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Perché scegliere un amministratore di condominio?

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Affidare la gestione di un condominio a un amministratore non è obbligatorio per legge al di sotto di un numero legale di proprietari di immobili. Quando però la sua nomina si rende necessaria, o nel caso in cui anche gli stabili più piccoli vogliano dotarsi di una gestione centralizzata, è bene comprendere perché scegliere il proprio amministratore di condominio è il primo passo per una convivenza serena.

Il ruolo della figura dell’amministratore di condominio va ben oltre la semplice gestione dei conti condivisi. È importante scegliere a chi affidare le pratiche del proprio palazzo condominiale valutandone le caratteristiche e la capacità. Solo attraverso professionalità, competenza e dedizione all’ascolto, infatti, è possibile trasformare il proprio condominio in una piccola comunità collaborativa e solidale.

La legge offre inoltre la possibilità di revocare o di rinnovare la nomina degli amministratori condominiali. La carica a tempo determinato è, in questo senso, un vero e proprio strumento democratico. In tal modo si permette ai condomini di tirare le somme del lavoro svolto a fine mandato. Se i proprietari, al termine dell’incarico, si ritrovassero insoddisfatti della gestione, rilevassero poca trasparenza o se addirittura dovessero riscontrare irregolarità, non dovrebbero temere di cambiare amministratore. La differenza da una gestione all’altra è ben evidente e tutt’altro che puramente nominale.

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Come scegliere un buon amministratore di condominio?

Litigi, malintesi e contesi sono all’ordine del giorno per chi fa questo mestiere. Nonostante sarebbe auspicabile evitare discussioni, purtroppo è spesso inevitabile aprire dibattiti su questioni delicate. Ecco allora che un buon amministratore non cerca solo di arginare le liti condominiali, ma si applica anche per risolverle nel miglior modo possibile, ricercando compromessi e favorendo il dialogo. L’empatia, la predisposizione all’ascolto e la capacità comunicativa sono i due primissimi requisiti da ricercare in un amministratore condominiale.

Riguardo la conoscenza della materia giuridica, è evidente che solo un esperto informato può amministrare correttamente un condominio. Questo emerge già a partire dalle principali e più ordinarie attività dell’amministratore. Ad esempio, il rispetto delle maggioranze assembleari nel corso delle votazioni, o ancora la conoscenza delle competenze dell’assemblea. Un amministratore ben formato è anche responsabile dell’equa ripartizione delle spese fra condomini, con il sostegno delle tabelle millesimali appositamente redatte.

Spesso, però, portare con sé i regolamenti condominiali e gli articoli del Codice Civile relativi all’amministrazione non basta. La materia è infatti ricca di casistica e piena di eccezioni, ed è quanto mai frequente che debba essere proprio la Corte Suprema a fare chiarezza su precise interpretazioni e risoluzioni di controversie. Ecco quindi che un amministratore aggiornato sulle ultime sentenze della Corte di Cassazione è anche capace di risolvere meglio i dubbi dei suoi condomini.

Empatia, competenza e continua formazione non sono valori aggiunti, ma requisiti fondamentali: ecco perché è importante scegliere un bravo amministratore di condominio, e non accontentarsi di una gestione mediocre.

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Impugnare le delibere condominiali

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Come sappiamo, spetta all’assemblea condominiale prendere le decisioni riguardanti le aree comuni, la ripartizione delle spese, gli interventi di manutenzione, ristrutturazione e innovazione e le altre pratiche condominiali. In questo consesso, cui sono invitati a partecipare tutti i condomini, i progetti e le proposte vengono messe ai voti e poi, in base all’esito della votazione, approvate o rigettate. Come in tutti i contesti democratici, può accadere che un condomino rilevi dei vizi di forma o di sostanza in una delibera, nonostante questa venga approvata da una maggioranza sufficiente. La legge prevede quindi la possibilità di impugnare le delibere condominiali, purché ricorrano determinate condizioni. Vediamo quali.

Innanzitutto: cosa significa impugnare una delibera condominiale? Il Codice Civile prevede la possibilità, per i condomini, di chiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria quando rilevi che una delibera sia contraria alla legge, intesa anche solo come regolamento di condominio. In questo caso, si aprono due strade, che riguardano la nullità e l’annullabilità delle delibere condominiali.

Nella prima ipotesi, la delibera presenta un grave vizio, come l’impossibilità dell’oggetto o una decisione riguardante un argomento non di competenza dell’assemblea. Nel secondo caso invece, il vizio è strutturale o formale, e riguarda quindi ad esempio il numero legale di voti validi o il corretto procedimento di convocazione dell’assemblea. La differenza fra le due ipotesi può sembrare labile, e non in pochi casi ha in effetti richiesto l’intervento della Corte di Cassazione. È tuttavia importante comprendere cosa comporta questa distinzione fra nullità e annullabilità, quando si intende impugnare una delibera condominiale.

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Impugnare le delibere condominiali: chi, come, quando?

Nel caso di nullità di una delibera, data la gravità del vizio, la possibilità di impugnare la decisione è estesa a chiunque ne abbia interesse. Compresi, s’intende, terzi e condomini che abbiano votato a favore della delibera. L’impugnazione in questo caso non è soggetta nemmeno a limiti temporali. È possibile farla in ogni momento e, se accolta, annullerà qualsiasi effetto giuridico prodotto dalla norma.

Se invece si ritiene che la delibera da impugnare sia annullabile, possono agire in tal senso i condomini assenti, i dissenzienti e gli astenuti entro trenta giorni. Nel primo caso, queste tempistiche decorrono dalla data di comunicazione della delibera al condomino. Nel caso di condomino astenuto o dissenziente invece i trenta giorni decorrono dalla data della deliberazione. Ricordiamo anche che l’azione di annullamento, come da art. 1137:

Non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

Per quanto riguarda la modalità di impugnazione, il Codice Civile non ha previsto specifiche procedure. La giurisprudenza ha quindi inteso che questo atto possa essere fatto sia tramite ricorso (la modalità più breve) sia tramite citazione in giudizio. Richiedendo questo secondo caso delle tempistiche più lunghe, si riterrà sufficiente come atto di impugnazione la notifica di citazione entro i termini prestabiliti.

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Supercondominio e multiproprietà: quando il condominio non basta

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Non sempre la gestione di uno stabile in cui diverse proprietà abitative condividono l’amministrazione di spazi e servizi comuni si traduce nella forma del condominio. Per alcune realtà esistono diversi regimi di comunione, oggi sempre più diffusi. Si tratta dei regimi di supercondominio e multiproprietà. Vediamo meglio come funzionano e in cosa differiscono dal condominio tradizionale.

Supercondominio: cos’è              

Se in un condominio un unico edificio contiene più unità abitative, nella forma del supercondominio un intero complesso residenziale comprende al suo interno diversi edifici. Seppur quindi concettualmente si tratti di due regimi di comunione simili, nel caso del supercondominio gli spazi condivisi sono decisamente più ampi, così come il numero di condomini che è più elevato.

Anche in questo caso, si tratta di una costituzione “di fatto”. L’esistenza di un supercondominio deriva dalla presenza di spazi e ambienti comuni (quali quelli indicati all’articolo 1117 come per il condominio) a diverse unità abitative. La giurisprudenza ha poi chiarito che al supercondominio si devono applicare in toto le leggi sul condominio.

Si desume quindi che la ripartizione delle spese per gli spazi comuni, tipicamente parcheggio, viale d’ingresso, cortili, impianti di riscaldamento e così via, avvenga con gli stessi criteri condominiali. Ciascun supercondominio si doterà quindi di tabelle millesimali con le quali stabilire la giusta equa distribuzione di spese di manutenzione, riparazione, interventi. Una disposizione particolare riguarda infine l’assemblea condominiale.

Quando i condòmini sono più di 60, è stabilito che ciascuna unità nomini un suo rappresentante. Questa figura partecipa in vece di tutto il condominio alle assemblee “supercondominiali”, votando la gestione ordinaria degli spazi comuni.

Multiproprietà: cos’è                                       

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Altro discorso per la multiproprietà. Questa situazione giuridica a metà fra la proprietà e la locazione consiste invece in un contratto di godimento a tempo parziale. Un bene immobiliare viene infatti “condiviso” multiproprietà fra diversi soggetti che ne detengono il diritto di locazione e utilizzo per un tempo determinato.

Questo tempo è solitamente stabilito dal contratto iniziale, che indica in quale periodo ogni singolo multiproprietario possa usufruire dell’immobile. La situazione comporta anche l’accettazione che, in diversi periodi, la stessa unità venga poi abitata e utilizzata da altri.

La multiproprietà è un tipo di contratto sempre più diffuso poiché permette di limitare oneri, spese e doveri riguardanti una proprietà immobiliare limitatamente al periodo in cui si intende goderne. Il discorso è particolarmente favorevole per gli immobili a indirizzo turistico-recettivo.

Il legislatore, tanto quello nazionale quanto quello europeo, ha più volte ribadito come sia fondamentale, per la validità di questo tipo di contratto, che le spese relative all’amministrazione e alla gestione degli spazi comuni siano puntualmente ed esplicitamente specificate nel contratto iniziale.

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Consiglio di condominio: cos’è e quali funzioni ha?

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Oltre all’amministratore e all’assemblea, esiste un altro organo che concorre nella gestione delle pratiche e delle problematiche condominiali. Si tratta del Consiglio di condominio, preesistente per prassi e poi istituito ufficialmente anche dalla Riforma del Condominio del 2012. Si tratta di un organo con funzioni consultive e di controllo che i condomini possono decidere di istituire (non è quindi obbligatorio). La sua nomina è frequente nei casi di plessi condominiali particolarmente estesi, in ausilio all’operato delle altre due figure, obbligatorie per legge. Vediamone meglio le funzioni.

In particolare, è l’articolo 1130 del Codice Civile su situazione patrimoniale e fondi del condominio a istituire questa figura:

L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominiocomposto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

Il ruolo del Consiglio di condominio ha quindi una doppia funzione. Da un lato, quella di coadiuvare l’amministratore nello svolgimento dei suoi incarichi, fornendo pareri e supporto. Un ausilio che si rivela particolarmente utile proprio quando si tratta di gestire fondi ingenti e procedure complesse, come avviene nei condomini più numerosi.

Dall’altro, il Consiglio di condominio esercita un ruolo di controllo dell’operato dell’amministratore. Trattandosi di un organo consultivo, i singoli condomini possono appellarsi al suo intervento solo per esprimere critiche, pareri e dubbi nei confronti della gestione della cosa pubblica condominiale.

A tal proposito è bene ricordare che il controllo della trasparenza di spese e gestione condominiale non coincide con il potere di autorizzare ripartizioni, interventi o misure di natura fiscale e tributaria. Il vaglio preventivo del Consiglio deve in ogni caso essere seguito dall’autorizzazione degli organi competenti, quali l’amministratore o l’assemblea. Ne deriva che in nessun caso l’amministratore è vincolato a rispettare i pareri forniti dal Consiglio.

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Nomina e durata dell’incarico del Consiglio di condominio

Per quanto resta in carica un Consiglio di condominio? La durata dell’incarico di questo organo consultivo e di controllo viene stabilita direttamente nel momento della sua nomina. Essa, può coincidere con la carica dell’amministratore di condominio o essere a tempo indeterminato. Anche il numero di componenti può essere stabilito dal’assemblea, con il solo vincolo di almeno 3 membri per 12 unità immobiliari.

Riguardo invece alla sua nomina, si assume che la sua istituzione venga adottata secondo i criteri del secondo comma dell’articolo 1136. Quindi, con l’adozione della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.

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Scioglimento del condominio: quando è possibile?

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Litigi, impossibilità di accordo o sopraggiunte necessità possono portare i proprietari di immobili di uno stesso edificio a voler richiedere lo scioglimento del condominio. La costituzione di una comunione applicata a modello condominiale non è infatti obbligatoria per legge, ma corrisponde più a una situazione di fatto. Basti pensare che, per costituire un condominio, è sufficiente che in un  edificio coesistano due proprietari distinti che condividano in comproprietà delle parti comuni. Come è possibile quindi richiedere lo scioglimento del proprio condominio?

Poiché il condominio nasce come situazione di fatto per gestire in modo equo la comproprietà di parti comuni, è evidente che questa condizione rappresenti anche un limite invalicabile per il suo scioglimento. Ciò significa che è impossibile richiedere lo scioglimento del condominio se l’edificio non presenta autonomia strutturale. È necessario quindi che le parti dell’edificio siano strutturalmente autonome affinché i singoli condomini possano rendersi totalmente indipendenti anche a livello amministrativo.

La giurisprudenza delle sentenze della Corte di Cassazione ha stabilito che a impedire lo scioglimento di un condominio non è tanto la permanenza di beni ad uso comune – quali quelli dell’articolo 1117 del Codice Civile. La questione infatti non è tanto relativa all’amministrazione di questi beni. Il prerequisito fondamentale è che il complesso immobiliare sia separabile senza profondi interventi di ristrutturazione.

La motivazione di questo limite sta anche nella tutela della sfera giuridica di altri condomini proprietari. In mancanza di completa autonomia strutturale di ogni immobile, il diritto di proprietà degli altri potrebbe infatti subire limitazioni o servitù, in assenza di una collettività amministrativa condominiale unica.

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Scioglimento del condominio: chi può richiederlo?

Lo scioglimento di un condominio in unità separate o in più condomini distinti, non sempre permette una separazione priva di interferenze e sovrapposizioni. A quel punto, sarebbe necessario mettere in atto procedure complesse e potenzialmente svantaggiose per alcuni condomini, più di quanto non lo sia il mantenimento dello status quo. Ecco perché la legge dispone che sia necessario un quorum per fare richiesta di scioglimento.

In particolare, si richiede una delibera dell’assemblea condominiale approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi (secondo l’art. 1136). In alternativa, l’autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento del condominio su domanda di almeno un terzo dei comproprietari della parte di edificio interessata alla separazione.

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Passaggio di consegne tra amministratori di condominio

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Un amministratore non è per sempre. Di norma, l’incarico di gestione economica e amministrativa di un condominio dura un anno, salvo rinnovo per altri 12 mesi. E quando invece di un rinnovo avviene il subentro di un nuovo amministratore? L’articolo 1129 del Codice Civile stabilisce precisi obblighi e doveri dell’amministratore uscente (il mandatario) nei confronti del nuovo (il mandante). Vediamo come funziona il passaggio di consegne tra amministratori di condominio.

Il primo punto fermo stabilito dalla legge è che il mandatario renda conto del suo operato al nuovo amministratore, rimettendogli «tutto ciò che ha ricevuto». Questo comporta il trasferimento di un’ingente quantità di documenti di natura fiscale e legale. Si tratta infatti dell’insieme di pratiche afferenti al condominio e ai singoli condomini. Si tratta in questo caso dell’obbligo di rendiconto disposto dall’articolo 1713 CC. Oltre alla consegna della documentazione, l’amministratore uscente ha anche l’obbligo di

eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

Per quanto riguarda il nuovo amministratore, ricordiamo che la comunicazione dell’importo dovuto a titolo di compenso per la sua attività deve essere fatta – pena la nullità della nomina – all’atto dell’accettazione stessa.

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Passaggio di consegne fra amministratori: quali documenti servono?

La legge si è limitata in questo caso ad esprimere un generico obbligo di consegna di tutta la documentazione relativa al condominio e ai condomini. Spesso, pertanto, nel passaggio fra un amministratore e l’altro non mancano litigi e fraintendimenti riguardo il materiale dovuto.

A risolvere questo vacuum è intervenuto il Tribunale di Palermo con un’Ordinanza emessa il 28 gennaio 2014. In questa sentenza si legge un esaustivo elenco di documenti che l’amministratore uscente è obbligato a consegnare in seguito al passaggio di consegne. Nello specifico, si tratta di:

  •  ultimo bilancio approvato, con reso conto successivo sino al passaggio delle consegne.
  • Registro anagrafe condominiale.
  • Tabelle millesimali e regolamento condominiale.
  • Chiavi e timbri del condominio.
  • Registri dei verbali di assemblea.
  • Contratti con le ditte fornitrici e relative fatture solutorie (luce, acqua, manutenzione ascensore, pulizia scala, autoclave, ecc.).
  • Libretti di esercizio e documentazione relativa agli impianti comuni.
  • Codice fiscale del condominio.
  • Passaggio del conto corrente e/o dei conti correnti condominiali e chiavi di accesso online.
  • Polizza di assicurazione del fabbricato.
  • Certificato di prevenzione incendi.
  • Eventuali contratti di appalto opere straordinarie, stato di avanzamento lavori, certificato di collaudo e di esecuzione a regola d’arte dell’opera.
  • Disciplinare d’incarico con il direttore dei lavori.
  • Atti giudiziari per i contenziosi che hanno medio tempore coinvolto il condominio.
  • Certificazione del modello 770, nonché la comunicazione all’anagrafe tributaria dell’ammontare dei beni e servizi, anche per l’amministratore cessato dalla carica per il suo subentro.
  • Documentazione di chiusura cassa.
  • Ogni altra documentazione condominiale di carattere contabile o amministrativo necessaria o utile alla prosecuzione della gestione corrente.
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Sopraelevazione in condominio: quando è possibile

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Quali limiti pone la legge alla sopraelevazione in condominio? Spesso si pone la questione di sfruttare il lastrico solare per costruire una struttura rialzata, nuovi fabbricati o un piano intero. Esistono, chiaramente, dei vincoli connessi tanto alla sicurezza dell’edificio quanto ai diritti degli altri condomini. Scongiurate queste ipotesi, è però possibile progettare una sopraelevazione nel proprio condominio. Vediamo allora in quali casi è permesso questo tipo di intervento.

L’articolo di riferimento del Codice Civile è il 1127. Qui si afferma in prima istanza che

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

Una volta affermata la possibilità di sopraelevazione in condominio, il legislatore ha previsto anche una serie di limitazioni. La sopraelevazione non è ammessa se:

  • Il titolo di proprietà del condomino dell’ultimo piano lo vieta esplicitamente.
  • L’intervento compromette le condizioni statiche dell’edificio.
  • La sopraelevazione «pregiudica l’aspetto architettonico» dell’edificio o «diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti».

Obblighi e limiti per chi costruisce una sopraelevazione in condominio

È inoltre specificato che chi si prende carico della sopraelevazione ha due obblighi. Il primo, di indennizzo agli altri condomini. L’indennità deve corrispondere al valore attuale (prima della sopraelevazione) dell’area che andrà a occuparsi, diviso per il numero totale di piani (compreso quello di nuova costruzione) e detraendo la quota relativa a chi costruisce.

Il secondo obbligo riguarda il diritto da parte degli altri condomini di poter usufruire del lastrico solare in quanto bene comune: esso andrà ricostruito e messo a disposizione di tutti i proprietari, come in precedenza.

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Come spessissimo accade, non sempre purtroppo la giurisprudenza ha espresso pareri univoci rispetto alla definizione di cosa sia una sopraelevazione. Ad esempio, ci si chiede se dei lavori interni che rimangano contenuti negli originari limiti dell’edificio siano da considerarsi sopraelevazione. La tendenza oggi accertata è che questo tipo di intervento non rientri nella sopraelevazione, come specificato dalla Corte di Cassazione nella sentenza a sezioni unite numero 16794/2007.

Un’ordinanza della seconda sezione degli Ermellini del 2005 evidenzia inoltre come sia da considerare sopraelevazione la trasformazione in appartamento con un aumento della sua altezza media da 1 a 3 metri. Opere di intervento su solai, soffitte, cantini, sottotetto e spazi non abitabili sono invece da ritenersi come rientranti nell’intero edificio e non come un suo prolungamento.

È sempre bene, in ogni caso, affidarsi a un parere legale esperto per valutare nello specifico i progetti di sopraelevazione, poiché non mancano le pronunce della Cassazione – seppur precedenti alla sentenza del 2007 – in disaccordo con questa tendenza.

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Maggioranze assembleari in condominio

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Un condominio è un piccolo modello democratico a tutti gli effetti. Le decisioni riguardanti la collettività e i beni a uso comune del condominio vengono infatti prese all’interno di un’assemblea che si riunisce periodicamente e mette ai voti proposte, progetti e richieste. Non solo. In questo contesto vengono anche stabilite le ripartizioni delle spese di ordinaria amministrazione e dei lavori di manutenzione, riparazione, innovazione. È importante quindi sapere quali sono le maggioranze assembleari in condominio richieste dalla legge per l’approvazione o meno di un provvedimento.

Oltre alla maggioranza assembleare, esistono innanzitutto due requisiti fondamentali affinché una delibera possa essere approvata. Innanzitutto, la convocazione di tutti gli aventi diritto all’assemblea. In secondo luogo, la presenza di un numero legale sufficiente a ritenere l’assemblea e quindi le sue delibere valide. Questo numero legale è stabilito sulla base delle tabelle millesimali del condominio, che indicano quale maggioranza specifica sia richiesta in ogni contesto.

La legge prevede inoltre la possibilità di fare due convocazioni, richiedendo due maggioranze diverse. Solitamente la votazione finale avviene nella seconda convocazione, proprio perché in questo caso si richiedono quorum più bassi. Essa deve, in ogni caso, tenersi a distanza di non più di 10 giorni dalla prima.

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Per le approvazioni ordinarie, queste sono le maggioranze assembleari richieste:

  • In prima convocazione una deliberazione è valida se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.
  • In seconda convocazione il quorum si riduce. L’approvazione richiede un numero di voti che rappresenti un terzo degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Maggioranze assembleari straordinarie

Vi sono poi alcuni casi in cui le maggioranze sopra specificate non bastano. È la questione, ad esempio, della votazione di un’innovazione condominiale. In questo caso, l’articolo 1136 richiede «un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio». Trattandosi di interventi che vanno a mutare la natura funzionale o materiale di un bene comune, questa maggioranza assembleare è necessaria anche in seconda convocazione.

Per quanto riguarda la nomina e la revoca dell’amministratore, la maggioranza assembleare di condominio richiesta è della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500/1000). E se la nomina e la revoca slittano all’approvazione in seconda convocazione? La giurisprudenza si è divisa su questa problematica. A far chiarezza, una sentenza del Tribunale di Roma pubblicata il 3 luglio 2019. Qui si legge che, anche in seconda convocazione, la maggioranza deve essere quella qualificata della metà più uno degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell’edificio.

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Nullità e annullabilità delle delibere condominiali

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Tra le questioni più frequentemente al centro di liti condominiali che spesso sfociano in contenziosi in tribunale, c’è l’impugnazione delle decisioni prese nell’assemblea condominiale. Nello specifico, un condomino può rivolgersi a un giudice impugnando una delibera ritenuta non valida o non legittima. A tal proposito, c’è bisogno però di distinguere fra nullità e annullabilità delle delibere condominiali. Facciamo chiarezza.

Le principali differenze fra annullabilità e nullità sono sostanzialmente due. In primis, le tempistiche nelle quali è possibile ricorrere all’una o all’altra, che variano per la diversa gravità delle due situazioni. In secondo luogo, c’è una distinzione che riguarda chi può impugnare la delibera. Volendo tracciando una distinzione in linea di massima, l’annullabilità è riconducibile a un vizio rimovibile. La nullità concerne invece delibere con gravi vizi, quali sono l’impossibilità giuridica e l’illiceità dell’oggetto.

Annullabilità delle delibere

Quando una delibera condominiale è annullabile e dunque può essere impugnata da un singolo condomino? L’articolo 1137 del Codice Civile afferma innanzitutto che un proprietario può richiedere l’annullamento di una deliberazione entro 30 giorni decorsi dalla data della stessa. Se invece il condomino era assente all’assemblea, è possibile fare richiesta entro 30 giorni a partire dalla comunicazione ricevuta.

Da sottolineare anche che l’impugnativa di annullabilità può essere proposta solo dal condomino che sia stato effettivamente pregiudicato dalla deliberazione. Il Codice Civile stabilisce anche che l’azione di annullamento non basta a sospendere l’esecuzione dell’oggetto della delibera. Per questo, è necessario l’ordine di un’autorità giudiziaria.

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Nullità delle delibere

Una delibera è invece da considerarsi nulla se pregiudicata da un grave errore o da vizi strutturali, come ad esempio una violazione di altre norme imperative, l’impossibilità dell’oggetto deliberato e così via. In questo caso, data l’importanza del vizio, il condomino può impugnare una delibera per nullità senza limiti temporali. Data la gravità del vizio in esame, tutti possono richiedere la nullità: anche i condomini non direttamente interessati nell’oggetto e quelli che avevano votato a favore della delibera.

Un esempio di distinzione fra nullità e annullabilità delle delibere è rinvenibile in tema di ripartizione delle spese. Cosa accade, ad esempio, a una delibera che viola i criteri di ripartizione delle spese comuni come stabilito all’articolo 1123? Se l’assemblea non vota all’unanimità la delibera di modifica del regolamento contrattuale, essa è nulla. Se invece la ripartizione viene votata all’unanimità, pur contraddicendo la regolamentazione disposta dall’articolo, la delibera è semplicemente annullabile, e quindi impugnabile solo entro 30 giorni.

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Installare una canna fumaria in condominio

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Non solo le case indipendenti, ma anche molti immobili condominiali sono dotati di camini, stufe a pellet o forni a legna. Per non parlare delle attività commerciali come ristoranti o pizzerie, spesso situate all’interno di un contesto condominiale. Come è possibile allora installare una canna fumaria in condominio? La legge permette di collocare uno scarico per i fumi da combustione anche sulle parti comuni di un condominio. Vediamo con quali criteri.

Prima di installare una canna fumaria dovrai assicurarti di garantire alcuni requisiti di legalità e sicurezza. Innanzitutto, bisogna accertarsi che il regolamento condominiale non vieti esplicitamente questo tipo di intervento. In tal caso, sarà necessario richiedere una modifica del regolamento in assemblea. Da sottolineare anche che l’assemblea condominiale non può impedire l’installazione di una canna fumaria in astratto e senza averne prima valutato il progetto.

Questo, perché l’intervento di installazione riguarda un bene comune del condominio, che in quanto tale deve essere a disposizione di tutti, secondo le dovute quote millesimali. Non si tratta infatti di un’innovazione, ma di un semplice uso della cosa comune. La canna fumaria può quindi essere installata a proprie spese, sia di costruzione sia di mantenimento.

Unica discriminante per l’impiego di un’area collettiva è il divieto di recare danno alle altre proprietà o di comprometterne l’utilizzo da parte degli altri condomini. È necessario quindi che l’assemblea giustifichi il suo rifiuto dimostrando come una canna fumaria potrebbe ledere i diritti degli altri comproprietari.

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Canna fumaria: quando è possibile installarla

Il proprietario che intenda installare una canna fumaria in condominio ad uso privato può farlo senza richiesta di consenso all’assemblea se la struttura viene costruita in aderenza, appoggio o con incastro al muro perimetrale, considerato bene collettivo. Ci sono però altri criteri che un proprietario deve rispettare se vuole dotarsi di una canna fumaria.

  • Il decoro. L’installazione non deve pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio né deve mutarne in modo incisivo l’estetica e l’armonia.
  • La giusta distanza dalle finestre degli altri condomini e dai muri antistanti. La canna fumaria non può recare fastidio agli altri condomini esalando, a distanza ravvicinata, fumi, odori, rumori e immissioni di calore nelle proprietà circostanti. La giurisprudenza ha fissato, con diverse sentenze, una distanza minima di 75 centimetri che, in alcuni casi, arriva anche a 1 metro dai balconi degli altri proprietari.
  • L’impedimento del godimento altrui. La canna fumaria non può sottrarre una porzione di muro comune impedendo nel concreto la possibilità altrui di utilizzare lo stesso muro per installare tubi o altre innovazioni. Allo stesso modo, non può impedire o pregiudicare la visuale dei condomini.
  • La sicurezza. I lavori devono chiaramente rispettare tutte le normative vigenti in termine di sicurezza degli impianti. Deve anche essere dimostrabile nel progetto che l’installazione non pregiudichi la stabilità strutturale dell’edificio.