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Vano per i contatori elettrici: è un bene condominiale?

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Tutti i condomini sono dotati di un locale, che sia una stanza nel sottoscala, una parte della cantina o un vano, nel quale sono riposti i vari contatori elettrici dei singoli appartamenti. L’articolo 1117 del Codice Civile ci fornisce un elenco di quelli che vadano considerati come beni condominiali, quindi condivisi in comunione fra tutti i condòmini. Bisogna però considerare che si tratta di un elenco non esaustivo, come più volte ribadito anche dalle pronunce della stessa Cassazione. Il vano per i contatori elettrici è un bene condominiale?

Per rispondere a questa domanda dobbiamo avere chiaro cosa si intenda per bene condominiale. L’articolo 1117 relativo alle parti comuni dell’edificio infatti fornisce un elenco non tassativo. Possiamo però rinvenire negli elementi qui indicati un fattore comune, dato dalla funzione di questi beni come fondamentali per l’esistenza stessa del condominio.

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Vano per i contatori elettrici: la pronuncia della Cassazione

Nel caso del vano per i contatori elettrici, è possibile evidenziare una sua accessorietà al godimento delle singole unità del condominio. Si tratta, infatti, di un locale la cui destinazione ha una concreta funzione condominiale. Lo ha ribadito la stessa Cassazione con la decisione n. 4890 del 24/2/20, della quale basta estrapolare un passaggio.

Pertanto qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti singole dell’edificio comune, si presume -indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni di essi- la contitolarità necessaria di tutti i condomini su di esso.

Lo stesso articolo 1117 aggiunge anche che questa presunzione di comunione è valida «se non risulta da contrario titolo». Per rivendicare la proprietà esclusiva di uno di questi beni è quindi necessario presentare delle prove, vale a dire un titolo d’acquisto, che dimostri in maniera innegabile la natura privata del bene. Sono validi a tale scopo anche un regolamento contrattuale, atti che ne dimostrino l’avvenuta usucapione o un testamento. L’onere probatorio è a carico della parte che ne reclama l’utilizzo esclusivo. A meno, quindi, di una dimostrazione in tal senso, anche il vano per contatori elettrici è da presumersi un bene condominiale.

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Vizi di costruzione del lastrico solare: vale la responsabilità in solido?

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Un’inesauribile fonte di dibattito per gli amministratori condominiali è la gestione dei lastrici solari. Questo, data la loro doppia funzione di bene comune e, talvolta, di superficie calpestabile di proprietà o ad uso esclusivo di un singolo condomino. La ripartizione delle spese di riparazione di un lastrico solare ad uso esclusivo è definita dall’articolo 1126 del Codice Civile. Nonostante ciò, è comunque frequente vedere arrivare in tribunale cause su risarcimenti danni e spese di riparazione. Ad esempio, vale la responsabilità in solido per vizi di costruzione del lastrico solare? O le spese spettano solo al proprietario?

Ripassiamo innanzitutto la natura del lastrico solare. Questa area svolge una fondamentale funzione di protezione per tutto l’edificio, rivestendone la superficie più alta. Rientra, quindi, nei beni condominiali tanto quanto la facciata del palazzo o il suo cortile. Spesso, però, il lastrico solare non coincide con il tetto, ma costituisce un’area calpestabile e perfino abitabile. Si tratta quindi di una situazione ibrida, nella quale un elemento è sia privato sia condiviso in comunione fra tutti i condòmini.

Come dicevamo, è l’articolo 1126 a stabilire in che modo debbano essere ripartite le spese quando l’utilizzo effettivo del lastrico non sia comune a tutti i proprietari. In tal caso:

quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve.

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Gli altri condomini contribuiranno naturalmente in proporzione alle tabelle millesimali del condominio.

Responsabilità in solido per vizi di costruzione

Premessa questa linea teorica generale, andiamo a vedere il caso specifico in cui siano presenti dei vizi di costruzione sul lastrico solare, tanto da causare danni e infiltrazioni all’appartamento sottostante. Chi deve riparare il danno? E il risarcimento? È possibile affermare che, a disciplinare la ripartizione delle spese, sia anche in questo caso la proporzione un terzo/due terzi dell’articolo 1126. Il condominio, quindi, deve rispondere in solido con il proprietario anche di vizi edificatori, come specificato dalla sentenza n. 9449 del 10/5/16 delle SS.UU. Questo, se non fosse possibile imputare il danno a uno specifico soggetto.

La Cassazione ammette anche, però, che per ottenere la responsabilità in solido per vizi di costruzione è necessario che i malfunzionamenti che hanno provocato i danni non siano stati «indebitamente tollerati dal singolo proprietario». Se il proprietario del lastrico ha quindi ignorato, per dolo o negligenza, i difetti di progettazione, ricade nella responsabilità relativa e nel dovere di custodia richiamati dall’articolo 2051. In tal caso, il condominio sarà esonerato dal pagamento.

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Lavori sulla ringhiera del balcone condominiale: serve un permesso?

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Il dilemma più comune relativo a ogni tipo di intervento in condominio riguarda la sua approvazione. In quali casi è necessario chiedere il permesso per l’assemblea? Quando invece è possibile bypassare questo passaggio? La risposta, naturalmente, dipende dal tipo di intervento. Torniamo qui a parlare di balconi, un elemento spesso al centro di contese e discussioni. Nello specifico, quali permessi servono per intervenire sul proprio balcone privato? Serve l’autorizzazione dell’assemblea per interventi sulla ringhiera del balcone condominiale?

Il balcone è un elemento molto discusso perché costituisce sì un prolungamento dell’abitazione, caratterizzandosi quindi come un bene privato del singolo condòmino. Allo stesso tempo però, come spesso abbiamo ricordato, la parte esterna del balcone contribuisce al decoro estetico della facciata del condominio. Al suo interno, quindi, si commissionano elementi di carattere privato a elementi di carattere condominiale. Abbiamo parlato di alcune questioni ricorrenti, come ad esempio la possibilità di montare edera finta sul proprio balcone o ancora l’intervento per trasformare il proprio balcone in veranda.

E per gli interventi sulla ringhiera condominiale? È necessaria l’autorizzazione dell’assemblea anche in questo caso? È proprio il carattere “condominiale” e quindi condiviso in comunione della facciata che può rispondere alla domanda. Si parta innanzitutto dal principio che ciascuno può usufruire dei beni comuni di un condominio «purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto» (articolo 1102 CC).

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Ringhiera del balcone condominiale sul balcone: chi deve approvare i lavori?

La funzione da valutare, in questo caso, è il cosiddetto decoro architettonico, quindi l’insieme di linee estetiche e decorative che abbelliscono la facciata di un condominio. Nessun intervento, nemmeno su uno spazio privato come può essere un balcone, può quindi pregiudicare questo decoro. A stabilirlo a chiare lettere è l’articolo 1122, secondo il quale:

il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

L’articolo prosegue oltre, affermando nel secondo comma che, in ogni caso, «è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea».

Così come il parapetto o la soletta del balcone, anche la ringhiera rientra a pieno diritto fra i beni comuni. Come essi, svolge infatti una funzione estetica per l’edificio. Ecco perché è bene fare comunicazione e, quindi, richiedere l’autorizzazione all’assemblea per interventi sulla ringhiera del balcone condominiale. Questo, sia che si tratti di installarne una nuova sia che si voglia estenderne la protezione con una rete.

Tale intervento potrebbe trovare una legittimità nell’approvazione degli altri condomini che, favore di un progetto di ristrutturazione, ne accetta le conseguenze e ne approva quindi i risvolti estetici. In alternativa, a stabilire in modo insindacabile se una modifica a un elemento costituisca lesione o pregiudizio per l’estetica comune di un condominio è il giudice di merito.

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Danni da infiltrazioni: il condominio risponde in solido?

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Quando si parla di “beni comuni condominiali” ci si riferisce a una categoria delicata. Da un lato, infatti, essi sono in comunione fra diversi proprietari, i quali però ne rispondono per conto di una figura giuridica unitaria, vale a dire il condominio. Non sempre, quindi, è facile scindere i due soggetti, specialmente quando si parla di responsabilità per danni a terzi o ai condòmini stessi. Ne è un tipico esempio il caso dei danni da infiltrazioni, nei quali spesso si configura una responsabilità in solido. Quando un condominio risponde in solido con i singoli condòmini per danni da infiltrazioni?

Si tratta, innanzitutto, di stabilire di chi sia la responsabilità di un danno. L’ultima parola spetta, come sempre, al giudice che risalirà al responsabile valutando chi avesse in cura la causa del danno. Ad esempio, la Corte di Cassazione ha di recente affermato di prediligere il “criterio dell’ubicazione” per stabilire la responsabilità per custodia di un elemento. Dunque, se la tubatura causa di rottura è situata nell’appartamento di un proprietario, la responsabilità ricade unicamente su di esso e non sull’intero condominio (sentenza n. 27248/2018). In tal caso, nessuna responsabilità in solido per il condominio.

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Solidarietà impropria per danni da infiltrazioni: il condominio risponde in solido?

Se invece la causa di un danno dipendesse, ad esempio, dall’incuria del condominio stesso? Il quale, magari, non provvedendo alla tempestiva manutenzione di un bene, ne ha generato il deterioramento causando danni alla proprietà esclusiva di un singolo. Si tratterebbe, di fatto, di una solidarietà impropria, dato che il danno è stato causato da più soggetti (il condominio in toto e i singoli proprietari) legati a quel bene da titoli extracontrattuali diversi.

La solidarietà impone comunque che chi ha subito il danno debba ricevere l’intera somma del risarcimento da chi l’ha causato, indipendentemente dalle quote corrisposte da ciascuno. In tal caso, a pagare il risarcimento danni da infiltrazione sarà l’intero condominio. Naturalmente, in ragione delle quote stabilite dalle tabelle millesimali.

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Regolamento che vieta il distacco dal riscaldamento centralizzato? È nullo

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Nei condomini con servizi centralizzati capita spesso che alcuni singoli proprietari chiedano il distacco dagli impianti condominiali. Questo, per l’incuria del palazzo nei confronti di un’autoclave poco funzionale ad esempio, o per l’installazione di sistemi di riscaldamento alternativi. Esistono vincoli in tal senso? È possibile “tirarsi fuori” da questi impianti condominiali? È valido un regolamento che vieta il distacco dal riscaldamento centralizzato?

Abbiamo già visto come sia possibile richiedere e fare il distacco dall’autoclave condominiale a determinate condizioni. Un discorso analogo è applicabile al riscaldamento centralizzato. In tal senso, sono esiste un principio giuridico che sancisce e garantisce la libertà del singolo condomino di disporre come ritiene dei beni comuni di un condominio. Innanzitutto, l’articolo 1138 del Codice Civile. Qui, al quarto comma, si legge che il regolamento condominiale non può in alcun modo:

«menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni».

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Ciascuno, in sintesi, può disporre dei propri beni come crede e adottare i miglioramenti necessari, nel limite del rispetto del diritto altrui. All’articolo 1118, secondo comma, si legge anche che il condomino non può rinunciare ai suoi diritti sulla cosa pubblica. L’interpretazione di questa norma è legata però ai diritti reali sull’oggetto in sé, e non obbliga in nessun modo il condomino a utilizzare i beni comuni; solo a risponderne in base al principio di comunione. Questo, anche in ragione di un interessi di natura più generale. Gli impianti di riscaldamento autonomi tendono infatti a favorire il risparmio energetico rispetto a quelli centralizzati.

Distacco dal riscaldamento centralizzato: divieto nullo se nel regolamento

È quindi da giudicare nullo il regolamento che vieta il distacco dal riscaldamento centralizzato. A ribadirlo, anche l’ordinanza n. 9387 del 21/05/20 della II Sezione Civile della Corte di Cassazione che, analizzando un caso analogo, ha stabilito l’impossibilità per un regolamento condominiale di porre obblighi o limitazioni in capo ai diritti acquisiti dei singoli sulle loro proprietà.

Il condominio potrà però richiedere al singolo proprietario la partecipazione alla ripartizione delle spese per manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma degli impianti, proprio perché il suo diritto su di essi permane. Escludendo, naturalmente, le spese per i consumi.

Oltre al “vincolo” di partecipazione alle spese, il proprietario dovrà anche accertare tramite il parere di un tecnico che il suo distacco non implichi in alcun modo un pregiudizio per l’utilizzo dell’impianto di riscaldamento centralizzato da parte degli altri.

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Si può installare lo scarico fognario sul muro perimetrale?

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Fino a che punto è possibile intervenire con dei lavori sui muri condominiali? Capita infatti che, per interventi che riguardano la propria unità immobiliare in condominio, si debbano coinvolgere anche delle parti comuni dell’edificio, come ad esempio i muri perimetrali. Ne è un esempio classico l’intervento sulle tubature private di un appartamento che, necessariamente, deve coinvolgere anche delle parti comuni, quali il muro perimetrale o la braga condominiale. Nel caso di lavori di ristrutturazione di un bagno, è possibile installare lo scarico fognario sul muro perimetrale del condominio?

Il principio che regola l’utilizzo da parte dei condomini dei beni comuni è disciplinato dall’articolo 1102. Dalla sua interpretazione emergono due principi cardine che vanno sempre rispettati quando si tratta di operare con aree o servizi in regime di comunione con gli altri condomini. È necessario che:

  • non si pregiudichi la funzione d’utilizzo del bene comune. Per modificarne la destinazione (ad esempio, per adibire un cortile a parcheggio) è infatti necessario modificare il regolamento con una norma contrattuale votata all’unanimità dall’assemblea.
  • L’utilizzo del bene da parte di un singolo deve altresì permettere un analogo e potenziale utilizzo dello stesso anche da parte degli altri comproprietari.

Nel rispetto di questi due principi, i condomini sono liberi di utilizzare le aree comuni, anche intervenendo con modifiche ai fini di un «migliore godimento della cosa». Come ha stabilito la , sembrerebbe rientrare in questa casistica anche l’intervento per installare lo scarico fognario sul muro perimetrale. A tal proposito ricordiamo però che spesso ricorrere a un tribunale è purtroppo necessario. A volte solo l’analisi del giudice di merito può stabilire, caso per caso e valutando la situazione specifica nel complesso, se l’uso di una cosa comune possa effettivamente pregiudicare nel concreto i diritti degli altri proprietari.

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Risarcimento danni di uno scarico fognario sul muro perimetrale

In linea di massima, il muro perimetrale è un bene comune che ha due funzioni. Una di protezione dell’edificio e una strutturale, nella quale rientra il contenimento di tubi e tubature di scarico. Il condomino può quindi disporne (tenendosi nei limiti dei due principi enunciati sopra) anche per installarvi uno scarico fognario privato e destinato al proprio bagno.

Le spese da sostenere per questo tipo di intervento ricadranno, ovviamente, per intero sul proprietario dell’unità immobiliare interessata dall’allaccio dello scarico. Questo si riflette anche su un eventuale risarcimento danni a terzi. Nel caso in cui la rottura sia imputabile alla condotta di un singolo soggetto, è solamente su questo che ricadranno le spese di risarcimento. Ne saranno invece esenti gli altri condomini, anche se la tubatura è installata in un bene da loro condiviso quale un muro perimetrale.

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Risarcimento danni degli inquilini: si pagano anche i mesi di riparazione?

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Se un inquilino danneggia il tuo immobile, come e quanto ti deve risarcire? Una domanda che tutti i proprietari, almeno una volta, si sono chiesti. Le diatribe fra proprietari e inquilini in affitto sono una vera e propria storia infinita. Dai litigi di natura economica riguardo a locatari che non pagano il condominio al risarcimento danni degli inquilini alle questioni legate a danni materiali. Non è raro che queste liti si trasformino poi in vere e proprie odissee giudiziarie, che approdano fino all’ultima istanza, in Corte di Cassazione. Conoscere alcune di queste sentenze può essere utile per comprendere alcune dinamiche sulle quali la legge stessa, spesso, non è così chiara.

A fare chiarezza rispetto la questione di risarcimenti degli inquilini a danni provocati a un immobile è stata una sentenza della Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione (7/3/19 n. 6596). Nel caso in esame un inquilino, al termine del contratto di affitto, lascia l’immobile in condizioni di degrado ben oltre il danno da utilizzo solitamente tollerato. Il proprietario, essendo quindi costretto a dei lavori lunghi e invasivi, deve rinunciare ad affittare nuovamente l’appartamento per tutto il periodo delle riparazioni. Per questo motivo, chiede che il risarcimento del danno sia comprensivo del mancato guadagno causato dall’impossibilità di affittare l’immobile nel periodo dei lavori.

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L’articolo 1590 del Codice Civile stabilisce chiaramente che:

Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.

È pacifico quindi che l’inquilino debba accollarsi il pagamento dei danni causati all’immobile. Non solo. La Corte di Cassazione con questa sentenza ha anche accolto la richiesta del proprietario riguardo al risarcimento danni degli inquilini.

Risarcimento danni degli inquilini per il mancato affitto?

La Corte ha infatti stabilito che nel conteggio dei danni da risarcire debbano rientrare anche le mensilità nelle quali i lavori di riparazione abbiano  impedito nuovi contratti di locazione. In sostanza, l’inquilino responsabile di un danno deve risarcire il proprietario anche di tutti gli affitti mancati che non ha potuto riscuotere a causa del danno stesso. Il risarcimento di questo mancato guadagno inoltre, come ha specificato la Corte, non deve essere sostenuto da effettive offerte di locazione alle quali il proprietario ha dovuto rinunciare. È sufficiente che sussista la mancata disponibilità del bene alla sua riconsegna.

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Quali professionisti servono per il Superbonus?

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Superbonus: quanto mi costi! Non in termini reali di spesa, in questo caso, ma in termini di documentazione e di pratiche necessarie per avviare, far procedere e concludere l’iter dei lavori. Gli sgravi fiscali del Decreto Rilancio convertiti in legge nel famoso pacchetto Superbonus sono un’opportunità davvero vantaggiosa per migliorare l’efficientamento energetico del proprio immobile e fare finalmente quei lavori tanto rimandati. Per approfittare di questi incentivi, sono richieste però decine di attestazioni tecniche e documenti fiscali. Ecco perché è fondamentale scegliere delle figure fidate e competenti. Quali professionisti servono per il Superbonus? Quali sono i tecnici da coinvolgere prima e dopo i lavori?

Tecnici e fiscali: quali professionisti servono per il Superbonus?

Per quanto riguarda l’attuazione pratica dei lavori, per mettere in moto l’intera macchina avrai innanzitutto bisogno di un tecnico per il rilascio dell’APE – Attestato di Prestazione Energetica. Questo documento è una sorta di lasciapassare e dimostra il miglioramento energetico di almeno due classi del proprio immobile. Difatti, ne sono richiesti due: uno come garanzia prima dei lavori e uno dopo gli interventi, come certificazione dell’avvenuto miglioramento.

Chi può rilasciare l’APE, ossia lo studio di fattibilità dei lavori? Puoi rivolgerti a un perito quale un geometra, un ingegnere, un architetto o altri professionisti. Questa figura dovrà inoltre vigilare sulla corretta esecuzione dei lavori, sia per quanto riguarda i requisiti tecnici sia per quanto riguardo al corretto impiego delle somme versate.

Specialmente se ci si rivolge a piccole imprese o se si intraprendono lavori di modesta entità, si tende poi a nominare il tecnico perito cui ci si è rivolti per l’APE anche Direttore dei Lavori e Tecnico Progettista. A lui andrà il compito di redigere in forma scritta e allegare al contratto anche il capitolato dei lavori condominiali per il Superbonus. Il regista insomma di tutto il progetto di rinnovo.

Affidare ruoli giuridicamente diversi ma concretamente affini a uno stesso professionista significa innanzitutto che questo perito, conoscendo le procedure necessarie e tutti gli elementi accessori del caso, saprà gestire meglio anche cambiamenti in corso d’opera o eventuali problematiche. Inoltre, il vantaggio è tutto dell’utente, che dovrà interfacciarsi con una figura sola nel ruolo di committente o rappresentante dei lavori.

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Caf o commercialista?                                       

Senza dimenticarci dell’aspetto fiscale. Per usufruire del Superbonus non servono solo professionisti nel campo dell’edilizia: è necessario anche che le pratiche siano seguite da un commercialista. A questa figura spettano vari compiti, tutti di fondamentale importanza. Innanzitutto, un controllo generico sulla validità dei lavori, compreso un controllo esteso a tutti gli stadi di avanzamento del processo. Il commercialista dovrà consegnare il visto di conformità all’Agenzia delle Entrate a inizio lavori, effettuando quindi la richiesta per il Superbonus. Infine, spetta a lui la gestione dello sgravio, in tutte le sue forme:

  • Fa la richiesta del credito d’imposta
  • Controlla che lo sconto in fattura avvenga a norma.
  • Richiede il recupero fiscale diretto.

Capirai che si tratta di un ruolo particolarmente delicato, che sarebbe bene affidare al proprio commercialista di fiducia. Chi non ne avesse uno può rivolgersi, per questi servizi, anche al CAF.

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È possibile modificare il regolamento di condominio?

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Il regolamento condominiale è un documento fondamentale per la convivenza di un abitato nel quale diversi proprietari condividono alcuni servizi e spazi comuni. Non solo per stabilire (o ribadire) le basilari norme di comportamento, ma anche per descrivere le specifiche caratteristiche dell’edificio e le sue esigenze, tanto legali quanto strutturali. Naturalmente, trattandosi di un testo normativo, è possibile che richiederne la modificazione di alcune parti in base a sopraggiunte necessità o accordi presi in sede assembleare. In quali casi è possibile modificare il regolamento di condominio? Come proporre nuovi emendamenti? Con quali maggioranze? Vediamolo.

Prima di capire come è possibile modificare questo documento normativo, dobbiamo precisare che, in termini legali, esistono due tipologie di regolamenti condominiali. Il regolamento condominiale assembleare e il regolamento condominiale contrattuale. Quello assembleare corrisponde a un regolamento ordinario, lo stesso descritto dall’articolo 1138 del Codice Civile. In questo caso, il regolamento:

  • Non può stabilire limitazioni ai diritti sugli immobili di proprietà, dunque delle singole unità immobiliari dei vari proprietari.
  • Può però legiferare sulle modalità di utilizzo da parte dei proprietari delle cose e degli spazi comuni.

Ogni modificazione del regolamento che riguardi come è possibile utilizzare un bene comune è quindi da considerarsi “ordinaria”. Rientrano nelle questioni che questo tipo di contratto può definire anche le ripartizioni di spese e oneri. È possibile modificare il regolamento assembleare facendone richiesta in assemblea. La proposta dovrà essere accettata con voto favorevole di almeno la metà degli intervenuti che corrisponda alla metà più una del valore dell’edificio in millesimi. Questa la maggioranza richiesta in prima convocazione.

Modificare il regolamento contrattuale di condominio

Diverso il discorso riguardante il secondo tipo di regolamento, quello contrattuale. Esso deroga in qualche modo ai limiti posti al regolamento assembleare. Permette infatti di modificare i diritti di utilizzazione della cosa pubblica da parte dei condòmini, ad esempio limitandone la fruizione. Può inoltredeterminare situazioni di “disparità”, nelle quali alcuni proprietari risultino avere più diritti rispetto ad altri. Questo documento riguarda, insomma, interventi sui diritti di proprietà e utilizzo tanto delle parti comuni quanto di quelle esclusive.

 Trattandosi di questioni delicate e che vanno a ledere i diritti reali di proprietà dei singoli, per modificare il regolamento condominiale contrattuale si richiedono diversi criteri rispetto a quello assembleare o ordinario. Si richiede innanzitutto la forma scritta. Tutti i condomini devono poi sottoscrivere e approvare all’unanimità gli emendamenti, dimostrando di aver preso visione delle modifiche e di averle accettate.

Chi ha diritto a richiedere una modifica del regolamento? La risposta è: tutti i proprietari, in qualsiasi momento. Se si tratta di un emendamento che riguarda gli ambiti di competenza del regolamento ordinario, è necessario convocare l’assemblea e votare a maggioranza la proposta. Se invece sono modifiche contrattuali, non è necessaria la convocazione assembleare. È sufficiente che l’accordo scritto venga vagliato e approvato da tutti i proprietari.

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È possibile aprire un varco in un muro perimetrale?

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Come ci si deve comportare se si intende aprire un varco in un muro perimetrale del condominio? Si tratta di un intervento strutturale spesso adottato. Ad esempio, quando un condòmino proprietario di un immobile al primo piano di un edificio decida di aprire un altro ingresso al proprio alloggio. Oppure, quando si vuole aggiungere un secondo accesso facilitato al palazzo. Ad ogni modo, si tratta di una questione inerente all’utilizzo di un bene comune, qual è il muro perimetrale. E che, quindi, può suscitare delle liti anche gravi fra proprietari.

Ricordiamo innanzitutto qual è la legislazione inerente i beni comuni condominiali. Come specificato all’articolo 1102 del Codice Civile:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti  uso secondo il loro diritto.  A  tal  fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Dunque, l’apertura di una finestra o di una porta d’ingresso al proprio appartamento non dovrebbe teoricamente inficiare l’utilizzazione della cosa da parte degli altri. Ricordiamo anche che il muro perimetrale svolge un ruolo di “protezione” dell’edificio. Funzione di cui i condomini potranno continuare a godere se l’apertura del varco non pregiudichi la sicurezza dell’edificio. Questo, stanti le autorizzazioni comunali.

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Da considerarsi sarebbero anche, quindi, il tipo di varco e l’area antistante ad esso. Ad esempio, aprire un varco in un muro perimetrale del condominio è illegittimo se esso collega l’immobile di proprietà del singolo con una strada pubblica. Questo perché, secondo la Cassazione, tale collegamento sottrarrebbe il muro alla sua funzione di protezione e recinzione dell’edificio.

Aprire un varco lede il decoro?

Questa sentenza ci ricorda che, in questo come in altri casi, l’ultima parola debba spettare proprio al Giudice. Non solo in termini di violazione dell’utilizzo della cosa comune. Un’altra questione che i condomini potrebbero sollevare volendo impedirti di aprire un varco perimetrale in condominio potrebbe essere quella riguardante il decoro architettonico dell’edificio. Un parametro difficile da stabilire a priori, che potrebbe perfino risolversi chiedendo un parere in assemblea condominiale.