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Lastrico solare ad uso esclusivo: ripartizione delle spese

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Il lastrico solare è la superficie che riveste il piano superiore di un palazzo. Quest’area si presenta, a volte, come uno spazio calpestabile e dunque adatto per allestire una terrazza o montare altre costruzioni. Forse è anche per questo che si tratta di uno dei beni comuni condominiali più contesi e, spesso, invidiati. Vediamo come ci si comporta quando il lastrico solare è ad uso esclusivo. Chi deve pagare? Le spese di manutenzione del lastrico spettano al solo proprietario? O vanno ripartite fra tutti i condomini?

La prima cosa da tenere presente è che il lastrico solare svolge una fondamentale funzione di copertura del condominio. La sua stabilità e il suo mantenimento sono quindi nell’interesse di tutti. Anche di chi non ha diritto di calpestarlo. Non sempre, infatti, questo bene comune è accessibile a tutti i condomini. In alcuni palazzi, il lastrico solare è ad uso esclusivo, dunque di proprietà di uno o più condòmini. Questo significa che saranno solo i proprietari a doversi occupare delle sue riparazioni? In realtà no.

Il fatto che non tutti vi abbiano un accesso diretto non rende il lastrico meno funzionale alla copertura dell’edificio. In altre parole, anche se ad uso esclusivo, questa superficie svolge una funzione collettiva ed è dunque compito di tutti occuparsene. Lo spiega bene l’articolo 1126, dedicato proprio alle spese di riparazione del lastrico solare.

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

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Lastrico solare ad uso esclusivo o non coprente: a chi spettano le spese di riparazione?

È evidente dunque che la spesa per la manutenzione di un lastrico solare vada sempre ripartita fra i condomini. In quote diverse a seconda che la proprietà sia in parte esclusiva e in parte comune o totalmente in comunione. Anche quando l’intervento riguardi un lastrico solare ad uso esclusivo nella sua totalità. La ripartizione è, come stabilito dal Codice Civile, di un terzo/due terzi.

Un caso particolare si verifica quando il lastrico non copre tutto l’edificio. In queste situazioni, si mantiene il principio per il quale devono concorrere alle spese di riparazione i condòmini che traggano beneficio dal bene. Quindi, i danni saranno ripagati da tutti i proprietari compresi nella verticale effettiva al di sotto del lastrico in oggetto.

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Riparare il citofono condominiale: come dividere le spese?

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Che sia un moderno apparecchio dotato di fotocamera ad angolo o la buona vecchia pulsantiera, tutti i condomini sono dotati di citofoni. Essendo un elemento così funzionale, è anche uno di quelli più soggetti a guasti o rotture. Come viene gestita dunque la ripartizione delle spese per il citofono condominiale? La risposta dipende dal danno subito, o meglio, da chi ha inflitto il danno all’apparecchio. Vediamo come si è espressa la legge in merito e quali sono le situazioni più comuni.

Parlando di un bene condominiale comune a tutti gli effetti, non possiamo non fare riferimento all’articolo 1123 del Codice Civile. Qui si prevede espressamente che

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Le spese spettano dunque a tutti, secondo il sistema di quote delle tabelle millesimali. Da questo articolo si deduce anche che, come spesso accade nei grandi condomini o nei supercondomini, in presenza di due distinti citofoni condominiali le spese verranno divise in tal senso. Dunque, la ripartizione del costo del guasto avverrà solo fra i condòmini che traggano vantaggio da quello specifico citofono. Allo stesso modo, se qualcuno fosse proprietario di un’unità non connessa al citofono (come, ad esempio, un garage) non dovrà partecipare alle eventuali spese di riparazione.

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Un caso particolare si verifica quando la rottura del citofono è stata causata da qualcuno che ne rivendica la responsabilità o che viene individuato. In tale situazione, le spese di riparazione non andranno più a pesare su tutta la collettività dei condòmini, ma graverà totalmente sul responsabile.

Citofono condominiale e inquilini: chi paga?

Un’altra fattispecie ricorrente si richiama al rapporto fra proprietario e inquilino. Come si dividono le spese quando un soggetto affitta la sua unità immobiliare? Le riparazioni dell’impianto centrale o dell’apparecchio (dovute, ad esempio, a una tecnologia vecchia e logora, ma anche a un atto vandalico da parte di ignoti) spettano interamente al proprietario. Egli è infatti titolare dei diritti sull’unità e si considera al pari degli altri condomini anche se non vi risiede. Naturalmente, se il guasto dipendesse invece da un abuso o da negligenza dei conduttori, sarebbero loro a pagarne le spese di riparazione.

A questo punto è bene specificare un’ulteriore cosa. La riparazione e la sostituzione corrispondono a due situazioni giuridiche differenti. La prima compete, come detto e salvo diversi accordi contrattuali, tendenzialmente al proprietario. La seconda implica invece una vera e propria innovazione tecnologica, e non può in nessun modo – neppure contrattualmente – gravare sul locatario.

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Assicurazione condominiale: come si paga?

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Fra le decine di polizze esistenti, non mancano di certo quelle legate all’edilizia. Sebbene non sussista un obbligo di legge in tal senso, sono molti i condomini che hanno deciso di investire in un’assicurazione per tutelare l’edificio e le singole unità abitative da danni o da responsabilità civili. Che si tratti quindi di danni agli appartamenti causati da problemi strutturali o di danni cagionati a terzi, prevenire è meglio che curare. Come succede per tutte le polizze, anche in questo caso sussistono delle spese. Come vengono ripartite? Chi deve pagare l’amministrazione condominiale?

Innanzitutto è bene comprendere perché un’assicurazione condominiale può davvero fare la differenza in molti casi. Questo tipo di polizza può arrivare a coprire una casistica molto varia, che va dai danni alle singole abitazioni causati dagli impianti fognari condominiali (il comunissimo “tubo rotto” le cui infiltrazioni rovinano il soffitto del condòmino) a quelli cagionati a terzi. Un guasto idrico che pregiudica anche i condotti comunali dell’acquedotto, la caduta di calcinacci su un’automobile parcheggiata, una scalinata in cattivo stato che fa cadere qualcuno. Sono molte le situazioni in cui l’assicurazione può intervenire per risarcire i danni.

È l’amministratore a doversi fare carico della gestione di un’assicurazione condominiale. Dopo aver individuato le criticità dello stabile ed essersi confrontato con l’assemblea, egli provvederà a stipulare il contratto selezionando quello più conveniente e facendovi inserire tutte le dovute clausole di protezione. Come si se ne deduce, questa polizza tutela il condominio in toto inteso come figura giuridica a sé. Il pagamento, spetta quindi all’insieme dei singoli che partecipano a tale comunione. In altre parole, tutti i condomini sono tenuti a pagare l’amministrazione condominiale, ciascuno naturalmente secondo la proporzione definita dalle tabelle millesimali.

Assicurazione condominiale: la ripartizione

Fermo restando che l’assicurazione è dunque un onere finanziario da ripartire fra tutti come ogni spesa comune, esistono alcune eccezioni. La legge ammette, ad esempio, che il locatore possa stabilire che a pagare la quota assicurativa sia il conduttore del contratto di affitto. In tal caso, è evidente che è necessaria una modifica del contratto d’affitto che specifichi la ripartizione della spesa fra proprietario e inquilino o la totale ricaduta dei costi sul locatario.

Alcuni regolamenti condominiali possono disporre che, nella ripartizione del costo dell’assicurazione, determinati proprietari o inquilini siano tenuti al pagamento di una quota maggiore. Questo, in ragione di un evidente motivo di pericolosità “aggiunta”. Potrebbe ad esempio essere il caso di una pizzeria con forno a legna che si trovi a pagare una quota maggiore della polizza antincendio di un condominio.

Come accade per ogni tipo di assicurazione, teniamo presente che la compagnia risarcisce solo ed esclusivamente i danni elencati dal contratto. Motivo per cui si richiede l’approvazione assembleare dello stesso a maggioranza dei presenti che costituiscano almeno metà del valore dell’edificio. Non rientrano fra i danni risarcibili quelli causati dalla negligenza o dall’incuria di amministratore e/o condomini. Anche un intervento non tempestivo può essere motivo, per l’assicurazione, di negare il risarcimento dovuto.

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Ripartizione delle spese fra vecchio e nuovo proprietario

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Una fattispecie particolare ma che si presenta non di rado riguarda la ripartizione delle spese fra vecchio e nuovo proprietario di un’unità immobiliare. È il caso, insomma, di condòmino che vende il proprio appartamento e che vede sorgere, in seguito, delle spese di manutenzione o di risarcimento danni relative a questioni precedenti alla compravendita. A chi spetta quindi il pagamento delle somme dovute? Come si divide fra vecchio e nuovo proprietario? La risposta, tutt’altro che lineare, va ricercata tanto nella legge quanto nelle pronunce della giurisprudenza in merito.

Un primo punto fermo da fissare è nell’articolo 63 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile. Qui si leggono i doveri in capo sia all’acquirente sia al venditore. Rispettivamente:

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

E:                                     

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Vanno specificati poi due principi di attuazione. Innanzitutto, si tratta di norme imperative e dunque inderogabili. In secondo luogo, per “anno in corso e quello precedente” si intende il periodo effettivo calcolato a partire dall’atto di compravendita. Non, invece, l’anno solare.

Ripartizione delle spese: ordinarie, straordinarie e di risarcimento danni

La casistica sottoposta all’attenzione dei giudici fornisce diversi esempi in cui non fosse ben chiaro come ripartire le spese fra vecchi e nuovi proprietari. In generale, la decisione ultima dipenda sempre e comunque da un’analisi contingente della situazione e richiede quindi solitamente il consulto di un esperto. Possiamo però riportare qui alcuni esempi generici.

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Innanzitutto, si tende a operare una certa distinzione fra spese ordinarie di manutenzione e spese straordinarie, anche di notevole entità. Esse si distinguono non solo per la natura dell’intervento, ma anche per i criteri di approvazione in sede di assemblea condominiale. In generale, possiamo dire che le spese ordinarie spettano chi è proprietario dell’immobile nel momento dell’esecuzione dei lavori. Questo perché si tende a pensare che il soggetto che in quel momento abita nel condominio abbia interesse affinché i lavori ordinari di manutenzione siano svolti regolarmente.

Se si tratta invece di spese straordinarie, la ripartizione graverà su chi era proprietario dell’immobile nel momento della delibera assembleare che approvava questi lavori. Non si può infatti presumere che le opere straordinarie avrebbero ricevuto la stessa approvazione dal nuovo proprietario.

Un caso di ripartizione di spese per risarcimento danni fra vecchio e nuovo proprietario è stato di recente affrontato dal Tribunale di Caltanissetta. In sintesi, il nuovo proprietario di un immobile sito in un condominio si era opposto di partecipare alle spese di risarcimento di un danno cagionato a un altro condomino dalla mancata manutenzione dell’edificio. In questo caso, i lavori di riparazione e si erano svolti dopo la compravendita da parte del nuovo proprietario.

Il Tribunale ha però stabilito che fossero tenuti a partecipare alle spese di risarcimento solo i condòmini titolari di diritti nel momento in cui il danno si è effettivamente verificato. Era proprio a loro che spettava, infatti, l’obbligo di manutenzione dello stabile. Le spese di riparazione – in questo caso, quindi, divenute straordinarie – sono ricadute sul vecchio proprietario, e non sul nuovo.

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Parapetti condominiali: chi paga le spese?

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Nel nostro blog abbiamo già parlato di balconi condominiali e della ripartizione delle spese per la manutenzione o la riparazione degli stessi. Oggi vogliamo dedicare un articolo alla struttura di protezione che ripara chi si affaccia dal balcone: i parapetti condominiali. Questo componente merita infatti una discussione a sé. La manutenzione del parapetto non riguarda, infatti, solo il proprietario dell’unità abitativa che comprende il balcone, ma ha implicazioni non da poco anche per la sicurezza degli altri condòmini. In particolare per quelli sottostanti. Vediamo dunque come bisogna occuparsi del parapetto del terrazzo, che si tratti dei balconi privati o del lastrico solare.

Proprio per la loro funzione di protezione esterna dell’edificio, i parapetti condominiali sono infatti, a dispetto di quanto si possa pensare, di pertinenza condominiale. Oltre a questo compito “protettivo”, i parapetti costituiscono inoltre degli elementi di decorazione per il condominio, contribuendone a renderne gradevole l’estetica. Così come i muri perimetrali e la facciata, anche il parapetto del terrazzo e il cornicione sono dunque beni comuni. Ne consegue che le spese di mantenimento e riparazione spettino a tutti i condòmini, con una ripartizione dei costi in base alle tabelle millesimali.

Non solo manutenzione. La rottura o il cattivo mantenimento di un parapetto può recare danni anche gravi, in particolar modo agli inquilini del piano sottostante. Un’infiltrazione d’acqua o la caduta di calcinacci ne sono l’esempio più frequente. Nonostante quindi si tenda a pensare che la colpa debba essere addossata al proprietario dell’immobile con il balcone incriminato, la giurisprudenza ci dice altro.

Proprio perché i parapetti del terrazzo svolgono una funzione utile a tutti i proprietari, saranno tutti i condòmini a essere chiamati in causa in caso di danni a un inquilino. Le spese di risarcimento e quelle di riparazione saranno altresì ripartite fra tutti.

Non solo balconi: i parapetti condominiali del lastrico solare

Quando il lastrico solare è calpestabile è spesso anche dotato di parapetto. Come abbiamo già discusso in merito al lastrico, questa superficie funge solitamente da tetto e da protezione a tutto l’edificio, e rientra quindi appieno fra i beni di competenza comune. Anche quando l’utilizzo è esclusivo di un singolo o di un gruppo ristretto di proprietari.

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E per quanto riguarda le spese di manutenzione dei parapetti condominiali posti sul lastrico? In questo caso, la questione è più controversa. Non avendo il Codice Civile previsto norme specifiche al riguardo, la giurisprudenza, come non di rado capita, si è orientata verso conclusioni contrastanti. L’interpretazione più recente prevede che a questi parapetti si applichi la stessa normativa relativa al lastrico solare, in quanto parte integrante dello stesso. Le spese di ripartizione nel caso il lastrico sia di proprietà esclusiva sarebbero quindi descritte all’articolo 1126, che prevede il contributo per un terzo del proprietario esclusivo e per due terzi degli altri condomini.

Non mancano però orientamenti contrastanti, che ritengono tutti i parapetti, compresi quelli sul lastrico, come elementi decorativi e quindi di pertinenza di tutti i condomini. Secondo questa interpretazione la ripartizione delle spese avverrebbe in base alle tabelle millesimali. Non solo. Altre letture del codice normativo ritengono invece che il parapetto di un lastrico solare sia un suo elemento puramente accessorio e finalizzato alla sicurezza solamente di chi può transitarvi. In questo caso, quindi, le spese andrebbero a carico unicamente del proprietario esclusivo del lastrico.

La soluzione? Chiedere un consulto al proprio amministratore di condominio. Sarebbe bene affrontare la questione preventivamente, votando collegialmente per una risoluzione nel regolamento condominiale. In modo da non doversi trovare ad affrontare il problema solo quando entri in causa un risarcimento danni dinanzi a un giudice.

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Dal balcone superiore cadono briciole? Scatta la denuncia

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Si è già detto che lo stillicidio, ossia il gocciolamento, costituisce un reato quando invade ripetutamente il balcone sottostante provocando una molestia alle persone o imbrattando la proprietà privata altrui. Stesso discorso vale anche per le briciole. Potrà sembrare un paradosso, ma anche il gettito di piccoli oggetti apparentemente innocui può costituire un reato. Questo, non tanto in ragione di un danno concreto al proprio balcone, ma in funzione di un generale principio di rispetto. Imbrattare la proprietà altrui senza riguardo o molestare le persone costituisca un reato a tutti gli effetti. Come difendersi se dal balcone superiore cadono briciole? In alcuni casi è sufficiente parlarne con i propri condòmini, in altri può invece rendersi necessaria una denuncia. Vediamo come fare.

Ai sensi dell’articolo 674 del Codice Penale, è infatti possibile denunciare chi:

getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non con sentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti.

Ecco dunque che la ratio di questa legge non tutela solo dei danni effettivi cagionati dal gettito, ma vuole proteggere i singoli che, nella loro proprietà privata, vengano molestati da noncuranze o riversamenti volontari. È bene ricordarlo. Quando si abita in condominio, il riguardo nei confronti del prossimo deve essere massimo. Anche quando compiamo sovrappensiero azioni banali, come sbattere la tovaglia sul balcone dopo aver mangiato. “Due briciole non daranno fastidio a nessuno!”. Vero è che il danno, in termini concreti, è in questo senso limitato. Ma la legge ci ricorda che non possiamo trascurare la “molestia” o l’”offesa” della proprietà privata altrui.

Cadono briciole dal balcone: quando e come denunciare la molestia?

Come comportarsi quindi se dei vicini impertinenti negligenti, recidivi o in malafede gettino ripetutamente le loro briciole e gli avanzi della loro tavola dal balcone? Il primo consiglio che un buon amministratore può darvi è quello, naturalmente, di cercare di aprire un dialogo costruttivo con i dirimpettai del piano di sopra. In caso di condotta ripetuta però, si evidenzia un dolo. Se cadono briciole, è perché evidentemente qualcuno decide di gettarle. Proprio perché questo tipo di molestia costituisce un illecito, è possibile denunciare. Come e quando?

Innanzitutto, va precisato che non deve evidenziarsi un danno concreto del balcone per poter denunciare il gettito di cose – difficile, infatti, che delle briciole possano danneggiare una struttura. Ciò non implica che il continuo riversamento di materiale nel proprio balcone non costituisca un fastidio, se non addirittura un danno morale e un’offesa alla persona.

Per quanto riguarda le tempistiche, la legge richiede che l’azione sia reiterata. In tal senso, non è necessario che il vicino getti briciole tutti i giorni, ma è sufficiente che il reato venga ripetuto abbastanza da recare una molestia alle persone. Altra questione su cui è intervenuta la Cassazione riguarda le prove richieste. Non è infatti necessario avviare una perizia tecnica. Il giudice può ritenere invece sufficienti le testimonianze che descrivano quantità, qualità e reiterazione del gettito.

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Quali sono i doveri dei condòmini?

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In molte occasioni abbiamo parlato dei doveri dell’amministratore di condominio e dei vari obblighi burocratici e finanziari cui deve ottemperare. Non bisogna dimenticarsi però che un condominio non è solo una forma di comunione da gestire. È anche una piccola comunità, all’interno della quale è necessario il contributo di tutti affinché la convivenza sia pacifica e positiva. Una capace gestione da parte di un amministratore è vanificata se gli inquilini non fanno la loro parte. E non parliamo solo di buone norme di comportamento, ma anche di veri e propri oneri. Vediamo dunque quali sono i doveri dei condòmini.

Risaliamo innanzitutto alle fonti normative nelle quali sono contenuti i doveri dei condòmini, oltre ai loro diritti. Innanzitutto, il regolamento, che è una vera e propria legge scritta per chi vive in un abitato condominiale. Notare che il regolamento condominiale può essere soggetto a modifiche in qualsiasi momento, pur nel rispetto delle regole di approvazione a maggioranza. Spesso questi codici normativi interni dispongono precise misure rispetto a interventi che, apparentemente, riguardano solo la singola unità abitativa.

Possono esistere, ad esempio, specifiche regole riguardanti il colore delle tende che scegliamo o l’utilizzo del cortile interno per far giocare i bambini. Meglio prenderne visione e tenersi aggiornati, partecipando regolarmente alle assemblee condominiali o controllando i resoconti che l’amministratore provvede a inviare a tutti i condomini. Alcune restrizioni del regolamento possono riguardare anche la possibilità di affittare l’appartamento, cosa che di norma viene comunicata al proprietario nel momento dell’acquisizione dell’immobile. Ricordiamo anche che un locatario deve regolarmente comunicare all’amministratore i dati dei conduttori del contratto di affitto per l’anagrafe condominiale.

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I doveri dei condòmini nel Codice Civile

Oltre a questa prima fonte normativa costituita dal regolamento condominiale, un inquilino che voglia conoscere i suoi obblighi e doveri dovrà anche necessariamente rifarsi al Codice Civile. Qui, ciascun proprietario troverà una serie di adempienze burocratiche, fiscali e comportamentali da seguire. Norme scritte, che andranno certamente integrate con il buon senso e interpretate secondo un orientamento alla pacifica convivenza di tutti. Ne è un esempio lampante il discusso articolo 1102 riguardante l’uso dei beni comuni, che recita al primo comma:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Un’indicazione che racchiude in sé molte e anche varie interpretazioni. Chi stabilisce, infatti, cosa effettivamente alteri la destinazione di un bene comune e cosa no? È anche per questo motivo che più e più volte la giurisprudenza si è trovata a dover interpretare e, soprattutto, applicare nei casi specifici, questa norma.

 Stabilendo, ad esempio, che è possibile coltivare piantine nel cortile, purché non ne modifichino in modo consistente la funzione di transito. Ma stabilendo anche che, in riferimento al decoro prescritto nell’articolo 1120, è vietato installare tende da sole di un colore in contrasto con l’architettura della facciata. Ecco quindi che, per conoscere i propri doveri di buon condòmino, non è sufficiente leggere il regolamento o rifarsi agli articoli del Codice Civile. Spesso è più proficuo e, soprattutto, immediato, confrontarsi direttamente con l’amministratore o con la propria assemblea. Così da stabilire, in accordo con gli altri “coinquilini”, cosa sia obbligatorio fare e cosa no.

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Diffamazione in condominio

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Le liti e i dissapori condominiali sono purtroppo all’ordine del giorno in molti palazzi, e non è raro che si vadano a creare screzi anche negli ambienti più pacifici. Abbiamo già parlato della fattispecie della diffamazione in assemblea condominiale. Ma questo reato può configurarsi anche al di fuori del contesto assembleare: è frequente, infatti, che le offese vengano pronunciate in contesti più informali. Questo non significa però che la diffamazione non si costituisca come reato a tutti gli effetti. Vediamo quindi come riconoscere l’illecito di diffamazione in condominio e come combatterlo adeguatamente.

Ricordiamo innanzitutto che la diffamazione consiste nell’offesa dell’altrui reputazione in assenza del diretto interessato. Anche una semplice conversazione fra vicini può quindi dare luogo a un vero e proprio reato. Spesso la fattispecie avviene all’interno di un contesto condominiale che non corrisponde necessariamente all’assemblea. La diffamazione può consumarsi anche negli ambienti comuni, che si tratti del pianerottolo o del cortile.

A regolare questo illecito è l’articolo 595 del Codice Penale. Qui si istituisce una pena di reclusione fino a un anno o a una multa fino a 1032 euro. Un’aggravante capace di raddoppiare la pena è l’attribuzione di un fatto determinato che non corrisponde al vero. Anche un avviso esposto all’interno dell’edificio può costituire un reato di diffamazione condominiale se recante offese alla reputazione di un condòmino. È bene quindi prestare molta attenzione a ciò che si dice del proprio dirimpettaio se non si vuole incorrere in guai giudiziari! Ricordiamo comunque che l’interessato deve necessariamente presentare querela entro tre mesi dal fatto.

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Dal pianerottolo alla bacheca: la diffamazione in condominio è un reato

Come tutti i reati con pena inferiore a 5 anni, è possibile che i giudici stabiliscano, per la tenuità del fatto, l’archiviazione del procedimento. Quando si parla di diffamazione in condominio bisogna però tenere presente che, proprio per il contesto in cui avviene il reato, la sua gravità è meno discutibile. Un’offesa detta nei confronti di un condòmino, anche solo in presenza di altre due persone, può infatti minare la convivenza pacifica e rendere l’atmosfera di plesso abitativo pesante e invivibile per chi subisce la diffamazione.

Non solo. La Cassazione ha stabilito che il reato di diffamazione in condominio si configura anche quando la conversazione che offende la reputazione avviene alla presenza di una sola persona, ma con modalità che sicuramente ne porteranno a conoscenza anche altri soggetti. E se l’offesa viene diffusa per mezzo di una bacheca esposta in un’area comune del condominio accessibile anche a terzi (come, ad esempio, nell’atrio)? In quel caso, la responsabilità penale è riconosciuta in capo dall’amministratore. È ciò che succede quando, ad esempio, un amministratore comunichi con questo mezzo la morosità di alcuni condòmini riportandone i nomi in un luogo accessibile anche agli esterni.

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Stalking condominiale: quando denunciare il reato?

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Lo stalking è, purtroppo un reato di cui si sente spesso parlare. Oltre alle modalità persecutorie che troppo frequentemente le cronache ci riportano, esiste anche un’altra tipologia di reato di cui la legge si è dovuta occupare: lo stalking condominiale. Potrà sembrare un caso limite o esagerato, ma la giurisprudenza si è già dovuta confrontare con molti casi in cui le vittime di minacce e le molestie erano il dirimpettaio o il condòmino del persecutore. Vediamo meglio come l’apparato giuridico italiano si è mosso contro questo tipo di reato che, ricordiamo, costituisce un illecito penale.

La norma di riferimento per lo stalking (compreso quello condominiale) è l’articolo 612 bis del Codice Penale, introdotto nel 2009 con il Decreto Legge n. 11 in tema di atti persecutori. Questo disposto punisce chi:

minaccia o molesta taluno in modo da cagionare un perdurante e grave stato di ansia o di paura ovvero da ingenerare un fondato timore per l’incolumità propria o di un prossimo congiunto o di persona al medesimo legata da relazione affettiva ovvero da costringere lo stesso ad alterare le proprie abitudini di vita.

Il reato di stalking che si configura a partire dalla querela della persona offesa che devedenunciare l’accaduto entro sei mesi dal fatto. La pena prevista dal Codice penale è di reclusione da 6 mesi a 4 anni. L’articolo 612 specifica inoltre che la condotta debba essere reiterata. Con questo, si intende che la molestia debba essere perpetrata nel tempo, ma dopo quanto una condotta persecutoria può considerarsi effettivamente reato? La risposta ce la fornisce la Cassazione.

Molestie e minacce: quando diventano stalking condominiale?

È chiaro quindi come lo stalking non si configuri esclusivamente, come spesso si pensa, in ambito affettivo o coniugale. Rientrano nella fattispecie dello stalking anche i casi di persecuzione del vicinato con minacce, molestie e comportamenti vessatori che implicano un effettivo danno morale oltre che un cambiamento nelle routine di vita delle vittime.

Il limite fra offesa e stalking condominiale è più labile di quanto si pensi. La Corte di Cassazione ha recentemente stabilito che sono sufficienti due reiterazioni di molestie o minacce per costituire un reato di stalking. La periodicità della condotta illecita richiesta dalla legge si costituisce quindi a partire da due soli episodi di violenza, anche se commessi in un breve arco temporale. Questo intento della giurisprudenza è importante perché è atto a scongiurare la rinuncia delle vittime a una denuncia del reato. Il legislatore invita invece chi ha subito almeno due episodi di stalking condominiale a querelare i responsabili.

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Anagrafe condominiale: cosa e quando bisogna comunicare?

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Tra i numerosi compiti di un amministratore di condominio c’è anche l’obbligo di rendicontare dati e informazioni sugli inquilini del palazzo. Questo tipo di attribuzione impone un certo rigore tanto da parte dell’amministratore quanto da parte dei vari condomini, che devono collaborare alla corretta compilazione di un documento chiamato anagrafe condominiale. Si tratta di un atto introdotto dalla Riforma del Condominio e obbligatorio ai sensi dell’articolo 1130 del Codice Civile, comma 6. Vediamo in cosa consiste l’anagrafe condominiale che include, fra le altre cose, l’obbligo di comunicazione del cambio di inquilino.

L’anagrafe condominiale è un registro che raccoglie i dati fondamentali di un condominio. Si tratta, appunto, di un documento che annota, per motivi fiscali e di sicurezza, gli abitanti di un palazzo, a prescindere che siano conduttori di un contratto di affitto o gli effettivi proprietari. L’obbligo di aggiornamento dell’anagrafe è in capo all’amministratore di condominio, ma prevede per legge anche la collaborazione da parte dei titolari delle unità immobiliari date in affitto.

Nello specifico, i dati che un proprietario deve fornire all’amministratore di condominio (aggiornando la comunicazione ogni volta che intercorra un cambiamento) sono:

  • Generalità di proprietari e conduttori di locazione, compresi nome, cognome, codice fiscale, residenza o domicilio;
  • Numero e data di registrazione dell’eventuale contratto di locazione;
  • Dati catastali di ciascuna unità immobiliare di proprietà del singolo (se invariati non è necessario aggiornarne la comunicazione).

Anagrafe condominiale: tempi e modalità di comunicazione

La legge fissa anche dei precisi termini entro i quali è necessario aggiornare l’anagrafe condominiale riguardo all’ingresso, all’interno di un’unità immobiliare, di un nuovo inquilino. Per quanto riguarda il proprietario dell’immobile, esso ha l’obbligo di comunicare i dati del conduttore entro 60 giorni dalla registrazione del contratto di locazione. La modalità non è specificata: è sufficiente una comunicazione in forma scritta (che siano una lettera, un fax o un’email); spesso è sufficiente inoltrare all’amministratore una copia della prima pagina del contratto di locazione. Notare che il prezzo d’affitto pattuito costituisce invece un dato privato e irrilevante ai fini della sicurezza del condominio, e non va quindi comunicato.

Per quanto riguarda gli obblighi dell’amministratore invece, la legge prevede che in caso di mancata comunicazione da parte dei proprietari egli debba sollecitare tramite raccomandata l’invio dei dati richiesti. Da quel punto, al decorrere del 30esimo giorno senza un completo adempimento, l’amministratore ha diritto ad acquisire le informazioni necessarie, «addebitandone il costo ai responsabili».

Ricordiamo che, oltre ai dati sensibili degli inquilini, l’anagrafe condominiale deve tenere traccia anche delle condizioni di sicurezza degli ambienti comuni di un edificio, registrando manutenzioni e controlli di impianti di sicurezza e antincendio. Proprio per questo, la mancata o incompleta compilazione dell’anagrafe condominiale può costituire addirittura motivo di revoca per un amministratore.