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Manutenzione straordinaria di notevole entità

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Sappiamo che esistono regole precise per stabilire quali maggioranze siano necessarie in assemblea condominiale per l’approvazione delle varie tipologie di delibera. Che si tratti della nomina dell’amministratore, dell’approvazione di spese ordinarie o di interventi di innovazione, dei quorum specifici sono richiesti di volta in volta. E quando si tratta di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?

L’articolo 1136 del Codice Civile inserisce le «deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità» fra quelle da approvare come stabilito dal secondo comma dello stesso, ossia:

con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Una maggioranza qualificata ben specificata dalla legge, che non pone troppa chiarezza però sulla natura di questi interventi. In altre parole: quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?

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Manutenzione straordinaria di notevole entità: chi la stabilisce?

In questo come in molti altri casi la parola va data al giudice. È solo in sede giudiziale infatti che è possibile stabilire, date le variabili del caso e lo studio dei progetti al vaglio, quando un lavoro di manutenzione straordinaria abbia un’entità “notevole“ e quando no. La discrezionalità del giudice si baserà su interpretazioni precedenti della giurisprudenza e sul senso generale di questo tipo di interventi.

Quando parliamo di lavori di manutenzione ordinaria ci riferiamo ovviamente a piccole riparazioni di rotture, sostituzioni e, in generale, lavori di entità ridotta che non modificano l’assetto strutturale del condominio. La manutenzione straordinaria prevede invece interventi più cospicui, causati da un guasto “non ordinario” o da necessità sopraggiunte. L’ulteriore “aggravante” di “notevole entità” va poi valutata caso per caso. È importante comprendere questo delicato passaggio, poiché da qui dipenderà poi la votazione assembleare per la ripartizione delle spese e, dunque, le quote esigibili a ciascun condomino.

Fra i criteri di giudizio tenuti in conto dal giudice rientra anche la proporzionalità fra:

la spesa totale richiesta per l’intervento.

La ripartizione fra i singoli proprietari secondo le quote millesimali.

Il valore dell’intero edificio.

Non rientra invece fra i parametri di cui un giudice può tener conto la condizione economica in cui versa il singolo condomino. Bisogna infatti calibrare l’entità notevole rispetto agli altri lavori di intervento solitamente richiesti, e non sulla spesa (eccessiva o meno) che ricade su ogni proprietario.

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Getto pericoloso di cose e stillicidio in condominio: reato o no?

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Può una goccia portare due persone dinanzi a un giudice in tribunale? Se la goccia di cui si parla cade nel balcone del vicino, la risposta è: sì, e più spesso di quanto si pensi! Chi abita in condominio sa bene come la gestione degli spazi esterni sia particolarmente delicata. Rovesciare dei liquidi invadendo il balcone sottostante rientra infatti nella categoria giuridica del getto pericoloso di cose e stillicidio. Un vero e proprio reato poiché si imbratta una proprietà privata ad uso altrui. Vediamo come, solitamente, viene gestita la questione fra condomini.

Da un punto di vista legale, il Codice Penale definisce il reato di getto pericoloso di cose e stillicidio all’articolo 674. Commette tale illecito chi:

getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non con sentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti.

La pena prevista per questo reato va dall’ammenda (fino a 206 euro) all’arresto fino a un mese. Altro che una semplice goccia: si tratta di una questione da prendere sul serio! Come abbiamo già visto, questa fattispecie si applica anche nei casi di forti odori in condominio o dell’utilizzo del barbecue in condominio.

Da notare che l’intenzionalità del reato non costituisce un elemento necessario. Se si riversano liquidi sul balcone sottostante, si costituisce in ogni caso il reato di getto pericoloso di cose o stillicidio, anche quando avviene per pura negligenza e senza alcun dolo. L’importante è che questa azione abbia un’incidenza negativa sulla proprietà privata, imbrattandola o molestandone i proprietari.

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Quando si parla di getto “pericoloso” di cose e stillicidio?

Come detto, l’incidenza negativa dell’azione è rilevante ai fini dell’individuazione del reato. Se quindi cadessero dei petali dai fiori piantati sul proprio balcone, il condomino sottostante non potrebbe certo ricorrere in giudizio per getto “pericoloso”.

Altresì, se il nostro cane fa i suoi bisogni in balcone causando uno spiacevole stillicidio sul balcone sottostante, nonostante il mancato dolo si tratta comunque della fattispecie descritta nell’articolo 674. Semplici sfumature di significato, all’apparenza, che invece possono tracciare la differenza fra un diverbio fra vicini e un reato.

Attenzione anche a non confondere questa fattispecie con il reato di deturpamento e imbrattamento di cose altrui descritto nell’articolo 639. In questo caso, oggetto di imbrattamento o gettito pericoloso sono solo gli oggetti e le cose. Se l’offesa o la molestia recano pregiudizio anche alle persone si parla di un’azione “pericolosa” aggravata, che ricade nell’articolo 674 dello stillicidio.

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Sospensione dei servizi comuni ai morosi: come agire?

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Pagare per usufruire di determinati servizi domestici, che siano acqua, gas, luce o altri tipi di utenze, non è solo dovere di un buon cittadino, ma anche di buon condòmino. Quando i servizi di un palazzo sono comuni, infatti, le quote di ciascuno, stabilite secondo le tabelle millesimali, vengono raccolte dall’amministratore. Questo iter molto spesso si traduce in spiacevoli rincorse ai “cattivi pagatori” che, in buona o in cattiva fede, non pagano la propria quota. È qui che si innesca il meccanismo della sospensione dei servizi comuni ai morosi: quando e come si attivano le procedure?

È bene innanzitutto ricordare che esigere il pagamento delle somme dovute rientra fra gli obblighi di un amministratore di condominio. Lo stesso Codice Civile, all’articolo 1129, afferma che l’amministratore:

è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura di esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Questo, salvo che l’assemblea di condominio non dispensi esplicitamente il debitore.

Recupero crediti: cosa può fare un amministratore

Un amministratore che manchi quindi di esigere un credito da un condòmino moroso può incorrere nella revoca dell’incarico per inadempimento e omissione di cura. Lo strumento principale di cui un amministratore si deve servire in questo caso è la richiesta di un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo al giudice. Notare che questo atto non richiede nemmeno l’approvazione dell’assemblea.

Non solo: i creditori non soddisfatti avranno diritto di interpellare l’amministratore che dovrà informarli sui dati dei condòmini morosi. Tutte queste pratiche si rendono obbligatorie non solo perché rientranti negli obblighi dell’amministratore. È anche necessario intervenire tempestivamente per evitare la prescrizione del credito condominiale.

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Sospensione dei servizi comuni ai morosi

È l’articolo 63 comma 3 delle Disposizioni di attuazione del CC a specificare quali modalità di azione sono previste per la sospensione dei servizi comuni ai morosi. In caso di mora protratta per un semestre il condominio ha il potere di sospendere il moroso dalla fruizione dei servizi comuni. Da specificare che si tratta di servizi «suscettibili di godimento separato».

Parliamo quindi di beni ad uso comune che non verranno preclusi anche agli altri condomini nel corso dell’interruzione al godimento dei morosi. Un condòmino che non abbia partecipato alle spese per la manutenzione dell’ascensore, ad esempio, potrà vedersi negato l’accesso mediante l’installazione di una chiave. Evidentemente, non è possibile la sospensione dei servizi comuni non separabili, come la pulizia o l’illuminazione delle scale.

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Cos’è un supercondominio e come funziona?

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Nelle grandi città non è raro incontrare, al posto dei semplici condomini, dei supercondomini. Come il termine ci suggerisce, questi plessi sono costituiti da più edifici separati fra loro ma accomunati da una gestione centralizzata di beni e servizi comuni come parcheggi o giardini. Si tratta, nella fattispecie, di realtà sempre più frequenti che meritano per questo un approfondimento. Cos’è un supercondominio e come funziona?

Va innanzitutto specificato che l’esistenza di un supercondominio non pregiudica la coesistenza di un’istituzione condominiale anche all’interno dei singoli palazzi. Nessun impedimento quindi alla gestione interna di ciascun fabbricato come condominio autonomo. Allo stesso tempo, per la gestione degli spazi e dei servizi comuni ai vari fabbricati è possibile istituire una gestione supercondominiale, quindi con assemblea, tabelle millesimali, amministratori e regolamenti a parte e distinti da quelli dei singoli condomini.

Teniamo presente che al supercondominio, come ci indica la Corte di Cassazione, vanno applicate tutte le norme del condominio già contenute nel Codice Civile. Anche in questo caso, quindi, la sua costituzione avviene de facto e non richiede l’intenzionalità del costruttore o dei singoli condomini: è sufficiente che coesistano fabbricati di proprietà di diversi soggetti con aree e servizi in comune.

Quali sono le zone comuni di un supercondominio?

Mentre nel condominio tradizionale i beni ad uso comune e in comproprietà fra tutti sono scale, ascensore e corridoi, in un supercondominio le aree comuni interessano superfici ben più estese. Si tratta, nello specifico, di parcheggi, viali d’ingresso, giardini, cortili, servizio di portierato e così via.

Rientrano nella categoria anche tutti i servizi in comune e centralizzati, che possono riguardare l’illuminazione o la fornitura di acqua o gas. La caratteristica che accomuna queste zone è quella di servire uno specifico plesso di palazzi. La loro gestione spetta dunque agli inquilini degli immobili, che sono anche gli unici ad avere titolarità nei confronti di queste aree.

La ripartizione delle spese all’interno del supercondominio segue pertanto le stesse regole del condominio. Bisogna quindi distribuire i costi di manutenzione secondo i valori delle tabelle millesimali supercondominiali (distinte da quelle dei singoli stabili).

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Assemblea condominiale e amministratore

Per quanto riguarda l’assemblea del supercondominio, la legge afferma che tutti i singoli condomini hanno diritto di partecipare. Se però i proprietari di immobili di un fabbricato superano le 60 unità, si richiede la nomina di un rappresentante unico che voterà per gestioni ordinarie e nomina dell’amministratore.

È possibile che un supercondominio scelga di nominare un amministratore unico. Una figura, quindi, che incarni tanto la gestione dei singoli condomini quanto quella dell’intero complesso residenziale. Nonostante questa sia probabilmente la scelta più saggia, la legge non vieta che ogni plesso abitativo nomini il suo amministratore.

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Come evitare il distacco idrico in condominio?

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La morosità sulla bolletta idrica è una delle questioni più ricorrenti fra i litigi condominiali. Cosa succede quando un inquilino non paga la sua quota della bolletta dell’acqua? Che a rimetterne debbano essere tutti i condomini, compresi quelli ligi ai doveri tributari, è ovviamente ingiusto. D’altro canto, l’acquedotto comunale ha, chiaramente, dei costi da pagare. Ecco allora come ci si deve comportare se si vuole evitare il distacco idrico in condominio a causa di morosità di uno o più singoli.

Come detto, in questo caso si tratta di trovare un compromesso fra due istanze altrettanto legittime. Da un lato, il diritto a esigere il pagamento della bolletta da parte del rifornitore idrico del condominio. Dall’altro, la protesta dei condomini puntuali nei pagamenti che vogliono evitare il distacco idrico causato dall’inadempienza di altri proprietari. Ecco quindi che è intervenuta l’ARERA – Autorità di Regolazione per l’Energia Reti e Ambiente.

L’Ente ha infatti risolto la questione con una delibera emessa nel 2019. Qui si afferma che il rifornitore idrico può accettare anche pagamenti parziali per mantenere attivo il servizio, rateizzando così l’importo totale. Questa prassi che è poi stata recepita dalla legge richiede due requisiti. Innanzitutto, che alla società venga corrisposto almeno il 50% dell’importo dovuto e che il pagamento avvenga in un unico versamento.

Distacco idrico? Mai più a carico di pochi

La restante quota di bolletta dovrà poi essere pagata entro sei mesi, pena l’avvio delle procedure di distacco idrico. La legge prevede poi un’altra opzione. È possibile anche rateizzare l’intero importo della bolletta in 12 rate mensili. È necessario comunque inoltrare la richiesta alla rateizzazione entro il termine della costituzione in mora ricevuta.

In questo modo, l’amministratore di condominio avrà modo e, soprattutto, il tempo sufficiente per recuperare i crediti dai condomini morosi. Questo nuovo provvedimento, entrato in vigore a gennaio 2020, sancisce un diritto fondamentale come quello all’acqua.

Tutela, inoltre, i condomini ligi ai propri doveri dinnanzi a quelli che, in buona o in mala fede, non adempiono ai propri. Non di rado, in passato, alcuni proprietari di immobili hanno dovuto provvedere al pagamento dell’intera bolletta per evitare il distacco idrico in condominio. Crediti spesso difficili da recuperare, che attraverso questo sistema verranno invece dilazionate.

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Perché scegliere un amministratore di condominio?

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Affidare la gestione di un condominio a un amministratore non è obbligatorio per legge al di sotto di un numero legale di proprietari di immobili. Quando però la sua nomina si rende necessaria, o nel caso in cui anche gli stabili più piccoli vogliano dotarsi di una gestione centralizzata, è bene comprendere perché scegliere il proprio amministratore di condominio è il primo passo per una convivenza serena.

Il ruolo della figura dell’amministratore di condominio va ben oltre la semplice gestione dei conti condivisi. È importante scegliere a chi affidare le pratiche del proprio palazzo condominiale valutandone le caratteristiche e la capacità. Solo attraverso professionalità, competenza e dedizione all’ascolto, infatti, è possibile trasformare il proprio condominio in una piccola comunità collaborativa e solidale.

La legge offre inoltre la possibilità di revocare o di rinnovare la nomina degli amministratori condominiali. La carica a tempo determinato è, in questo senso, un vero e proprio strumento democratico. In tal modo si permette ai condomini di tirare le somme del lavoro svolto a fine mandato. Se i proprietari, al termine dell’incarico, si ritrovassero insoddisfatti della gestione, rilevassero poca trasparenza o se addirittura dovessero riscontrare irregolarità, non dovrebbero temere di cambiare amministratore. La differenza da una gestione all’altra è ben evidente e tutt’altro che puramente nominale.

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Come scegliere un buon amministratore di condominio?

Litigi, malintesi e contesi sono all’ordine del giorno per chi fa questo mestiere. Nonostante sarebbe auspicabile evitare discussioni, purtroppo è spesso inevitabile aprire dibattiti su questioni delicate. Ecco allora che un buon amministratore non cerca solo di arginare le liti condominiali, ma si applica anche per risolverle nel miglior modo possibile, ricercando compromessi e favorendo il dialogo. L’empatia, la predisposizione all’ascolto e la capacità comunicativa sono i due primissimi requisiti da ricercare in un amministratore condominiale.

Riguardo la conoscenza della materia giuridica, è evidente che solo un esperto informato può amministrare correttamente un condominio. Questo emerge già a partire dalle principali e più ordinarie attività dell’amministratore. Ad esempio, il rispetto delle maggioranze assembleari nel corso delle votazioni, o ancora la conoscenza delle competenze dell’assemblea. Un amministratore ben formato è anche responsabile dell’equa ripartizione delle spese fra condomini, con il sostegno delle tabelle millesimali appositamente redatte.

Spesso, però, portare con sé i regolamenti condominiali e gli articoli del Codice Civile relativi all’amministrazione non basta. La materia è infatti ricca di casistica e piena di eccezioni, ed è quanto mai frequente che debba essere proprio la Corte Suprema a fare chiarezza su precise interpretazioni e risoluzioni di controversie. Ecco quindi che un amministratore aggiornato sulle ultime sentenze della Corte di Cassazione è anche capace di risolvere meglio i dubbi dei suoi condomini.

Empatia, competenza e continua formazione non sono valori aggiunti, ma requisiti fondamentali: ecco perché è importante scegliere un bravo amministratore di condominio, e non accontentarsi di una gestione mediocre.

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Impugnare le delibere condominiali

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Come sappiamo, spetta all’assemblea condominiale prendere le decisioni riguardanti le aree comuni, la ripartizione delle spese, gli interventi di manutenzione, ristrutturazione e innovazione e le altre pratiche condominiali. In questo consesso, cui sono invitati a partecipare tutti i condomini, i progetti e le proposte vengono messe ai voti e poi, in base all’esito della votazione, approvate o rigettate. Come in tutti i contesti democratici, può accadere che un condomino rilevi dei vizi di forma o di sostanza in una delibera, nonostante questa venga approvata da una maggioranza sufficiente. La legge prevede quindi la possibilità di impugnare le delibere condominiali, purché ricorrano determinate condizioni. Vediamo quali.

Innanzitutto: cosa significa impugnare una delibera condominiale? Il Codice Civile prevede la possibilità, per i condomini, di chiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria quando rilevi che una delibera sia contraria alla legge, intesa anche solo come regolamento di condominio. In questo caso, si aprono due strade, che riguardano la nullità e l’annullabilità delle delibere condominiali.

Nella prima ipotesi, la delibera presenta un grave vizio, come l’impossibilità dell’oggetto o una decisione riguardante un argomento non di competenza dell’assemblea. Nel secondo caso invece, il vizio è strutturale o formale, e riguarda quindi ad esempio il numero legale di voti validi o il corretto procedimento di convocazione dell’assemblea. La differenza fra le due ipotesi può sembrare labile, e non in pochi casi ha in effetti richiesto l’intervento della Corte di Cassazione. È tuttavia importante comprendere cosa comporta questa distinzione fra nullità e annullabilità, quando si intende impugnare una delibera condominiale.

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Impugnare le delibere condominiali: chi, come, quando?

Nel caso di nullità di una delibera, data la gravità del vizio, la possibilità di impugnare la decisione è estesa a chiunque ne abbia interesse. Compresi, s’intende, terzi e condomini che abbiano votato a favore della delibera. L’impugnazione in questo caso non è soggetta nemmeno a limiti temporali. È possibile farla in ogni momento e, se accolta, annullerà qualsiasi effetto giuridico prodotto dalla norma.

Se invece si ritiene che la delibera da impugnare sia annullabile, possono agire in tal senso i condomini assenti, i dissenzienti e gli astenuti entro trenta giorni. Nel primo caso, queste tempistiche decorrono dalla data di comunicazione della delibera al condomino. Nel caso di condomino astenuto o dissenziente invece i trenta giorni decorrono dalla data della deliberazione. Ricordiamo anche che l’azione di annullamento, come da art. 1137:

Non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

Per quanto riguarda la modalità di impugnazione, il Codice Civile non ha previsto specifiche procedure. La giurisprudenza ha quindi inteso che questo atto possa essere fatto sia tramite ricorso (la modalità più breve) sia tramite citazione in giudizio. Richiedendo questo secondo caso delle tempistiche più lunghe, si riterrà sufficiente come atto di impugnazione la notifica di citazione entro i termini prestabiliti.

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Supercondominio e multiproprietà: quando il condominio non basta

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Non sempre la gestione di uno stabile in cui diverse proprietà abitative condividono l’amministrazione di spazi e servizi comuni si traduce nella forma del condominio. Per alcune realtà esistono diversi regimi di comunione, oggi sempre più diffusi. Si tratta dei regimi di supercondominio e multiproprietà. Vediamo meglio come funzionano e in cosa differiscono dal condominio tradizionale.

Supercondominio: cos’è              

Se in un condominio un unico edificio contiene più unità abitative, nella forma del supercondominio un intero complesso residenziale comprende al suo interno diversi edifici. Seppur quindi concettualmente si tratti di due regimi di comunione simili, nel caso del supercondominio gli spazi condivisi sono decisamente più ampi, così come il numero di condomini che è più elevato.

Anche in questo caso, si tratta di una costituzione “di fatto”. L’esistenza di un supercondominio deriva dalla presenza di spazi e ambienti comuni (quali quelli indicati all’articolo 1117 come per il condominio) a diverse unità abitative. La giurisprudenza ha poi chiarito che al supercondominio si devono applicare in toto le leggi sul condominio.

Si desume quindi che la ripartizione delle spese per gli spazi comuni, tipicamente parcheggio, viale d’ingresso, cortili, impianti di riscaldamento e così via, avvenga con gli stessi criteri condominiali. Ciascun supercondominio si doterà quindi di tabelle millesimali con le quali stabilire la giusta equa distribuzione di spese di manutenzione, riparazione, interventi. Una disposizione particolare riguarda infine l’assemblea condominiale.

Quando i condòmini sono più di 60, è stabilito che ciascuna unità nomini un suo rappresentante. Questa figura partecipa in vece di tutto il condominio alle assemblee “supercondominiali”, votando la gestione ordinaria degli spazi comuni.

Multiproprietà: cos’è                                       

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Altro discorso per la multiproprietà. Questa situazione giuridica a metà fra la proprietà e la locazione consiste invece in un contratto di godimento a tempo parziale. Un bene immobiliare viene infatti “condiviso” multiproprietà fra diversi soggetti che ne detengono il diritto di locazione e utilizzo per un tempo determinato.

Questo tempo è solitamente stabilito dal contratto iniziale, che indica in quale periodo ogni singolo multiproprietario possa usufruire dell’immobile. La situazione comporta anche l’accettazione che, in diversi periodi, la stessa unità venga poi abitata e utilizzata da altri.

La multiproprietà è un tipo di contratto sempre più diffuso poiché permette di limitare oneri, spese e doveri riguardanti una proprietà immobiliare limitatamente al periodo in cui si intende goderne. Il discorso è particolarmente favorevole per gli immobili a indirizzo turistico-recettivo.

Il legislatore, tanto quello nazionale quanto quello europeo, ha più volte ribadito come sia fondamentale, per la validità di questo tipo di contratto, che le spese relative all’amministrazione e alla gestione degli spazi comuni siano puntualmente ed esplicitamente specificate nel contratto iniziale.

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Consiglio di condominio: cos’è e quali funzioni ha?

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Oltre all’amministratore e all’assemblea, esiste un altro organo che concorre nella gestione delle pratiche e delle problematiche condominiali. Si tratta del Consiglio di condominio, preesistente per prassi e poi istituito ufficialmente anche dalla Riforma del Condominio del 2012. Si tratta di un organo con funzioni consultive e di controllo che i condomini possono decidere di istituire (non è quindi obbligatorio). La sua nomina è frequente nei casi di plessi condominiali particolarmente estesi, in ausilio all’operato delle altre due figure, obbligatorie per legge. Vediamone meglio le funzioni.

In particolare, è l’articolo 1130 del Codice Civile su situazione patrimoniale e fondi del condominio a istituire questa figura:

L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominiocomposto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

Il ruolo del Consiglio di condominio ha quindi una doppia funzione. Da un lato, quella di coadiuvare l’amministratore nello svolgimento dei suoi incarichi, fornendo pareri e supporto. Un ausilio che si rivela particolarmente utile proprio quando si tratta di gestire fondi ingenti e procedure complesse, come avviene nei condomini più numerosi.

Dall’altro, il Consiglio di condominio esercita un ruolo di controllo dell’operato dell’amministratore. Trattandosi di un organo consultivo, i singoli condomini possono appellarsi al suo intervento solo per esprimere critiche, pareri e dubbi nei confronti della gestione della cosa pubblica condominiale.

A tal proposito è bene ricordare che il controllo della trasparenza di spese e gestione condominiale non coincide con il potere di autorizzare ripartizioni, interventi o misure di natura fiscale e tributaria. Il vaglio preventivo del Consiglio deve in ogni caso essere seguito dall’autorizzazione degli organi competenti, quali l’amministratore o l’assemblea. Ne deriva che in nessun caso l’amministratore è vincolato a rispettare i pareri forniti dal Consiglio.

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Nomina e durata dell’incarico del Consiglio di condominio

Per quanto resta in carica un Consiglio di condominio? La durata dell’incarico di questo organo consultivo e di controllo viene stabilita direttamente nel momento della sua nomina. Essa, può coincidere con la carica dell’amministratore di condominio o essere a tempo indeterminato. Anche il numero di componenti può essere stabilito dal’assemblea, con il solo vincolo di almeno 3 membri per 12 unità immobiliari.

Riguardo invece alla sua nomina, si assume che la sua istituzione venga adottata secondo i criteri del secondo comma dell’articolo 1136. Quindi, con l’adozione della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.

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Scioglimento del condominio: quando è possibile?

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Litigi, impossibilità di accordo o sopraggiunte necessità possono portare i proprietari di immobili di uno stesso edificio a voler richiedere lo scioglimento del condominio. La costituzione di una comunione applicata a modello condominiale non è infatti obbligatoria per legge, ma corrisponde più a una situazione di fatto. Basti pensare che, per costituire un condominio, è sufficiente che in un  edificio coesistano due proprietari distinti che condividano in comproprietà delle parti comuni. Come è possibile quindi richiedere lo scioglimento del proprio condominio?

Poiché il condominio nasce come situazione di fatto per gestire in modo equo la comproprietà di parti comuni, è evidente che questa condizione rappresenti anche un limite invalicabile per il suo scioglimento. Ciò significa che è impossibile richiedere lo scioglimento del condominio se l’edificio non presenta autonomia strutturale. È necessario quindi che le parti dell’edificio siano strutturalmente autonome affinché i singoli condomini possano rendersi totalmente indipendenti anche a livello amministrativo.

La giurisprudenza delle sentenze della Corte di Cassazione ha stabilito che a impedire lo scioglimento di un condominio non è tanto la permanenza di beni ad uso comune – quali quelli dell’articolo 1117 del Codice Civile. La questione infatti non è tanto relativa all’amministrazione di questi beni. Il prerequisito fondamentale è che il complesso immobiliare sia separabile senza profondi interventi di ristrutturazione.

La motivazione di questo limite sta anche nella tutela della sfera giuridica di altri condomini proprietari. In mancanza di completa autonomia strutturale di ogni immobile, il diritto di proprietà degli altri potrebbe infatti subire limitazioni o servitù, in assenza di una collettività amministrativa condominiale unica.

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Scioglimento del condominio: chi può richiederlo?

Lo scioglimento di un condominio in unità separate o in più condomini distinti, non sempre permette una separazione priva di interferenze e sovrapposizioni. A quel punto, sarebbe necessario mettere in atto procedure complesse e potenzialmente svantaggiose per alcuni condomini, più di quanto non lo sia il mantenimento dello status quo. Ecco perché la legge dispone che sia necessario un quorum per fare richiesta di scioglimento.

In particolare, si richiede una delibera dell’assemblea condominiale approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi (secondo l’art. 1136). In alternativa, l’autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento del condominio su domanda di almeno un terzo dei comproprietari della parte di edificio interessata alla separazione.