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Dividere il cortile in comunione: quando è possibile?

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Così come scale, ascensore e viali d’accesso, anche il cortile rientra fra le zone comuni condominiali. Questo significa che tutti i condomini hanno eguale diritto di usufruirne, nel rispetto della sua funzione d’uso e dell’utilizzo da parte degli altri proprietari. Può però accadere che uno o più proprietari reclamino l’utilizzo esclusivo di un’area e che vogliano quindi dividere il cortile in comunione. Cosa dice la legge al riguardo e quando è impossibile farlo?

La prima risposta da dare a questa domanda è che la legge non vieta in assoluto di dividere il cortile in comunione di un condominio. È evidente, tuttavia, che debbano esistere dei criteri per operare questa divisione di proprietà, che non riguarda solo il condomino che andrà ad “appropriarsi” dello spazio ma che influisce anche sulla vita degli altri proprietari. Un primo faro per comprendere come agire ce lo fornisce il Codice Civile all’articolo 1119. Qui si legge che:

Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Da questo disposto deduciamo che è possibile dividere il cortile in comunione solo nel caso in cui il cambio di proprietà non infici nel suo utilizzo da parte degli altri condomini. In questo senso, è necessario il consenso all’unanimità di tutti affinché avvenga questo passaggio di proprietà, che non può essere imposto nemmeno dal giudice. Il singolo che volesse acquisire tutto o parte del cortile dovrà quindi disporre la servitù di passaggio, permettendo agli altri condomini di continuare a usufruire della funzione originaria del bene.

Quando è impossibile dividere il cortile in comunione

Dalla lettura di questo articolo si deduce anche una serie di situazioni in cui è invece impossibile dividere il cortile in comune. Innanzitutto, quando il cambio di proprietà va a modificare la funzione d’uso del bene comune – in questo caso, il cortile. Se quindi un proprietario intende acquisirlo per trasformarlo in parcheggio privato o per costruirci fabbricati che ne impediscano il pedaggio agli altri condomini, la divisione è impossibile.

In questo senso, bisogna tenere conto della funzione originaria del cortile. In termini generici, si parla di areazione e illuminazione. Altra destinazione d’uso è quella cosiddetta soggettiva, secondo la quale ciascun condomino può usufruire di quello spazio nel rispetto del pari utilizzo altrui; ad esempio, piantando dei fiori o transitandovi liberamente.  È in più possibile che il regolamento condominiale prefissi altri specifiche funzioni d’uso di un cortile, che può essere adibito ad area gioco per bambini o a parcheggio di biciclette o motorini per tutti i condomini. In ogni caso, la divisione è possibile solo se queste funzioni vengono mantenute possibili agli altri proprietari.

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Abbandono di rifiuti in condominio? Ecco cosa fare

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Lo smaltimento dei rifiuti deve avvenire nelle aree consone, e le parti comuni di un plesso condominiale non possono certo essere considerate tali. Eppure, pare che questa semplice regola di convivenza civile venga spesso ignorata. Parliamo soprattutto di rifiuti “speciali”, che richiedono uno smaltimento adeguato nelle isole ecologiche o in specifici punti di raccolta. Come gestire l’abbandono di rifiuti in condominio, tanto da parte dei proprietari delle unità immobiliari quanto da parte di terzi estranei? Come attribuire le responsabilità di quello che si configura, a tutti gli effetti, come un illecito?

Partiamo dalle azioni che può compiere, nell’immediato e nel concreto, un amministratore per disincentivare l’abbandono di rifiuti in condominio. Innanzitutto, è consigliabile l’installazione di telecamere di videosorveglianza in condominio, in corrispondenza delle aree adibite alla raccolta di rifiuti. Questo permetterà di identificare con certezza l’identità dei colpevoli, che spesso si sentono protetti proprio dall’impunità dei loro comportamenti. Ricordiamo che per installare videosorveglianza condominiale sono necessarie l’approvazione della maggioranza dell’assemblea e la debita segnalazione delle telecamere.

Un’altra misura che l’assemblea e l’amministratore possono prendere è quella di votare l’inserimento nel regolamento di ammende. L’abbandono di rifiuti è infatti un illecito che viola innanzitutto il Codice Civile ove si specifica che le parti comuni di un condominio debbano rimanere a disposizione di tutti senza che un utilizzo improprio ne pregiudichi la fruizione agli altri proprietari. Tra i compiti di un amministratore rientrano, come ci ricorda l’articolo 1130, la disciplina dell’uso delle cose comuni e l’esecuzione di atti conservativi ad esse relativi. Ecco quindi che disporre delle multe per chi danneggia le parti condivise tramite l’abbandono di rifiuti in condominio è un atto del tutto legittimo.

Abbandono di rifiuti: responsabilità penale anche in condominio

Non solo violazione delle norme del Codice Civile relative al condominio. L’abbandono illecito di rifiuti nelle aree comuni di un condominio costituisce anche un reato penale ai sensi del Testo Unico in materia ambientale del 2006 (decreto legislativo n. 152, articolo 256). Le pene per questo reato dipendono dal tipo di rifiuto abbandonato.

  • La raccolta di rifiuti non pericolosi (ma comunque senza autorizzazione o nei luoghi non idonei) è punita con l’arresto da 3 mesi a un anno oppure con un’ammenda da 2 600 a 26 000 euro.
  • L’abbandono di rifiuti pericolosi prevede invece l’arresto da 6 mesi a 2 anni in concomitanza con l’ammenda (da 2 600 a 26 000 anche in questo caso).

Trattandosi quindi di un illecito penale, chiunque può segnalare alle autorità competenti l’abbandono di rifiuti. Da notare anche che la reiterazione del reato ne costituisce un’aggravante che impedisce l’archiviazione della procedura nei confronti del colpevole.

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Giardino condominiale: la ripartizione delle spese

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Non tutti i condomini hanno la fortuna di possedere un giardino. Quest’area verde, che si distingue dal cortile ma che è sottoposta alla sua stessa legislazione, è di proprietà di tutti i condomini. A differenza delle siepi di confine che separano due fabbricati diversi, il giardino condominiale è infatti ricompreso fra i beni di proprietà comune dell’articolo 1117 del Codice Civile. Vediamo quindi come va gestita la ripartizione delle spese di manutenzione del giardino condominiale.

È necessario intanto comprendere la funzione d’uso del giardino che ne determina il godimento da parte dei condomini. È proprio in questo che il giardino condominiale si distingue dal cortile. Mentre quest’ultimo ha la funzione di dare luce e aria all’edificio e può anche essere adibito a zona di transito pedonale o parcheggio, il giardino è invece destinato alla coltivazione di piante e vegetazione varia.

Definita la sua destinazione d’uso, che corrisponde a un abbellimento del decoro architettonico dello stabile, se ne deriva il godimento che ciascuno può trarne. Nell’utilizzo del giardino condominiale, tutti possono contribuire alla sua coltivazione, nel rispetto dell’uguale diritto altrui che non può subire impedimenti. Questo, naturalmente, a meno che il giardino o una sua porzione sia di proprietà esclusiva di un condomino.

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Come tutti i beni di proprietà comune, anche le spese di manutenzione del giardino condominiale vanno ripartite in base alle tabelle millesimali di proprietà. Tutti, quindi, devono contribuire al mantenimento estetico e funzionale del giardino, anche quanti non ne usufruiscano. Questo significa anche che ciascun condomino ha diritto di far valere, all’interno del dibattito assembleare, le proprie rimostranze nei confronti di spese ritenute eccessive. Ad esempio, ci si può opporre alla decisione di piantare una vegetazione particolarmente costosa, pregiata o che richieda delle cure specifiche.

Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del giardino condominiale

Rientrano nella manutenzione ordinaria del giardino tutte quelle azioni che ne mantengono il decoro e ne permettono la destinazione d’uso. Parliamo quindi di pulizia, potatura, innaffiamento, irrigazione. La manutenzione straordinaria riguarda invece interventi che ne innovino in qualche senso l’architettura strutturale. Ne sono un esempio gli innesti di nuove piante o l’installazione di aree gioco per bambini. È possibile anche permettere ai condomini di sfruttare il giardino condominiale come parcheggio, se la proposta, discussa in assemblea, riceve l’approvazione di quattro quinti dei presenti e dei quattro quinti del valore dell’edificio in millesimi.

Per la manutenzione ordinaria del giardino comunale non si richiede pertanto l’autorizzazione dell’assemblea. Sarà direttamente l’amministratore a commissionarle e a provvedere poi a distribuire i costi degli interventi. In caso di manutenzione straordinaria invece le spese devono essere approvate preventivamente dall’assemblea condominiale. La maggioranza richiesta in questo caso è di almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.

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Autoclave rumorosa in condominio

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La pompa dell’autoclave condominiale rumorosa è un disagio alquanto frequente. Specialmente nei condomini costituiti da molte unità abitative, che richiedono impianti dall’adeguata potenza e, pertanto, proporzionalmente rumorosi. Essendo questa fattispecie motivo di disturbo, specialmente per chi risiede nell’appartamento adiacente o superiore all’autoclave, la giurisprudenza si è trovata più volte ad affrontare questa complicazione. Vediamo cosa è possibile fare e a chi rivolgersi quando si presenta il problema dell’autoclave rumorosa in condominio.

La prima ipotesi da escludere è naturalmente quella che i rumori prodotti siano cagionati da un guasto dell’autoclave. Di questo dovrà accertarsene l’amministratore di condominio che, avvisato dei rumori molesti, dovrà provvedere a richiedere il controllo da parte di un tecnico. Quest’ultimo potrà effettivamente confermare se la rumorosità sia causata da un guasto da riparare o se sia invece inevitabile date le dimensioni e il posizionamento dell’autoclave.

Nel primo caso, le spese di manutenzione – in questo frangente straordinarie – saranno ripartite fra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali di proprietà. E se invece il rumore non dipendesse da un guasto? Dato lo stress che un disturbo sonoro ripetuto e continuativo può causare, non si esclude che il condomino vittima di questi rumori molesti possa rivolgersi a un giudice per chiedere un risarcimento.

Un risarcimento di questo tipo farebbe capo al diritto di ciascun condomino di far cessare tutti i rumori intollerabili, diritto iscritto all’articolo 844 del codice Civile. Il livello di “tollerabilità”, come abbiamo già evidenziato parlando di rumori molesti in condominio, non è fissato con criteri specifici dalla legge. Sono necessari quindi dei sopralluoghi per valutare se i rumori dell’autoclave siano effettivamente superiori ai livelli di normale tollerabilità.

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Qual è la tollerabilità di un’autoclave rumorosa in condominio?

È bene tenere presente che la tollerabilità va calibrata di volta in volta in proporzione ai rumori del circondario e alla condizione dei luoghi. Ai sopralluoghi dei tecnici incaricati potranno seguire anche dei pareri di un consulente incaricato sullo stato di salute dei condomini che abitino in prossimità dell’autoclave. Disturbi del sonno e stato di ansia non sono condizioni da sottovalutare, soprattutto se la loro causa è facilmente imputabile a un rumore continuo e molesto.

Interpellando il proprio amministratore di condominio, il proprietario disturbato da questi rumori molesti dovrà innanzitutto auspicare a una risoluzione pacifica della controversia. Verrà quindi dapprima nominato un tecnico di reciproca fiducia che valuterà la tollerabilità del rumore; in caso di accertamento positivo, il condominio dovrà impegnarsi a rimuoverne le cause.

Se si intende invece intraprendere la via giudiziale, ci si affiderà al parere di un CTU. Questo consulente tecnico d’ufficio rileverà con una perizia fonometrica il grado di tollerabilità del rumore dell’autoclave. In tal caso, oltre alla rimozione delle cause di rumore il condominio potrà essere condannato anche a un risarcimento.

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Manutenzione dei pannelli fotovoltaici: ordinaria e straordinaria

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Come abbiamo visto in precedenza, è possibile installare pannelli fotovoltaici anche in condominio, sia per un utilizzo privato sia come sistema centralizzato per l’alimentazione energetica di tutto l’edificio. Una volta messe in atto tutte le procedure per dotarsi di pannelli solari, è bene anche informarsi sulle corrette prassi di mantenimento degli stessi. Ogni impianto fotovoltaico richiede infatti tanto interventi di manutenzione ordinaria quanto, spesso e volentieri, interventi di manutenzione straordinaria. Di che tipo di lavori parliamo e, soprattutto, quanto spesso bisogna occuparsi della manutenzione dei pannelli fotovoltaici?

Per installare un impianto fotovoltaico condominiale centralizzato è ovviamente necessario che i condomini ne discutano in assemblea. La proposta sarà messa ai voti e, se approvata, coinvolgerà nelle spese di realizzazione solo i proprietari favorevoli. Notare che già dal momento della sua approvazione il progetto potrà contenere le indicazioni del fornitore riguardo la manutenzione ordinaria.

Ogni quanto va fatto controllare un pannello fotovoltaico? L’installatore stesso solitamente si impegna con un contratto di manutenzione che prevede una serie di controlli periodici con cadenza tendenzialmente annuale. Ogni anno, quindi, l’operatore farà una serie di test e di interventi di pulizia sull’impianto. Fra le azioni da fare:

  • Pulizia degli apparecchi e dei pannelli, meglio se con idropulitrice per proteggere le lastre fotovoltaiche da smog, polveri sottili, fogliame e altra sporcizia.
  • Controllo dell’ancoraggio dei pannelli, dell’integrità dei moduli, dei cavi, degli interruttori di protezione.
  • Test sulla produzione di energia da parte dell’impianto.
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Mantenere una periodicità per questi controlli è un fondamentale per allungare la durata dell’impianto. Con un piccolo investimento ripetuto nel tempo ci si tutelerà da spese di riparazione una tantum ma ben più significative. Ciò non toglie che si potrebbe andare incontro anche a spese di manutenzione straordinaria dei pannelli fotovoltaici.

Manutenzione dei pannelli fotovoltaici: quando serve quella straordinaria?

Ogni intervento di ammodernamento e modifica di un impianto fotovoltaico è considerata una manutenzione straordinaria, che esula quindi dai controlli di routine dei pannelli. Sono comprese in questi lavori le opere di potenziamento dell’impianto e l’aggiunta di nuove batterie per l’accumulo. Fra gli interventi straordinari di manutenzione dei pannelli fotovoltaici più frequenti ci sono quelli che coinvolgono l’inverter. Vale a dire, la componente elettrica, cuore e cervello di un pannello.

La manutenzione dei pannelli fotovoltaici è obbligatoria per legge solo nei casi in cui la potenza dell’impianto superi gli 11,08 kW. In questo caso, ogni 5 anni dei tecnici qualificati devono revisionare i sistemi di interfaccia fra l’inverter e la rete. Pena per il mancato controllo, la possibilità per il gestore di rete di sospendere gli incentivi e di chiedere il distacco dell’impianto.

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Tende da sole nel balcone condominiale

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I condomini più esposti alla luce solare avranno già dovuto affrontare la problematica delle tende da sole. Soprattutto le unità immobiliari che godono di un ampio balcone vorranno dotarsi di un’adeguata protezione per poter vivere il proprio spazio esterno, ma anche per proteggersi da un’esposizione prolungata ai raggi solari. Naturalmente, bisogna tenere in considerazione alcuni parametri legali prima di installare delle tende da sole nel balcone condominiale. Vediamo quali sono i passaggi per non trasformare una semplice modifica in un motivo di litigio.

Il primo tipo di vincolo al quale va incontro chi intenda installare una tenda da sole sul proprio balcone condominiale è quello del decoro architettonico. Attenzione: il rispetto di questo requisito permane sia che esistano precisi riferimenti al riguardo nel regolamento condominiale sia che invece non se ne faccia menzione esplicita. In alcuni casi, l’assemblea condominiale decide infatti, mediante modifiche contrattuali e dunque necessariamente votate all’unanimità, di porre delle limitazioni alle tende da sole.

Questo perché le particolari caratteristiche estetiche dell’edificio non risentano di un “arredamento” disordinato e per mantenere una coerenza stilistica nell’edificio. Anche se il balcone è proprietà privata del singolo, la facciata sulla quale esso si inserisce è infatti un bene comune. Anche nel caso in cui queste disposizioni non provengano direttamente dal regolamento condominiale, esiste in ogni caso un vincolo al decoro architettonico da rispettare.

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Traiamo una definizione principale di decoro architettonico dalle pronunce della Corte di Cassazione. Esso è definito anche nel Codice Civile quando si parla di interventi sulle parti di proprietà individuali. All’articolo 1122 si specifica che nessun tipo di intervento può recare danno alle parti comuni o determinare un pregiudizio «alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio».

Tende da sole nel balcone condominiale: come fare?

Di qui, dunque, il consiglio di informare l’amministratore di condominio per interventi che potrebbero in qualche modo compromettere l’aspetto della facciata. Comprese le tende da sole. Informando l’assemblea riguardo il modello e il colore scelti ti metterai al riparo da eventuali proteste future. Questo, non perché siano richieste autorizzazioni specifiche, ma per evitare che sorgano delle problematiche a cose fatte. Un po’ come si farebbe se volessimo installare dei condizionatori, che altresì potrebbero pregiudicare il decoro architettonico del condominio.

Altro criterio legale che dovrai rispettare nell’installare una tenda da sole è quello relativo alle distanze legali. A questo tipo di accessorio si applicano per analogia le stesse distanze richieste alle costruzioni di tre metri dalle proprietà altrui. Questo obbligo – che merita, comunque, una valutazione dei casi specifici di attuabilità – trova ragione nel divieto di limitare il diritto di veduta dei propri vicini, in special modo quelli del piano superiore.

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Piante sporgenti dal balcone del condominio

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Abbellire il proprio balcone con dei fiori sembrerebbe una delle azioni più naturali al mondo. Eppure, specialmente quando si abita in un condominio, il rispetto della sicurezza e della quiete altrui non è mai abbastanza. Prima di installare i tuoi vasi ed esporre le tue piante sporgenti dal balcone del condominio, assicurati di conoscere i rischi a cui vai incontro e le (poche) regole di condotta richieste.

Innanzitutto, non dare per scontato che sia permesso appendere i vasi di fiori sulle ringhiere del tuo balcone. Alcuni regolamenti condominiali infatti, forse per eccesso di zelo, forse a causa di brutte esperienze pregresse, vietano le piante sporgenti dai balconi delle unità immobiliari. Questo può accadere se, ad esempio, il palazzo per condizioni di altezza o di posizione è particolarmente esposto a frequenti raffiche di vento.

Il condominio potrebbe a quel punto decidere di vietare l’esposizione di fioriere e piante sporgenti onde evitare dei danni ritenuti probabili – o situazioni già verificatesi. Simili disposizioni potrebbero essere contenute anche nei regolamenti comunali. Per particolari requisiti estetici o parametri di sicurezza, un comune potrebbe vietare l’esposizione di piante sporgenti dai balconi. Dopo esserti accertato che nessun vincolo esterno ti impedisca esplicitamente di esprimere il tuo pollice verde, assicurati anche di ripassare il codice civile e il codice penale, per capire a quali rischi vai incontro.

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Piante sporgenti cadono dal balcone: che reato si commette?

Il primo reato a cui dobbiamo pensare in presenza di piante sporgenti dal balcone del condominio è il getto pericoloso di cose o stillicidio. Un vaso che cade nel balcone del vicino sottostante può sembrare una fatalità accidentale, ma le conseguenze possono essere anche gravi come si può ben immaginare. Fondamentale è, quindi, riporre un’attenzione speciale nel fissare le piante sporgenti sul proprio balcone. Fermo restando anche l’impiego dei sottovasi per evitare di sgocciolare nelle superfici sottostanti.

Il codice civile ci ricorda anche che è sufficiente la potenzialità del pericolo per incorrere in un reato. In particolare, parliamo della fattispecie di collocamento pericoloso di cose. Se un vicino dovesse rilevare il mancato ancoraggio di un vaso o la precarietà del posizionamento di una pianta sporgente, potrebbe in via precauzionale accusare il custode incauto. Anche se il vaso non è effettivamente ancora caduto.

 Il soggetto è titolare infatti di una responsabilità oggettiva nei confronti degli oggetti di sua proprietà. Questo significa che, anche se la caduta dovesse essere del tutto accidentale, a pagare i danni per il tetto di una macchina colpita da un vaso di fiori sarebbe comunque il proprietario di casa. Meglio prevenire che curare!

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Installare un condizionatore in condominio: come fare?

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Tanti, in estate, si saranno trovati a voler installare un condizionatore in condominio. A seconda del tipo di lavoro richiesto, i proprietari possono però trovare delle resistenze a questo tipo di intervento che coinvolge in parte anche beni comuni a tutto l’edificio. Installare un condizionatore in condominio è possibile, a patto che si rispettino alcune conformità strutturali e legali. Vediamo come procedere.

Innanzitutto, un regolamento condominiale non può vietare a priori l’installazione di un condizionatore. A meno che non sia stata votata all’unanimità una norma contrattuale nel regolamento condominiale al riguardo per precise motivazioni discusse precedentemente in assemblea. Ciò che può impedire a un condòmino di installare un condizionatore è l’eventuale coinvolgimento di un bene comune che, in seguito a questo intervento, viene pregiudicato nella sua funzione o nel suo aspetto di decoro.

Si torna quindi a parlare di decoro architettonico. Discutendo un progetto di installazione di un condizionatore, l’assemblea condominiale può stabilire che questo tipo di intervento pregiudichi l’armonia estetica della facciata, che è di proprietà comune, e quindi negare il proprio consenso. Sono compresi in tali valutazioni i muri che si affacciano al cortile interno.

Tieni anche presente che puoi incontrare limitazioni all’installazione di un condizionatore in condominio anche nel regolamento comunale. Molti comuni infatti richiedono autorizzazioni e debite certificazioni di conformità, oltre a porre divieti riguardo gli impatti visivi o ambientali. Anche questo ha a che fare con il decoro e l’armonia architettonica, un fattore quindi che incide tanto a livello condominiale quanto a livello comunale.

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Installare un condizionatore in condominio: come procedere

Se è possibile installare il condizionatore sul proprio balcone senza modifiche sostanziali alla struttura e all’estetica del condominio, non sussistono particolari problemi. Il proprietario non avrà neppure bisogno di richiedere l’approvazione dell’assemblea. Diverso discorso se invece non è possibile limitare i lavori alla propria unità.

Questo accade quando la cassa esterna del condizionatore intacca anche il muro perimetrale. È bene quindi assicurarsi che l’unità esterna del condizionatore non pregiudichi la vista delle altre abitazioni e che mantenga le giuste distanze in verticale. Se la struttura da installare non ha dimensioni ridotti e non è mobile, deve mantenersi a distanza di tre metri dalla soglia delle finestre altrui; stesso discorso per i tubi, distanti almeno un metro dalle unità abitative circostanti.

Assicurati di verificare anche che i tubi di scolo non rechino disagio (si parla altrimenti di reato di stillicidio) e che il rumore e il calore dell’impianto non disturbino i dirimpettai. In ogni caso, il consiglio che ti diamo è quello di comunicazione del proprio progetto all’amministratore di condominio. Sarà lui a valutare poi se aprire un dibattito assembleare sui lavori o a comunicarti eventuali incompatibilità con il tuo regolamento condominiale o comunale. Questo, anche per mettersi al riparo da future contestazioni dei dirimpettai.

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Cortile condominiale: cosa è permesso fare e cosa no?

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Un altro bene di proprietà comune a tutti i condòmini è il cortile, spesso al centro di liti e discussioni. Questo spazio appartiene in comunione anche agli inquilini i quali edifici non si affaccino direttamente su di esso, e ad esso si applicano le stesse disposizioni riguardanti eventuali giardini condominiali. Non è raro che nascano dissapori rispetto all’utilizzo che un proprietario faccia del cortile: come parcheggio, come area giochi per bambini, come terreno per piantare vegetazione. Vediamo allora, secondo la legge e le interpretazioni della giurisprudenza, cosa si può fare nel cortile condominiale e cosa non è invece permesso.

Come detto, l’utilizzo del cortile condominiale deve essere paritario per tutti. Questo, nonostante, come per tutti i bene a uso comune, le spese per la sua manutenzione vadano ripartite fra i condomini secondo i valori indicati dalle tabelle millesimali. I limiti al suo utilizzo sono quindi gli stessi applicati agli altri spazi comuni.

L’impiego non deve modificarne la destinazione d’uso, che potremmo riassumere come una generica funzione di areazione e illuminazione della parte interna del condominio e degli spazi ad esso adiacenti o di accesso (compresi altri eventuali spazi verdi e intercapedini). Altro requisito è che l’impiego fatto da un condòmino non ne pregiudichi potenzialmente un paritario utilizzo da parte di un altro proprietario.

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Cortile condominiale: cosa è permesso e cosa no?

Nel rispetto di queste due generiche disposizioni, è quindi possibile apportare alcune modifiche non sostanziali al cortile condominiale. Ad esempio, è permesso installare delle panchine o coltivare delle piantine, perché questo non ne pregiudica la funzione primaria né l’utilizzo da parte degli altri. È possibile anche installare delle tubature o un’autoclave, purché non troppo voluminosi.

Oltre queste indicazioni generali, molti condomini specificano nel proprio regolamento a quali scopi specifici è destinato il cortile. Dalla lettura di queste funzioni si ricava quindi una serie di divieti più o meno impliciti, connessi con il mantenimento della destinazione d’uso del bene comune. Se, ad esempio, l’area interna deve mantenere una funzione di parcheggio, i bambini non possono giocare con il pallone in cortile. Viceversa, se il cortile è destinato al transito pedonale, non è possibile parcheggiarvi i propri veicoli.

Come si può utilizzare un cortile condominiale quindi? Fermo restando i due punti saldi del rispetto delle proprietà comuni, per rispondere è necessario rilevare espliciti divieti o funzioni d’uso scritte nel regolamento condominiale. Per poi, eventualmente, richiederne una modifica con le adeguate maggioranze assembleari.

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Siepi sul confine: di chi sono e chi paga le spese?

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Oggi parliamo di un altro frequente motivo di dibattito che stavolta non coinvolge i condòmini fra di loro, bensì l’intero condominio con gli edifici adiacenti. I confini fra gli stabili sono spesso delimitate da aree verdi e piante. Le discussioni sulla proprietà di questa vegetazione non mancano. Se dunque ci sono delle siepi sul confine, come stabilire di chi sono? Dalla proprietà delle stesse deriva la risposta all’altra fatidica domanda: chi deve pagare le spese di manutenzione?

Così come le leggi sul condominio, anche quelle sulla vegetazione rientrano, nel Codice Civile, all’interno della disciplina della comunione. È in particolare l’articolo 898 a parlare di Comunione di siepi. Il primo punto da sapere è che, a meno che non esistano particolari delimitazioni o disposizioni, si presume che una siepe che delimita due proprietà distinte sia in comproprietà fra le stesse. Le spese di manutenzione, quindi, vanno equamente ripartite fra i due proprietari (che si tratti di un soggetto singolo, di un esercizio commerciale o di un condominio).

In assenza di un termine di confine quindi, la siepe è presunta comune a entrambi i fondi. In tal senso, se non si vuole partecipare alle spese di manutenzione di una siepe o di una porzione di vegetazione è necessario provare l’esistenza di un termine di confine. È considerabile tale, ad esempio, una recinzione. In questo caso, la siepe appartiene al proprietario del fondo recinto. Stesso discorso per un muretto, un cancello o un’altra recinzione. In presenza di delimitazioni fisiche, la proprietà della siepe è:

di quello dalla cui parte si trova la siepe stessa in relazione ai termini di confine esistente.

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La legge sembra quindi non lasciare troppo spazio all’interpretazione, e ammette in ogni caso la presentazione di una prova contraria alla comunione presunta.

Siepi sul confine: proprietà e distanze

Una volta stabilito che una siepe appartiene a un proprietario solo, il titolare di questo diritto dovrà poi assicurarsi di mantenere le distanze legali fra la vegetazione e il fondo adiacente. Una siepe “viva”, deve infatti mantenersi alla distanza di mezzo metro dal confine con il fondo adiacente per essere considerata di proprietà esclusiva di un singolo. Richiedono ancora più spazio le siepi di ontano, castagno e simili (un metro) e le siepi di robinie (due metri).  Così prescrive l’articolo 892 del Codice Civile.

Se questa distanza non viene rispettata, la siepe andrà necessariamente a coincidere con il confine, e dunque a essere di proprietà comune. La logica è che una vegetazione potenzialmente orientata ad espandersi nello spazio deve mantenersi nei confini di una proprietà; altrimenti, sarà condivisa anche dal fondo limitrofo, tanto nelle spese di manutenzione quanto nel godimento. Una siepe che non rispetti tali distanze è di proprietà esclusiva solo se uno dei due titolari ha acquisito la servitù per poterle mantenere a distanza ravvicinata dal confine.