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Di chi è la responsabilità di un infortunio sulle scale condominiali?

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Quando si parla di infortuni domestici non bisogna tener conto solo di quelli che accadono fra le mura di casa, ma anche degli incidenti che avvengono nelle aree comune condominiali. Ad esempio, sulle scale. Capita, purtroppo, che una semplice caduta si trasformi addirittura in un evento fatale per il malcapitato. In queste situazioni, al danno fisico o al dolore per una perdita si aggiungono anche dei ragionamenti sulla responsabilità del fatto. Erano scale mal custodite? C’erano crepe o dislivelli? Erano rese scivolose da una perdita non asciugata? E ancora, di chi è la responsabilità di un infortunio sulle scale condominiali?

Il caso è stato sollevato più volte dinnanzi alla Corte di Cassazione, la quale ha come sempre provveduto a fornire alcune interpretazioni giurisprudenziali del principio di responsabilità penale in condominio. Partiamo con le indicazioni generali fissate nel Codice Civile. Parlando dell’amministratore, sappiamo già che questa figura ha in capo obblighi ben precisi per legge.

Fra questi rientra il dovere di custodia del condominio e dei suoi beni comuni. La custodia implica, come si legge all’articolo 2051, una responsabilità sui danni cagionati dal bene stesso, «salvo che provi il caso fortuito». Di qui, una prima risposta. La responsabilità di un infortunio sulle scale condominiali è, congiuntamente, dell’amministratore e del condominio quando il danno poteva essere evitato se il bene comune fosse stato custodito con la dovuta attenzione.

Caso fortuito: quando la responsabilità di un infortunio sulle scale non è condominiale

Allo stesso tempo, il condominio può dimostrare in via giudiziale che l’incidente ha avuto origine da un caso fortuito. Si intende, in questo senso, di cause di forza maggiore e imprevedibili, come ad esempio un evento atmosferico violento e inaspettato. Rientrano nel caso fortuito anche i comportamenti imprudenti della vittima del danno o di un terzo, non imputabili né all’amministratore né al condomino. Se un soggetto cade dalle scale del condominio perché spinto da un terzo, ad esempio, o perché non ha prestato attenzione ai cartelli esposti, non è possibile attribuirne la responsabilità al condominio.

La Cassazione ha ad esempio stabilito che un condominio che assicuri la pulizia delle scale due volte a settimana adempie adeguatamente al suo ruolo di custode. Non sarebbe pertanto imputabile a lui la presenza di rifiuti lasciati da terzi o da sostanze scivolose non segnalate sulle scale. Diversamente, un distacco improvviso della luce sulle scale che provoca la caduta di una persona è imputabile alla responsabilità del condominio, così come ha stabilito il Tribunale di Crotone con una recente sentenza.

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Spese di un immobile all’asta: chi paga i debiti?

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Supponiamo che, all’interno di un condominio, venga messo all’asta un immobile. La procedura di ricollocamento dell’appartamento va per le lunghe ma, nel frattempo, le spese condominiali corrono. Ad esempio, per una spesa improvvisa che prevede l’istituzione di un fondo speciale. Oppure per una semplice riparazione. In questo caso, chi è tenuto a partecipare alle spese di un immobile all’asta? Una volta venduto, il nuovo proprietario è costretto a contribuire a questi costi o ne è esonerato?

L’atto di vendita di un immobile all’interno di un condominio non dovrebbe ricadere negativamente sugli altri proprietari. La legge ha quindi previsto una precisa soglia temporale, stabilendo a chi spettano le spese prima e dopo questo limite. Una norma da conoscere se si ha intenzione di rivalersi sul nuovo o sul vecchio proprietario per spese sostenute/da sostenere. La premessa fondamentale da sottolineare è che un condominio può far valere un proprio credito sulle spese solo se queste risultano chiaramente nel bilancio annuale conservato dall’amministratore.

Un’indicazione su chi deve pagare le spese di un immobile all’asta in un condominio ce la fornisce l’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile sulla riscossione dei contributi. In particolare, i commi 4 e 5:

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

E per le spese arretrate di un immobile all’asta?

In questo senso, la legge vuole “tutelare” i condomini, obbligando il nuovo acquirente al pagamento anche dei debiti per le spese dell’anno precedente all’acquisto. Il problema si pone quando fra il pignoramento di un bene (o comunque la sua messa all’asta) e il suo acquisto intercorre più di un anno. Situazione che costituisce la maggior parte dei casi, per la verità. Gli altri condomini, nel mentre, sono tenuti ad accollarsi tutte le spese, ridistribuendo la quota dell’immobile all’asta in base alle tabelle millesimali.

Proprio per questo motivo è fondamentale che l’amministratore metta in atto tutte le pratiche necessarie già a partire dalla prima notizia di messa all’asta dell’immobile, registrando il debito nei confronti degli altri proprietari. Debito che, spesso, comprende anche le spese antecedenti alla messa all’asta. Questo passaggio, infatti, purtroppo è solo il culmine di una situazione economica incresciosa che può aver portato l’ex proprietario a non pagare nemmeno le precedenti spese e l’amministratore a sospendere i servizi comuni ai morosi.

A questo punto spesso si innesca un cortocircuito del sistema. I crediti condominiali infatti sono esigibili solo dopo il pagamento di altri crediti privilegiati. Trattandosi, come detto, di situazioni economiche difficili, nonostante il diritto degli altri proprietari a vedersi rimborsate le spese versate, spesso il loro credito resta tale. Per questo motivo, un utile consiglio può essere quello di mettere in stand-by, ove possibile, le riparazioni di maggiore entità ma non urgenti e attendere l’acquisto dell’immobile.

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Rumori molesti in condominio: come proteggersi

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Rumori condominiali molesti: una vera e propria piaga per molti proprietari, costretti a rivedere la propria routine di riposo a causa di vicini insolenti. Se da un lato è bene considerare anche le condizioni del luogo, ad esempio una struttura con muri sottili e poco fonoassorbenti, dall’altro non è giusto rinunciare al proprio sonno per un dirimpettaio irrispettoso. Spesso e volentieri i semplici richiami, infatti, cadono nel vuoto. A quel punto, ti chiederai: che cosa posso concretamente fare per risolvere il problema? Come proteggersi dai rumori molesti in condominio?

La prima persona cui fare affidamento se si vuole risolvere il problema dei rumori molesti in condominio è l’amministratore. Questa figura ha infatti il compito di verificare che tutti i proprietari rispettino gli spazi e i beni comuni. Ivi compresi la legittima quiete di scale e pianerottoli attraverso i quali i rumori si possono propagare. Non solo.

L’amministratore può aiutarti a scoprire se nel vostro regolamento condominiale esistano norme specifiche riguardo ai rumori. In caso negativo, potreste valutare insieme di proporre all’assemblea l’inserimento nel regolamento, ad esempio, di vincoli legati a determinate fasce orarie. Le disposizioni attuative del Codice Civile ammettono inoltre che il condominio possa stabilire delle sanzioni economiche per il mancato rispetto di tali norme. Sanzioni che possono arrivare ai 200 euro una tantum, e che raggiungono gli 800 euro in caso di recidiva. Un deterrente che può concretamente risolvere il problema dei rumori molesti da parte del vicino. Anche in assenza di sanzioni economiche scritte, il richiamo al rispetto di una norma a un proprietario rumoroso rientra fra gli obblighi di un buon amministratore.

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Rumori molesti in condominio e tollerabilità: qual è il confine?

Se, invece, il supporto dell’amministratore dovesse rivelarsi insufficiente, per sua negligenza o perché i vostri richiami sono stati ignorati, rimane la soluzione della via legale. I tribunali hanno spessissimo dovuto affrontare controversie legate ai rumori molesti in condominio. Il problema di queste situazioni sta nell’onere della prova, a carico di chi protesta, della non tollerabilità dei rumori e del loro verificarsi in fasce orarie “protette”.

L’articolo 844 del CC riguardo alle immissioni afferma che un proprietario non possa impedire i rumori derivanti dal fondo vicino, a meno che non superino la normale tollerabilità. Valutazione nella quale deve rientrare anche la condizione dei luoghi e che, quindi va esaminata in modo più ampio rispetto al singolo rumore.

Una perizia oggettiva – ad esempio, con una registrazione – sarebbe sufficiente a dimostrare chiaramente la tollerabilità di un rumore. Per dare un carattere “istituzionale” e quindi ancor più valido dinanzi a una Corte, è possibile rivolgersi anche a strutture che, con appositi macchinari, possano registrare il livello di rumorosità secondo delle precise soglie di tollerabilità. Rilasciando anche un attestato.

È possibile portare in tribunale anche la semplice parola di altri testimoni. Questo, a patto che affermino di aver percepito rumori della stessa intensità rispetto a quella lamentata dal facente causa. In tal caso, sarà poi il giudice a determinare la veridicità di quanto detto, stabilendo se si tratti di una semplice lamentela ingiustificata o se invece il danno provocato dal rumore e quindi dal disturbo del sonno richieda un vero e proprio risarcimento.

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Trascrizione del regolamento condominiale: a cosa serve?

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Si sente spesso parlare, nei tribunali ma non solo, di trascrizione del regolamento condominiale.  La trascrizione di un atto ne da pubblicità, rendendolo così opponibile a terzi di un diritto reale. Parliamo, ad esempio, del trasferimento di proprietà di un bene immobile, o di altri diritti quali usufrutto, diritto di superficie, di servitù etc. Una volta trascritti nei registri immobiliari, gli atti condominiali acquisiscono così una valenza vincolante anche per i futuri acquirenti degli immobili. Ma in che modo è possibile trascrivere il regolamento condominiale?

La vera domanda da porsi, in realtà, sarebbe: quando è necessario trascrivere il regolamento condominiale? Bisogna infatti tener presente che tutti i proprietari di un condominio nonché i suoi inquilini sono tenuti al rispetto del regolamento anche senza trascrizione. La nota (il documento) di trascrizione si rende quindi necessario solo nel caso in cui si voglia far valere un proprio diritto reale anche nei confronti di terzi. Come, ad esempio, un acquirente che, acquisendo il nostro immobile, ne debba accettare anche determinati diritti preesistenti.

La trascrizione di un regolamento è quindi utile non tanto quando si parla delle comuni norme di convivenza del palazzo. Piuttosto, un proprietario può richiederla per rendere opponibile a terzi determinate clausole contrattuali dello stesso. Le clausole contrattuali, ricordiamo, sono modifiche al regolamento che limitano in qualche modo un diritto reale su una proprietà privata o su un’area comune. Tali clausole vengono accettate dai condomini con voto all’unanimità. I terzi (come un acquirente sopraggiunto in un secondo momento) dovranno attenersi a queste clausole solo quando queste siano state trascritte.

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Come fare la trascrizione di una clausola del regolamento condominiale?

La Corte degli Ermellini ha specificato a più riprese anche come trascrivere un regolamento condominiale. In tal senso, non si tratta di trascrivere l’intero regolamento, ma di evidenziare le singole clausole che implicano limitazioni ai diritti reali. In tal modo, la trascrizione sarà sempre legata ai rogiti di vendita dei singoli immobili e i futuri proprietari saranno portati a conoscenza di eventuali vincoli, non potendo che accettarli.

Oltre all’interpretazione in tal senso della Cassazione, ci conferma questo esito anche una recente sentenza del Tribunale di Roma (2/4/19). Nel caso in oggetto, un proprietario aveva ceduto in affitto il suo immobile in condominio. Il condominio, facendo leva su un divieto espresso nel regolamento, ha quindi denunciato questa condotta come illegittima.

Il Tribunale ha invece dato ragione al proprietario. La clausola del regolamento in questione aveva natura contrattuale ed era quindi stata votata all’unanimità dall’assemblea (evidentemente, non dal proprietario sopraggiunto in seguito). La mancata trascrizione di questa norma l’ha resa inopponibile a terzi.

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Covid-19 e sanificazione in condominio: quando e come farla

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La pulizia settimanale delle scale non basta più. Molti condomini stanno scoprendo come l’igiene dei propri spazi comuni sia un compito serio e urgente. Tanto più, perché spesso le aree condominiali sono rimaste l’unica occasione di contatto e di socializzazione per molte persone. È bene quindi che l’amministratore si faccia carico di questo compito e pianifichi tutte le azioni necessarie per tenere sotto controllo la diffusione delvirus. Parliamo di sanificazione anti-Covid-19 in condominio: quando e come farla? Cominciamo col chiarire una distinzione di primaria importanza.

Sanificare e igienizzare sono la stessa cosa?

I due termini vengono spesso utilizzati come sinonimi, ma in realtà implicano due procedimenti diversi. Igienizzare, disinfettare e pulire rientrano nelle pratiche quotidiane già solitamente svolte dalle imprese di pulizia. Passaggi che, in questo momento, richiedono una cura ancora maggiore, specialmente quando si tratta di mantenere puliti e igienizzati gli ambienti comuni di un condominio.

Sanificare è invece un’azione più complessa, che mira al generico intento di rendere più sano l’ambiente. In questo rientrano certamente le azioni di pulizia classiche, compresa l’igienizzazione degli spazi. Per sanificare, però, a questa routine bisogna aggiungere anche misure per il miglioramento di altre condizioni ambientali: l’umidità, il microclima, la pulizia dell’aria etc. Anche aprire frequentemente le finestre per arieggiare le scale e i pianerottoli può essere una pratica utile per la sanificazione, in questo senso.

Per questo la sanificazione è un procedimento molto più complesso ma anche più efficace, specialmente quando la trasmissione aerea del virus è così aggressiva. Esistono, per questo motivo, delle ditte specializzate in sanificazione che, a prova della loro professionalità, sono iscritte in un albo apposito e dimostrano di saper utilizzare macchinari  e prodotti specifici. Non tutte le imprese di pulizie hanno gli strumenti per operare una sanificazione approfondita.

Sanificazione in condominio: quando va fatta?

Preso atto del fatto che detergere e igienizzare le principali superfici di contatto non equivalga a una vera e propria sanificazione, ci potremmo chiedere: quando è necessario fare una sanificazione in condominio? Una buona pratica di amministrazione del condominio sarebbe quella di pianificare una serie di interventi periodici e regolari, che comprendano sia le quotidiane regole di disinfezione sia il più complesso procedimento di sanificazione.

Non esistono vincoli in tal senso. La sanificazione di un ambiente chiuso ma trafficato come possono essere alcune aree condominiali condivise è ovviamente indicata se nel palazzo risiedono casi positivi accertati, in quarantena o casi sospetti in auto-isolamento preventivo. In tal caso, è possibile anche che siano le stesse autorità competenti a predisporre delle ordinanze specifiche. Anche in assenza di inquilini positivi al virus, sarebbe buona norma pensare a una sanificazione preventiva, specialmente delle aree più trafficate come l’ascensore, le scale, un cortile interno, un garage.

Sanificazione Covid-19 in condominio: chi la decide?

Come detto, la decisione di operare una sanificazione in condominio può provenire direttamente da un’autorità esterna, ad esempio nel caso di positivi accertati o di quarantene imposte. È bene anche precisare che non è necessario l’intervento dell’assemblea per ordinare la sanificazione degli ambienti comuni condominiali. La decisione rientra infatti in una manutenzione straordinaria ma allo stesso tempo urgente.

La sanificazione causa Covid-19 in condominio può quindi essere presa in carico anche dall’amministratore stesso che poi, alla luce dell’articolo 1135, ne riferirà alla prima riunione dell’assemblea.

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Manutenzione del balcone incassato: chi paga?

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Oggi parliamo di balconi incassati. Abbiamo già visto che esistono vari tipi di balcone, a ciascuno dei quali corrisponde una diversa suddivisione delle spese. Su questo, incide ovviamente anche la natura dell’intervento (se di manutenzione ordinaria o straordinaria) e la parte del balcone interessata. Tutti fattori che, combinati, possono richiedere ripartizioni diverse dei costi. Vediamo quindi cosa succede nel caso specifico della manutenzione dei balconi incassati. Chi paga le spese di riparazione? Il proprietario o l’intero condominio?

Innanzitutto: che cos’è un balcone incassato? Si tratta di una tipologia di balconi molto diffusa. In questo caso, la struttura non sporge rispetto al muro perimetrale del condominio. Il balcone è quindi compreso all’interno dell’edificio e chiuso su 2 lati (a L) o su 3 lati (a U). Appartengono a questa tipologia anche le terrazze a castello e i balconi a loggia. La particolare conformazione dei balconi incassati rispetto, ad esempio, a quelli aggettanti, ne determina una ripartizione diversa delle spese.

Cominciamo dalla manutenzione del balcone incassato nella sua parte frontale, che corrisponde, a livello di sporgenza, alla facciata del condominio. Questo elemento, come abbiamo spesso ricordato, appartiene agli elementi comuni di un condominio. Al suo mantenimento devono quindi contribuire tutti i proprietari, in misura proporzionale ai valori delle tabelle millesimali.E per quanto riguarda le altre parti dei balconi incassati? Chi paga le spese di manutenzione?

Soletta del balcone incassato in condominio: chi paga la manutenzione?

Se la riparazione riguarda il pavimento calpestabile di un balcone, la ripartizione delle spese cambia e non è più condivisa da tutti i condòmini. Bisogna comprendere innanzitutto quale parte del pavimento del balcone incassato è interessata dal danno da riparare.

Il solaio, anche detta soletta, è la struttura “intermedia” sul quale poggia il balcone. Funge, quindi, sia da pavimento per il condomino al piano superiore, sia da soffitto per quello del piano inferiore. L’elemento è quindi in comproprietà fra i due proprietari, che dividono fra di loro le spese di manutenzione della soletta. A dirlo è l’articolo 1125 del Codice Civile, per il quale:

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti.

A questo punto, è facilmente intuibile come verranno ripartiti gli altri elementi nella manutenzione del balcone incassato.

  • Il pavimento del balcone funge da calpestio per il condòmino superiore. Come se fosse un semplice prolungamento del suo pavimento di casa, il proprietario ne paga quindi da solo le spese di manutenzione.
  • La manutenzione del soffitto del balcone spetta, invece, al condomino del piano inferiore. Ci riferiamo, ad esempio, all’intonaco del soffitto o alle decorazioni superiori.
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Ecobonus 110%: cosa c’è da sapere

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È già operativo già dal 15 ottobre, ma non mancano ancora le zone d’ombra dell’Ecobonus 110%. Specialmente nella sua parte attuativa. I documenti richiesti sono tanti e in questi giorni commercialisti, imprese edili e privati cittadini si sono già attivati – Covid permettendo – per mettere in moto la macchina. L’opportunità è particolarmente golosa per chi ha intenzione di ristrutturare casa. Facciamo quindi un riepilogo chiaro. Cosa c’è da sapere sull’Ecobonus 110%? A chi spetta? Come è possibile riscattare il proprio incentivo fiscale e quali documenti servono?

L’Ecobonus 110% è un programma di incentivi fiscali proposto dal Governo nel Decreto Rilancio di maggio 2020 e già sottoscritto dalle Camere. Il pacchetto varato prevede delle detrazioni fiscali per chi voglia ristrutturare il proprio immobile aumentando la sua efficienza di almeno due classi energetiche. Una misura che da un lato va incontro a chi già da tempo rimanda interventi consistenti sul proprio appartamento. Dall’altro, sostiene l’attività delle imprese edilizie, fra le tante colpite dalla crisi.

Chi può beneficiare di questi aiuti? I requisiti minimi per accedere all’Ecobonus 110%  sono elencati già nel testo del Decreto. Accedono agli sgravi persone fisiche proprietarie di singole unità immobiliari autonome, villette a schiera con ingresso indipendente o appartamenti in condominio. Fra le ultime novità sull’Ecobonus anche l’apertura dei fondi a seconde case, castelli e palazzi di valore. Ammessi nell’elenco anche associazioni sportive o dilettantistiche, cooperative di abitazione, organizzazioni non lucrative, Istituti Autonomi Case Popolari.

Per quanto riguarda gli abitati condominiali, ricordiamo che è possibile fare richiesta collettiva del bonus per interventi sulle parti comuni e, al contempo, solo per il proprio appartamento. Le nuove regole abbassano la maggioranza assembleare sufficiente per approvarne la richiesta (ora a un terzo del valore in millesimi).

Cosa sapere su quando e come accedere agli incentivi fiscali dell’Ecobonus

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In cosa consistono questi famosi incentivi fiscali dell’Ecobonus? Il Governo promette di risarcire il 110% delle spese sostenute per le ristrutturazioni, a patto che l’immobile ne guadagni in termini di prestazioni energetiche. Puoi riscuotere il credito in 3 diverse modalità.

  • Pagando la fattura dei lavori, riceverai un equivalente credito che potrai cedere a istituti bancari (informati quindi sulle banche che accettano tale credito) o a privati cittadini. Sarà poi l’Agenzia delle Entrate a riconvertire tale credito ceduto in contanti per chi lo ha acquistato.
  • Puoi direttamente pagare la fattura all’impresa edile che ha svolto i lavori. A questo punto, riscatterai il tuo credito attraverso una detrazione sull’imposta lorda spalmata su 5 anni.
  • Alcune imprese edili si prendono direttamente carico degli incentivi. In questo caso il cliente cede il suo credito d’imposta alla ditta scelta, che gli farà uno sconto in fattura. Sarà poi l’impresa a cedere a sua volta il credito a una banca, oppure a optare per la seconda via e beneficiare della detrazione sulla dichiarazione dei redditi.

Cos’altro sapere sull’Ecobonus? Riguardo al come accedere agli incentivi fiscali, la procedura per garantire un impiego rigoroso dei fondi comincia con lo studio di fattibilità. Un documento che attesta la fattibilità tecnica ed economica del progetto. Per consegnarlo, avrai bisogno di alcuni professionisti, commercialista (o CAF) e tecnico abilitato. Quest’ultimo, ti rilascerà un lasciapassare, vale a dire l’APE – Attestazione di Prestazione Energetica a conferma del miglioramento delle classi energetiche. Un documento che dovrà essere rilasciato sia prima sia dopo i lavori.

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Posso abbellire le aiuole condominiali con piante e fiori?

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Le discussioni condominiali non sempre nascono perché un condomino ha danneggiato un diritto o un bene altrui. A volte la causa scatenante di un litigio è proprio il contrario! È il caso, ad esempio, di un condòmino che si dedica a curare la salute di un’aiuola condominiale decorandola con fiori e piantando nuove specie. Ebbene, gli altri proprietari che non gradissero questo gesto potrebbero impedire al condomino di abbellire le aiuole condominiali? Una fattispecie affatto rara, che è arrivata anche a scomodare la Corte di Cassazione. Vediamo cos’hanno detto in merito i giudici.

L’articolo del Codice Civile cui fare riferimento per inquadrare la vicenda è il 1102 dedicato, all’uso della cosa comune in condominio. Nello specifico:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

L’azione di piantare dei fiori o altre semenze in uno spiazzo verde condominiale, fatta al fine di abbellire un’aiuola, rientra dunque nell’ipotesi del miglioramento del suo godimento. Naturalmente, trattandosi di un’area comune, gli altri condomini potranno discutere in assemblea e mettere ai voti delle regole per usufruire dell’aiuola. Ad esempio, precisando quali arbusti siano graditi e quali meno, o dove concentrare la piantagione e così via. Del resto, abbellire le aiuole condominiali significa contribuire all’idea di decoro dell’edificio.

Possono impedirti di abbellire le aiuole condominiali? La sentenza della Cassazione

Come si risolve quindi la questione? Esprimendosi su una fattispecie simile, la Corte degli Ermellini ha fornito un’interpretazione più chiara della norma del Codice Civile. Nella sentenza n. 2957 del 7/2/18 (Sez. II) si legge che l’assemblea condominiale può votare, secondo i quorum e le maggioranze richieste dalla legge, dei limiti più rigorosi all’utilizzo di beni e aree comuni.

Tuttavia, è nullo il regolamento condominiale che vieta in modo assoluto di coltivare piante e/o arbusti nell’aiuola condominiale al fine di decorarla. Sarebbe un po’ come impedire a un condomino di usufruire di un bene che invece condivide in comunione. L’abbellimento con piante e fiori, invece, rientrerebbe appieno, secondo la Corte, nella funzione cui è destinata un’area come il giardino condominiale.

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Tettoia a distanza illegale: è una molestia?

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Che si tratti di grandi costruzioni per ricoprire ad esempio una porzione di giardino o di cortile o che si parli di piccole sporgenze per riparare il passaggio dalla pioggia, per costruire una tettoia è necessario rispettare degli obblighi ben precisi. Alcuni, nei confronti del proprio Comune, altri nei confronti del proprio condominio. Nello specifico, è essenziale rispettare le distanze imposte dalla legge. Altrimenti, una tettoia a distanza illegale potrebbe costituire ben più di un abuso edilizio, ed essere considerata una vera e propria molestia.

Abbiamo parlato del Comune. È obbligatorio, infatti, richiedere l’autorizzazione urbanistica del proprio Comune. A meno che non si tratti di una costruzione di dimensioni estremamente modeste, atta, ad esempio, semplicemente a riparare l’ingresso dalla pioggia. L’installazione di una tettoia senza permesso comunale può essere risolta con una sanatoria se il Comune concede l’autorizzazione a posteriori. Se invece tale permesso non viene riconosciuto, si può incedere nel reato penale di abuso edilizio.

Per quanto riguarda invece le condizioni richieste dal proprio condominio per la costruzione di una tettoia, bisogna innanzitutto tenere in considerazione il principio di decoro architettonico. Tale criterio, che si applica a quasi tutti i lavori e le innovazioni che riguardano la facciata esterna di un edificio, comprende l’insieme armonico ed estetico delle linee strutturali e delle decorazioni di un palazzo.

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Una tettoia, se costruita senza riguardo per questo principio, può alterare l’aspetto esterno del condominio compromettendone quindi anche il valore economico oltre che quello estetico. Per ottenere un lasciapassare in tal senso è sempre buona norma fare comunicazione al proprio amministratore del progetto di costruzione della tettoia – se riguarda uno spazio ad uso esclusivo o privato del condominio.

Quando è illegale la distanza di una tettoia?

Sarà poi l’amministratore a illustrare tale progetto all’assemblea condominiale che ne valuterà l’impatto. Così come, ad esempio, è richiesto quando si vuole trasformare il proprio balcone in veranda. Questo, fermo restando naturalmente la prova che tale costruzione non pregiudichi la stabilità strutturale dell’edificio. Ma c’è un altro criterio che il costruttore è tenuto a rispettare: quello delle distanze.

La legge stabilisce che le tettoie installate successivamente alla costruzione di un edificio come un condominio debbano mantenersi a una distanza di 3 metri dalla costruzione dell’edificio limitrofo. Questa distanza non va calcolata a partire dalle mura, ma dall’ultimo centimetro di sporgenza della tettoia stessa. Se quindi il vicino è già in possesso di una tettoia sporgente, per costruire la propria è necessario che i 3 metri intercorrano dalla fine della tettoia già esistente all’inizio di quella da installare.

Questo, a meno che la tettoia del vicino non sia abusiva. In quel caso, bisogna calcolare la distanza a partire dal perimetro murale esterno. In caso di violazione di queste distanze? Una tettoia a distanza illegale costituisce non solo un abuso edilizio in tal senso. Con la sentenza n. 23940 del 25/9/19 la Cassazione ha stabilito che tale opera edilizia integra una vera e propria molestia nei confronti del vicino, che potrà quindi rivalersi sul dirimpettaio irrispettoso.

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Unità con più comproprietari: come cambia la maggioranza assembleare?

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All’interno dell’assemblea condominiale le delibere vengono approvate con maggioranze ben definite che variano in base all’oggetto della votazione. Dato che non sempre è possibile la partecipazione fisica di tutti i proprietari, si ammette che i condòmini possono delegare la propria presenza e, quindi, il proprio voto, a un altro soggetto. Cosa succede però al calcolo della maggioranza, quando un soggetto sia comproprietario insieme ad altri di un’unità nello stesso condominio? Una sentenza del Tribunale di Verona chiarisce la problematica della maggioranza assembleare con dei comproprietari di una sola unità.

La sentenza del 15/10/2019 ci indica l’interpretazione corretta dell’articolo 1136 del Codice Civile, fornendo una risposta chiara al quesito sollevato in merito alle maggioranze assembleari. La norma civilistica prevede nello specifico delle maggioranze specifiche che possono subire delle variazioni in base all’oggetto in discussione o al fatto che si tratti della prima o della seconda convocazione. Ad ogni modo, la giurisprudenza ha interpretato questo articolo sul principio di una proprietà, un voto.

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Una lettura che si può riassumere così: ciascun partecipante all’assemblea può contribuire con un solo voto. Così, il voto di due comproprietari di una stessa unità abitativa vale per uno. Allo stesso modo, il proprietario di più vani all’interno dello stesso condominio potrà esprimere un unico voto. Questo, in ragione del fatto che saranno poi le tabelle millesimali a tener conto della proporzionalità della proprietà sul quorum richiesto.

La maggioranza assembleare con i comproprietari di un’unità

Tale interpretazione trova forza anche nelle disposizioni attuative del CC. All’articolo 67 si afferma esplicitamente che più comproprietari di una singola unità abitativa debbano eleggere il proprio rappresentante in assemblea che, esprimendo un unico voto, farà le veci anche degli altri. In tal modo, la maggioranza assembleare con dei comproprietari di una sola unità non risulterà “falsata” dalla condivisione di più soggetti.

La sentenza citata conferma l’attuazione di questo principio. Si precisa inoltre che il proprietario di più unità all’interno dello stesso condominio debba in ogni caso votare come singolo. Infine, il Tribunale ha specificato che un difetto di delega può essere impugnato solo dal comproprietario che non riconosca la figura in sua rappresentanza, e non dal resto dell’assemblea.