominio differente da quello che decide di dotarsi di un legale rappresentante.

Certo, non esistono gli obblighi propri della figura dell’amministratore, ma non vengono meno gli adempimenti, soprattutto di natura fiscale, propri della figura del condominio.

Stalking-In-Condominio

Stalking condominiale: la sentenza

by News

Ultima sentenza riguardante lo stalking condominiale

Denuncia i vicini per stalking condominiale: la sentenza stabilisce che ora li deve risarcire. La controversia condominiale finisce davanti alla Corte Suprema.

Nei guai è infatti finita la querelante, che si era mandata delle lettere anonime accusando però una famiglia residente nel suo stesso condominio. Si ringrazia l’Avv. Cristina Tomba per la gentile segnalazione del provvedimento in commento. Vediamo qualche cenno sul reato di atti persecutori, e su quando si può applicare questa normativa anche in ambito condominiale.

Ai fini del perfezionamento della fattispecie di reato di cui all’art. 612bis cod. pen. è essenziale la connessione causale tra la condotta dell’agente, caratterizzata dalla reiterazione, e uno dei tre eventi alternativamente tipizzati dalla norma, ovvero:

  • Il perdurante e grave stato di ansia o paura della vittima.
  • Il fondato timore per la propria incolumità o per quella di persona comunque ad essa affettivamente legata.
  • La costrizione ad alterare le proprie abitudini di vita.

Dal punto di vista giurisprudenziale, questa fattispecie è stata introdotta dalla Corte di Cassazione con sentenza del 7 aprile 2011, n. 20895, con la quale il reato di stalking ha fatto il proprio ingresso anche in ambito condominiale.

Tale sentenza è importante non solo perché con essa si è subito chiarito come lo stalking possa consumarsi, come detto, anche fuori da un contesto relazionale affettivo e all’interno di un contesto condominiale. La decisione ha una rilevanza epocale soprattutto perché il Supremo Collegio ha con essa evidenziato che “il fatto può essere costituito anche da due sole condotte”. Le minacce e/o le molestie, in sostanza, devono essere più di una, ma anche solo due (sul punto Cass. Pen., Sez. V, sent. n. 6417 del 17/02/2010).

Cattivi-Odori-,-Rumori-Dispetti

Cattivi Odori, rumori, dispetti. Quante liti di condominio!

by News

La convivenza tra condomini non sempre è pacifica. Basta poco: un odore fastidioso o i panni che sgocciolano, e le liti di condominio si trasformano in lunghe battaglie legali

Sono ben 67 mila i casi di liti di condominio trattati dall’Associazione Nazionale Europea degli Amministratori di Immobili nel corso di soli 12 mesi.

L’odore di fritto e di spezie. L’olezzo della pipì di cani e gatti. Gli effluvi pestilenziali della candeggina e di altri detersivi. I barbecue. La TV e la radio ad alto volume le urla dei bambini che giocano. L’acqua che gocciola dai panni stesi e dai vasi di piante appena innaffiate. I disegnini osceni sulla cassetta della posta e sul citofono. I bigliettini di insulti. Le gomme della macchina tagliate e via elencando. È sterminata la casistica dei piccoli – grandi problemi che possono sorgere tra vicini di casa e condomini.

Per non parlare dei fastidi e delle reazioni di chi si ritrova con un bar aperto fino a notte sotto le finestre, un ristorante al piano terra, una discoteca all’angolo o un laboratorio artigianale nello scantinato. A volte basta poco, nei casermoni popolari così come nelle residenze signorili, per alleggerire le tensioni di vicinato e trovare soluzioni positive. A volte invece si arriva alle mani, ai dispetti, alle vendette. In molti casi di liti di condominio si ricorre alla giustizia, con querele e richieste di risarcimento danni, intasando un sistema già sovraccarico e lento.

Le cause di liti di condominio possono arrivare addirittura alla Cassazione.

Processi penali e cause civili, come è successo di recente per l’odore di cibi fritti e per un persistente profumo di pizza, possono trascinarsi fino alla Cassazione. Con i supremi giudici costretti a occuparsi di guerre dei Roses da pianerottolo e battaglie legali i da cortile. Non solo.

A Milano, nel quartiere Bande Nere, un gruppo di residenti è arrivato a denunciare una scuola di calcio per “il disturbo del riposo e delle occupazioni” causato dai giocatori. In primo grado hanno vinto i grandi, gli abitanti ipersensibili al rimbalzare dei palloni, alle urla dei  atleti e degli allenatori, dai fischi degli arbitri.

Le situazioni, però, possono anche sfuggire di mano e virare in tragedia. Nella storia noir del nostro Paese non mancano omicidi e ferimenti innescati dall’esasperazione per il baccano di bimbi vivaci e mamme chiassose o per una spruzzata d’acqua dal piano di sopra.

Basterebbe poco per convivere in pace: tolleranza e dialogo.

«Secondo l’articolo 844 del codice civile» ricorda ancora il leader dell’Anammi Bica:

L’ immissione non può essere impedita a meno che non superi la normale tollerabilità, rilevata nel contesto di riferimento. Tuttavia, non è facile definire i parametri di ciò che è sopportabile e ciò che non lo è, in particolare quando si tratta di odori. Ecco perché sarebbe sempre meglio trovare una soluzione amichevole e cercare di essere tolleranti. In questo, le capacità negoziali dell’amministratore di condominio sono fondamentali. La strada ideale, infatti, è il cercare di sanare le situazioni critiche e tese prima che i rapporti tra i vicini peggiorino.

Problemi-Con-I-Vostri-Gatti-

Gatti in condominio? La sentenza storica

by News

La sentenza nasce da un diverbio di coppia residente in un condominio di lusso in via Mar Nero e via Nikolajewka, nato nel 2006.

La coppia in questione accusava i gatti, presenti in zona ormai da anni, di portare i topi nelle cantine del condominio, e di disturbare i condomini con il loro miagolio. I gatti erano anche accusati di provocare cattivi odori all’interno del cortile. Per questo, la coppia chiese non solo l’allontanamento dei gatti, ma anche un risarcimento morale a favore dei 500 abitanti del super condominio. Al fianco dei cosiddetti gattari, coloro che si prendevano cura dei mici di strada, è intervenuta a suo tempo anche l’AIDA.

Arriva così la storica sentenza, marchiata poi con il numero 12370/09. La Cassazione ha infine attribuito la ragione alle colonie feline nel condominio e ai loro tutori in seguito a un KO tecnico in virtù della legge 14 agosto 1991, n.281, ovvero la legge quadro in materia di animali di affezione e prevenzione del randagismo.

La dottoressa Bocconcello ha sancito che i gatti sono “animali sociali che si muovono liberamente” , sottolineando che “nessuna norma di legge né nazionale né regionale proibisce di alimentare gatti randagi nel loro habitat”. Ergo

i gatti che stazionano e/o vengono alimentati nelle zone condominiali non possono essere allontanati o catturati per nessun motivo.

Del resto, stando all’articolo 2, comma 8 della Legge n° 281 è vietato a chiunque maltrattare i gatti che vivono in libertà. E privarli di cibo, cure e di un luogo sicuro non sarebbe forse maltrattamento?

Questa sentenza sancisce una piccola vittoria per tutti gli amanti dei gatti e per la tutela per legge degli animali, anche in un condominio.

Compiti-e-doveri-dell’amministratore

Compiti e doveri dell’amministratore

by News

Quali sono i compiti e doveri dell’amministratore di condominio? Vi elenchiamo qui i principali obblighi imposti dalla legge.

a) La rappresentanza dei condomini

All’amministratore compete in primo luogo la rappresentanza del condominio.

Ciò significa che nell’ambito dei suoi poteri e doveri egli rappresenta i condomini e può promuovere azioni giudiziali nell’interesse del condominio, sia contro i terzi sia contro i condomini.

Si pensi al caso in cui debba recuperare da un condomino moroso le spese di riscaldamento.

Allo stesso modo chi intende promuovere una causa contro il condominio (o anche solo inviare solleciti o comunicazioni) deve notificare presso l’amministratore tutti gli atti.

b) Gli obblighi dell’amministratore

L’amministratore è tenuto: all’atto della nomina (e ad ogni rinnovo dell’incarico) a comunicare i propri dati anagrafici e professionali e il luogo dove vengono tenuti i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali e delle revoche nonché della contabilità specificando giorni e ore in cui gli interessati possono prenderne visione gratuitamente a stipulare una polizza che lo copra in caso di errore professionale.

Se ciò viene richiesto dai condomini come condizione per la nomina ad adeguare i massimali di polizza quando nel periodo del suo incarico vengono deliberati lavori straordinari, l’amministratore è tenuto anche ad affiggere sul luogo di accesso al condominio un documento dal quale risultino le sue generalità e i suoi recapiti, anche telefonici.

Se l’amministratore manca, vanno affissi i riferimenti della persona che svolge compiti analoghi a quelli dell’amministratore ad aprire uno specifico conto corrente dedicato al condominio e a fare transitare su questo conto le somme ricevute (a qualunque titolo) dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio alla cessazione dell’incarico.

L’amministratore è anche tenuto a consegnare tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio e i singoli condomini e ad eseguire tutte le attività urgenti per evitare danni per gli interessi comuni ad agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo che l’assemblea lo dispensi espressamente.

c) Compiti e doveri dell’amministratore di condominio

L’amministratore deve in ogni caso:

  • Eseguire le deliberazioni dell’assemblea.
  • Convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale.
  • Curare l’osservanza del regolamento di condominio.
  • Disciplinare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi in modo tale che tutti possano goderne nel migliore dei modi.
  • Riscuotere i contributi.
  • Erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.
  • Compiere tutti gli atti per conservare le parti comuni dell’edificio.
  • Curare gli adempimenti fiscali.
  • Tenere il registro dell’anagrafe condominiale, nel quale annotare i dati dei singoli proprietari e degli altri titolari di diritti sui singoli alloggi, specificando i dati catastali e quelli relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni.
  • Curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee.

Tra i compiti e doveri dell’amministratore, rientra inoltre la tenuta del registro di nomina e di revoca dell’amministratore, del registro di contabilità, anche con modalità informatizzate conservare la documentazione riguardante la propria gestione. In caso di richiesta dei condomini fornire una attestazione riguardo allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e allo stato delle cause in corso.

L’amministratore deve anche predisporre il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni. In caso di cattiva esecuzione dell’incarico l’amministratore può andare incontro a responsabilità nei confronti del condominio.

Il compenso dell’amministratore

La legge prevede, come forma di garanzia e di trasparenza nei confronti dei condomini, che l’amministratore nel momento in cui accetta la nomina debba specificare analiticamente (quindi voce per voce) l’importo che chiede come compenso per l’attività da svolgere.

La sanzione, in caso di omissione di questa formalità, è particolarmente severa. In questa ipotesi, infatti, la nomina si considera nulla.

Durata dell’incarico e revoca dell’amministratore

La legge stabilisce che l’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e, in caso di mancata revoca, si intenderà rinnovato per un altro anno. I condomini, tuttavia, possono sempre deliberare la revoca dell’amministratore con le modalità previste nel regolamento di condominio.

Se il regolamento non disciplina la revoca dell’amministratore occorre una delibera favorevole dell’assemblea con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

La revoca può però essere anche disposta dall’autorità giudiziaria su richiesta anche solo di uno dei condomini se ricorrono alcuni gravi motivi stabiliti dalla legge ed, in particolare, quando l’amministratore:

  • non comunica ai condomini la notificazione al condominio di un atto di citazione in giudizio che riguarda questioni che vanno oltre le sue attribuzioni, ivi compresa la richiesta di una revisione o di una modifica della tabella millesimale.
  • Non effettua il rendimento dei conti nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale ecc.

In caso di mancata revoca il condomino potrà ricorrere al giudice. L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non potrà più essere nominato dall’assemblea.

nomina-compiti

Amministratore di condominio: i requisiti

by with No Comment News

Nomina, revoca e requisiti per amministrare un condominio

L’amministratore è la figura che svolge le funzioni esecutive all’interno del condominio. Si occupa di amministrare e gestire i beni comuni, oltre che di dare esecuzione alle delibere dell’assemblea condominiale.

È possibile affidare l’incarico a una persona fisica o da una società, a patto che possieda i requisiti indicati dalla legge. La nomina di un amministratore è obbligatoria quando vi sono più di otto condomini. L’incarico dell’amministratore dura un anno con rinnovo automatico. È facoltà dell’assemblea revocare l’incarico all’amministratore.

Amministratore di condominio: chi è

L’amministratore di condominio è il soggetto che cura appunto l’amministrazione dei beni comuni e dei servizi. In altre parole si tratta di una figura con funzioni esecutive rispetto alle decisioni che vengono assunte dall’assemblea dei condomini. Oltre ad una specifica serie di compiti che (come vedremo) la legge gli attribuisce, l’amministratore riveste sempre il compito di rappresentante legale del condominio.

Chi può essere nominato amministratore

L’amministratore di condominio può essere una persona fisica oppure una società. La legge non definisce quale forma deve assumere una società che si incarica di gestione condominiale e, pertanto, può trattarsi sia di una società di persone (società semplice, società in accomandita semplice o società in nome collettivo) sia di una società di capitali (società per azioni, società a responsabilità limitata, ecc.).

In ogni caso, la legge prescrive una serie di requisiti che l’amministratore-persona fisica deve possedere.

Possono infatti svolgere l’incarico coloro che:

  • hanno il godimento dei diritti civili.
  • Possiedono il diploma di scuola secondaria di secondo grado.
  • Hanno frequentato un corso di formazione iniziale
  • Svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Non è possibile nominare amministratori di condominio quanti siano stati:

  • Condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo con pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni.
  • Sottoposti a misure di prevenzione (ad es.: l’obbligo di soggiorno) divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione.
  • Interdetti o inabilitati.
  • Annotati nell’elenco dei protesti cambiari.

Se l’assemblea ha nominato amministratore uno dei condomini dello stabile (e quindi si tratta di un amministratore non “professionale”), gli ultimi tre requisiti non sono richiesti.

E le società?

Se si sceglie invece di affidare l’amministrazione del condominio a una società, a possedere i requisiti devono essere:

  • dai soci illimitatamente responsabili (cioè dai soci che rispondono dei debiti della società con il loro patrimonio personale come il socio accomandatario nella Società in accomandita semplice).
  • Dagli amministratori della società dai dipendenti che vengono incaricati di svolgere concretamente le funzioni di amministrazione dei condomini ai quali la società fornisce i propri servizi.

La perdita dei requisiti (ad eccezione degli ultimi tre) causa l’immediata cessazione dall’incarico di amministratore.

Quando deve essere nominato un amministratore

La nomina di un amministratore di condominio non è sempre obbligatoria.

La legge infatti impone di dotarsi di un amministratore soltanto quando i condomini sono più di 8. Sotto questa soglia è comunque sempre possibile scegliere liberamente di nominare un amministratore, rispettando però i requisiti indicati nel paragrafo precedente.

Nomina di un amministratore di condominio

La nomina dell’amministratore è effettuata dall’assemblea di condominio.

Per la validità della nomina è sempre necessaria la maggioranza dei condomini presenti all’assemblea stessa, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Questa maggioranza è necessaria sia nel caso di nomina obbligatoria sia nel caso di nomina facoltativa.

Il nominativo dell’amministratore va annotato in un apposito registro (che deve essere tenuto a cura dello stesso amministratore) detto registro delle nomine e delle revoche.

2-cose-fondamentali-che-devi-conoscere-nella-ripartizione-fra-proprietario-e-inquilino

Ripartizione delle spese fra proprietario e inquilino. Cosa devi sapere

by News

In questo articolo ti spiego come ripartire le spese condominiali tra proprietario o inquilino

Di fatto, le spese condominiali non vengono ripartite in base ad accordi privati tra inquilino e proprietario, bensì in base a una normativa molto ampia in merito al rapporto di locazione in essere. Come funziona in base alla legge la ripartizione delle spese fra proprietario e inquilino? Cominciamo col vedere nel dettaglio quali sono le spese da prendere in considerazione quando si tratta di oneri condominiali.

Quali sono le spese condominiali da ripartire?

Innanzitutto dobbiamo chiederci quali siano le spese condominiali in questione:

  1. Spese di conservazione: spettano a tutti i condomini proprietari.
  2. Spese di uso o di esercizio: spettano solo ai condomini che utilizzano il servizio, nella misura in cui lo utilizzano.

Le spese di manutenzione invece sono tutte quelle spese che servono a mantenere il condominio in buono stato. Si suddividono in:

  1. Spese di manutenzione ordinarie: rientrano in questo tipo di spese ad esempio la sostituzione delle luci delle scale, il mantenimento dell’efficienza degli impianti e così via.
  2. Spese di manutenzione straordinarie: si effettuano o quando le spese ordinarie non sono state eseguite o per un evento appunto straordinario, come ad esempio una tromba d’aria oppure danni vari al lastrico solare del condominio.

Per far fronte ad eventuali lavori improvvisi, l’assemblea condominiale può creare un fondo speciale, che i condomini impiegheranno quindi esclusivamente per questa tipologia di spese condominiali.

Spese condominiali dell’affittuario

Ora vediamo come avviene la ripartizione delle spese fra proprietario e inquilino. Ricordiamo che l’amministratore di condominio può agire solo nei confronti del proprietario dell’appartamento. Per le controversie condominiali esistono inoltre strumenti di conciliazione extragiudiziali.

In generale, possiamo dire che le spese condominiali per gli spazi condivisi e ordinarie spettano all’inquilino. Opere comuni straordinarie (per le quali il condominio può istituire un apposito fondo), rifacimenti di facciate o grandi lavori spettano invece al proprietario dell’appartamento.

Richiedi informazioni.

stendere-balcone

È Consentito Stendere Biancheria Sul Balcone?

by News

Stendere la biancheria sul balcone è consentito? Ecco cosa dice la legge e le regole di condominio.

Bisogna innanzitutto leggere il regolamento di condominio. Se il regolamento lo vieta, i condomini non possono assolutamente stendere la biancheria sul balcone, sia per evitare gli sgocciolamenti in strada o nel balcone sottostante, sia per preservare il decoro urbano.

Tuttavia, può accadere che il regolamento di condominio non dica nulla a riguardo. In tal caso la legge non vieta in assoluto di stendere i propri panni sul balcone, fatto salvo il divieto di arrecare un disturbo eccessivo ai vicini di casa.

Il regolamento di condominio: cosa dice in merito?

In genere, spetta ai regolamenti condominiali stabilire se sia concesso o meno stendere la biancheria sul balcone. Le ragioni del divieto sono quasi sempre le stesse: evitare fastidiosi sgocciolamenti, e quindi liti con il condomino al piano di sotto, preservare il decoro dello stabile.

Che fare se il regolamento di condominio non dice nulla?

In questo caso, come in molti altri, bisogna rispettare il buonsenso e le norme per il quieto vivere e per evitare controversie condominiali. Stendere i panni in balcone è concesso, ma solo se non si reca disturbo ai vicini, nella fattispecie a chi abita al piano di sotto mediante sgocciolamenti indesiderati.

Anche la Corte di Cassazione si è espressa sull’argomento con la sentenza n. 14547 del 2014. In questo caso, si è stabilito che, ove manchi il divieto espresso nei regolamenti condominiali, è possibile stendere la biancheria sul proprio balcone purché i vestiti siano ben «strizzati» e quindi non gocciolino nel condominio.

Questo vale anche nel caso in cui i panni non gocciolino direttamente nel terrazzo del piano inferiore ma generino uno stillicidio negli spazi comuni come il cortile interno di un condominio. Anche se il regolamento non lo vieta esplicitamente, la buona norma da tenere in considerazione è quindi quella di non disturbare i vicini.