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Termini per impugnare una delibera condominiale

All’interno dell’assemblea condominiale, i proprietari esprimono il proprio assenso e il proprio dissenso riguardo alle varie decisioni su spese e vivere comune. Una delibera condominiale approvata, però, non è ancora l’ultima parola. Un condomino dissenziente può infatti impugnare la decisione presa dalla collettività, se ritiene che vi siano irregolarità, violazioni di altre leggi o decisioni su temi non di sua competenza. Il Codice Civile, prevedendo questa possibilità, ne definisce anche le tempistiche. Quali sono i termini per impugnare una delibera? È possibile ridurre il tempo massimo di impugnazione?

Cominciamo dai casi in cui si solleva la questione. Qualunque proprietario ha il diritto di impugnare una delibera presa a maggioranza dall’assemblea condominiale. In tal caso, si solleva il dubbio che questa delibera possa essere nulla o annullabile. Nel primo caso, parliamo di impossibilità giuridica o di illiceità dell’oggetto, quindi di gravi vizi. Nel secondo, di vizi formali e rimovibili. Al giudice il dovere di individuare eventuali irregolarità nella delibera impugnata. Ricordiamo poi che una delibera nulla e una annullabile si distinguono anche per i termini entro i quali è possibile impugnarle.

Un condomino può impugnare una delibera per annullabilità solo se:

  • Si ritiene effettivamente pregiudicato in prima persona dall’esito di questa delibera.
  • Solleva la questione entro 30 giorni dalla sua approvazione nel verbale condominiale.

I termini per impugnare una delibera condominiale per nullità, invece, cambiano, proprio perché in questo caso il vizio è più grave. La richiesta dunque può essere sollevata al giudice da qualsiasi condomino e senza limiti di tempo.

Un regolamento condominiale può ridurre i termini per impugnare una delibera?

È questa la questione sollevata e poi risolta dalla Corte di Cassazione con sent. n. 19714 del 21/9/2020. Nella fattispecie, il condominio aveva approvato mediante regolamento contrattuale (quindi votato all’unanimità) una norma che riduceva il termine di impugnazione di una delibera per annullamento da 30 a 15 giorni.

La Corte Suprema ha però evidenziato come la gerarchia delle fonti non possa essere messa da parte, nemmeno se tutti i condomini hanno approvato una norma mediante regolamento. La legge che regola i termini per impugnare una delibera condominiale costituisce quindi una norma inderogabile dal regolamento contrattuale. I termini per impugnare una delibera, dunque, sono e rimangono quelli prescritti dal Codice Civile all’articolo 1137.

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Impugnare le delibere condominiali

Come sappiamo, spetta all’assemblea condominiale prendere le decisioni riguardanti le aree comuni, la ripartizione delle spese, gli interventi di manutenzione, ristrutturazione e innovazione e le altre pratiche condominiali. In questo consesso, cui sono invitati a partecipare tutti i condomini, i progetti e le proposte vengono messe ai voti e poi, in base all’esito della votazione, approvate o rigettate. Come in tutti i contesti democratici, può accadere che un condomino rilevi dei vizi di forma o di sostanza in una delibera, nonostante questa venga approvata da una maggioranza sufficiente. La legge prevede quindi la possibilità di impugnare le delibere condominiali, purché ricorrano determinate condizioni. Vediamo quali.

Innanzitutto: cosa significa impugnare una delibera condominiale? Il Codice Civile prevede la possibilità, per i condomini, di chiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria quando rilevi che una delibera sia contraria alla legge, intesa anche solo come regolamento di condominio. In questo caso, si aprono due strade, che riguardano la nullità e l’annullabilità delle delibere condominiali.

Nella prima ipotesi, la delibera presenta un grave vizio, come l’impossibilità dell’oggetto o una decisione riguardante un argomento non di competenza dell’assemblea. Nel secondo caso invece, il vizio è strutturale o formale, e riguarda quindi ad esempio il numero legale di voti validi o il corretto procedimento di convocazione dell’assemblea. La differenza fra le due ipotesi può sembrare labile, e non in pochi casi ha in effetti richiesto l’intervento della Corte di Cassazione. È tuttavia importante comprendere cosa comporta questa distinzione fra nullità e annullabilità, quando si intende impugnare una delibera condominiale.

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Impugnare le delibere condominiali: chi, come, quando?

Nel caso di nullità di una delibera, data la gravità del vizio, la possibilità di impugnare la decisione è estesa a chiunque ne abbia interesse. Compresi, s’intende, terzi e condomini che abbiano votato a favore della delibera. L’impugnazione in questo caso non è soggetta nemmeno a limiti temporali. È possibile farla in ogni momento e, se accolta, annullerà qualsiasi effetto giuridico prodotto dalla norma.

Se invece si ritiene che la delibera da impugnare sia annullabile, possono agire in tal senso i condomini assenti, i dissenzienti e gli astenuti entro trenta giorni. Nel primo caso, queste tempistiche decorrono dalla data di comunicazione della delibera al condomino. Nel caso di condomino astenuto o dissenziente invece i trenta giorni decorrono dalla data della deliberazione. Ricordiamo anche che l’azione di annullamento, come da art. 1137:

Non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

Per quanto riguarda la modalità di impugnazione, il Codice Civile non ha previsto specifiche procedure. La giurisprudenza ha quindi inteso che questo atto possa essere fatto sia tramite ricorso (la modalità più breve) sia tramite citazione in giudizio. Richiedendo questo secondo caso delle tempistiche più lunghe, si riterrà sufficiente come atto di impugnazione la notifica di citazione entro i termini prestabiliti.

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Nullità e annullabilità delle delibere condominiali

Tra le questioni più frequentemente al centro di liti condominiali che spesso sfociano in contenziosi in tribunale, c’è l’impugnazione delle decisioni prese nell’assemblea condominiale. Nello specifico, un condomino può rivolgersi a un giudice impugnando una delibera ritenuta non valida o non legittima. A tal proposito, c’è bisogno però di distinguere fra nullità e annullabilità delle delibere condominiali. Facciamo chiarezza.

Le principali differenze fra annullabilità e nullità sono sostanzialmente due. In primis, le tempistiche nelle quali è possibile ricorrere all’una o all’altra, che variano per la diversa gravità delle due situazioni. In secondo luogo, c’è una distinzione che riguarda chi può impugnare la delibera. Volendo tracciando una distinzione in linea di massima, l’annullabilità è riconducibile a un vizio rimovibile. La nullità concerne invece delibere con gravi vizi, quali sono l’impossibilità giuridica e l’illiceità dell’oggetto.

Annullabilità delle delibere

Quando una delibera condominiale è annullabile e dunque può essere impugnata da un singolo condomino? L’articolo 1137 del Codice Civile afferma innanzitutto che un proprietario può richiedere l’annullamento di una deliberazione entro 30 giorni decorsi dalla data della stessa. Se invece il condomino era assente all’assemblea, è possibile fare richiesta entro 30 giorni a partire dalla comunicazione ricevuta.

Da sottolineare anche che l’impugnativa di annullabilità può essere proposta solo dal condomino che sia stato effettivamente pregiudicato dalla deliberazione. Il Codice Civile stabilisce anche che l’azione di annullamento non basta a sospendere l’esecuzione dell’oggetto della delibera. Per questo, è necessario l’ordine di un’autorità giudiziaria.

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Nullità delle delibere

Una delibera è invece da considerarsi nulla se pregiudicata da un grave errore o da vizi strutturali, come ad esempio una violazione di altre norme imperative, l’impossibilità dell’oggetto deliberato e così via. In questo caso, data l’importanza del vizio, il condomino può impugnare una delibera per nullità senza limiti temporali. Data la gravità del vizio in esame, tutti possono richiedere la nullità: anche i condomini non direttamente interessati nell’oggetto e quelli che avevano votato a favore della delibera.

Un esempio di distinzione fra nullità e annullabilità delle delibere è rinvenibile in tema di ripartizione delle spese. Cosa accade, ad esempio, a una delibera che viola i criteri di ripartizione delle spese comuni come stabilito all’articolo 1123? Se l’assemblea non vota all’unanimità la delibera di modifica del regolamento contrattuale, essa è nulla. Se invece la ripartizione viene votata all’unanimità, pur contraddicendo la regolamentazione disposta dall’articolo, la delibera è semplicemente annullabile, e quindi impugnabile solo entro 30 giorni.