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Il lastrico solare può essere a uso esclusivo di un condomino?

Il lastrico solare corrisponde alla superficie superiore di ogni edificio. Essendo la sua parte terminale, spesso coincide con il tetto, ad eccezione dei casi di terrazza a livello. Ad ogni modo, il lastrico svolge un’essenziale funzione di protezione per tutto il condominio. In quali casi il lastrico solare può essere a uso esclusivo? Cosa comporta questo nell’utilizzo e nella ripartizione delle spese per il suo mantenimento.

Partiamo col distinguere due situazioni. Un lastrico solare può essere ad uso esclusivo di alcuni condomini ma non per questo di sua proprietà. O meglio, il titolo di proprietà di un bene ne comprende anche il vantaggio dell’uso esclusivo. Non è vero il contrario, ossia il lastrico solare può essere a uso esclusivo di un soggetto che non ne detiene la proprietà. Un uso esclusivo può essere attribuito a un condomino dall’atto di vendita o dal regolamento, senza che però questo elemento ricada nella sua piena proprietà. Si tratta di una situazione vantaggiosa, nella quale si può usufruire liberamente di un bene come se fosse il proprio ma senza accollarsi in toto gli oneri e le spese.

Per questo, non è raro che in un condominio ci sia un lastrico solare (o parte di esso) ad uso esclusivo di un proprietario. Spesso, si tratta di un naturale prolungamento della loro abitazione o terrazza. In questi casi, tenendo presente anche la funzione di copertura di cui godono tutti, la ripartizione delle spese per la manutenzione del lastrico solare ad uso esclusivo in condominio non spetta solo al titolare.

Il lastrico solare può essere a uso esclusivo o non coprire tutto il condominio: cosa succede?

A questo proposito è dedicato l’articolo 1126 del Codice Civile. Riportiamolo.

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Il disposto cerca quindi un equilibrio fra la partecipazione di tutti ai costi di un bene comune e l’onere maggiore spettante a chi ne usufruisce a uso esclusivo. La quota del suo “proprietario” è quindi fissa a un terzo della spesa totale. La distribuzione dei 2/3 fra gli altri condomini avviene invece regolarmente in base alle tabelle millesimali.

Il lastrico solare può essere a uso esclusivo anche quando non copre tutto l’edificio. Qui, si configura una situazione ancora diversa. Pur mantenendo la proporzione dei 2/3, al suo interno non sono compresi tutti i condomini, ma solo quelli che cui unità immobiliari sono coperte dal lastrico nella linea verticale effettiva. Rimane invariato, invece, il contributo per 1/3 del condomino che ha un uso esclusivo del lastrico.

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Cedimento del solaio in condominio: spese di riparazione

Torniamo a parlare di ripartizione spese. In questo articolo, vediamo come ci si deve comportare in caso di cedimento del solaio. La questione è spesso dibattuta fra condomini, poiché non sempre è immediato determinare il centro del danno e, di conseguenza, il criterio adeguato per la ripartizione delle spese. Il dubbio è se un danno del solaio, che sia cedimento, incurvamento del pavimento o altro dissesto, sia da dividere fra i due proprietari che lo condividono o se sia invece spesa a carico del condominio.

Il criterio da adottare per inquadrare correttamente la situazione è quello delle parti comuni in condominio. Bisogna infatti chiedersi se il tratto di solaio interessato dal cedimento rientra fra le aree comuni, dunque fra gli elementi o le strutture portanti dell’edificio, o se invece appartiene alla proprietà dei singoli condomini. In caso di solaio che divide due appartamenti, fungendo come pavimento per quello al piano superiore e soffitto per quello al piano inferiore, si configura il quadro descritto dall’articolo 1125 del Codice Civile, che riportiamo:

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Ne risulta quindi che la ripartizione delle spese per il cedimento di un solaio debba riguardare esclusivamente i due proprietari. Anche in caso di contraddittorio, la lite coinvolge esclusivamente i due condomini, senza nemmeno bisogno di interpellare il condominio.

Cedimento del solaio di una terrazza o del lastrico

Bisogna poi tenere presente che esistono alcune eccezioni, dettate dalla diversa natura del solaio. Parliamo dei casi in cui il solaio interessato dal danno corrisponda al lastrico solare o a una terrazza a livello.

Il lastrico solare infatti, quando coincide con il tetto, svolge un’essenziale funzione di copertura dell’intero edificio. In questo caso la ripartizione avviene in base alle canoniche indicazioni dell’articolo 1123 (ciascun condomino paga in proporzione ai millesimi indicati nelle tabelle). Allo stesso modo, anche quando interamente o in parte di proprietà di un singolo, il lastrico è per sua natura ricompreso nella struttura portante dell’edificio. In questi casi l’articolo da applicare è il 1126, con una ripartizione delle spese di 2/3 e 1/3.

Lo stesso discorso vale nel caso di terrazza a livello. Ossia, nel caso in cui il cedimento interessi il pavimento di una terrazza di proprietà di un singolo che, al contempo, ricopra interamente l’appartamento sottostante. Anche in questo caso, le spese vanno divise fra il proprietario della terrazza e tutti i condomini compresi sotto la sua verticale effettiva, con la proporzione di 2/3 e 1/3.

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Vizi di costruzione del lastrico solare: vale la responsabilità in solido?

Un’inesauribile fonte di dibattito per gli amministratori condominiali è la gestione dei lastrici solari. Questo, data la loro doppia funzione di bene comune e, talvolta, di superficie calpestabile di proprietà o ad uso esclusivo di un singolo condomino. La ripartizione delle spese di riparazione di un lastrico solare ad uso esclusivo è definita dall’articolo 1126 del Codice Civile. Nonostante ciò, è comunque frequente vedere arrivare in tribunale cause su risarcimenti danni e spese di riparazione. Ad esempio, vale la responsabilità in solido per vizi di costruzione del lastrico solare? O le spese spettano solo al proprietario?

Ripassiamo innanzitutto la natura del lastrico solare. Questa area svolge una fondamentale funzione di protezione per tutto l’edificio, rivestendone la superficie più alta. Rientra, quindi, nei beni condominiali tanto quanto la facciata del palazzo o il suo cortile. Spesso, però, il lastrico solare non coincide con il tetto, ma costituisce un’area calpestabile e perfino abitabile. Si tratta quindi di una situazione ibrida, nella quale un elemento è sia privato sia condiviso in comunione fra tutti i condòmini.

Come dicevamo, è l’articolo 1126 a stabilire in che modo debbano essere ripartite le spese quando l’utilizzo effettivo del lastrico non sia comune a tutti i proprietari. In tal caso:

quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve.

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Gli altri condomini contribuiranno naturalmente in proporzione alle tabelle millesimali del condominio.

Responsabilità in solido per vizi di costruzione

Premessa questa linea teorica generale, andiamo a vedere il caso specifico in cui siano presenti dei vizi di costruzione sul lastrico solare, tanto da causare danni e infiltrazioni all’appartamento sottostante. Chi deve riparare il danno? E il risarcimento? È possibile affermare che, a disciplinare la ripartizione delle spese, sia anche in questo caso la proporzione un terzo/due terzi dell’articolo 1126. Il condominio, quindi, deve rispondere in solido con il proprietario anche di vizi edificatori, come specificato dalla sentenza n. 9449 del 10/5/16 delle SS.UU. Questo, se non fosse possibile imputare il danno a uno specifico soggetto.

La Cassazione ammette anche, però, che per ottenere la responsabilità in solido per vizi di costruzione è necessario che i malfunzionamenti che hanno provocato i danni non siano stati «indebitamente tollerati dal singolo proprietario». Se il proprietario del lastrico ha quindi ignorato, per dolo o negligenza, i difetti di progettazione, ricade nella responsabilità relativa e nel dovere di custodia richiamati dall’articolo 2051. In tal caso, il condominio sarà esonerato dal pagamento.

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Lastrico solare ad uso esclusivo: ripartizione delle spese

Il lastrico solare è la superficie che riveste il piano superiore di un palazzo. Quest’area si presenta, a volte, come uno spazio calpestabile e dunque adatto per allestire una terrazza o montare altre costruzioni. Forse è anche per questo che si tratta di uno dei beni comuni condominiali più contesi e, spesso, invidiati. Vediamo come ci si comporta quando il lastrico solare è ad uso esclusivo. Chi deve pagare? Le spese di manutenzione del lastrico spettano al solo proprietario? O vanno ripartite fra tutti i condomini?

La prima cosa da tenere presente è che il lastrico solare svolge una fondamentale funzione di copertura del condominio. La sua stabilità e il suo mantenimento sono quindi nell’interesse di tutti. Anche di chi non ha diritto di calpestarlo. Non sempre, infatti, questo bene comune è accessibile a tutti i condomini. In alcuni palazzi, il lastrico solare è ad uso esclusivo, dunque di proprietà di uno o più condòmini. Questo significa che saranno solo i proprietari a doversi occupare delle sue riparazioni? In realtà no.

Il fatto che non tutti vi abbiano un accesso diretto non rende il lastrico meno funzionale alla copertura dell’edificio. In altre parole, anche se ad uso esclusivo, questa superficie svolge una funzione collettiva ed è dunque compito di tutti occuparsene. Lo spiega bene l’articolo 1126, dedicato proprio alle spese di riparazione del lastrico solare.

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

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Lastrico solare ad uso esclusivo o non coprente: a chi spettano le spese di riparazione?

È evidente dunque che la spesa per la manutenzione di un lastrico solare vada sempre ripartita fra i condomini. In quote diverse a seconda che la proprietà sia in parte esclusiva e in parte comune o totalmente in comunione. Anche quando l’intervento riguardi un lastrico solare ad uso esclusivo nella sua totalità. La ripartizione è, come stabilito dal Codice Civile, di un terzo/due terzi.

Un caso particolare si verifica quando il lastrico non copre tutto l’edificio. In queste situazioni, si mantiene il principio per il quale devono concorrere alle spese di riparazione i condòmini che traggano beneficio dal bene. Quindi, i danni saranno ripagati da tutti i proprietari compresi nella verticale effettiva al di sotto del lastrico in oggetto.