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Manutenzione dei lastrici in condominio

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Per lastrico solare intendiamo la superficie terminale che ricopre l’ultimo piano di un edificio. All’interno di questa zona, sono da comprendersi tutti gli elementi che compongono il lastrico, da eventuali accessi, ascensori o cabine alla pavimentazione. Trattandosi quindi di una superficie di copertura, possiamo intendere che rientrino nella definizione di lastrico tanto l’area calpestabile quanto il tetto. A chi spetta il diritto di proprietà del lastrico solare? E come avviene la ripartizione delle spese per la manutenzione dei lastrici in condominio?

Per stabilire a chi spetta la manutenzione dei lastrici in condominio, dobbiamo innanzitutto guardare ai singoli contratti di proprietà dei condomini. In questo modo, è possibile tracciare una prima distinzione e comprendere se l’uso dei lastrici solari del palazzo sia comune a tutti, in toto o in parte, o se invece essi siano di proprietà esclusiva di un solo proprietario.

È evidente che, se il lastrico solare è interamente inteso come bene ad uso comune di tutti i condomini, le spese per manutenzioni ordinarie e straordinarie saranno ripartite fra tutti secondo le tabelle millesimali. Nel caso in cui, invece, tutto o parte di esso sia di proprietà esclusiva?

Manutenzione dei lastrici: come distribuire le spese?

La logica vorrebbe che debba essere il proprietario ad accollarsi da solo le spese. Tuttavia, anche se non ne detengono il diritto di proprietà e quindi di accesso, gli altri condomini godono comunque della funzione del lastrico solare. Volenti o nolenti, anche le loro unità immobiliari sono ricoperte e protette dal tetto o lastrico. L’articolo 1126 del Codice Civile stabilisce quindi che le spese vadano sempre ripartite. Come?

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La spesa totale per la manutenzione dei lastrici in condominio (intesa come riparazioni o ricostruzioni) va divisa in tre parti. Un terzo spetterà al condomino (o ai condomini) che detengano l’uso esclusivo del lastrico solare. Gli altri due terzi sono invece da ripartirsi fra tutti gli altri proprietari del condominio che beneficiano della sua funzione di copertura. Anche in questo caso, ciascuno secondo le sue tabelle millesimali di proprietà.

Altro discorso per i lavori di innovazione. In questo caso, se il lastrico è ad uso esclusivo, il proprietario che intenda innovarlo dovrà chiedere un parere favorevole all’assemblea condominiale e infine accollarsi tutti i costi.

È bene anche tenere presente la differenza fra lastrico solare e terrazza. Quest’ultima è una superficie calpestabile delimitata da recinzioni, che si tratti di muretti, balaustre o ringhiere. Così, circondando il perimetro di un lastrico si andrebbe a modificarne la destinazione d’uso trasformandolo a terrazza. Per far ciò è necessario richiedere delle apposite autorizzazioni.

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Dissenso dalle liti condominiali: le spese da pagare

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Il condominio accorpa e gestisce collettivamente un insieme di proprietari che condividono unità immobiliari nello stesso palazzo. Non sempre, però, l’azione coesa del condominio inteso come soggetto giuridico deve corrispondere in tutto e per tutto all’azione dei singoli condomini. Può capitare, infatti, che un condominio entri in lite contro terzi e che uno dei proprietari non si trovi d’accordo con tale decisione. Questo può avere importanti conseguenze anche rispetto alle spese da pagare. Entriamo quindi nello specifico e vediamo come funziona il diritto di dissenso dalle liti condominiali.

La legge conferisce esplicitamente questo diritto ai condòmini all’articolo 1132 del Codice Civile. I proprietari “dissenzienti”, che non intendano quindi unirsi alla lite in via giudiziale promossa dal condominio, possono notificare la loro intenzione all’amministratore. La notifica può essere fatta tramite ufficiale giudiziario o anche con semplice raccomandata a/r dopo aver espresso il dissenso nel verbale dell’assemblea condominiale. Notare che queste azioni sono da compiere entro 30 giorni dalla comunicazione della deliberazione del condominio.

A quel punto, il condomino «può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza». In altre parole, se il condominio dovesse perdere la causa e quindi risarcire in qualche modo la terza parte, il condòmino dissenziente non dovrebbe partecipare a queste spese. Si tratta quindi di una tutela giuridica che permette a un condomino di non subire le perdite di una causa che non intende portare avanti. Anche se non sempre perdere una causa significa rimettere dei soldi, molti condomini decidono di dissentire per non dover risarcire le spese processuali alla parte vittoriosa.

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Dissenso dalle liti condominiali in caso di vittoria

E se invece il condominio vincesse la causa? In questa circostanza, «il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa». In sostanza, il condomino dissenziente sarebbe tutelato dalle eventuali perdite, ma gioverebbe degli eventuali vantaggi della lite. Proprio per giustificare questo diritto di rivalsa, il condomino dissenziente è comunque tenuto a concorrere alle spese processuali del giudizio in caso di vittoria. Questo, a meno che il giudice non condanni la parte soccombente, quindi il terzo che ha perso la lite, al pagamento di tutte le spese processuali.

Ricordiamo anche che questo diritto di dissenso dalle liti condominiali è inderogabile, come reso comprensibile all’articolo 1138 del Codice Civile. Requisito fondamentale è che l’intenzione del condominio di aprire una lite richieda una delibera dell’assemblea. Negli altri casi (quando un’azione ad esempio compete all’amministratore senza bisogno di approvazione assembleare) non esiste diritto al dissenso.

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Lastrico solare: chi paga le spese di manutenzione?

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Fra i beni comuni condivisi in comunione all’interno di un condominio, rientra anche il lastrico solare. Quest’area è oggetto di una legislazione specifica nel Codice Civile, anche per funzione fondamentale che svolge. Vediamo quali criteri impone la legge per la ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico solare.

Il lastrico solare è infatti quella copertura terminale dell’edificio che svolge il ruolo di tetto per l’intero immobile. Nella definizione di lastrico sono inclusi tutti gli elementi, compresi quelli accessori, che vi si trovano. Fanno eccezione le opere dotate di autonoma consistenza e che siano fruibili da un utilizzatore esclusivo come, ad esempio, il gabbiotto di un ascensore.

Il Codice Civile dedica una norma specifica alla definizione dei diritti di proprietà cui è soggetto il lastrico solare. Nell’articolo 1126 si legge che:

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

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Spese di manutenzione del lastrico solare

Si evince quindi che alle spese di manutenzione e riparazione di danni al lastrico solare devono concorrere tutti i condomini. Questo, perché si tratta di un’area che svolge una funzione di copertura di cui godono tutti i proprietari. Diverso invece il caso in cui il lastrico presenti anche altre utilità di uso esclusivo di uno o più titolari. In questa situazione, la ripartizione affida un terzo delle spese ai titolari esclusivi, due terzi agli altri condomini in funzione del valore loro assegnato nelle tabelle millesimali.

Se ne deduce anche che, se il danno riguarda solo le utilità a carico esclusivo di uno o più titolari e se si tratta di beni autonomi per struttura e funzione, la riparazione spetta unicamente al suddetto titolare. È questo ad esempio il caso di riparazioni a parapetti, ringhiere, ascensori ad accesso esclusivo.

Lo stesso criterio vale nel caso di risarcimento danni causati a terzi da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare. Anche la manutenzione spetta infatti a tutti i condomini, con medesima quota di due terzi per i proprietari e un terzo per il titolare di diritti esclusivi. Un eventuale danno dovrà quindi essere pagato, in proporzione ai valori di proprietà di ciascuno, da tutti i condomini.

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Cancello automatico in condominio: chi paga i lavori?

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Un dibattito che si è più volte acceso in tema di spese di manutenzione riguarda l’installazione di un cancello automatico in condominio. Che si tratti dell’ingresso, del parcheggio o del giardino, il cancello rientra certamente fra i beni della cosa comune, e richiede dunque valutazioni prese in sede di assemblea. È una proposta da mettere ai voti? Con quale maggioranza? La prima cosa da fare è valutare la tipologia di intervento richiesto.

Quando abbiamo parlato di innovazioni condominiali, abbiamo spiegato quali lavori rientrano in questa categoria e quali invece sono da considerare semplici migliorie. Ricordiamo che la discriminante che rende un lavoro “innovativo” sta nella modificazione dell’uso finale del bene o nella modificazione della sua conformazione materiale. Nel caso del cancello automatico in condominio, possiamo invece ritenere che i lavori non ne rivoluzionino né il fine né l’entità fisica. Semplicemente, potenzia e rende più comodo il godimento del bene comune.

L’automatizzazione del cancello in condominio non è dunque una innovazione, se non implica anche l’installazione del cancello stesso e non richiede lavori particolarmente rivoluzionari per lo status del condominio. Il suo vaglio in assemblea richiede pertanto le maggioranze “normali” dell’articolo 1136 del Codice Civile.

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La deliberazione di automatizzazione deve quindi essere approvata da un «numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio». In seconda convocazione dell’assemblea condominiale, si richiede invece l’approvazione da parte della maggioranza degli intervenuti e di almeno un terzo del valore dell’edificio.

Ripartizione delle spese per il cancello automatico

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, dobbiamo ancora una volta riferirci all’articolo 1123 del Codice Civile. L’automatizzazione di un cancello in condominio rientra nelle «spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio». La spesa va dunque sostenuta da tutti i condomini in modo proporzionale al valore di proprietà di ciascuno registrato nelle tabelle millesimali.

Di pari passo andranno poi le spese di manutenzione e utilizzazione del cancello automatico in condominio, ripartite fra tutti secondo i millesimi di proprietà. Se l’automatizzazione interessa un cancello utilizzabile in misura diversa dai condomini, è possibile trovare un accordo per una ripartizione proporzionale delle spese che li coinvolga con un peso differente. Questo tipo di votazione richiede però l’approvazione unanime di tutti i proprietari.

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Tabelle millesimali condominiali: cosa sono e come si calcolano

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Quando parliamo di spese condominiali condivise, facciamo riferimento a una ripartizione “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” (articolo 1123 Codice Civile). La ripartizione proporzionale delle spese avviene secondo le tabelle millesimali condominiali. Vediamo meglio cosa sono e come si calcolano.

Per ripartire equamente le spese di un condominio, si è stabilito di assegnare all’intero immobile un valore ideale di 1000. Ciascun proprietario sarà pertanto titolare di una quota di questo totale, proporzionata all’entità del suo immobile all’interno del condominio: 100/1000, 200/1000 e così via. I valori assegnati a ciascun immobile sono inseriti in una tabella, appunto, millesimale.

Questi valori vengono utilizzati per la ripartizione delle spese di intervento sulle parti comuni del condominio, ma anche per assegnare un “peso” proporzionato a ciascun proprietario all’interno delle votazioni delle assemblee condominiali.

Segnaliamo anche che l’adozione di tabelle millesimali è obbligatoria nel momento in cui si redige un regolamento condominiale, quindi quando l’edificio raggiunge i 10 condomini. In nessun caso, comunque, l’assenza di una tabella millesimale dispensa un condomino dalla partecipazione alle spese per le aree comuni, che avviene sempre in proporzione all’unità immobiliare posseduta.

Chi redige le tabelle millesimali condominiali e come si calcolano?

Le tabelle millesimali vengono stilate da un tecnico competente. Si parte dalle valutazioni volumetriche dei singoli immobili, registrando ampiezza delle superfici e altezza, ma anche destinazione d’uso dei vari vani che lo compongono (come la tipologia delle stanze) e altri valori misurabili. Nel calcolo della quota millesimale di ciascun condomino sono compresi anche eventuali box auto o aree esterne ma di proprietà esclusiva.

Sono invece escluse le aree comuni come il cortile, il parcheggio, il giardino. Non si tiene inoltre conto di eventuali miglioramento di pregio, come ristrutturazioni o materiali particolari, canoni di locazione o stato di manutenzione.

Inserite queste rilevazioni in un grafico, il tecnico le rapporta al totale in millesimi attraverso dei coefficienti di riduzione. In questo modo, si rapporta il valore reale al valore virtuale in millesimi. Oltre alla valutazione volumetrica, si utilizzano anche altri coefficienti che rapportano al millesimo elementi come luminosità, esposizione (orientamento), piano, funzionalità dell’alloggio. Il perito moltiplica dapprima i vari coefficienti fra loro, poi il risultato ottenuto per la cubatura dell’alloggio.

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I coefficienti di destinazione

Così, il coefficiente di destinazione rapporta al millesimo il valore di un’unità immobiliare in funzione dei suoi vani. Quanti bagni, quanti balconi, quante cucine? Il coefficiente di luminosità invece l’esposizione del singolo alloggio alla luce, in base ad altezza, superficie finestrata, orientamento etc. Questi parametri rispondono a indicazioni ministeriali ma possono essere modificati se il perito lo ritiene necessario.

Ad esempio, un inquilino del primo piano è in condizione di usufruire molto meno di ascensore e scale rispetto agli altri condomini. Questo, pur condividendone la proprietà in comunione. Così, nelle tabelle millesimali si applica anche il coefficiente di piano, valutando benefici e svantaggi del posizionamento dell’immobile.

Così, l’appartamento al primo piano avrà il vantaggio dell’accessibilità comoda, ma lo svantaggio della mancata panoramicità. Le tabelle millesimali sono allora degli strumenti completi che integrano tutte queste informazioni per calcolare la giusta proporzione di spesa di ciascuno.

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Impianti fognari condominiali: la braga è comune o no?

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Una questione spesso dibattuta e a volte causa di spiacevoli litigi riguarda gli impianti fognari condominiali,e l’annosa domanda: la braga è comune o no? Come tutti i beni a uso comune, anche i condotti di fognatura condominiali sono infatti soggetti a leggi specifiche. È bene quindi riconoscere fino a che punto si estenda il principio legale della comunione e dove invece inizi la proprietà individuale. Per affrontare questo argomento, dovremo prima fare chiarezza sul termine “braga”.

Per braga si intende il raccordo che unisce la colonna verticale di scarico dell’impianto fognario del condominio e il tratto di competenza esclusiva del singolo proprietario. Come specificato dall’articolo 1117 del Codice Civile, anche gli impianti idrici e fognari appartengono a quelle parti «oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio». Questo, anche se i suddetti proprietari sono «aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo».

Il comma 3 dell’articolo prosegue specificando anche che la proprietà comune si estende fino a:

i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza.

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Secondo una prima interpretazione, la braga, intesa come punto di raccordo con innesto nella colonna verticale, fa parte dei beni a uso comune. Questa lettura della legge è stata fissata dalla giurisprudenza con la sentenza della Cassazione n. 778 del 2012. Qui, la Corte ha stabilito che la braga «va qualificata come bene condominiale».

A giustificare questa decisione, anche il fatto che i lavori di manutenzione delle braghe coinvolgono necessariamente anche i tratti verticali, configurandosi quindi “parte comune” come le tubature stesse. Viceversa, i tratti di proprietà esclusiva sono disposti in modo tale da subire interventi senza compromettere l’intero impianto fognario.

Impianti fognari condominiali: il dietrofront sulle braghe

Nel 2018, con un più recente riesamine della questione, la Cassazione è poi però tornata sui suoi passi, affermando che la braga predispone un utilizzo del singolo e non può quindi essere considerata di proprietà comune. Con questa motivazione, nella sentenza n. 1027 si legge che la braga «non può rientrare nella proprietà comune condominiale».

Come interpretare quindi questo paradosso normativo? La risposta più saggia è che è necessario valutare caso per caso. Se infatti la lite riguarda la competenza di un tratto dell’impianto danneggiato, è necessario considerare in quale punto preciso si trovi il danno. Nel caso della sentenza n 1027, la lesione si trovava nella braga del condomino al piano di sopra, e spettava quindi a quest’ultimo la responsabilità di riparare i danni da infiltrazione.