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Ripartizione delle spese per i pluviali condominiali

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Torniamo a parlare di spese relative ai beni comuni. Oggi ci occupiamo dei pluviali, ossia i canali di scarico che permettono il confluire delle acque piovane. Trattandosi di beni comuni poiché funzionali a tutto l’edificio, di norma le spese di riparazione di questi elementi, così come di grondaie e doccioni ad esempio, andrebbero ripartite fra tutti i condomini. La questione, ad ogni modo, non sempre è così lineare. Vediamo perché e come risolvere eventuali controversie riguardo alla ripartizione delle spese per i pluviali.

Quando bisogna stabilire in che termini effettuare la ripartizione di spese per i pluviali in condominio bisogna ragionare ai sensi dell’articolo 1123 del Codice Civile. Lo stesso che si applica anche alla gestione del lastrico solare, ad esempio. Può infatti capitare che un lastrico sia di proprietà esclusiva di uno o più condòmini e che non rientri dunque esplicitamente fra i cosiddetti beni comuni condominiali. Cio nonostante, il lastrico non funge solo da spazio calpestabile per i suoi proprietari, ma svolge una fondamentale funzione di copertura di cui godono, anche se indirettamente, tutti i condomini.

Allo stesso modo, i pluviali installati su un lastrico solare. Grondaie e canali di scarico possono attenere a una sfera di proprietà esclusiva di alcuni condomini, ma offrono comunque un servizio all’intero edificio. Un servizio che consiste nel far confluire acque piovane verso il suolo. Se ne deduce che, anche in questo caso, la ripartizione delle spese per i pluviali vada effettuata fra tutti i condòmini in base alle tabelle millesimali.

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Spese per i pluviali e applicazione dell’articolo 1123

Questo, in applicazione dei criteri di ripartizione stabiliti all’articolo 1123. Qui si legge infatti che, a prescindere dalla proprietà esclusiva o comune di un bene, l’assemblea debba deliberare la ripartizione delle spese per la «prestazione dei servizi nell’interesse comune». Come? In misura «proporzionale al valore della proprietà di ciascuno». Questo, salvo diversa convenzione.

Questo criterio legale non può essere modificato con nessuna delibera, a meno che non venga approvata all’unanimità una modificazione contrattuale del regolamento in tal senso. Questo, perché non si tratterebbe solo di stabilire una diversa ripartizione delle spese per i pluviali. Sarebbero, invece, coinvolti i diritti stessi di proprietà dei singoli.

Se si tratta invece di pluviali installati su un lastrico solare che ricopra solo una parte di edificio – e, dunque, sia funzionale solo a una parte di condòmini? In tal caso «le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne». Alla ripartizione delle spese per i pluviali parteciperanno dunque solo quei condomini la cui proprietà è compresa sotto la verticale relativa al lastrico.

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Riparazioni di notevole entità: qual è il quorum richiesto?

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I lavori di manutenzione, ordinaria e straordinaria, dei beni comuni di un condominio sono uno degli argomenti all’ordine del giorno nelle assemblee condominiali. Tra i due tipi di intervento sussistono infatti delle differenze non solo nominali, ma anche in termini di quorum assembleare per l’approvazione e gestione. La cosa si fa ancora più complessa quando si parla di riparazioni di notevole entità. Come si distingue un intervento di questo tipo da un normale lavoro di mantenimento “ordinario” delle cose? Cosa cambia nei fatti?

La disciplina relativa ai condomini ha provveduto a dare delle definizioni dei lavori di manutenzione. Tuttavia, si tratta, come  in molti casi, di definizioni passibili di un’ampia interpretazione che, in alcuni casi, rende complicato stabilire se si tratti di interventi ordinari o di manutenzioni straordinarie di notevole entità. Del resto, elencare con precisione tutti i possibili lavori di cui un condominio può avere bisogno non sarebbe stato facile. Ma perché è così importante distinguere la diversa entità di questi interventi sulle cose comuni? La differenza non sta solo nel tipo di lavoro praticamente richiesto, ma anche nei quorum assembleari.

Difatti, è previsto che per i lavori di intervento ordinari possono essere sì decisi all’interno di un contesto assembleare. Ma possono anche essere ordinati e direttamente gestiti anche dall’amministratore stesso. Questo, per velocizzare i processi decisionali quando gli interventi hanno una portata modesta e non richiedono particolari autorizzazioni da parte dei condòmini. Naturalmente, l’amministratore dovrà rendicontare ogni tipo di intervento ordinario realizzato. E per quanto riguarda i lavori straordinari, specialmente le riparazioni di notevole entità?

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Chi stabilisce le riparazioni di notevole entità?

Una manutenzione straordinaria, a differenza di quelle ordinarie, necessita invece dell’approvazione assembleare proprio per la loro natura di “una tantum” che corrisponde, solitamente, anche a una spesa maggiore. È previsto che l’amministratore possa avviare dei lavori di riparazione straordinaria quando l’urgenza dell’intervento lo richieda (ad esempio, se il pericolo di caduta di calcinacci da un balcone pregiudichi la sicurezza di condomini e terzi). Esiste poi una “sottocategoria”, che comprende tutte quelle manutenzioni straordinarie e particolarmente cospicue per spesa, area coinvolta o tipo di intervento. Si tratta quindi di riparazioni di notevole entità.

L’articolo 1136 del Codice Civile relativo ai quorum assembleari cita testualmente queste riparazioni, affermando che richiedono necessariamente l’approvazione di almeno metà degli intervenuti che corrispondano al 50% + 1 del valore dell’edificio in millesimi, così come tutti gli interventi straordinari. Questo, sia in prima sia in seconda convocazione. Diversamente, nel caso della manutenzione straordinaria di entità contenuta o, comunque, non “notevole”, in seconda convocazione è sufficiente l’approvazione di un terzo dei partecipanti che rappresentino almeno un terzo del valore in millesimi. Ecco dunque la differenza.

Chi stabilisce cosa sia di “notevole entità” e cosa rientri invece semplicemente nella manutenzione straordinaria? Solitamente, a meno che non si trovi un accordo nel contesto assembleare, la decisione spetta al giudice, che valuterà nel merito, caso per caso. Una distinzione che terrà conto della spesa da sostenere e della proporzionalità della stessa al valore dell’edificio e, dunque, anche alla ripartizione secondo le tabelle millesimali.

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Il compenso dell’amministratore di condominio

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Torniamo a parlare dell’amministratore di condominio. Come abbiamo già visto, i compiti e i doveri di un amministratore di condominio non sono certo pochi. Dalla gestione concreta alla registrazione dei documenti legali e fiscali, questa figura riveste un ruolo fondamentale per una sana e pacifica convivenza condominiale. Come è giusto quindi, anche a chi amministra l’intero complesso di pratiche spetta una giusta retribuzione. Ma chi stabilisce il compenso dell’amministratore? Questa somma dev’essere indicata nella delibera di nomina? È possibile cambiare in corso d’opera i patti sulla retribuzione? Vediamo.

Tutto quanto concerne la nomina, la revoca e l’elencazione precisa degli obblighi dell’amministratore di condominio è indicato all’articolo 1129 del Codice Civile. Qui vengono quindi fatte alcune precisazioni riguardo il ruolo di questa figura. Innanzitutto, va ricordato che la carica è annuale, con possibilità di rinnovo. Un amministratore dunque sa bene a cosa va incontro quando accetta un incarico condominiale.

Questo articolo, del resto, evidenzia anche una serie di comportamenti irregolari che possono determinare la revoca della nomina all’amministratore. Anche per questo, il suo compenso dell’amministratore di condominio dev’essere commisurato all’impegno che il soggetto ritiene di dover sostenere in termini di tempo.

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Il compenso dell’amministratore deve essere indicato nella delibera di nomina?

A rispondere, a chiare  lettere, è lo stesso articolo 1129, che così recita:

L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

È necessario dunque specificare il compenso all’inizio del mandato. Anche in caso di rinnovo di un incarico bisogna confermare (o, eventualmente, modificare) la somma dovuta. La mancanza di un compenso specifico rende addirittura nulla la nomina dell’amministratore. A provvedere alla sua nomina e alla sua revoca sarà l’assemblea condominiale che, quindi, vigilerà anche sul compenso regolarmente indicato. La delibera dovrà essere approvata da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e la metà più uno del valore dell’edificio in base ai valori delle tabelle millesimali.

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Superbonus 110%: lo studio di fattibilità per ottenere le detrazioni

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Abbiamo parlato molto, in questi mesi, di Superbonus 110% e degli incentivi fiscali promessi dal Governo per ristrutturare casa. Si tratta di misure applicabili anche ai condomini con alcune novità rispetto al testo originale, che riguardano l’approvazione in assemblea e l’applicabilità anche alle villette a schiera. Ora, il decreto Rilancio è stato convertito in legge (n. 77/2020). Dunque, si parte! come preannunciato, la ricezione dell’Ecobonus richiederà una serie di passaggi burocratici. Si parte con un attestato di “fattibilità”. In cosa consiste e come avviare lo studio di fattibilità per il Superbonus 110% per accedere alle detrazioni?

Come vi abbiamo già spiegato in questo articolo sul Superbonus 110%, questo tipo di incentivo fiscale permette di beneficiare di sgravi fiscali fino al 110% per tutte le spese sostenute dal primo luglio 2020 al 31 dicembre 2021 (ma si parla già di proroga). Oggetto delle spese, interventi di efficientamento energetico, installazione di impianti fotovoltaici o di stazioni di ricarica per veicoli elettrici e interventi antisismici.

Il primissimo passo da fare, naturalmente, è verificare di avere i requisiti minimi di accesso al Superbonus 110%, declinato nei suoi due pacchetti Ecobonus 110% e Sismabonus destinato ai comuni del Centro Italia. Una volta accertato di rientrare fra i beneficiari di questo sgravio, può partire la trafila burocratica. Una procedura corposa che ha lo scopo di valutare e di certificare che gli interventi rispettino effettivamente il fine ultimo alla base del Superbonus. Ossia, la riqualificazione energetica del proprio immobile, che dovrà subire un miglioramento di almeno due classi energetiche.

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Studio di fattibilità per il Superbonus 110% e spese: chi paga?

Il primo atto di questo iter burocratico comprende quindi lo studio preliminare di fattibilità tecnica ed economica. Dei tecnici abilitati dovranno quindi stabilire se sia possibile raggiungere la riqualificazione energetica dell’immobile o dell’intero condominio e in che modo. Per certificare tale passaggio, il tecnico rilascerà al committente un Ape, ossia un attestato di prestazione energetica. Notare che questo documento, rilasciato con dichiarazione asseverata, vada consegnato sia prima che dopo i lavori, così da garantire una continuità del progetto.

Inoltre, studio di fattibilità per il Superbonus 110% non ha una natura solo tecnica, ma anche economica. Servirà difatti a certificare che gli interventi da realizzare sull’immobile, comprensivi dei costi di progettazione, rientrino nei limiti di spesa specificati nei decreti attuativi del DL Rilancio convertito in legge. Altra domanda che molti si sono posti: chi paga questo studio di fattibilità per il Superbonus 110%? I costi sono interamente a carico del committente, cioè della persona fisica o giuridica che intenda richiedere il Superbonus 110%. Esistono, tuttavia, alcune imprese che accettano di farsi carico di questi costi preventivi in cambio di una garanzia di affidamento di tali lavori.

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Edera finta sul balcone condominiale: serve un permesso?

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Torniamo a parlare di decoro architettonico, in special modo per quanto concerne i balconi. Abbiamo già visto, infatti, come la presenza di piante sporgenti ma anche la semplice installazione di tende da sole nel balcone condominiale possano avere delle ricadute spesso sottovalutate dai proprietari. Se è infatti vero che il balcone fa parte dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva del singolo, è anche vero che a risentire esteticamente del suo arredo è l’intera facciata condominiale. Parliamo, stavolta, di edera finta sul balcone condominiale. È possibile installarla senza ripercussioni? Bisogna chiedere delle autorizzazioni? Vediamo.

Partiamo dalle basi. Come tutte le questioni che riguardano il decoro architettonico di un condominio, prima di svolgere una qualsiasi azione sul proprio balcone è bene accertarsi di due questioni fondamentali. Innanzitutto, il Comune potrebbe aver stabilito delle regole per “proteggere” l’estetica degli abitati da arredi urbani mal assortiti (ma anche da vere e proprie bruttezze architettoniche). Per lo stesso motivo, anche il condominio potrebbe aver fissato nel suo regolamento delle norme sul rispetto di una coerenza estetica.

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Una volta assicurato che non sussistano vincoli di questo tipo, bisogna poi valutare, caso per caso, l’intervento che intendiamo fare sul nostro balcone. Ad esempio, montando dell’edera finta sul balcone condominiale per abbellirlo. Un’azione che sembra essere di poco conto ma che, invece, può infastidire gli altri condòmini. Non mancano infatti casi finiti direttamente davanti a un giudice riguardo questo tipo di interventi decorativi.

Quali permessi servono per montare edera finta sul balcone condominiale?

La regola è, quindi, che ogni singola valutazione vada fatta nel merito. Non basta l’assenza di esplicite disposizioni comunali o di apposite norme nel regolamento condominiale per agire liberamente rispetto all’arredo del proprio balcone. La scelta di una pianta artificiale, in questo caso l’edera finta, può infatti da un lato essere una buona soluzione per chi non abbia tempo di mantenere a dovere una pianta vera. Dall’altro, potrebbe però pregiudicare la famosa armonia estetica della facciata di un palazzo.

Ad esempio, se l’edera in questione non rispetti il gusto o l’insieme architettonico dell’edificio. Oppure se, ricadendo ben oltre l’altezza del proprio balcone, questo ornamento finisse per ricadere davanti al balcone del condòmino sottostante. Il consiglio d’oro per queste situazioni è quello di agire preventivamente. Come? Sottoponendo ogni progetto di arredo del proprio balcone in assemblea condominiale. Se quest’ultima dovesse approvare la modifica eviterete di avere problemi in futuro e manterrete intatto il sacro quieto vivere condominiale.

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È possibile fare il distacco dall’autoclave condominiale?

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Fra i beni sottoposti a un regime di comunione all’interno di un condominio rientrano, certamente, anche gli impianti centralizzati di riscaldamento e le autoclavi. Abbiamo già visto cosa succede quando, a causa di mancati pagamenti di bollette, si rischia di incorrere nel distacco idrico in condominio. Può capitare però che un condomino decida sua sponte di distaccarsi da questo impianto idrico centralizzato per una serie di motivi. La legge lo permette, ma a determinate condizioni. Vediamo come è possibile fare il distacco dall’autoclave condominiale.

Può ad esempio accadere che l’impianto dell’autoclave condominiale sia troppo vecchio e quindi poco efficiente, ma non effettivamente tanto danneggiato da richiedere una manutenzione. Oppure, un condomino può semplicemente decidere di installare la propria autoclave negli spazi di sua proprietà così da non dover provvedere a spese di manutenzione collettive. Su questo argomento si esprime, con una certa chiarezza, l’articolo 1118 del Codice Civile. Secondo questa norma è possibile che un condòmino effettui il distacco dall’autoclave condominiale

Se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini.

Nessun limite quindi all’”indipendenza idrica” di un proprietario che voglia tirarsi fuori da questa comunione. a meno che, naturalmente, il suo distacco non rechi un pregiudizio agli altri proprietari. In tal caso la legge prevede che il condomino rinunziante sia comunque «tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma».

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Bisogna chiedere il permesso per il distacco dall’autoclave condominiale?

La possibilità di distacco dall’autoclave quindi non è esclusa. Non solo. L’interpretazione della giurisprudenza prevede che il condòmino non debba nemmeno chiedere il permesso all’assemblea condominiale. Tutto ciò che il proprietario deve fare è quindi dimostrare preventivamente in sede assembleare e attraverso una specifica documentazione tecnica che il suo distacco non rechi pregiudizio agli altri proprietari.

A quel punto, sarai pienamente legittimato ad installare un’autoclave tutta tua. Per quanto riguarda le spese, quindi, non dovrai più concorrere alle spese per i consumi ordinari. Rimangono fisse, invece, le spese per la manutenzione, proprio per l’origine comune del bene. Come, ad esempio, le spese da sostenere in caso di autoclave rumorosa in condominio.

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Servitù di passaggio in condominio

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Non sono rari i casi in cui un condominio si trovi a concedere la servitù di passaggio a terzi esterni. Succede, ad esempio, quando il cortile di accesso di un edificio costituisce anche l’unico varco verso una proprietà distinta dal condominio stesso. Oppure, quando un terzo acquisisce la proprietà di un box auto collocato nell’autorimessa di un condominio. Come ci si comporta in questi casi? Come si concede la servitù di passaggio in condominio? Quando e come è possibile apportare modifiche al bene in oggetto – come, ad esempio, il cortile condominiale?

La servitù è un diritto reale su cosa altrui, poiché permette il legittimo godimento di un bene di proprietà di un altro soggetto. Il più tipico esempio è proprio la servitù di passaggio, giustificata dalla presenza di un accesso unico per proprietà distinte. Trattandosi di un meccanismo che riguarda l’utilizzo di un bene di proprietà, la giurisprudenza ritiene che questo atto sia esclusivamente in capo ai condòmini. Non può essere quindi una decisione dell’amministratore di condominio, che si occupa di gestire un bene di cui non detiene alcuna proprietà. Per concedere una servitù di passaggio è richiesto quindi il consenso di anche solo un proprietario. O, in alternativa, una procura scritta che conferisca all’amministratore questo diritto.

Servitù di passaggio in condominio e lavori: chi paga?

Per quanto riguarda eventuali lavori? Che si tratti di interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria o di innovazione, il fatto che su un determinato tratto di strada permanga una servitù di passaggio non modifica la titolarità dei diritti dei suoi proprietari. Saranno dunque i condomini a decidere se e come intervenire, ad esempio, installando un cancello automatico al posto di un vecchio accesso. Qualsiasi azione sul bene non richiede quindi il permesso né la richiesta preventiva a chi gode della servitù. Questo, purché l’esercizio di questa servitù (nel caso del cancello, appunto, il transito) non sia reso meno agevole o più difficoltoso.

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Parlando di spese, dobbiamo precisare che anche in questo caso vale il principio della ripartizione in proporzione all’utilità che si trae dall’oggetto in questione. Una qualsivoglia miglioria di un bene condominiale comune dovrà quindi essere sostenuta nelle spese da chi ne possa derivare un beneficio, che si tratti dei proprietari del fondo servente  o di chi gode della servitù di passaggio in condominio.

Facciamo un esempio. Poniamo che un condominio sia dotato di un viale di accesso che rappresenti anche l’unica via di transito per una casa indipendente costruita nel fondo attiguo. I proprietari della casa indipendente godono di una servitù di passaggio. Se il condominio dovesse intervenire per riparare delle buche presenti su questo viale, non dovrebbe chiedere il permesso ai proprietari della casa, che dovrebbero però in ogni caso partecipare in proporzione alle spese dei lavori.

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Passo carrabile in condominio

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Il passo carrabile serve per facilitare l’accesso di un utente alla sua proprietà privata. Quando, però, la proprietà privata in questione è un’unità immobiliare contenuta in un condominio, possono crearsi delle liti. Il permesso di affiggere un passo carrabile, richiedibile al Comune, ha infatti dei costi di gestione rappresentati dalla TOSAP – Tassa per l’Occupazione dei Suoli e delle Aree Pubbliche. Chi deve pagare queste spese? In alcuni casi, il divieto di sosta rivolto a terzi è a beneficio dell’intero condominio. In altri casi no. Vediamo tutto quello che c’è da sapere sul passo carrabile in condominio.

Per esaminare questa controversia dobbiamo rifarci alle norme relative ai beni condominiali comuni. Il Codice Civile dispone infatti che la manutenzione e le spese relative a cose ad uso comune vada ripartita fra i condomini che traggano utilità (effettiva o potenziale) dai beni stessi. Questo, parafrasando l’articolo 1123 del CC. Se ne deve dedurre che le tasse che bisogna versare al Comune in caso di passo carrabile vadano ripartite fra tutti coloro che traggano un beneficio da questo divieto. Quindi, fra quanti abbiano diritto di parcheggiare la macchina sui posti “protetti” dal passo carrabile o nel cortile interno cui si accede tramite un ingresso con passo carrabile. Il tutto, naturalmente, secondo le tabelle millesimali.

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Chi paga le tasse del passo carrabile in condominio?

Se dunque il condominio è dotato di un ampio cortile che funge da autorimessa accessibile a tutti i condòmini e protetto, all’ingresso, da un passo carrabile, il pagamento delle tasse è da dividersi fra tutti i proprietari. Saranno esclusi dal pagamento i condòmini che non abbiano diritti di proprietà o di utilizzo degli spazi condominiali per il parcheggio. È ad esempio il caso degli edifici dotati di box auto di proprietà esclusiva di alcuni condòmini o dei parcheggi condominiali utilizzati da terzi.

Tutto, insomma, dipende dall’autorimessa del condominio e dalla possibilità di accedervi e usufruirne dei vari proprietari. Notare che il passo carrabile può anche fungere da accesso privilegiato a veicoli di soggetti che si occupano della manutenzione di altri beni comuni. Se, ad esempio, si rompesse l’ascensore, i tecnici incaricati di ripararlo potrebbero usufruire di quel passo carrabile. In tal caso, sarebbe da intendersi che l’utilità, seppur indiretta, ricada su tutti. Dunque, è necessario distribuire le spese fra tutti i proprietari.

La richiesta per l’ottenimento di un passo carrabile andrà fatta al Comune tramite apposito modulo. Per quanto riguarda l’ammontare della spesa? Bisogna consultare il regolamento comunale che fissa, con cadenza annuale, le tariffe per la concessione di suolo pubblico in quanto passo carrabile in condominio.

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Regolamento condominiale: cos’è e a cosa serve?

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In più occasioni vi abbiamo ribadito che il primissimo codice normativo da consultare in caso di dubbio è il regolamento condominiale. È qui, infatti, che prendono forma molti degli obblighi (ma anche dei diritti) degli inquilini di un determinato edificio. Andiamo quindi ad approfondire meglio la natura di questa fonte di legge che viene stipulata con l’approvazione dell’assemblea. Che cos’è il regolamento condominiale e a cosa serve? È davvero una legge vincolante per tutti? Come è possibile modificarlo?

Il regolamento condominiale è un atto normativo approvato dall’assemblea condominiale con delibera a maggioranza (degli intervenuti che costituiscano la metà del valore dell’edificio). Attraverso questo codice normativo i proprietari delle unità immobiliari si autoregolamentano. La legge specifica che l’adozione di un regolamento condominiale è obbligatoria solo se il numero dei proprietari supera i 10 condòmini. In sua assenza, vigono comunque per tutti gli abitanti di un plesso condominiale le norme del Codice Civile dedicate alla comunione dei beni.

Di cosa si occupa?

In quali campi legifera il regolamento condominiale? Oltre alla distribuzione di diritti e obblighi dei condòmini, questo codice riguarda i beni comuni e il loro mantenimento e la ripartizione delle varie voci di spesa. Rientrano in questo documento anche norme di carattere amministrativo/procedurale; talvolta, comprende anche indicazioni a tutela del decoro architettonico dell’edificio, della privacy o della condotta dei singoli rispetto a rumori o lavori.

Proprio la presenza di norme relative ai rumori è particolarmente invocata dai condomini. Ad esempio, inserendovi delle fasce orarie in cui vada rispettato il silenzio, si evitano sul nascere future discussioni con i dirimpettai. O, quantomeno, è più facile stabilire se una condotta sia lecita o no. Altro punto che spesso merita una norma nel regolamento condominiale è anche l’utilizzo del cortile come parcheggio; oppure la possibilità di arredare il balcone con piante sporgenti o elementi decorativi, e così via.

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Ricordiamo che ci sono alcuni punti fermi sui quali il regolamento condominiale non può interferire. È il caso, ad esempio, della presenza di animali domestici. Nessun regolamento può infatti impedire a un proprietario di ospitare nella sua unità un animale domestico. L’articolo 1138 del Codice Civile elenca gli altri diritti dei condòmini che il regolamento non può in alcun modo menomare oltre a quelli derivanti «dagli atti di acquisto e dalle convenzioni». Non sono derogabili:

  • Il diritto dei condomini sulle parti comuni;
  • Le norme su indivisibilità (delle parti comuni), sulle innovazioni condominiali, sulla rappresentanza, sul dissenso rispetto alle liti;
  • Le regole su assemblea condominiale, validità delle delibere assembleari e impugnazioni delle stesse.

Modifica del regolamento condominiale: assembleare o contrattuale

A proposito di maggioranze, è bene tener presente che esistono due tipi di regolamenti condominiali: quello assembleare e quello contrattuale. Essi si differenziano per la maggioranza di approvazione richiesta per l’inserimento o il cambio di una norma. Nel caso del regolamento assembleare, è richiesto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che corrisponda alla metà più uno del valore in millesimi dell’edificio. Nel caso di regolamento contrattuale, invece, è obbligatoria l’unanimità per l’approvazione di qualsivoglia modifica o innovazione.

È bene comprendere questa distinzione proprio perché, nel secondo caso, sarà solitamente più difficile far approvare alcune norme. Allo stesso tempo, si è più tutelati rispetto ad alcuni cambiamenti che per il singolo potrebbero risultare peggiorativi. Occorrerà quindi, in sede di assemblea, una buona capacità di mediazione dell’amministratore di condominio.

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Muro di confine tra due proprietà: di chi è?

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Abbiamo già parlato dei casi in cui due fondi diversi siano separati da siepi sul confine. In altri casi però, a fare da spartiacque fra due proprietà diverse sono muri. Che si tratti di due edifici distinti o di due appartamenti contigui separati da una parete in condominio, vediamo come avviene la gestione di un muro di confine tra due proprietà. Di chi è questo muro e, soprattutto, chi deve pagare in caso di spese di manutenzione o risarcimento danni all’altro proprietario (o a terzi)?

In generale, la legge presume che la proprietà di un muro di confine tra due proprietà sia condivisa. I due comproprietari infatti godono, in linea teorica, dello stesso diritto sul muro che fornisce loro il medesimo servizio di separazione e protezione. Questo vale sia per i muri fra fondi distinti sia per i muri condominiali che separano le unità immobiliari di un condominio. È possibile, in ogni caso, presentare delle prove di una esclusività della proprietà del muro. Ad esempio, riportando l’acquisizione dello stesso mediante il contratto di compravendita dell’appartamento. Fino a eventuali rivendicazioni, il muro viene però considerato come comproprietà.

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A meno che uno dei due proprietari non porti all’altro le prove di un diritto esclusivo di proprietà sul bene, ogni spesa di riparazione che concerne il muro di confine tra due proprietà andrà equamente divisa fra entrambi. La legge dedica poi ampio spazio nel Codice Civile al caso in cui il muro divisorio separi due fabbricati distinti, come due condomini o un condominio e un’abitazione indipendente. Anche in questo caso si presume la comproprietà. Esistono però delle altre eccezioni, oltre alla possibilità di dimostrare con un documento la proprietà esclusiva del muro di confine. Vediamole.

Muro di confine tra due fondi di proprietà diversa: quali eccezioni?

In particolare, la legge prevede che in alcuni casi la proprietà di un muro di confine ricada su uno solo dei due proprietari. Questo avviene in due eccezioni alla regola, fissate dall’articolo 881 del CC. La prima è il caso in cui il muro sia divisorio fra due campi (o due giardini, orti, cortili et similia). In questo caso, la sua proprietà è esclusivamente del proprietario del fondo in favore del quale si riversa il piovente (la grondaia di scorrimento dell’acqua sul muro).

Altra ragione di esclusività di proprietà sta nella presenza di cornicioni, decorazioni o vani; il proprietario sul cui fondo si affacciano tali sporti avrà un diritto di proprietà anche sul muro divisorio. Viceversa, un proprietario può chiedere la comunione forzosa di un muro quando esso, pur trovandosi nella proprietà di un altro soggetto, funge sostanzialmente da delimitazione fra i due fondi.