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Installazione di zanzariere in condominio: con quali permessi?

Spesso i proprietari di unità immobiliari in condominio tendono a trascurare l’incidenza di modifiche apparentemente piccole alle loro abitazioni. Se questi interventi riguardano il lato esterno del proprio balcone, si va, però, ad agire contemporaneamente anche sulla facciata del condominio. A questo punto, subentrano le norme relative alla gestione di beni e aree comuni che, ricordiamo, è obbligatorio rispettare. Parliamo, in particolare, della facciata del condominio e della tutela del suo decoro architettonico. Un discorso che bisogna valutare con attenzione anche quando si tratta di piccoli interventi come l’installazione di zanzariere in condominio. Quali fattori bisogna considerare in tal caso?

Per decoro architettonico si intende l’insieme armonico delle linee e delle strutture che compongono l’aspetto esterno di un edificio. Aspetto che è dato dall’insieme dei singoli elementi, compresi quelli installati nei balconi che pur corrispondono a spazi privati ad uso esclusivo dei condòmini.

Il rispetto del decoro architettonico non ha valenza solo in termini estetici. Lo stato della facciata esterna di un edificio incide, oltre che sulla bellezza del palazzo in quanto arredo urbano, anche sul suo valore economico. Da un utilizzo sconsiderato di elementi esterni come tende da sole, impianti per l’aria condizionata e perfino zanzariere può quindi derivare un danno economico a tutti i proprietari del condominio. Ecco perché bisogna sapere a cosa si va incontro anche quando si decide di installare delle zanzariere sul proprio balcone.

È obbligatorio il permesso per l’installazione di zanzariere in condominio?

Cominciamo dalle regole. Un regolamento “tradizionale”, quindi assembleare e votato con maggioranze classiche, non può impedire l’installazione di zanzariere sul proprio balcone. È possibile però che in passato l’assemblea abbia votato all’unanimità una norma in tal senso, che impedisca o stabilisca delle condizioni a questo tipo di intervento. È bene quindi verificare la presenza nel proprio regolamento di clausole contrattuali in merito.

Inoltre, piccole modificazioni delle parti comuni del condominio sono permesse, a patto che non ledano il diritto altrui di godere allo stesso modo dell’area condivisa. In altri termini, è quindi possibile installare zanzariere sul proprio condominio solo se il loro aspetto non pregiudica il decoro architettonico dello stabile.

In tal senso, non esiste un obbligo di comunicazione all’amministratore. È bene però sapere che gli altri condomini potrebbero, se ritenessero che zanzariere in questione dannose per l’aspetto estetico dell’edificio, opporsi a tale decisione e persino ricorrere a un Tribunale per ordinarne la rimozione. Ecco perché spesso, in via precauzionale, sarebbe meglio condividere il proprio intento con l’amministratore e con l’assemblea, in modo tale da non dover affrontare la questione in via giudiziale.

Ad ogni modo, spetterà poi al tribunale competente il giudizio finale sull’opera realizzata. Il giudice può infatti ritenere che l’alterazione del  derivante dall’installazione di zanzariere in condominio sia trascurabile, quando non comprometta il valore economico dell’edificio. Una caratteristica che può facilitare questo tipo di valutazione permissiva è, ad esempio, la rimovibilità delle zanzariere o l’adozione di reti con lo stesso colore delle strutture preesistenti quali la ringhiera del balcone condominiale o la tenda da sole.

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Serve il permesso dell’assemblea per la sopraelevazione in condominio?

La sopraelevazione in condominio suscita spesso non poche polemiche. Si tratta, in sintesi, di un’azione del proprietario del lastrico solare o dell’appartamento dell’ultimo piano che decide di integrare la volumetria della sua proprietà. Questo può accadere tanto con un’innovazione degli elementi già presenti sul suolo calpestabile tanto con la costruzione di un nuovo piano o fabbricato. Partiamo col dire che la legge permette esplicitamente la sopraelevazione in condominio. Salvo, ovviamente, il rispetto di alcune condizioni. A tal proposito, è necessario il permesso dell’assemblea per la sopraelevazione in condominio? Oppure gli altri proprietari non possono opporsi in alcun modo?

Abbiamo detto che la costruzione di una volumetria aggiuntiva sul lastrico solare spetta unicamente al suo proprietario – o al proprietario dell’unità immobiliare all’ultimo piano. Quando è possibile fare la sopraelevazione in condominio? La legge non impone il generico obbligo di richiesta del permesso all’assemblea condominiale. Esistono, però, alcuni limiti a questi progetti espansivi. Vincoli che, in alcuni casi, sono superabili solo attraverso il passaggio in assemblea. Vediamo quindi quando è bene coinvolgere gli altri condomini nel proprio progetto di sopraelevazione condominiale.

I vincoli principali alla sopraelevazione sono:

  • Rispetto del decoro architettonico dell’edificio.
  • Garanzia del diritto di veduta condominiale.
  • Mantenimento della stabilità dell’edificio.
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Per quanto riguarda il decoro architettonico e il diritto di veduta condominiale, è chiaro che una costruzione di questo tipo sia in grado, potenzialmente, di pregiudicare entrambi. Nonostante non sia obbligatorio per legge il permesso dell’assemblea per la sopraelevazione in condominio, è buona norma presentare il proprio progetto all’assemblea prima della sua realizzazione. Anche se si tratta di una porzione privata dell’edificio, una costruzione esteticamente sgradevole, non coerente con l’architettura dell’edificio o estremamente coprente potrebbe infatti scatenare le proteste a posteriori degli altri proprietari. Meglio discuterne preventivamente.

Sopraelevazione e stabilità: quando serve il permesso dell’assemblea

Questi vincoli sussistono in ragione di un principio fondamentale in condominio: la tutela del pari utilizzo da parte di tutti delle aree comuni. Se quindi la sopraelevazione non pregiudica questo diritto degli altri proprietari, non è necessario richiederne il permesso. Una situazione diversa è invece il caso in cui la costruzione sul lastrico solare pregiudichi la stabilità dell’edificio. Ad esempio, minandone la struttura antisismica o mettendo a rischio il sostegno delle fondamenta del palazzo.

In tal caso, per il proprietario del lastrico solare è obbligatorio chiedere il permesso all’assemblea per la sopraelevazione. Insieme all’approvazione del progetto, gli altri condomini dovranno infatti approvare anche tutti quei lavori accessori ma necessari per ripristinare la stabilità dell’edificio e adeguarla alle nuove volumetrie. È questo l’unico caso in cui un proprietario non può evitare di passare dall’assemblea condominiale, per ovvi motivi di sicurezza di tutti.

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Unità con più comproprietari: come cambia la maggioranza assembleare?

All’interno dell’assemblea condominiale le delibere vengono approvate con maggioranze ben definite che variano in base all’oggetto della votazione. Dato che non sempre è possibile la partecipazione fisica di tutti i proprietari, si ammette che i condòmini possono delegare la propria presenza e, quindi, il proprio voto, a un altro soggetto. Cosa succede però al calcolo della maggioranza, quando un soggetto sia comproprietario insieme ad altri di un’unità nello stesso condominio? Una sentenza del Tribunale di Verona chiarisce la problematica della maggioranza assembleare con dei comproprietari di una sola unità.

La sentenza del 15/10/2019 ci indica l’interpretazione corretta dell’articolo 1136 del Codice Civile, fornendo una risposta chiara al quesito sollevato in merito alle maggioranze assembleari. La norma civilistica prevede nello specifico delle maggioranze specifiche che possono subire delle variazioni in base all’oggetto in discussione o al fatto che si tratti della prima o della seconda convocazione. Ad ogni modo, la giurisprudenza ha interpretato questo articolo sul principio di una proprietà, un voto.

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Una lettura che si può riassumere così: ciascun partecipante all’assemblea può contribuire con un solo voto. Così, il voto di due comproprietari di una stessa unità abitativa vale per uno. Allo stesso modo, il proprietario di più vani all’interno dello stesso condominio potrà esprimere un unico voto. Questo, in ragione del fatto che saranno poi le tabelle millesimali a tener conto della proporzionalità della proprietà sul quorum richiesto.

La maggioranza assembleare con i comproprietari di un’unità

Tale interpretazione trova forza anche nelle disposizioni attuative del CC. All’articolo 67 si afferma esplicitamente che più comproprietari di una singola unità abitativa debbano eleggere il proprio rappresentante in assemblea che, esprimendo un unico voto, farà le veci anche degli altri. In tal modo, la maggioranza assembleare con dei comproprietari di una sola unità non risulterà “falsata” dalla condivisione di più soggetti.

La sentenza citata conferma l’attuazione di questo principio. Si precisa inoltre che il proprietario di più unità all’interno dello stesso condominio debba in ogni caso votare come singolo. Infine, il Tribunale ha specificato che un difetto di delega può essere impugnato solo dal comproprietario che non riconosca la figura in sua rappresentanza, e non dal resto dell’assemblea.

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Lavori sulla ringhiera del balcone condominiale: serve un permesso?

Il dilemma più comune relativo a ogni tipo di intervento in condominio riguarda la sua approvazione. In quali casi è necessario chiedere il permesso per l’assemblea? Quando invece è possibile bypassare questo passaggio? La risposta, naturalmente, dipende dal tipo di intervento. Torniamo qui a parlare di balconi, un elemento spesso al centro di contese e discussioni. Nello specifico, quali permessi servono per intervenire sul proprio balcone privato? Serve l’autorizzazione dell’assemblea per interventi sulla ringhiera del balcone condominiale?

Il balcone è un elemento molto discusso perché costituisce sì un prolungamento dell’abitazione, caratterizzandosi quindi come un bene privato del singolo condòmino. Allo stesso tempo però, come spesso abbiamo ricordato, la parte esterna del balcone contribuisce al decoro estetico della facciata del condominio. Al suo interno, quindi, si commissionano elementi di carattere privato a elementi di carattere condominiale. Abbiamo parlato di alcune questioni ricorrenti, come ad esempio la possibilità di montare edera finta sul proprio balcone o ancora l’intervento per trasformare il proprio balcone in veranda.

E per gli interventi sulla ringhiera condominiale? È necessaria l’autorizzazione dell’assemblea anche in questo caso? È proprio il carattere “condominiale” e quindi condiviso in comunione della facciata che può rispondere alla domanda. Si parta innanzitutto dal principio che ciascuno può usufruire dei beni comuni di un condominio «purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto» (articolo 1102 CC).

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Ringhiera del balcone condominiale sul balcone: chi deve approvare i lavori?

La funzione da valutare, in questo caso, è il cosiddetto decoro architettonico, quindi l’insieme di linee estetiche e decorative che abbelliscono la facciata di un condominio. Nessun intervento, nemmeno su uno spazio privato come può essere un balcone, può quindi pregiudicare questo decoro. A stabilirlo a chiare lettere è l’articolo 1122, secondo il quale:

il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

L’articolo prosegue oltre, affermando nel secondo comma che, in ogni caso, «è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea».

Così come il parapetto o la soletta del balcone, anche la ringhiera rientra a pieno diritto fra i beni comuni. Come essi, svolge infatti una funzione estetica per l’edificio. Ecco perché è bene fare comunicazione e, quindi, richiedere l’autorizzazione all’assemblea per interventi sulla ringhiera del balcone condominiale. Questo, sia che si tratti di installarne una nuova sia che si voglia estenderne la protezione con una rete.

Tale intervento potrebbe trovare una legittimità nell’approvazione degli altri condomini che, favore di un progetto di ristrutturazione, ne accetta le conseguenze e ne approva quindi i risvolti estetici. In alternativa, a stabilire in modo insindacabile se una modifica a un elemento costituisca lesione o pregiudizio per l’estetica comune di un condominio è il giudice di merito.

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Capitolato dei lavori condominiali. Cos’è e a cosa serve?

Parlando di lavori di manutenzione abbiamo spesso evidenziato come esista una differenza sostanziale fra gli interventi ordinari e quelli straordinari. I primi riguardano lavori semplici e dalla spesa contenuta, e non richiedono per questo motivo l’approvazione puntuale in assemblea condominiale. I secondi sono invece interventi di maggior incidenza, sia economica sia strutturale rispetto al condominio. Una volta compreso se il lavoro che intendiamo svolgere sia un intervento di manutenzione straordinaria, dovremo quindi sottoporlo all’attenzione dell’assemblea condominiale. Fra i documenti richiesti per l’approvazione definitiva rientra il capitolato dei lavori condominiali. Cos’è e a che cosa serve?

Che si tratti di una manutenzione straordinaria di notevole entità o semplicemente che esuli dal contesto di intervento “ordinario”, la legge richiede una precisa serie di passaggi, burocratici ma non solo. Questo, per assicurare a tutti i condomini che i loro soldi vengano spesi nel modo migliore e per tenerli aggiornati sull’operatività gestionale dell’amministratore di condominio. Difatti, già a partire dalla prima presentazione di un intervento di manutenzione straordinaria è necessario esplicitare all’assemblea caratteristiche, tempistiche e modalità di attuazione del proprio progetto.

A quel punto, l’assemblea voterà, secondo le seguenti maggioranze:

  • Metà degli intervenuti con l’approvazione favorevole della metà più uno del valore in millesimi dell’edificio in prima convocazione;
  • Un terzo degli intervenuti con l’approvazione di almeno un terzo del valore in millesimi dell’edificio in seconda convocazione.

Questo, a meno che non si tratti di una riparazione straordinaria di notevole entità. Una volta approvato questo primo progetto, è necessario però compilare un altro documento che specifichi, punto per punto, tutti i passaggi richiesti dai lavori in programma. Si tratta, appunto, del capitolato condominiale.

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A cosa serve un capitolato condominiale?

Con questo documento tecnico si ricostruiscono preventivamente tutte le singole operazioni che saranno richieste al prestatore di servizio (ad esempio, la ditta edile cui si vuole appaltare i lavori). A redigere il capitolato dei lavori condominiali sarà un tecnico specializzato e appositamente nominato dall’assemblea – solitamente, proprio in occasione dell’approvazione della delibera gli interventi. Questo tecnico, che potrà essere un architetto, un geometra, un perito e così via, si preoccuperà quindi di stilare i vari passaggi necessari, senza naturalmente specificare i prezzi per ciascuna operazione.

Questo documento sarà inviato tanto ai condòmini per presa visione quanto alle varie ditte che, per aggiudicarsi l’appalto, faranno il proprio preventivo di spesa. A decidere, in modo insindacabile, sarà comunque l’assemblea, che si riunirà per scegliere a chi affidare i lavori. Rientrano nel capitolato condominiale quindi tanto una descrizione tecnica (materiali, tempistiche, tipo di interventi etc.) ma anche una serie di obblighi che la ditta dovrà impegnarsi a rispettare.

Avere un capitolato dei lavori condominiali per ogni singolo intervento di manutenzione straordinaria non è obbligatorio, ma è sempre consigliabile. Questo documento, se firmato da entrambe le parti, può infatti tutelare i condomini dinnanzi a una ditta che non segua le indicazioni ricevute.

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Il compenso dell’amministratore di condominio

Torniamo a parlare dell’amministratore di condominio. Come abbiamo già visto, i compiti e i doveri di un amministratore di condominio non sono certo pochi. Dalla gestione concreta alla registrazione dei documenti legali e fiscali, questa figura riveste un ruolo fondamentale per una sana e pacifica convivenza condominiale. Come è giusto quindi, anche a chi amministra l’intero complesso di pratiche spetta una giusta retribuzione. Ma chi stabilisce il compenso dell’amministratore? Questa somma dev’essere indicata nella delibera di nomina? È possibile cambiare in corso d’opera i patti sulla retribuzione? Vediamo.

Tutto quanto concerne la nomina, la revoca e l’elencazione precisa degli obblighi dell’amministratore di condominio è indicato all’articolo 1129 del Codice Civile. Qui vengono quindi fatte alcune precisazioni riguardo il ruolo di questa figura. Innanzitutto, va ricordato che la carica è annuale, con possibilità di rinnovo. Un amministratore dunque sa bene a cosa va incontro quando accetta un incarico condominiale.

Questo articolo, del resto, evidenzia anche una serie di comportamenti irregolari che possono determinare la revoca della nomina all’amministratore. Anche per questo, il suo compenso dell’amministratore di condominio dev’essere commisurato all’impegno che il soggetto ritiene di dover sostenere in termini di tempo.

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Il compenso dell’amministratore deve essere indicato nella delibera di nomina?

A rispondere, a chiare  lettere, è lo stesso articolo 1129, che così recita:

L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

È necessario dunque specificare il compenso all’inizio del mandato. Anche in caso di rinnovo di un incarico bisogna confermare (o, eventualmente, modificare) la somma dovuta. La mancanza di un compenso specifico rende addirittura nulla la nomina dell’amministratore. A provvedere alla sua nomina e alla sua revoca sarà l’assemblea condominiale che, quindi, vigilerà anche sul compenso regolarmente indicato. La delibera dovrà essere approvata da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e la metà più uno del valore dell’edificio in base ai valori delle tabelle millesimali.

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Regolamento condominiale: cos’è e a cosa serve?

In più occasioni vi abbiamo ribadito che il primissimo codice normativo da consultare in caso di dubbio è il regolamento condominiale. È qui, infatti, che prendono forma molti degli obblighi (ma anche dei diritti) degli inquilini di un determinato edificio. Andiamo quindi ad approfondire meglio la natura di questa fonte di legge che viene stipulata con l’approvazione dell’assemblea. Che cos’è il regolamento condominiale e a cosa serve? È davvero una legge vincolante per tutti? Come è possibile modificarlo?

Il regolamento condominiale è un atto normativo approvato dall’assemblea condominiale con delibera a maggioranza (degli intervenuti che costituiscano la metà del valore dell’edificio). Attraverso questo codice normativo i proprietari delle unità immobiliari si autoregolamentano. La legge specifica che l’adozione di un regolamento condominiale è obbligatoria solo se il numero dei proprietari supera i 10 condòmini. In sua assenza, vigono comunque per tutti gli abitanti di un plesso condominiale le norme del Codice Civile dedicate alla comunione dei beni.

Di cosa si occupa?

In quali campi legifera il regolamento condominiale? Oltre alla distribuzione di diritti e obblighi dei condòmini, questo codice riguarda i beni comuni e il loro mantenimento e la ripartizione delle varie voci di spesa. Rientrano in questo documento anche norme di carattere amministrativo/procedurale; talvolta, comprende anche indicazioni a tutela del decoro architettonico dell’edificio, della privacy o della condotta dei singoli rispetto a rumori o lavori.

Proprio la presenza di norme relative ai rumori è particolarmente invocata dai condomini. Ad esempio, inserendovi delle fasce orarie in cui vada rispettato il silenzio, si evitano sul nascere future discussioni con i dirimpettai. O, quantomeno, è più facile stabilire se una condotta sia lecita o no. Altro punto che spesso merita una norma nel regolamento condominiale è anche l’utilizzo del cortile come parcheggio; oppure la possibilità di arredare il balcone con piante sporgenti o elementi decorativi, e così via.

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Ricordiamo che ci sono alcuni punti fermi sui quali il regolamento condominiale non può interferire. È il caso, ad esempio, della presenza di animali domestici. Nessun regolamento può infatti impedire a un proprietario di ospitare nella sua unità un animale domestico. L’articolo 1138 del Codice Civile elenca gli altri diritti dei condòmini che il regolamento non può in alcun modo menomare oltre a quelli derivanti «dagli atti di acquisto e dalle convenzioni». Non sono derogabili:

  • Il diritto dei condomini sulle parti comuni;
  • Le norme su indivisibilità (delle parti comuni), sulle innovazioni condominiali, sulla rappresentanza, sul dissenso rispetto alle liti;
  • Le regole su assemblea condominiale, validità delle delibere assembleari e impugnazioni delle stesse.

Modifica del regolamento condominiale: assembleare o contrattuale

A proposito di maggioranze, è bene tener presente che esistono due tipi di regolamenti condominiali: quello assembleare e quello contrattuale. Essi si differenziano per la maggioranza di approvazione richiesta per l’inserimento o il cambio di una norma. Nel caso del regolamento assembleare, è richiesto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che corrisponda alla metà più uno del valore in millesimi dell’edificio. Nel caso di regolamento contrattuale, invece, è obbligatoria l’unanimità per l’approvazione di qualsivoglia modifica o innovazione.

È bene comprendere questa distinzione proprio perché, nel secondo caso, sarà solitamente più difficile far approvare alcune norme. Allo stesso tempo, si è più tutelati rispetto ad alcuni cambiamenti che per il singolo potrebbero risultare peggiorativi. Occorrerà quindi, in sede di assemblea, una buona capacità di mediazione dell’amministratore di condominio.

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Impugnare le delibere condominiali

Come sappiamo, spetta all’assemblea condominiale prendere le decisioni riguardanti le aree comuni, la ripartizione delle spese, gli interventi di manutenzione, ristrutturazione e innovazione e le altre pratiche condominiali. In questo consesso, cui sono invitati a partecipare tutti i condomini, i progetti e le proposte vengono messe ai voti e poi, in base all’esito della votazione, approvate o rigettate. Come in tutti i contesti democratici, può accadere che un condomino rilevi dei vizi di forma o di sostanza in una delibera, nonostante questa venga approvata da una maggioranza sufficiente. La legge prevede quindi la possibilità di impugnare le delibere condominiali, purché ricorrano determinate condizioni. Vediamo quali.

Innanzitutto: cosa significa impugnare una delibera condominiale? Il Codice Civile prevede la possibilità, per i condomini, di chiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria quando rilevi che una delibera sia contraria alla legge, intesa anche solo come regolamento di condominio. In questo caso, si aprono due strade, che riguardano la nullità e l’annullabilità delle delibere condominiali.

Nella prima ipotesi, la delibera presenta un grave vizio, come l’impossibilità dell’oggetto o una decisione riguardante un argomento non di competenza dell’assemblea. Nel secondo caso invece, il vizio è strutturale o formale, e riguarda quindi ad esempio il numero legale di voti validi o il corretto procedimento di convocazione dell’assemblea. La differenza fra le due ipotesi può sembrare labile, e non in pochi casi ha in effetti richiesto l’intervento della Corte di Cassazione. È tuttavia importante comprendere cosa comporta questa distinzione fra nullità e annullabilità, quando si intende impugnare una delibera condominiale.

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Impugnare le delibere condominiali: chi, come, quando?

Nel caso di nullità di una delibera, data la gravità del vizio, la possibilità di impugnare la decisione è estesa a chiunque ne abbia interesse. Compresi, s’intende, terzi e condomini che abbiano votato a favore della delibera. L’impugnazione in questo caso non è soggetta nemmeno a limiti temporali. È possibile farla in ogni momento e, se accolta, annullerà qualsiasi effetto giuridico prodotto dalla norma.

Se invece si ritiene che la delibera da impugnare sia annullabile, possono agire in tal senso i condomini assenti, i dissenzienti e gli astenuti entro trenta giorni. Nel primo caso, queste tempistiche decorrono dalla data di comunicazione della delibera al condomino. Nel caso di condomino astenuto o dissenziente invece i trenta giorni decorrono dalla data della deliberazione. Ricordiamo anche che l’azione di annullamento, come da art. 1137:

Non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

Per quanto riguarda la modalità di impugnazione, il Codice Civile non ha previsto specifiche procedure. La giurisprudenza ha quindi inteso che questo atto possa essere fatto sia tramite ricorso (la modalità più breve) sia tramite citazione in giudizio. Richiedendo questo secondo caso delle tempistiche più lunghe, si riterrà sufficiente come atto di impugnazione la notifica di citazione entro i termini prestabiliti.

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Diffamazione in assemblea condominiale?

La convivenza tra condomini non è sempre rosea. Spesso infatti sentiamo parlare di dispute, litigi e contesi fra dirimpettai che, non trovando una soluzione pacifica nel dialogo, si ritrovano a discutere in un’aula di tribunale. Ancora più spiacevole il caso in cui lo scontro avvenga direttamente nell’assemblea condominiale. Se, in questo contesto, una parte si sentisse offesa da un altro condomino, potremmo parlare di diffamazione in assemblea condominiale? Vediamo cosa prevede la legge.

Il limite principale di cui dobbiamo tenere conto per capire quando ricorrere a un giudice o meno è la differenza fra diffamazione e diritto di critica. Se infatti da un lato la funzione dell’assemblea condominiale è proprio quella di permettere il confronto fra condomini, e quindi anche l’espressone di legittime critiche, dall’altro è molto facile sfociare nel reato di diffamazione.

Quando si parla di diffamazione in condominio?

Secondo l’articolo 595 del Codice Penale, commette reato di diffamazione chi:

comunicando con più persone, offende l’altrui reputazione.

Per definire quando un commento espresso in assemblea condominiale sia diffamazione e quando invece sia legittima critica dobbiamo rifarci all’interpretazione della Corte Suprema della norma. In particolare, non si parla diffamazione quando sussistono tre situazioni:

  • L’interesse collettivo della critica – le affermazioni non devono riguardare condotte personali (ad esempio commenti su vita privata o altri fatti irrilevanti ai fini della vita comune condominiale). Se affermiamo che qualcuno «ha casa sporca» in sua assenza, lo stiamo diffamando.
  • La giusta continenza dell’espressione – va considerato quindi anche il linguaggio utilizzato. Dato il contesto informale dell’assemblea condominiale, è quindi possibile tollerare anche linguaggi coloriti, sempre se questi sono proporzionati al tono della discussione e non sfociano in offese ingiustificate.
  • Veridicità – ultimo, ma non meno importante criterio per stabilire se possiamo denunciare un condomino per diffamazione o se invece si tratta di un legittimo esercizio di critica. Se infatti la frase in questione rispecchia il vero o è comprovabile come realtà dei fatti, non possiamo parlare di diffamazione.
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Attenzione; queste tre condizioni devono ricorrere contemporaneamente. Si pensi ad esempio al caso di diffamazione condominiale in cui un soggetto venga interdetto dall’utilizzo di servizi comuni in quanto «cattivo pagatore». Anche se l’affermazione corrisponde al vero, si parla comunque di diffamazione se l’interdizione avviene tramite un cartello affisso pubblicamente. In questo caso, verrebbe infatti meno l’interesse collettivo, poiché sarebbe inutile e diffamatorio comunicare anche a terzi estranei al condominio la morosità di un singolo.

Reato di ingiuria

Diverso invece il caso di ingiuria. A distinguere i due distinti reati di ingiuria e diffamazione è la presenza o meno della persona offesa. Se le frasi offensive sono pronunciate in presenza della parte lesa, allora si tratta di ingiuria. Se invece l’offesa viene pronunciata dinnanzi ad almeno due persone e in assenza del soggetto interessato, il reato in questione è la diffamazione.

Diffamazione in assemblea condominiale: quali pene?

Ricordiamo, infine, le pene previste dal Codice Penale per il reato di diffamazione:

  • Reclusione fino a un anno o multa fino a 1032 euro.
  • Doppia pena (fino a due anni o multa di 2065 euro) se l’offesa «consiste nell’attribuzione di un fatto determinato».
  • Pena da sei mesi a tre anni o multa non inferiore a 516 se l’offesa viene «recata col mezzo della stampa o con qualsiasi altro mezzo di pubblicità».