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Condominio parziale: come si ripartiscono le spese?

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La ripartizione delle spese comuni nei condomini avviene in base a un principio di funzionalità. Concorrono cioè alle spese per un bene tutti i condomini che da quel bene traggono un uso funzionale. In alcuni casi affatto rari, dei beni comuni sono utilizzabili, direttamente o indirettamente, solo da alcuni proprietari. In questa situazione si configura il cosiddetto condominio parziale. Questo istituto è previsto dalla legge con specifiche regole. Vediamo come funziona un condominio parziale e come avviene al suo interno la ripartizione delle spese ma anche l’amministrazione delle altre questioni.

Partiamo dall’articolo 1123, dedicato proprio alla ripartizione delle spese comuni. Qui si stabilisce che i costi di conservazione, godimento, prestazione di servizi e innovazioni sono sostenute «in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno». Salvo, naturalmente, diversa convenzione pattuita in un regolamento contrattuale.

Parlando di condominio parziale, dobbiamo però rifarci al quarto comma dell’articolo. Qui si legge che:

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Questo comma configura una situazione diversa rispetto a quella proposta dalla prima parte dell’articolo. In tal caso infatti non si tratta di ripartire le spese per «cose destinate a servire i condomini in misura diversa». Parliamo invece di una condizione in cui alcuni condomini non traggono alcuna utilità da determinate parti elementi o servizi del condominio. Per questi beni, quindi, le spese devono gravare esclusivamente sui condomini che traggano una qualche utilità da essi, pur se in misura diversa fra loro. Sono esclusi invece dai pagamenti i proprietari estranei a qualsiasi funzione.

Ripartizione delle spese e assemblea nel condominio parziale

Alcuni dei beni comuni che riguardano il condominio parziale sono elencati nell’articolo. Ad esempio, scale che conducano ad una parte del condominio il cui accesso non ha alcuna utilità per chi ha diritti di proprietà in un’area separata. È anche il caso di un lastrico solare che copra solo una parte dell’edificio. Alle sue spese di manutenzione devono concorrere tutti i proprietari che godono della sua funzione di copertura (seppur in maniera diversa).

In questo caso se ne derivano anche altre conseguenze oltre alla diversa ripartizione delle spese. Ad esempio, nel caso di assemblea condominiale. Se viene messa ai voti una delibera riguardante un elemento “parziale”, quindi non condiviso da tutti, il quorum costitutivo e le maggioranze necessarie all’approvazione variano, tenendo conto dei soli proprietari coinvolti.

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Ringhiere dei balconi condominiali: sono comuni?

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La questione dei beni comuni e della loro gestione in condominio è annosa. L’articolo 1117 del Codice Civile, infatti, dedicato alle Parti comuni dell’edificio, fornisce un elenco che però per precisa volontà del legislatore non è esaustivo, ma indicativo. Vi sono dunque alcuni elementi la cui proprietà richiede una valutazione di merito. Precisazioni non di rado provenienti dalla Corte di Cassazione. Parliamo di ringhiere dei balconi condominiali: si tratta di elementi comuni? O di semplici componenti di una proprietà privata?

Abbiamo già parlato di balconi aggettanti in condominio e di come anche la definizione del loro titolo di proprietà richieda una valutazione più precisa. Nello specifico, un balcone non è da considerarsi interamente “privato” o “comune”. Il titolo – e, quindi, la ripartizione delle spese di manutenzione, dipende dalla singola componente presa in esame. Vi sono infatti alcuni elementi che, pur facendo essendo parte integrante di un bene privato, svolgono una funzione necessaria e utile a tutti i condomini. In quel caso, le spese di riparazione o manutenzione, straordinaria o ordinaria che sia, devono essere ripartite fra tutti i condomini.

Parapetti, divisori e ringhiere dei balconi condominiali: la sentenza

È questo il caso delle ringhiere dei balconi condominiali. A stabilirlo, una sentenza della Corte di Cassazione (n. 10848/2020) che ha così interpretato il senso dell’articolo 1117. Secondo la Suprema Corte, le ringhiere così come i parapetti sono infatti parte integrante della facciata e, come tali, partecipano alla sua funzione estetica, da considerarsi a vantaggio di tutti i condomini.

Abbiamo visto in molti altri casi come il decoro architettonico sia una funzione essenziale di alcuni elementi di un condominio, tanto da determinarne lo status di “beni comuni”. I balconi sono forse le strutture più soggette a controversie di questo genere, poiché integrano elementi ad uso esclusivo e dunque attinenti al solo proprietario ed elementi che hanno invece una funzione collettiva.

Anche le ringhiere dei balconi quindi, così come i parapetti, svolgono secondo la Corte un’essenziale funzione estetica. Essi contribuiscono infatti al decoro architettonico della facciata dell’edificio e quindi al valore globale ed economico di tutto il condominio. Nella sentenza citata essi sono assimilati anche ai divisori fra balconi.  È innegabile infatti che queste parti dell’edificio abbiano un’incidenza significativa sull’aspetto estetico del condominio. Spese di riparazione e manutenzione devono quindi essere ripartite fra tutti i condomini. Il criterio, in questo senso, è comunque quello del riparto in base alle quote delle tabelle millesimali.

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Balcone aggettante in condominio: cos’è e come gestirne la manutenzione?

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In base alla loro conformazione strutturale, esistono diversi tipi di balconi in condominio. Distinguere le varie tipologie è importante, poiché a ciascuna attribuiamo un diverso regime di ripartizione di spese di riparazione. Approfondiamo la categoria del balcone aggettante in condominio: cos’è e come gestirne la manutenzione?

Partiamo dalla definizione. Un balcone si dice aggettante quando sporge dal perimetro murale dell’edificio. Da un punto di vista strutturale e, quindi, anche giuridico, sono considerati meri prolungamenti dell’abitazione dalla quale sporgono. Essi si distinguono da altre tipologie di balconi (come ad esempio i balconi incassati) poiché sono agganciati all’edificio solo attraverso il solaio interno (il pavimento). Questo li dota di autonomia statica e li rende indipendenti dal condominio e dunque anche dalla proprietà comune. A determinare la proprietà esclusiva dei balconi aggettanti anche il fatto che essi non svolgono alcuna funzione per gli altri condomini, né di copertura né di sostegno strutturale.

Già a partire da questa definizione, possiamo comprendere alcune cose sul come gestirne la manutenzione e ripartire le conseguenti spese. Ciò detto, come per tutti gli elementi di un condominio, bisogna comunque analizzare le singole componenti di un balcone aggettante. Non tutti gli elementi che lo compongono sono infatti di proprietà esclusiva del titolare dell’unità dalla quale sporgono. Per capire questo punto è necessario rifarsi alla definizione di decoro architettonico.

Balcone aggettante in condominio e decoro architettonico

Potremmo definire il decoro architettonico come un criterio che tutti i condomini sono tenuti a rispettare nella gestione tanto dei beni comuni quanto delle proprietà private o esclusive. Vi sono infatti alcuni elementi di un condominio che contribuiscono a determinarne l’aspetto estetico. Si tratta dell’insieme di linee, decorazioni ed elementi ornamentali che svolgono quindi una funzione comune. Non parliamo solo della tutela del pregio estetico del condominio, ma anche del suo valore economico, proporzionale alla sua architettura.

Nel rispetto del decoro architettonico, si annoverano quindi fra le parti comuni di un condominio anche alcuni elementi dei balconi aggettanti. Parliamo nello specifico delle parti che compongono la facciata:

  • I rivestimenti, tanto frontali quanto quelli sul lato inferiore.
  • Parapetti, balaustre e altre strutture.
  • Elementi decorativi/accessori: fioriere, tende da sole etc.

Questo non significa che un vaso di fiori appeso al proprio balcone sia di proprietà comune. Significa però che ogni modifica a elementi che possano compromettere il decoro architettonico del condominio possono essere vietati o in qualche modo limitati dall’assemblea condominiale.

Per questo, le spese per gli interventi sui balconi aggettanti in condominio non spettano sempre al loro proprietario. La ripartizione dipende dall’elemento del balcone interessato dai lavori. È bene valutare caso per caso. Esistono interventi meramente estetici che però hanno poca incidenza sul decoro complessivo (ad esempio, una semplice pianta) e che quindi spettano al proprietario. Altri interventi più rilevanti, come ad esempio la riverniciatura dell’intero rivestimento esterno, possono essere ripartiti fra tutti i condomini. La valutazione, anche in caso di infiltrazioni nel balcone aggettante, va effettuata nel singolo caso concreto: impossibile stabilire a priori quali interventi siano comuni e quali no.

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Pulsantiera del citofono condominiale: ripartizione delle spese

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Quando si parla di ripartizione delle spese nulla dev’essere dato per scontato. Parliamo, ad esempio, della pulsantiera del citofono condominiale. Si tratta, apparentemente, di un elemento delle parti comuni, poiché funzionale a tutti i condomini. Capita però che sorgano dei contrasti anche per la sua riparazione. Quando in assemblea emerge l’esigenza di sostituire la pulsantiera ci si può chiedere, infatti, come debba avvenire la ripartizione delle spese. Devono concorrere tutti i proprietari in maniera uguale o bisogna riferirsi anche in questo caso alle tabelle millesimali?

In realtà, la questione richiede una valutazione nel merito che può portare a risposte molto diverse. Il primo nocciolo da analizzare è la tipologia di impianto utilizzata per il videocitofono. Non bisogna dimenticare, infatti, che spesso nei condomini più grandi il citofono è suddiviso in gruppi, corrispondenti ad esempio alle diverse Scale che compongono il palazzo. In altri edifici, più piccoli, ciascun pulsante è collegato a impianti individuali collegati direttamente alle singole abitazioni. In altri ancora, la pulsantiera del citofono condominiale è unica e in comune a tutti i proprietari. La prima cosa da capire è, dunque, la natura dell’impianto. Vediamo i diversi casi.

Pulsantiera del citofono condominiale individuale

Come abbiamo visto, nei palazzi più piccoli che costituiscono, ad esempio, un condominio minimo, ciascuna unità immobiliare è dotata del suo impianto di videocitofono con corrispondente tasto. In questo caso, bisogna considerare questo elemento come di proprietà esclusiva del titolare dell’unità. È infatti funzionale esclusivamente ai condomini dell’appartamento. Le spese di riparazione, di conseguenza, spettano interamente al proprietario e ciascuno provvederà a sostituire il proprio impianto.

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Citofono in comune

Molti condomini sono invece stati costruiti con un impianto unico, installato in favore di tutti i proprietari. In questo caso è automatico inserire la pulsantiera de citofono condominiale fra i beni comuni annoverati all’articolo 1117 del Codice Civile. E, di conseguenza, applicare il corrispondente articolo 1123 sulla ripartizione delle spese per le cose in comproprietà fra tutti i condomini.

Quando l’impianto è collettivo vige pertanto il criterio di ripartizione delle spese che abbiamo già affermato più volte: il principio di proporzionalità. Risulta pertanto obbligatorio suddividere le spese di sostituzione o riparazione fra tutti i condomini, in proporzione alle quote millesimali. Bisogna sottolineare, quindi, che una delibera assembleare votata a maggioranza sulla ripartizione in quote uguali delle spese è illegittima poiché contraria a questo principio. Può, quindi, essere impugnata. La suddivisione del costo di riparazione può superare il criterio dei millesimi solo nel caso in cui una clausola contrattuale del regolamento (quindi votata all’unanimità da tutti i proprietari) lo disponga.

Un caso particolare emerge quando la pulsantiera fa riferimento a due impianti diversi, ciascuno collegato a due aree diverse del condominio. Anche qui, si mantiene il principio per il quale devono concorrere alle spese sulle parti comuni tutti i condomini che traggano un’utilità dal bene in questione. In questo caso, per riparare la pulsantiera del citofono condominiale di una Scala si richiede il contributo dei soli proprietari di unità collocate in quella Scala. Nel caso in cui un appartamento sia in affitto, le spese non spettano all’inquilino, bensì al proprietario.

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Piccioni in condominio: quali problemi provocano e come agire

by with No Comment News

Chi abita nelle grandi città non si scompone più di tanto alla vista di un piccione. Questi volatili hanno ormai fatto dei grandi centri urbani la loro casa, e dei davanzali delle abitazioni il loro rifugio. A volte, però, la presenza di piccioni può costituire un problema per un palazzo. Sia per la quantità di esemplari presenti sia per la particolare conformazione di un edificio che, rivestito da sporgenze e in una posizione riparata da sole e vento, si presta a essere il naturale alloggio di famiglie intere di questi animali. Quali sono i problemi legati ai piccioni in condominio?

Il principale problema dei piccioni in condominio è connesso a un discorso di igiene pubblica. Gli escrementi di questo volatile sono infatti potenzialmente pericolosi per la salute. Tramite il guano di questi uccelli si possono diffondere malattie come la salmonellosi e criptococcosi. Infezioni che possono diffondersi non solo con il contatto, ma anche per via aerea. Per non parlare della corrosione di parapetti, ringhiere e muri perimetrali del condominio proprio a causa dell’acido nitrico contenuto negli escrementi di piccione. A tutto questo, si aggiunge il disagio dei condomini che non possono stendere fuori i propri panni o che devono riparare i propri balconi dalla presenza di questi animali.

Ecco quindi che una semplice “condivisione di spazi” con la natura si trasforma in una convivenza difficile. Esistono alcuni rimedi naturali ma anche soluzioni più complesse e drastiche per ridurre la presenza di piccioni o disincentivare l’appoggio sulle sporgenze del proprio palazzo. Come gestire i danni provocati dai piccioni in condominio? Chi se ne deve occupare? A chi spettano eventuali spese? La questione della ripartizione è infatti resa ancora più delicata dal fatto che spesso questi animali si concentrano in una facciata sola o in uno specifico piano alto del palazzo.

Spese per i danni dei piccioni in condominio

La presenza dei piccioni in un condominio riguarda perlopiù gli inquilini dei piani alti o quelli degli appartamenti esposti a particolari condizioni climatiche e di luce. Nonostante questo, è bene precisare che si tratta di una minaccia alla salute di tutti i proprietari. Anche quelli dei piani più bassi che, pur non essendo preda dei piccioni, sono bersaglio involontario dei loro escrementi. Ecco perché qualsiasi misura presa, per iniziativa dell’amministratore di condominio e con l’approvazione dell’assemblea, dev’essere condivisa nell’interesse di tutti.

Mettere in atto procedure di sanificazione, interne ed esterne, rientra sicuramente fra le soluzioni più appropriate. Pur tenendo presente che non si tratta di un rimedio definitivo e duraturo nel tempo. L’assemblea può anche scegliere di installare dei dissuasori per piccioni, costituiti da reti elettriche o metalliche che proteggono i davanzali impedendo ai volatili di appoggiarsi. È possibile addirittura munirsi di dissuasori a ultrasuoni per infastidire (senza naturalmente danni collaterali per l’animale) i piccioni.

L’importante è che i condomini siano consapevoli che, trattandosi di misure per la sicurezza di tutto l’edificio, è necessario ripartire le spese fra tutti i proprietari in base alle tabelle millesimali. Per quanto riguarda il voto in assemblea, sarà sufficiente l’approvazione di almeno metà del valore dell’edificio in millesimi.

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Riparametrazione delle tabelle millesimali in condominio

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Sappiamo che la ripartizione delle spese condominiali avviene secondo le quote calcolate nelle tabelle millesimali. In questi documenti viene attribuito un valore a ogni immobile che compone il condominio e, in base a questo valore, sono così distribuite proporzionalmente anche le spese. Può però capitare che, in una serie di situazioni delle quali ti parleremo più avanti, sia necessario escludere da una determinata spesa un proprietario. A quel punto bisogna ricorrere alla riparametrazione delle tabelle millesimali in condominio. Un calcolo non troppo complesso con il quale molti amministratori hanno a che fare prima o poi.

Le tabelle millesimali attribuiscono a ciascuna unità immobiliare un “punteggio” tale che il totale corrisponda a 1000. Questo punteggio viene redatto sulla base di una serie di parametri che permettono di calcolare i millesimi di ogni appartamento in condominio. Quando però avviene che una determinata spesa debba essere pagata solo da alcuni condomini, non è sufficiente “rimuovere dal conteggio” gli altri. Il totale deve sempre corrispondere a 1000, ed occorre quindi ricalcolare. Questo procedimento matematico si chiama riparametrazione delle tabelle millesimali.

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Mentre per la redazione delle tabelle millesimali è bene affidarsi a un perito esperto, per la riparametrazione non sono richieste particolari competenze tecniche. Si tratta infatti di una semplice proporzione così composta:

valore millesimale dell’unità : totale dei valori da includere = x : 1000

Il totale dei valori da includere è il “nuovo totale”, dal quale sono esclusi i valori millesimali dei proprietari che non devono partecipare alle spese.

Quando bisogna fare la riparametrazione delle tabelle millesimali?

Sono svariati i casi nei quali le tabelle millesimali vanno ricalcolate. Può accadere, ad esempio, che un bene comune svolga una funzione utile solo nei confronti di alcuni condomini. Ad esempio, un lastrico solare che ricopra solo parte dell’edificio.  Sappiamo che in questo caso a pagare dovranno essere tanto il proprietario del lastrico quanto i condomini che ricevono protezione dallo stesso. Ecco allora che, oltre a escludere chi non usufruisce della funzione di copertura del lastrico, bisogna calcolare un nuovo totale che comprenda solo i proprietari sotto la verticale effettiva del lastrico.

Un altro caso tipico in cui è bisogna fare la riparametrazione delle tabelle millesimali è nei condomini parziali. In questi edifici vi sono delle aree comuni di proprietà solo di alcuni condomini. Ad esempio, un condominio può essere dotato di Scala A e Scala B, entrambe afferenti a due aree diverse dell’edificio. In tal caso, è per pagare le spese delle scale è necessario operare una riparametrazione, così da escludere i proprietari della Scala A dal pagamento delle riparazioni della Scala B.

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Spese di spurgo nel condominio: come si ripartiscono?

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Lo spurgo delle fognature in condominio rientra fra le manutenzioni necessarie, e comprende delle iniziative “ordinarie” e degli interventi “straordinari”. Vediamo come funziona la gestione di queste operazioni che, in ogni caso, rientra fra le spese comuni da dividere fra tutti i condomini. La gestione è affidata all’amministratore di condominio, supportato dalla ditta incaricata, così come il calcolo delle quote dovute da ciascun proprietario. Come si ripartiscono le spese di spurgo nel condominio?

Abbiamo già parlato di impianti fognari in condominio, in merito alla questione di proprietà della braga e dell’installazione dello scarico fognario nel muro perimetrale. La ripartizione delle spese segue, in generale, il criterio affermato dal Codice Civile in materia. Ciascun proprietario, in ragione del suo diritto reale sull’unità immobiliare, è tenuto al versamento della propria quota in proporzione al valore specificato nelle tabelle millesimali.

Sono esentati dal pagare le spese di spurgo nel condominio i titolari che non traggano alcuna utilità dal bene comune in questione. Ad esempio, perché privi di allacci all’impianto di spurgo o perché proprietari di aree condominiali isolate rispetto alle tubature dello scarico (ad esempio, il proprietario di un posto auto, di un box o di una cantina). In caso di locazione dell’immobile, le spese sono a carico del conduttore, quindi dell’inquilino, come afferma nero su bianco la Disciplina delle locazioni di immobili .

All’articolo 9 della legge n. 392 del 27 luglio 1978, si legge che sono «interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario» le spese relative «allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine», così come la fornitura di altri servizi comuni come la pulizia, l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, la fornitura dell’acqua e così via. Spesso si stabilisce una somma forfettaria comprensiva di tutte le spese di amministrazione inclusa nel canone d’affitto dell’immobile.

Come si effettua lo spurgo in condominio?

Innanzitutto, è richiesto un lavoro di concertazione fra l’opera gestionale e organizzativa dell’amministratore, che renderà conto delle sue azioni all’assemblea, e una ditta incaricata specializzata. La manutenzione ordinaria degli scarichi fognari è fondamentale perché libera le tubature da ostruzioni minori (causate ad esempio dal maltempo) e previene guasti maggiori. La manutenzione straordinaria incorre invece in casi di emergenza. In entrambi i casi, la tempestività è fondamentale per risolvere problemi che potrebbero, col tempo, trasformarsi in guasti irreparabili.

In tal senso, è responsabilità dell’amministratore di condominio far eseguire i dovuti controlli ai periti e valutare un intervento più o meno tempestivo. Spurgo della colonna, pulizia delle fosse, disostruzione delle tubature e disinfezione dei tombini sono i passaggi principali. È buona norma, per questo, inserire nel bilancio annuale un preventivo delle spese di spurgo in condominio che riguardi gli interventi di manutenzione ordinaria. La manutenzione straordinaria richiede invece un’apposita delibera dell’assemblea con lo stanziamento immediato e specifico di fondi.

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Riparazione del box in condominio: a chi spetta?

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La ripartizione delle spese condominiali avviene, in linea di massima, in base a un criterio fondamentale. Le parti comuni dell’edificio sono soggette a riparazioni e manutenzione sostenuta da tutti i condomini. Spesso, però, nascono diatribe rispetto a specifiche aree del palazzo. È il  caso, ad esempio, di riparazioni riguardanti garage, aree interne o parcheggi. A far scaturire dei dubbi, il fatto che tali aree vengano utilizzate più da alcuni condomini che da altri. A tal proposito si è espresso il Tribunale di Roma con una sentenza che fa chiarezza sull’argomento, riguardo alla riparazione di un box in condominio.

Il box auto, quando non è di proprietà esclusiva di uno dei condomini, rientra fra le aree comuni dell’edificio. La titolarità va dimostrata nell’atto d’acquisto dell’unità immobiliare o in un’avvenuta usucapione o acquisizione tramite testamento. In caso contrario, si presume la comproprietà. In caso di riparazione del box in condominio, le spese spettano dunque a tutti i proprietari.

È il principio stabilito dall’articolo 1123 del Codice Civile, nel quale si specifica che le spese per il mantenimento delle parti comuni dell’edificio vadano sostenute «dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno».

Quando la spesa per la riparazione di un box non è condivisa?

Sono solo due i casi in cui le spese per la riparazione di un box non spettano a tutti i condomini. È la fattispecie presentata al secondo comma dello stesso articolo:

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Così, se un lastrico solare ricopre solo una parte del condominio, le spese per la sua riparazione spettano ai soli proprietari che beneficino della sua funzione di copertura. Non è però questo il caso del box che, anche se abitualmente utilizzato da un numero ristretto di proprietari, potenzialmente svolge comunque una funzione utile a tutti. Così ha stabilito la sentenza citata del Tribunale di Roma (n. 18080/2013).

La seconda possibilità di deroga alla ripartizione equa delle spese in base alle tabelle millesimali può verificarsi solo grazie a una clausola nel regolamento contrattuale. Questo tipo di norma richiede infatti l’approvazione all’unanimità da parte di tutta l’assemblea, e permetterebbe quindi di “escludere” alcuni condomini dal godimento di determinati diritti reali su un bene (come, ad esempio, un box), esonerandoli quindi anche dal pagamento di eventuali spese.

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Spese condominiali: come si ripartiscono?

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La ripartizione delle spese condominiali è uno degli argomenti più spinosi. Tanto per l’assemblea che deve approvare e mettere ai voti la loro distribuzione, quanto per l’amministratore che deve porsi come mediatore fra i vari interessi e interprete della legge. In linea di massima, le spese condominiali si ripartiscono secondo un criterio di proporzionalità. Ciascuno pagherà cioè una somma proporzionale alla propria quota di proprietà nel condominio. Stiamo parlando del calcolo delle tabelle millesimali condominiali.

Questo principio però non sempre è sufficiente a risolvere controversie e liti legate ai contributi economici dei singoli condòmini. Bisogna infatti tenere conto del fatto che diversi tipi di intervento o diverse voci di spesa richiedano specifici criteri di ripartizione che l’amministratore deve conoscere bene se vuole evitare l’impugnazione di delibere condominiali da parte dei proprietari.

Alcune parti comuni sono infatti soggette a una legislazione specifica, che dipende dal principio che ciascuno deve accollarsi le spese delle aree comuni che abbiano un’utilità manifesta alla loro vita in condominio. Da precisare che si tratta di godimento potenziale e non godimento effettivo.

Così, ad esempio, calcolo a parte è richiesto per le scale. Pur essendo proprietà comune a tutti i condòmini, esse vengono logorate maggiormente dagli inquilini ai piani superiori che hanno modo di utilizzarle. Proprio per questo, le spese di manutenzione delle scale condominiali spettano per metà a tutti i condòmini in base alle quote millesimali e per metà proporzionalmente all’altezza dove sono collocate le unità immobiliari.

In base allo stesso principio, le spese per il lastrico solare ad uso esclusivo sono coperte da tutti, ma secondo quote diverse. Il titolare del diritto di proprietà ne pagherà un terzo delle spese. I restanti due terzi saranno ripartiti fra gli altri condomini che non hanno accesso al lastrico ma che usufruiscono della sua funzione di copertura dell’edificio.

Come si ripartiscono le spese in caso di pignoramento, asta o affitto

Altri casi particolari di ripartizione delle spese condominiali riguardano situazioni come il pignoramento di un bene, la compravendita o la messa all’asta di un’unità condominiale. Quando a un condòmino viene pignorata l’unità immobiliare i costi continuano a ricadere su di lui. Un immobile messo all’asta, comporta invece delle spese a carico del nuovo acquirente solo a partire dall’anno precedente al suo atto di compravendita. Le spese precedenti ricadranno sugli altri proprietari.

Ricordiamo anche che nel caso di affitto di un’unità immobiliare, il proprietario rimarrà il solo obbligato a versare la propria quota di spese al condominio. Eventuali accordi presi con il conduttore non sono sufficienti per dispensare il proprietario da tale obbligo, scaricandolo sull’affittuario. Debitori e creditori faranno bene anche a conoscere la prescrizione delle spese condominiali: dopo quanto intercorre e come deve comportarsi l’amministratore in caso di proprietario moroso?

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Cos’è un condominio minimo e come si ripartiscono le spese?

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Sappiamo che per un edificio composto da unità immobiliari con proprietari diversi è obbligatorio nominare un amministratore solo con un numero di condòmini maggiore di 8 proprietari. Tuttavia, sappiamo anche che il condominio si costituisce automaticamente quando in un edificio convivono due proprietari distinti. La Riforma del 2012 ha quindi introdotto una serie di norme relative a tutte quelle realtà più “piccole” composte da un numero di condòmini compreso fra 2 e 8. Si tratta del cosiddetto condominio minimo. Vediamo cos’è, come si gestisce e come vengono ripartite le sue spese.

Un condominio deriva dalla coesistenza in uno stesso edificio di più unità immobiliari appartenenti a proprietari diversi. Prendiamo il caso di un villino indipendente, diviso in due piani. Le due abitazioni che ne derivano hanno accessi separati (ad esempio, con una scala esterna che permette l’accesso al piano superiore senza passare da quello inferiore). Il proprietario del villino vende i due appartamenti a due proprietari diversi. Ecco che, in automatico, l’edificio diventa un condominio minimo, e ad esso si applicheranno tutte le norme del Codice Civile.

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Queste norme serviranno per amministrare la gestione di aree e beni condivisi ai due proprietari. Parliamo, ad esempio, del vialetto di accesso, di un cancello d’ingresso, del cortile sottostante, ma anche del lastrico solare. Essendo i proprietari solo due, non sussiste l’obbligo di nominare un amministratore, anche se i due condòmini possono ugualmente delegare la gestione contabile dell’edificio a una figura esterna. Allo stesso modo, non è necessario nemmeno redigere e approvare un regolamento, obbligatorio a partire da 10 condòmini. Fra le norme che, all’atto pratico, più interesseranno i due condomini, rientrano sicuramente quelle sulla ripartizione delle spese.

Come si ripartiscono le spese nel condominio minimo?

Pur in assenza di amministratore e regolamento, i due proprietari dovranno sostenere delle spese per il mantenimento delle parti comuni e, in base alle norme del Codice Civile, ripartirle equamente. Un istituto condominiale che è quindi obbligatorio anche per il condominio minimo sono le tabelle millesimali. La loro approvazione è fondamentale per distribuire le spese. In caso di mancata compilazione, infatti, sarà il giudice a dover ricostruire dei criteri di ripartizione basati sul modello delle tabelle.

Le spese per le aree comuni, naturalmente, non vanno solo distribuite, ma anche approvate. Altro elemento quindi indispensabile nel condominio minimo è l’assemblea condominiale, in base alle stesse regole civilistiche del condominio “tradizionale”. Ovviamente, le norme su criteri di maggioranza e partecipazione si adeguano al numero di condomini. Nell’esempio del nostro villino, una decisione è da intendersi presa all’unanimità solo se all’assemblea perviene il voto favorevole di entrambi.