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Balcone aggettante con infiltrazioni: chi paga le spese?

La disciplina che regola l’utilizzo e i diritti di proprietà dei balconi condominiali è ben nutrita. Queste strutture sono infatti spessissimo oggetto di contesa fra condòmini. Esistono infatti vari tipi di balcone (ve ne abbiamo parlato qui) e a ciascuno corrisponde un diverso regime di spese. È importante conoscere questi passaggi per poi capire come attribuire la distribuzione delle spese di mantenimento o di risarcimento danni. Oggi ci occupiamo di un caso particolare: quello di un balcone aggettante con infiltrazioni. Chi deve occuparsi della manutenzione dello stesso o risarcirne i danni?

I balconi aggettanti sono prolungamenti dell’edificio strutturalmente autonomi da esso. Sporgendo in fuori, essi non esercitano alcuna funzione di copertura per il vicino del piano di sotto. Questo punto è rilevante perché ci fa già comprendere come avverrà la ripartizione di eventuali spese di riparazione. I balconi aggettanti infatti non sono parti comuni. Essi appartengono esclusivamente all’unità immobiliare della quale costituiscono un mero prolungamento esterno.

Dobbiamo però ricordarci del vincolo di decoro architettonico posto come obbligo ai proprietari di un condominio. Le componenti del balcone quindi, anche se aggettante, che contribuiscono a decorare o abbellire il condominio sono da ritenersi parti comuni. Si tratta, nello specifico, di elementi decorativi come fioriere e vasi di fiori, ma anche del rivestimento della facciata esterna e inferiore.

Chi paga i danni di infiltrazioni dal balcone aggettante?

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Data la commistione di elementi di diversa proprietà, la risposta a questa domanda non è immediata. Che si tratti della manutenzione del balcone aggettante o di pagare una richiesta di risarcimento danni per infiltrazioni, la prima cosa da fare è capire quale parte del balcone vada riparata. Se si tratta di un intervento alla balaustra o alla pavimentazione ad esempio. Ne consegue, naturalmente, che se l’intervento riguarda una componente considerata comune, saranno tutti i condòmini a pagare secondo le tabelle millesimali.

Naturalmente, anche il tipo di intervento incide su questo. Se i lavori sono funzionali al decoro di tutto l’edificio (ad esempio, i rivestimenti danneggiati da un’infiltrazione), le spese verranno divise tra tutti. Se si tratta invece di lavori a parapetto, pavimento o la parte sottostante al piano di calpestio, le spese sono a carico del solo proprietario. Di nuovo: a meno che il sottobalcone non sia abbellito da stucchi o decorazioni. In tal caso rientreremmo nella questione comune del decoro architettonico. In caso di infiltrazioni sul proprio soffitto a causa di un balcone aggettante mal tenuto, sarà il proprietario a dover pagare le spese se la cagione del guasto è una sua negligenza.

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Riparare il citofono condominiale: come dividere le spese?

Che sia un moderno apparecchio dotato di fotocamera ad angolo o la buona vecchia pulsantiera, tutti i condomini sono dotati di citofoni. Essendo un elemento così funzionale, è anche uno di quelli più soggetti a guasti o rotture. Come viene gestita dunque la ripartizione delle spese per il citofono condominiale? La risposta dipende dal danno subito, o meglio, da chi ha inflitto il danno all’apparecchio. Vediamo come si è espressa la legge in merito e quali sono le situazioni più comuni.

Parlando di un bene condominiale comune a tutti gli effetti, non possiamo non fare riferimento all’articolo 1123 del Codice Civile. Qui si prevede espressamente che

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Le spese spettano dunque a tutti, secondo il sistema di quote delle tabelle millesimali. Da questo articolo si deduce anche che, come spesso accade nei grandi condomini o nei supercondomini, in presenza di due distinti citofoni condominiali le spese verranno divise in tal senso. Dunque, la ripartizione del costo del guasto avverrà solo fra i condòmini che traggano vantaggio da quello specifico citofono. Allo stesso modo, se qualcuno fosse proprietario di un’unità non connessa al citofono (come, ad esempio, un garage) non dovrà partecipare alle eventuali spese di riparazione.

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Un caso particolare si verifica quando la rottura del citofono è stata causata da qualcuno che ne rivendica la responsabilità o che viene individuato. In tale situazione, le spese di riparazione non andranno più a pesare su tutta la collettività dei condòmini, ma graverà totalmente sul responsabile.

Citofono condominiale e inquilini: chi paga?

Un’altra fattispecie ricorrente si richiama al rapporto fra proprietario e inquilino. Come si dividono le spese quando un soggetto affitta la sua unità immobiliare? Le riparazioni dell’impianto centrale o dell’apparecchio (dovute, ad esempio, a una tecnologia vecchia e logora, ma anche a un atto vandalico da parte di ignoti) spettano interamente al proprietario. Egli è infatti titolare dei diritti sull’unità e si considera al pari degli altri condomini anche se non vi risiede. Naturalmente, se il guasto dipendesse invece da un abuso o da negligenza dei conduttori, sarebbero loro a pagarne le spese di riparazione.

A questo punto è bene specificare un’ulteriore cosa. La riparazione e la sostituzione corrispondono a due situazioni giuridiche differenti. La prima compete, come detto e salvo diversi accordi contrattuali, tendenzialmente al proprietario. La seconda implica invece una vera e propria innovazione tecnologica, e non può in nessun modo – neppure contrattualmente – gravare sul locatario.

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Ripartizione delle spese fra vecchio e nuovo proprietario

Una fattispecie particolare ma che si presenta non di rado riguarda la ripartizione delle spese fra vecchio e nuovo proprietario di un’unità immobiliare. È il caso, insomma, di condòmino che vende il proprio appartamento e che vede sorgere, in seguito, delle spese di manutenzione o di risarcimento danni relative a questioni precedenti alla compravendita. A chi spetta quindi il pagamento delle somme dovute? Come si divide fra vecchio e nuovo proprietario? La risposta, tutt’altro che lineare, va ricercata tanto nella legge quanto nelle pronunce della giurisprudenza in merito.

Un primo punto fermo da fissare è nell’articolo 63 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile. Qui si leggono i doveri in capo sia all’acquirente sia al venditore. Rispettivamente:

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

E:                                     

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Vanno specificati poi due principi di attuazione. Innanzitutto, si tratta di norme imperative e dunque inderogabili. In secondo luogo, per “anno in corso e quello precedente” si intende il periodo effettivo calcolato a partire dall’atto di compravendita. Non, invece, l’anno solare.

Ripartizione delle spese: ordinarie, straordinarie e di risarcimento danni

La casistica sottoposta all’attenzione dei giudici fornisce diversi esempi in cui non fosse ben chiaro come ripartire le spese fra vecchi e nuovi proprietari. In generale, la decisione ultima dipenda sempre e comunque da un’analisi contingente della situazione e richiede quindi solitamente il consulto di un esperto. Possiamo però riportare qui alcuni esempi generici.

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Innanzitutto, si tende a operare una certa distinzione fra spese ordinarie di manutenzione e spese straordinarie, anche di notevole entità. Esse si distinguono non solo per la natura dell’intervento, ma anche per i criteri di approvazione in sede di assemblea condominiale. In generale, possiamo dire che le spese ordinarie spettano chi è proprietario dell’immobile nel momento dell’esecuzione dei lavori. Questo perché si tende a pensare che il soggetto che in quel momento abita nel condominio abbia interesse affinché i lavori ordinari di manutenzione siano svolti regolarmente.

Se si tratta invece di spese straordinarie, la ripartizione graverà su chi era proprietario dell’immobile nel momento della delibera assembleare che approvava questi lavori. Non si può infatti presumere che le opere straordinarie avrebbero ricevuto la stessa approvazione dal nuovo proprietario.

Un caso di ripartizione di spese per risarcimento danni fra vecchio e nuovo proprietario è stato di recente affrontato dal Tribunale di Caltanissetta. In sintesi, il nuovo proprietario di un immobile sito in un condominio si era opposto di partecipare alle spese di risarcimento di un danno cagionato a un altro condomino dalla mancata manutenzione dell’edificio. In questo caso, i lavori di riparazione e si erano svolti dopo la compravendita da parte del nuovo proprietario.

Il Tribunale ha però stabilito che fossero tenuti a partecipare alle spese di risarcimento solo i condòmini titolari di diritti nel momento in cui il danno si è effettivamente verificato. Era proprio a loro che spettava, infatti, l’obbligo di manutenzione dello stabile. Le spese di riparazione – in questo caso, quindi, divenute straordinarie – sono ricadute sul vecchio proprietario, e non sul nuovo.

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Giardino condominiale: la ripartizione delle spese

Non tutti i condomini hanno la fortuna di possedere un giardino. Quest’area verde, che si distingue dal cortile ma che è sottoposta alla sua stessa legislazione, è di proprietà di tutti i condomini. A differenza delle siepi di confine che separano due fabbricati diversi, il giardino condominiale è infatti ricompreso fra i beni di proprietà comune dell’articolo 1117 del Codice Civile. Vediamo quindi come va gestita la ripartizione delle spese di manutenzione del giardino condominiale.

È necessario intanto comprendere la funzione d’uso del giardino che ne determina il godimento da parte dei condomini. È proprio in questo che il giardino condominiale si distingue dal cortile. Mentre quest’ultimo ha la funzione di dare luce e aria all’edificio e può anche essere adibito a zona di transito pedonale o parcheggio, il giardino è invece destinato alla coltivazione di piante e vegetazione varia.

Definita la sua destinazione d’uso, che corrisponde a un abbellimento del decoro architettonico dello stabile, se ne deriva il godimento che ciascuno può trarne. Nell’utilizzo del giardino condominiale, tutti possono contribuire alla sua coltivazione, nel rispetto dell’uguale diritto altrui che non può subire impedimenti. Questo, naturalmente, a meno che il giardino o una sua porzione sia di proprietà esclusiva di un condomino.

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Come tutti i beni di proprietà comune, anche le spese di manutenzione del giardino condominiale vanno ripartite in base alle tabelle millesimali di proprietà. Tutti, quindi, devono contribuire al mantenimento estetico e funzionale del giardino, anche quanti non ne usufruiscano. Questo significa anche che ciascun condomino ha diritto di far valere, all’interno del dibattito assembleare, le proprie rimostranze nei confronti di spese ritenute eccessive. Ad esempio, ci si può opporre alla decisione di piantare una vegetazione particolarmente costosa, pregiata o che richieda delle cure specifiche.

Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del giardino condominiale

Rientrano nella manutenzione ordinaria del giardino tutte quelle azioni che ne mantengono il decoro e ne permettono la destinazione d’uso. Parliamo quindi di pulizia, potatura, innaffiamento, irrigazione. La manutenzione straordinaria riguarda invece interventi che ne innovino in qualche senso l’architettura strutturale. Ne sono un esempio gli innesti di nuove piante o l’installazione di aree gioco per bambini. È possibile anche permettere ai condomini di sfruttare il giardino condominiale come parcheggio, se la proposta, discussa in assemblea, riceve l’approvazione di quattro quinti dei presenti e dei quattro quinti del valore dell’edificio in millesimi.

Per la manutenzione ordinaria del giardino comunale non si richiede pertanto l’autorizzazione dell’assemblea. Sarà direttamente l’amministratore a commissionarle e a provvedere poi a distribuire i costi degli interventi. In caso di manutenzione straordinaria invece le spese devono essere approvate preventivamente dall’assemblea condominiale. La maggioranza richiesta in questo caso è di almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.

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Manutenzione dei lastrici in condominio

Per lastrico solare intendiamo la superficie terminale che ricopre l’ultimo piano di un edificio. All’interno di questa zona, sono da comprendersi tutti gli elementi che compongono il lastrico, da eventuali accessi, ascensori o cabine alla pavimentazione. Trattandosi quindi di una superficie di copertura, possiamo intendere che rientrino nella definizione di lastrico tanto l’area calpestabile quanto il tetto. A chi spetta il diritto di proprietà del lastrico solare? E come avviene la ripartizione delle spese per la manutenzione dei lastrici in condominio?

Per stabilire a chi spetta la manutenzione dei lastrici in condominio, dobbiamo innanzitutto guardare ai singoli contratti di proprietà dei condomini. In questo modo, è possibile tracciare una prima distinzione e comprendere se l’uso dei lastrici solari del palazzo sia comune a tutti, in toto o in parte, o se invece essi siano di proprietà esclusiva di un solo proprietario.

È evidente che, se il lastrico solare è interamente inteso come bene ad uso comune di tutti i condomini, le spese per manutenzioni ordinarie e straordinarie saranno ripartite fra tutti secondo le tabelle millesimali. Nel caso in cui, invece, tutto o parte di esso sia di proprietà esclusiva?

Manutenzione dei lastrici: come distribuire le spese?

La logica vorrebbe che debba essere il proprietario ad accollarsi da solo le spese. Tuttavia, anche se non ne detengono il diritto di proprietà e quindi di accesso, gli altri condomini godono comunque della funzione del lastrico solare. Volenti o nolenti, anche le loro unità immobiliari sono ricoperte e protette dal tetto o lastrico. L’articolo 1126 del Codice Civile stabilisce quindi che le spese vadano sempre ripartite. Come?

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La spesa totale per la manutenzione dei lastrici in condominio (intesa come riparazioni o ricostruzioni) va divisa in tre parti. Un terzo spetterà al condomino (o ai condomini) che detengano l’uso esclusivo del lastrico solare. Gli altri due terzi sono invece da ripartirsi fra tutti gli altri proprietari del condominio che beneficiano della sua funzione di copertura. Anche in questo caso, ciascuno secondo le sue tabelle millesimali di proprietà.

Altro discorso per i lavori di innovazione. In questo caso, se il lastrico è ad uso esclusivo, il proprietario che intenda innovarlo dovrà chiedere un parere favorevole all’assemblea condominiale e infine accollarsi tutti i costi.

È bene anche tenere presente la differenza fra lastrico solare e terrazza. Quest’ultima è una superficie calpestabile delimitata da recinzioni, che si tratti di muretti, balaustre o ringhiere. Così, circondando il perimetro di un lastrico si andrebbe a modificarne la destinazione d’uso trasformandolo a terrazza. Per far ciò è necessario richiedere delle apposite autorizzazioni.

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Dissenso dalle liti condominiali: le spese da pagare

Il condominio accorpa e gestisce collettivamente un insieme di proprietari che condividono unità immobiliari nello stesso palazzo. Non sempre, però, l’azione coesa del condominio inteso come soggetto giuridico deve corrispondere in tutto e per tutto all’azione dei singoli condomini. Può capitare, infatti, che un condominio entri in lite contro terzi e che uno dei proprietari non si trovi d’accordo con tale decisione. Questo può avere importanti conseguenze anche rispetto alle spese da pagare. Entriamo quindi nello specifico e vediamo come funziona il diritto di dissenso dalle liti condominiali.

La legge conferisce esplicitamente questo diritto ai condòmini all’articolo 1132 del Codice Civile. I proprietari “dissenzienti”, che non intendano quindi unirsi alla lite in via giudiziale promossa dal condominio, possono notificare la loro intenzione all’amministratore. La notifica può essere fatta tramite ufficiale giudiziario o anche con semplice raccomandata a/r dopo aver espresso il dissenso nel verbale dell’assemblea condominiale. Notare che queste azioni sono da compiere entro 30 giorni dalla comunicazione della deliberazione del condominio.

A quel punto, il condomino «può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza». In altre parole, se il condominio dovesse perdere la causa e quindi risarcire in qualche modo la terza parte, il condòmino dissenziente non dovrebbe partecipare a queste spese. Si tratta quindi di una tutela giuridica che permette a un condomino di non subire le perdite di una causa che non intende portare avanti. Anche se non sempre perdere una causa significa rimettere dei soldi, molti condomini decidono di dissentire per non dover risarcire le spese processuali alla parte vittoriosa.

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Dissenso dalle liti condominiali in caso di vittoria

E se invece il condominio vincesse la causa? In questa circostanza, «il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa». In sostanza, il condomino dissenziente sarebbe tutelato dalle eventuali perdite, ma gioverebbe degli eventuali vantaggi della lite. Proprio per giustificare questo diritto di rivalsa, il condomino dissenziente è comunque tenuto a concorrere alle spese processuali del giudizio in caso di vittoria. Questo, a meno che il giudice non condanni la parte soccombente, quindi il terzo che ha perso la lite, al pagamento di tutte le spese processuali.

Ricordiamo anche che questo diritto di dissenso dalle liti condominiali è inderogabile, come reso comprensibile all’articolo 1138 del Codice Civile. Requisito fondamentale è che l’intenzione del condominio di aprire una lite richieda una delibera dell’assemblea. Negli altri casi (quando un’azione ad esempio compete all’amministratore senza bisogno di approvazione assembleare) non esiste diritto al dissenso.

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Lastrico solare: chi paga le spese di manutenzione?

Fra i beni comuni condivisi in comunione all’interno di un condominio, rientra anche il lastrico solare. Quest’area è oggetto di una legislazione specifica nel Codice Civile, anche per funzione fondamentale che svolge. Vediamo quali criteri impone la legge per la ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico solare.

Il lastrico solare è infatti quella copertura terminale dell’edificio che svolge il ruolo di tetto per l’intero immobile. Nella definizione di lastrico sono inclusi tutti gli elementi, compresi quelli accessori, che vi si trovano. Fanno eccezione le opere dotate di autonoma consistenza e che siano fruibili da un utilizzatore esclusivo come, ad esempio, il gabbiotto di un ascensore.

Il Codice Civile dedica una norma specifica alla definizione dei diritti di proprietà cui è soggetto il lastrico solare. Nell’articolo 1126 si legge che:

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

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Spese di manutenzione del lastrico solare

Si evince quindi che alle spese di manutenzione e riparazione di danni al lastrico solare devono concorrere tutti i condomini. Questo, perché si tratta di un’area che svolge una funzione di copertura di cui godono tutti i proprietari. Diverso invece il caso in cui il lastrico presenti anche altre utilità di uso esclusivo di uno o più titolari. In questa situazione, la ripartizione affida un terzo delle spese ai titolari esclusivi, due terzi agli altri condomini in funzione del valore loro assegnato nelle tabelle millesimali.

Se ne deduce anche che, se il danno riguarda solo le utilità a carico esclusivo di uno o più titolari e se si tratta di beni autonomi per struttura e funzione, la riparazione spetta unicamente al suddetto titolare. È questo ad esempio il caso di riparazioni a parapetti, ringhiere, ascensori ad accesso esclusivo.

Lo stesso criterio vale nel caso di risarcimento danni causati a terzi da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare. Anche la manutenzione spetta infatti a tutti i condomini, con medesima quota di due terzi per i proprietari e un terzo per il titolare di diritti esclusivi. Un eventuale danno dovrà quindi essere pagato, in proporzione ai valori di proprietà di ciascuno, da tutti i condomini.

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Cancello automatico in condominio: chi paga i lavori?

Un dibattito che si è più volte acceso in tema di spese di manutenzione riguarda l’installazione di un cancello automatico in condominio. Che si tratti dell’ingresso, del parcheggio o del giardino, il cancello rientra certamente fra i beni della cosa comune, e richiede dunque valutazioni prese in sede di assemblea. È una proposta da mettere ai voti? Con quale maggioranza? La prima cosa da fare è valutare la tipologia di intervento richiesto.

Quando abbiamo parlato di innovazioni condominiali, abbiamo spiegato quali lavori rientrano in questa categoria e quali invece sono da considerare semplici migliorie. Ricordiamo che la discriminante che rende un lavoro “innovativo” sta nella modificazione dell’uso finale del bene o nella modificazione della sua conformazione materiale. Nel caso del cancello automatico in condominio, possiamo invece ritenere che i lavori non ne rivoluzionino né il fine né l’entità fisica. Semplicemente, potenzia e rende più comodo il godimento del bene comune.

L’automatizzazione del cancello in condominio non è dunque una innovazione, se non implica anche l’installazione del cancello stesso e non richiede lavori particolarmente rivoluzionari per lo status del condominio. Il suo vaglio in assemblea richiede pertanto le maggioranze “normali” dell’articolo 1136 del Codice Civile.

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La deliberazione di automatizzazione deve quindi essere approvata da un «numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio». In seconda convocazione dell’assemblea condominiale, si richiede invece l’approvazione da parte della maggioranza degli intervenuti e di almeno un terzo del valore dell’edificio.

Ripartizione delle spese per il cancello automatico

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, dobbiamo ancora una volta riferirci all’articolo 1123 del Codice Civile. L’automatizzazione di un cancello in condominio rientra nelle «spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio». La spesa va dunque sostenuta da tutti i condomini in modo proporzionale al valore di proprietà di ciascuno registrato nelle tabelle millesimali.

Di pari passo andranno poi le spese di manutenzione e utilizzazione del cancello automatico in condominio, ripartite fra tutti secondo i millesimi di proprietà. Se l’automatizzazione interessa un cancello utilizzabile in misura diversa dai condomini, è possibile trovare un accordo per una ripartizione proporzionale delle spese che li coinvolga con un peso differente. Questo tipo di votazione richiede però l’approvazione unanime di tutti i proprietari.

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Tabelle millesimali condominiali: cosa sono e come si calcolano

Quando parliamo di spese condominiali condivise, facciamo riferimento a una ripartizione “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” (articolo 1123 Codice Civile). La ripartizione proporzionale delle spese avviene secondo le tabelle millesimali condominiali. Vediamo meglio cosa sono e come si calcolano.

Per ripartire equamente le spese di un condominio, si è stabilito di assegnare all’intero immobile un valore ideale di 1000. Ciascun proprietario sarà pertanto titolare di una quota di questo totale, proporzionata all’entità del suo immobile all’interno del condominio: 100/1000, 200/1000 e così via. I valori assegnati a ciascun immobile sono inseriti in una tabella, appunto, millesimale.

Questi valori vengono utilizzati per la ripartizione delle spese di intervento sulle parti comuni del condominio, ma anche per assegnare un “peso” proporzionato a ciascun proprietario all’interno delle votazioni delle assemblee condominiali.

Segnaliamo anche che l’adozione di tabelle millesimali è obbligatoria nel momento in cui si redige un regolamento condominiale, quindi quando l’edificio raggiunge i 10 condomini. In nessun caso, comunque, l’assenza di una tabella millesimale dispensa un condomino dalla partecipazione alle spese per le aree comuni, che avviene sempre in proporzione all’unità immobiliare posseduta.

Chi redige le tabelle millesimali condominiali e come si calcolano?

Le tabelle millesimali vengono stilate da un tecnico competente. Si parte dalle valutazioni volumetriche dei singoli immobili, registrando ampiezza delle superfici e altezza, ma anche destinazione d’uso dei vari vani che lo compongono (come la tipologia delle stanze) e altri valori misurabili. Nel calcolo della quota millesimale di ciascun condomino sono compresi anche eventuali box auto o aree esterne ma di proprietà esclusiva.

Sono invece escluse le aree comuni come il cortile, il parcheggio, il giardino. Non si tiene inoltre conto di eventuali miglioramento di pregio, come ristrutturazioni o materiali particolari, canoni di locazione o stato di manutenzione.

Inserite queste rilevazioni in un grafico, il tecnico le rapporta al totale in millesimi attraverso dei coefficienti di riduzione. In questo modo, si rapporta il valore reale al valore virtuale in millesimi. Oltre alla valutazione volumetrica, si utilizzano anche altri coefficienti che rapportano al millesimo elementi come luminosità, esposizione (orientamento), piano, funzionalità dell’alloggio. Il perito moltiplica dapprima i vari coefficienti fra loro, poi il risultato ottenuto per la cubatura dell’alloggio.

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I coefficienti di destinazione

Così, il coefficiente di destinazione rapporta al millesimo il valore di un’unità immobiliare in funzione dei suoi vani. Quanti bagni, quanti balconi, quante cucine? Il coefficiente di luminosità invece l’esposizione del singolo alloggio alla luce, in base ad altezza, superficie finestrata, orientamento etc. Questi parametri rispondono a indicazioni ministeriali ma possono essere modificati se il perito lo ritiene necessario.

Ad esempio, un inquilino del primo piano è in condizione di usufruire molto meno di ascensore e scale rispetto agli altri condomini. Questo, pur condividendone la proprietà in comunione. Così, nelle tabelle millesimali si applica anche il coefficiente di piano, valutando benefici e svantaggi del posizionamento dell’immobile.

Così, l’appartamento al primo piano avrà il vantaggio dell’accessibilità comoda, ma lo svantaggio della mancata panoramicità. Le tabelle millesimali sono allora degli strumenti completi che integrano tutte queste informazioni per calcolare la giusta proporzione di spesa di ciascuno.

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Impianti fognari condominiali: la braga è comune o no?

Una questione spesso dibattuta e a volte causa di spiacevoli litigi riguarda gli impianti fognari condominiali,e l’annosa domanda: la braga è comune o no? Come tutti i beni a uso comune, anche i condotti di fognatura condominiali sono infatti soggetti a leggi specifiche. È bene quindi riconoscere fino a che punto si estenda il principio legale della comunione e dove invece inizi la proprietà individuale. Per affrontare questo argomento, dovremo prima fare chiarezza sul termine “braga”.

Per braga si intende il raccordo che unisce la colonna verticale di scarico dell’impianto fognario del condominio e il tratto di competenza esclusiva del singolo proprietario. Come specificato dall’articolo 1117 del Codice Civile, anche gli impianti idrici e fognari appartengono a quelle parti «oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio». Questo, anche se i suddetti proprietari sono «aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo».

Il comma 3 dell’articolo prosegue specificando anche che la proprietà comune si estende fino a:

i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza.

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Secondo una prima interpretazione, la braga, intesa come punto di raccordo con innesto nella colonna verticale, fa parte dei beni a uso comune. Questa lettura della legge è stata fissata dalla giurisprudenza con la sentenza della Cassazione n. 778 del 2012. Qui, la Corte ha stabilito che la braga «va qualificata come bene condominiale».

A giustificare questa decisione, anche il fatto che i lavori di manutenzione delle braghe coinvolgono necessariamente anche i tratti verticali, configurandosi quindi “parte comune” come le tubature stesse. Viceversa, i tratti di proprietà esclusiva sono disposti in modo tale da subire interventi senza compromettere l’intero impianto fognario.

Impianti fognari condominiali: il dietrofront sulle braghe

Nel 2018, con un più recente riesamine della questione, la Cassazione è poi però tornata sui suoi passi, affermando che la braga predispone un utilizzo del singolo e non può quindi essere considerata di proprietà comune. Con questa motivazione, nella sentenza n. 1027 si legge che la braga «non può rientrare nella proprietà comune condominiale».

Come interpretare quindi questo paradosso normativo? La risposta più saggia è che è necessario valutare caso per caso. Se infatti la lite riguarda la competenza di un tratto dell’impianto danneggiato, è necessario considerare in quale punto preciso si trovi il danno. Nel caso della sentenza n 1027, la lesione si trovava nella braga del condomino al piano di sopra, e spettava quindi a quest’ultimo la responsabilità di riparare i danni da infiltrazione.