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Bambini che giocano in cortile: quali orari?

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I bambini sono una benedizione. Non tutti, però, sono d’accordo con questa affermazione, in special modo quando si tratta dei bambini degli altri. All’interno del grande calderone delle liti condominiali causate dai rumori molesti, c’è un’intera sottocategoria che riguarda proprio i bambini. Quali sono i limiti di tolleranza entro i quali è giusto che i bambini giochino? E quando, invece, i genitori dovrebbero intervenire a tutela della quiete del vicinato? Oggi parliamo di una fattispecie che la giurisprudenza si è già trovata ad affrontare. Cosa fare quando i bambini che giocano in cortile condominiale disturbano la quiete nelle prime ore del pomeriggio? E in quali orari si richiede invece più tolleranza?

Urla, giochi rumorosi e oggetti che sbattono fanno parte del tran tran quotidiano di tutte le famiglie. Non per questo, però, devono disturbare eccessivamente anche la routine degli altri condomini. È bene precisare subito che un certo grado di tolleranza è imposto innanzitutto dal buon senso e dall’età di chi è cagione di disturbo. Quando una situazione diventa però insopportabile, è bene mettersi a tavolino con i genitori e stabilire di comune accordo delle regole comportamentali.

Innanzitutto: non esistono leggi che stabiliscano un limite orario per il gioco dei bambini. Per ovvi motivi. Anche vietare l’accesso al cortile a un bambino che risiede nel condominio è, ovviamente, da escludersi. In quanto spazio comune, si tratta di un bene cui hanno diritto di usufruire tutti i proprietari di immobili. Unico limite imponibile per legge è a quelle situazioni che pregiudichino il paritario uso dello stesso bene agli altri condomini, come ci ricorda l’articolo 1102 del Codice Civile. Ma non si tratta del caso in questione.

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Cosa fare se i bambini giocano nel cortile nelle prime ore del pomeriggio?

Il problema in questione spesso non riguarda tanto – o meglio, non esclusivamente – il gioco o la presenza dei bambini. A recare fastidio sono piuttosto i rumori molesti che derivano dalle loro attività ludiche in orari legati al riposo come le prime ore del pomeriggio. In questo caso, il primo consiglio che un buon amministratore può dare a due condomini in lite è: riuniamoci attorno a un tavolo e parliamone.

Ponendosi da mediatore, un amministratore potrà riassumere le volontà delle due parti in un compromesso equo. Ad esempio, integrando il regolamento condominiale con una norma dedicata proprio agli orari di gioco dei bambini in cortile. Va tenuto presente – e un buon amministratore lo sa – che qualsiasi modifica del regolamento condominiale va messa ai voti dell’assemblea. È quindi importante che i condomini discutano proprio in questo contesto, per poter arrivare a una soluzione condivisa dall’intero edificio.

Da ricordare anche che una norma che limiti l’utilizzo di un bene comune a un condomino va inserita nel regolamento con procedura contrattuale. La modifica andrà quindi messa ai voti e dovrà passare con l’unanimità dei pareri favorevoli. È questo, ad esempio, il caso di una norma che voglia impedire ai bambini di giocare nel cortile condominiale nelle prime ore del pomeriggio.

È invece votabile con maggioranza ordinaria una norma che stabilisca di non fare rumore in determinati orari. Questo non lede infatti il diritto di utilizzo dei bambini che giocano in cortile. Ne indica semplicemente le modalità. In alternativa a questi iter, spesso lunghi e non sempre proficui, resta sempre il buon vecchio dialogo. Un richiamo al rispetto reciproco da parte dell’amministratore può spesso risolvere le cose più rapidamente di tante procedure legali.

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Il lastrico non copre tutto l’edificio: come si dividono le spese?

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Il lastrico solare è a tutti gli effetti un bene a uso comune per un condominio, poiché la sua funzione di copertura è a vantaggio dell’intero palazzo. Può capitare, tuttavia, che una parte del lastrico o l’intera superficie siano di proprietà di un solo condomino (o di un gruppo di essi). Come spiegavamo in un articolo precedente, la manutenzione dei lastrici in condominio dipende, naturalmente, anche dalla sua proprietà. Cosa succede, invece, se il lastrico solare non copre l’intera struttura? Vediamo come si dividono le spese se il lastrico non copre tutto l’edificio.

La manutenzione del lastrico solare è uno di quegli interventi che si tendono a rimandare, ma che prima o poi presentano il loro conto. A pagarne le conseguenze sono tipicamente gli inquilini dell’ultimo piano del palazzo, che ritrovano infiltrazioni e muffe sul proprio soffitto. È bene, quindi, sapere in anticipo come andranno ripartite le spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare, per non trovarsi nel bel mezzo di un litigio proprio quando il danno è già fatto.

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 Il primo elemento da considerare, come abbiamo detto, è la proprietà del lastrico. Se si tratta di un bene comune, la ripartizione va fatta fra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali. Se si tratta di un bene con titolarità esclusiva o in parte di un condomino, la ripartizione per le spese di manutenzione va fatta secondo il criterio di un terzo/due terzi. Queste ripartizioni condivise sono però giustificate dal fatto che il lastrico solare ha una funzione di copertura di cui gode l’intero edificio. E se così non fosse?

Chi ripara un lastrico che non copre tutto l’edificio?

Nel caso in cui un lastrico copra solo una parte del condominio, si applica il principio della verticale effettiva. Vale a dire, si devono occupare delle spese di manutenzione solo i condòmini compresi nella linea verticale di copertura del lastrico.

Questa fattispecie si può verificare quando parte del lastrico solare abbia un terreno calpestabile e sia quindi assimilabile a unaterrazza di proprietà dell’inquilino dell’ultimo piano. In questo caso, se la copertura effettiva svolta dal lastrico non si estende a tutta la superficie ma solo a una parte, bisogna ripartire diversamente le spese. Va seguito, in ogni caso, il principio dell’articolo 1126. Devono quindi concorrere alle spese sia il proprietario che ha diritto esclusivo di utilizzo sia i condòmini sottostanti che fruiscono della sua copertura.

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Manutenzione dei lastrici in condominio

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Per lastrico solare intendiamo la superficie terminale che ricopre l’ultimo piano di un edificio. All’interno di questa zona, sono da comprendersi tutti gli elementi che compongono il lastrico, da eventuali accessi, ascensori o cabine alla pavimentazione. Trattandosi quindi di una superficie di copertura, possiamo intendere che rientrino nella definizione di lastrico tanto l’area calpestabile quanto il tetto. A chi spetta il diritto di proprietà del lastrico solare? E come avviene la ripartizione delle spese per la manutenzione dei lastrici in condominio?

Per stabilire a chi spetta la manutenzione dei lastrici in condominio, dobbiamo innanzitutto guardare ai singoli contratti di proprietà dei condomini. In questo modo, è possibile tracciare una prima distinzione e comprendere se l’uso dei lastrici solari del palazzo sia comune a tutti, in toto o in parte, o se invece essi siano di proprietà esclusiva di un solo proprietario.

È evidente che, se il lastrico solare è interamente inteso come bene ad uso comune di tutti i condomini, le spese per manutenzioni ordinarie e straordinarie saranno ripartite fra tutti secondo le tabelle millesimali. Nel caso in cui, invece, tutto o parte di esso sia di proprietà esclusiva?

Manutenzione dei lastrici: come distribuire le spese?

La logica vorrebbe che debba essere il proprietario ad accollarsi da solo le spese. Tuttavia, anche se non ne detengono il diritto di proprietà e quindi di accesso, gli altri condomini godono comunque della funzione del lastrico solare. Volenti o nolenti, anche le loro unità immobiliari sono ricoperte e protette dal tetto o lastrico. L’articolo 1126 del Codice Civile stabilisce quindi che le spese vadano sempre ripartite. Come?

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La spesa totale per la manutenzione dei lastrici in condominio (intesa come riparazioni o ricostruzioni) va divisa in tre parti. Un terzo spetterà al condomino (o ai condomini) che detengano l’uso esclusivo del lastrico solare. Gli altri due terzi sono invece da ripartirsi fra tutti gli altri proprietari del condominio che beneficiano della sua funzione di copertura. Anche in questo caso, ciascuno secondo le sue tabelle millesimali di proprietà.

Altro discorso per i lavori di innovazione. In questo caso, se il lastrico è ad uso esclusivo, il proprietario che intenda innovarlo dovrà chiedere un parere favorevole all’assemblea condominiale e infine accollarsi tutti i costi.

È bene anche tenere presente la differenza fra lastrico solare e terrazza. Quest’ultima è una superficie calpestabile delimitata da recinzioni, che si tratti di muretti, balaustre o ringhiere. Così, circondando il perimetro di un lastrico si andrebbe a modificarne la destinazione d’uso trasformandolo a terrazza. Per far ciò è necessario richiedere delle apposite autorizzazioni.

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Dissenso dalle liti condominiali: le spese da pagare

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Il condominio accorpa e gestisce collettivamente un insieme di proprietari che condividono unità immobiliari nello stesso palazzo. Non sempre, però, l’azione coesa del condominio inteso come soggetto giuridico deve corrispondere in tutto e per tutto all’azione dei singoli condomini. Può capitare, infatti, che un condominio entri in lite contro terzi e che uno dei proprietari non si trovi d’accordo con tale decisione. Questo può avere importanti conseguenze anche rispetto alle spese da pagare. Entriamo quindi nello specifico e vediamo come funziona il diritto di dissenso dalle liti condominiali.

La legge conferisce esplicitamente questo diritto ai condòmini all’articolo 1132 del Codice Civile. I proprietari “dissenzienti”, che non intendano quindi unirsi alla lite in via giudiziale promossa dal condominio, possono notificare la loro intenzione all’amministratore. La notifica può essere fatta tramite ufficiale giudiziario o anche con semplice raccomandata a/r dopo aver espresso il dissenso nel verbale dell’assemblea condominiale. Notare che queste azioni sono da compiere entro 30 giorni dalla comunicazione della deliberazione del condominio.

A quel punto, il condomino «può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza». In altre parole, se il condominio dovesse perdere la causa e quindi risarcire in qualche modo la terza parte, il condòmino dissenziente non dovrebbe partecipare a queste spese. Si tratta quindi di una tutela giuridica che permette a un condomino di non subire le perdite di una causa che non intende portare avanti. Anche se non sempre perdere una causa significa rimettere dei soldi, molti condomini decidono di dissentire per non dover risarcire le spese processuali alla parte vittoriosa.

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Dissenso dalle liti condominiali in caso di vittoria

E se invece il condominio vincesse la causa? In questa circostanza, «il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa». In sostanza, il condomino dissenziente sarebbe tutelato dalle eventuali perdite, ma gioverebbe degli eventuali vantaggi della lite. Proprio per giustificare questo diritto di rivalsa, il condomino dissenziente è comunque tenuto a concorrere alle spese processuali del giudizio in caso di vittoria. Questo, a meno che il giudice non condanni la parte soccombente, quindi il terzo che ha perso la lite, al pagamento di tutte le spese processuali.

Ricordiamo anche che questo diritto di dissenso dalle liti condominiali è inderogabile, come reso comprensibile all’articolo 1138 del Codice Civile. Requisito fondamentale è che l’intenzione del condominio di aprire una lite richieda una delibera dell’assemblea. Negli altri casi (quando un’azione ad esempio compete all’amministratore senza bisogno di approvazione assembleare) non esiste diritto al dissenso.

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Norme antincendio in condominio

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La nuova normativa per la sicurezza antincendio in condominio è entrata in vigore il 6 maggio 2019 e prevede nuovi requisiti. Lo scopo di questo aggiornamento del dispositivo giuridico è evidentemente un incremento dei parametri di sicurezza. Evitare dunque che la facciata di un condominio favorisca la propagazione di un incendio avvenuto al suo interno. Con queste nuove regole si mira anche a limitare o evitare la caduta di parti della facciata o la probabilità di incendio della stessa.

Cosa dice la nuova legge sulle norme antincendio in condominio? Dipende dall’altezza antincendio di ciascun condominio. Per altezza antincendio non si intende l’altezza effettiva del palazzo, ma «l’altezza massima misurata dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile e/o agibile, escluse quelle dei vani tecnici, al livello del piano esterno più basso».

Si distinguono, quindi, in base all’altezza antincendio dei condomini, 4 diverse fasce di sicurezza garantita. In ciascuna di queste fasce, l’addetto condominiale all’antincendio deve ottemperare ai seguenti obblighi:

  • 12 – 24 metri di altezza: – seguono le disposizioni antincendio delle civili abitazioni. Il Responsabile deve informare e illustrare anche mediante adeguata cartellistica i protocolli da seguire in caso di emergenza. Vanno mantenuti anche in efficienza i dispositivi antincendio, con le dovute manutenzioni.
  • 24 e i 54 metri di altezza– oltre agli obblighi espressi nella fascia precedente, il Responsabile dell’Attività deve predisporre una Gestione della Sicurezza Antincendio, pianificando e verificando la validità di messa in sicurezza e vie di fughe nelle aree comuni.  
  • 54 e gli 80 metri di altezza – anche qui, si aggiunge un ulteriore obbligo a quelli precedenti: l’installazione in condominio di un impianto di segnalazione manuale di allarme.
  • Altezza superiore agli 80 metri – in questo caso, il Responsabile deve anche nominare un Responsabile del GSA, un coordinatore d’emergenza in un Centro di Gestione dell’Emergenza. Infine, bisogna installare l’impianto EVAC.
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Norme antincendio in condominio: per quali palazzi e in quali tempi?

Come visto, maggiore sarà l’altezza antincendi di un condominio, maggiori saranno le precauzioni da adottare. La normativa del 2019 fissa anche particolari tempistiche di adeguamento. Le nuove costruzioni dovranno tassativamente rispettare queste regole sin dalla loro edificazione. Gli edifici di costruzione precedente avranno invece due termini per mettersi in regola. Il primo è scaduto il primo maggio 2020 e riguardava l’adozione delle norme antincendio e a garanzia dell’esodo.

Il secondo termine scatterà invece a maggio 2021. Entro questa data, i condomini dovranno adeguarsi anche a una corretta segnalazione manuale di allarme incendio e dei sistemi di allarme vocale.

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Manutenzione straordinaria di notevole entità

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Sappiamo che esistono regole precise per stabilire quali maggioranze siano necessarie in assemblea condominiale per l’approvazione delle varie tipologie di delibera. Che si tratti della nomina dell’amministratore, dell’approvazione di spese ordinarie o di interventi di innovazione, dei quorum specifici sono richiesti di volta in volta. E quando si tratta di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?

L’articolo 1136 del Codice Civile inserisce le «deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità» fra quelle da approvare come stabilito dal secondo comma dello stesso, ossia:

con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Una maggioranza qualificata ben specificata dalla legge, che non pone troppa chiarezza però sulla natura di questi interventi. In altre parole: quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?

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Manutenzione straordinaria di notevole entità: chi la stabilisce?

In questo come in molti altri casi la parola va data al giudice. È solo in sede giudiziale infatti che è possibile stabilire, date le variabili del caso e lo studio dei progetti al vaglio, quando un lavoro di manutenzione straordinaria abbia un’entità “notevole“ e quando no. La discrezionalità del giudice si baserà su interpretazioni precedenti della giurisprudenza e sul senso generale di questo tipo di interventi.

Quando parliamo di lavori di manutenzione ordinaria ci riferiamo ovviamente a piccole riparazioni di rotture, sostituzioni e, in generale, lavori di entità ridotta che non modificano l’assetto strutturale del condominio. La manutenzione straordinaria prevede invece interventi più cospicui, causati da un guasto “non ordinario” o da necessità sopraggiunte. L’ulteriore “aggravante” di “notevole entità” va poi valutata caso per caso. È importante comprendere questo delicato passaggio, poiché da qui dipenderà poi la votazione assembleare per la ripartizione delle spese e, dunque, le quote esigibili a ciascun condomino.

Fra i criteri di giudizio tenuti in conto dal giudice rientra anche la proporzionalità fra:

la spesa totale richiesta per l’intervento.

La ripartizione fra i singoli proprietari secondo le quote millesimali.

Il valore dell’intero edificio.

Non rientra invece fra i parametri di cui un giudice può tener conto la condizione economica in cui versa il singolo condomino. Bisogna infatti calibrare l’entità notevole rispetto agli altri lavori di intervento solitamente richiesti, e non sulla spesa (eccessiva o meno) che ricade su ogni proprietario.

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Getto pericoloso di cose e stillicidio in condominio: reato o no?

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Può una goccia portare due persone dinanzi a un giudice in tribunale? Se la goccia di cui si parla cade nel balcone del vicino, la risposta è: sì, e più spesso di quanto si pensi! Chi abita in condominio sa bene come la gestione degli spazi esterni sia particolarmente delicata. Rovesciare dei liquidi invadendo il balcone sottostante rientra infatti nella categoria giuridica del getto pericoloso di cose e stillicidio. Un vero e proprio reato poiché si imbratta una proprietà privata ad uso altrui. Vediamo come, solitamente, viene gestita la questione fra condomini.

Da un punto di vista legale, il Codice Penale definisce il reato di getto pericoloso di cose e stillicidio all’articolo 674. Commette tale illecito chi:

getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non con sentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti.

La pena prevista per questo reato va dall’ammenda (fino a 206 euro) all’arresto fino a un mese. Altro che una semplice goccia: si tratta di una questione da prendere sul serio! Come abbiamo già visto, questa fattispecie si applica anche nei casi di forti odori in condominio o dell’utilizzo del barbecue in condominio.

Da notare che l’intenzionalità del reato non costituisce un elemento necessario. Se si riversano liquidi sul balcone sottostante, si costituisce in ogni caso il reato di getto pericoloso di cose o stillicidio, anche quando avviene per pura negligenza e senza alcun dolo. L’importante è che questa azione abbia un’incidenza negativa sulla proprietà privata, imbrattandola o molestandone i proprietari.

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Quando si parla di getto “pericoloso” di cose e stillicidio?

Come detto, l’incidenza negativa dell’azione è rilevante ai fini dell’individuazione del reato. Se quindi cadessero dei petali dai fiori piantati sul proprio balcone, il condomino sottostante non potrebbe certo ricorrere in giudizio per getto “pericoloso”.

Altresì, se il nostro cane fa i suoi bisogni in balcone causando uno spiacevole stillicidio sul balcone sottostante, nonostante il mancato dolo si tratta comunque della fattispecie descritta nell’articolo 674. Semplici sfumature di significato, all’apparenza, che invece possono tracciare la differenza fra un diverbio fra vicini e un reato.

Attenzione anche a non confondere questa fattispecie con il reato di deturpamento e imbrattamento di cose altrui descritto nell’articolo 639. In questo caso, oggetto di imbrattamento o gettito pericoloso sono solo gli oggetti e le cose. Se l’offesa o la molestia recano pregiudizio anche alle persone si parla di un’azione “pericolosa” aggravata, che ricade nell’articolo 674 dello stillicidio.

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Sospensione dei servizi comuni ai morosi: come agire?

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Pagare per usufruire di determinati servizi domestici, che siano acqua, gas, luce o altri tipi di utenze, non è solo dovere di un buon cittadino, ma anche di buon condòmino. Quando i servizi di un palazzo sono comuni, infatti, le quote di ciascuno, stabilite secondo le tabelle millesimali, vengono raccolte dall’amministratore. Questo iter molto spesso si traduce in spiacevoli rincorse ai “cattivi pagatori” che, in buona o in cattiva fede, non pagano la propria quota. È qui che si innesca il meccanismo della sospensione dei servizi comuni ai morosi: quando e come si attivano le procedure?

È bene innanzitutto ricordare che esigere il pagamento delle somme dovute rientra fra gli obblighi di un amministratore di condominio. Lo stesso Codice Civile, all’articolo 1129, afferma che l’amministratore:

è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura di esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Questo, salvo che l’assemblea di condominio non dispensi esplicitamente il debitore.

Recupero crediti: cosa può fare un amministratore

Un amministratore che manchi quindi di esigere un credito da un condòmino moroso può incorrere nella revoca dell’incarico per inadempimento e omissione di cura. Lo strumento principale di cui un amministratore si deve servire in questo caso è la richiesta di un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo al giudice. Notare che questo atto non richiede nemmeno l’approvazione dell’assemblea.

Non solo: i creditori non soddisfatti avranno diritto di interpellare l’amministratore che dovrà informarli sui dati dei condòmini morosi. Tutte queste pratiche si rendono obbligatorie non solo perché rientranti negli obblighi dell’amministratore. È anche necessario intervenire tempestivamente per evitare la prescrizione del credito condominiale.

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Sospensione dei servizi comuni ai morosi

È l’articolo 63 comma 3 delle Disposizioni di attuazione del CC a specificare quali modalità di azione sono previste per la sospensione dei servizi comuni ai morosi. In caso di mora protratta per un semestre il condominio ha il potere di sospendere il moroso dalla fruizione dei servizi comuni. Da specificare che si tratta di servizi «suscettibili di godimento separato».

Parliamo quindi di beni ad uso comune che non verranno preclusi anche agli altri condomini nel corso dell’interruzione al godimento dei morosi. Un condòmino che non abbia partecipato alle spese per la manutenzione dell’ascensore, ad esempio, potrà vedersi negato l’accesso mediante l’installazione di una chiave. Evidentemente, non è possibile la sospensione dei servizi comuni non separabili, come la pulizia o l’illuminazione delle scale.

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Cos’è un supercondominio e come funziona?

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Nelle grandi città non è raro incontrare, al posto dei semplici condomini, dei supercondomini. Come il termine ci suggerisce, questi plessi sono costituiti da più edifici separati fra loro ma accomunati da una gestione centralizzata di beni e servizi comuni come parcheggi o giardini. Si tratta, nella fattispecie, di realtà sempre più frequenti che meritano per questo un approfondimento. Cos’è un supercondominio e come funziona?

Va innanzitutto specificato che l’esistenza di un supercondominio non pregiudica la coesistenza di un’istituzione condominiale anche all’interno dei singoli palazzi. Nessun impedimento quindi alla gestione interna di ciascun fabbricato come condominio autonomo. Allo stesso tempo, per la gestione degli spazi e dei servizi comuni ai vari fabbricati è possibile istituire una gestione supercondominiale, quindi con assemblea, tabelle millesimali, amministratori e regolamenti a parte e distinti da quelli dei singoli condomini.

Teniamo presente che al supercondominio, come ci indica la Corte di Cassazione, vanno applicate tutte le norme del condominio già contenute nel Codice Civile. Anche in questo caso, quindi, la sua costituzione avviene de facto e non richiede l’intenzionalità del costruttore o dei singoli condomini: è sufficiente che coesistano fabbricati di proprietà di diversi soggetti con aree e servizi in comune.

Quali sono le zone comuni di un supercondominio?

Mentre nel condominio tradizionale i beni ad uso comune e in comproprietà fra tutti sono scale, ascensore e corridoi, in un supercondominio le aree comuni interessano superfici ben più estese. Si tratta, nello specifico, di parcheggi, viali d’ingresso, giardini, cortili, servizio di portierato e così via.

Rientrano nella categoria anche tutti i servizi in comune e centralizzati, che possono riguardare l’illuminazione o la fornitura di acqua o gas. La caratteristica che accomuna queste zone è quella di servire uno specifico plesso di palazzi. La loro gestione spetta dunque agli inquilini degli immobili, che sono anche gli unici ad avere titolarità nei confronti di queste aree.

La ripartizione delle spese all’interno del supercondominio segue pertanto le stesse regole del condominio. Bisogna quindi distribuire i costi di manutenzione secondo i valori delle tabelle millesimali supercondominiali (distinte da quelle dei singoli stabili).

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Assemblea condominiale e amministratore

Per quanto riguarda l’assemblea del supercondominio, la legge afferma che tutti i singoli condomini hanno diritto di partecipare. Se però i proprietari di immobili di un fabbricato superano le 60 unità, si richiede la nomina di un rappresentante unico che voterà per gestioni ordinarie e nomina dell’amministratore.

È possibile che un supercondominio scelga di nominare un amministratore unico. Una figura, quindi, che incarni tanto la gestione dei singoli condomini quanto quella dell’intero complesso residenziale. Nonostante questa sia probabilmente la scelta più saggia, la legge non vieta che ogni plesso abitativo nomini il suo amministratore.

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Come evitare il distacco idrico in condominio?

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La morosità sulla bolletta idrica è una delle questioni più ricorrenti fra i litigi condominiali. Cosa succede quando un inquilino non paga la sua quota della bolletta dell’acqua? Che a rimetterne debbano essere tutti i condomini, compresi quelli ligi ai doveri tributari, è ovviamente ingiusto. D’altro canto, l’acquedotto comunale ha, chiaramente, dei costi da pagare. Ecco allora come ci si deve comportare se si vuole evitare il distacco idrico in condominio a causa di morosità di uno o più singoli.

Come detto, in questo caso si tratta di trovare un compromesso fra due istanze altrettanto legittime. Da un lato, il diritto a esigere il pagamento della bolletta da parte del rifornitore idrico del condominio. Dall’altro, la protesta dei condomini puntuali nei pagamenti che vogliono evitare il distacco idrico causato dall’inadempienza di altri proprietari. Ecco quindi che è intervenuta l’ARERA – Autorità di Regolazione per l’Energia Reti e Ambiente.

L’Ente ha infatti risolto la questione con una delibera emessa nel 2019. Qui si afferma che il rifornitore idrico può accettare anche pagamenti parziali per mantenere attivo il servizio, rateizzando così l’importo totale. Questa prassi che è poi stata recepita dalla legge richiede due requisiti. Innanzitutto, che alla società venga corrisposto almeno il 50% dell’importo dovuto e che il pagamento avvenga in un unico versamento.

Distacco idrico? Mai più a carico di pochi

La restante quota di bolletta dovrà poi essere pagata entro sei mesi, pena l’avvio delle procedure di distacco idrico. La legge prevede poi un’altra opzione. È possibile anche rateizzare l’intero importo della bolletta in 12 rate mensili. È necessario comunque inoltrare la richiesta alla rateizzazione entro il termine della costituzione in mora ricevuta.

In questo modo, l’amministratore di condominio avrà modo e, soprattutto, il tempo sufficiente per recuperare i crediti dai condomini morosi. Questo nuovo provvedimento, entrato in vigore a gennaio 2020, sancisce un diritto fondamentale come quello all’acqua.

Tutela, inoltre, i condomini ligi ai propri doveri dinnanzi a quelli che, in buona o in mala fede, non adempiono ai propri. Non di rado, in passato, alcuni proprietari di immobili hanno dovuto provvedere al pagamento dell’intera bolletta per evitare il distacco idrico in condominio. Crediti spesso difficili da recuperare, che attraverso questo sistema verranno invece dilazionate.