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Ecobonus, Sismabonus e riunioni condominiali: che confusione!

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Gli incentivi del Superbonus nei pacchetti dell’Ecobonus e del Sismabonus sono una risorsa ghiotta per i condomini. Rifare un cappotto termico, migliorare l’efficientamento energetico dell’edificio e metterne in sicurezza l’impianto antisismico sono solo alcuni degli interventi per i quali si può approfittare del bonus. Gli amministratori sanno bene, però, che la discussione deve sempre e comunque passare prima per l’assemblea condominiale. In che modo gli altri condomini possono favorire o ostacolare l’accesso ai fondi? Vediamo come funzionano l’Ecobonus e il Sismabonus nelle riunioni condominiali.

Il Decreto Rilancio stabilisce che il condominio rientra fra i soggetti destinatari del bonus per interventi riguardanti le parti comuni (trainanti) e interventi che coinvolgono le parti private (trainati). I secondi sono necessariamente subordinati alla realizzazione dei primi. È chiaro quindi che il passaggio in assemblea è obbligatorio. I condomini discuteranno un eventuale progetto per l’Ecobonus o il Sismabonus nelle riunioni condominiali dedicate. Al termine del dibattito, la proposta viene messa ai voti della maggioranza.

Condomini morosi o dissenzienti: il Sismabonus nelle riunioni condominiali

Per essere approvata, la delibera deve ricevere il voto favorevole di almeno un terzo in millesimi dell’edificio, con quorum costitutivo di almeno la metà in millesimi. Che cosa succede se un condomino esprime voto contrario ma la proposta viene approvata dalla maggioranza? In quel caso, come funzionerebbe per qualsiasi altra delibera, tutti i condomini dovranno partecipare alle spese in proporzione ai valori delle tabelle millesimali. Compreso il condomino dissenziente.

sismabonus e riunioni condominiali

L’Agenzia delle Entrate, più volte intervenuta per chiarire i molti dubbi dei contribuenti, ha risposto anche riguardo le modalità di riscossione. Gli incentivi del Superbonus sono infatti ricevibili sotto forma di detrazione fiscale spalmata in 5 o 10 anni, sconto in fattura o cessione del credito. Fermo restando l’obbligo, anche per il condomino dissenziente, di partecipare alle spese, al singolo resterà comunque l’autonomia in tal senso. Ogni proprietario potrà infatti scegliere la modalità di riscossione della propria quota versata che preferisce.

Altra questione riguarda anche i condomini morosi o colpevoli di abuso edilizio. Nel primo caso, sappiamo già che i condomini morosi non hanno accesso al Superbonus. È possibile però saldare il proprio debito con il condominio entro le tempistiche richieste dal progetto. Potrebbe invece capitare che un condominio voglia realizzare un intervento in un’area comune, e che però l’abitazione di un singolo presenti un abuso edilizio. In quel caso, l’intervento è però rivolto esclusivamente a un bene in comproprietà fra tutti e quindi è lo stesso possibile accedere al Superbonus. L’asseverazione richiesta è quella di legittimità delle parti comuni interessate dell’edificio, e non delle singole unità.

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Sanatoria in condominio: serve l’autorizzazione dell’assemblea?

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I cantieri nei condomini non mancano quasi mai. Quando si tratta di lavori di ristrutturazione, interventi per nuove costruzioni o modifiche volumetriche, è richiesta però anche l’autorizzazione comunale. In particolare, oggi parliamo di un titolo abitativo rilasciato dall’Ufficio Tecnico del proprio Comune. In alcuni casi è possibile richiedere la sanatoria per proseguire con la costruzione senza andare incontro al reato di abuso edilizio. Che succede quando il problema si verifica in ambito condominiale? Serve l’autorizzazione dell’assemblea per la sanatoria in condominio?

Per rispondere a questa domanda, dobbiamo innanzitutto distinguere fra gli interventi che coinvolgono anche le parti comuni e quelli che invece interessano solo parti esclusive. La giurisprudenza ha infatti seguito un orientamento maggioritario che, però, ha trovato anche voci discordanti proprio in un caso di comproprietà. Partiamo dal principio.

Da un lato abbiamo i regolamenti e il diritto civile relativo ai condomini. Dall’altro il diritto amministrativo degli enti comunali. Il rilascio della sanatoria da parte dell’Ufficio Tecnico va incontro al rispetto delle norme urbanistiche che nulla hanno a che vedere con quelle civilistiche del condominio. È quindi chiaro che le leggi interne del condominio non possono interferire con quelle amministrative del comune. Diverse sentenze (citiamo ad esempio il TAR della Campania, sentenza n. 1590/2018) hanno già stabilito questo principio.

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Nel caso citato, un condominio che aveva avviato la realizzazione di una veranda nel proprio appartamento aveva incontrato l’opposizione di altri proprietari. Secondo i giudici del Tribunale Amministrativo però, il Comune non ha bisogno dell’approvazione dell’assemblea per rilasciare la sanatoria in condominio.

Sanatoria in condominio per le parti comuni

Va fatta salva ovviamente la tutela del diritto dei terzi. È il caso ad esempio sollevato dinnanzi al TAR della Sicilia (sentenza n. 1477/2016). In questo caso erano coinvolte nella sanatoria delle aree in comproprietà. Gli altri condomini, avendo diritti reali sui beni in questione, avevano espresso la loro opposizione e questo ha reso legittimo il rigetto della richiesta di sanatoria del singolo proprietario.

La questione della sanatoria in condominio può quindi presentare delle insidie se gli interventi coinvolgono anche parti comuni dell’edificio. Gli altri condomini, in quanto legittimi proprietari, possono in quel caso esprimere il proprio dissenso all’amministratore e in sede di assemblea. Se invece l’intervento riguarda un’area privata del singolo nel condominio e non coinvolge anche i diritti di terzi, l’autorizzazione comunale non può essere subordinata a quella condominiale.

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Installare la fibra in condominio

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Vuoi installare la fibra nel tuo condominio ma hai paura che gli altri proprietari possano opporsi? Ebbene sappi che la legge è dalla tua parte. Sono infatti molti i provvedimenti legislativi che favoriscono l’opera di impianto e di connessione della fibra ottica. Vediamo quindi quali limiti puoi incontrare nel cammino e come superarli per installare la fibra in condominio.

Partiamo dagli edifici di nuova costruzione. Nel 2014 il Decreto Sblocca Italia ha affermato l’obbligo per tutti gli edifici con le domande di presentazione successive al 1° luglio 2015 di essere equipaggiati con

«impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica fino ai punti terminali di rete».

Lo stesso principio si applica anche alle ristrutturazioni più radicali e profonde, che richiedono un permesso di costruzione.

In caso di vecchie costruzioni, il condomino può appellarsi ad altre leggi per rivendicare il suo diritto a installare la fibra in condominio. Innanzitutto, se l’intervento avviene nei limiti del rispetto della proprietà, non ci si può opporre al semplice passaggio di condutture lungo o dentro le mura del palazzo.

Questo si traduce anche in un generale obbligo per il condominio a far accedere gli operatori anche alla infrastruttura fisica interna. Oltre ad avere accesso a tutte le aree comuni, l’incaricato dell’installazione può anche accedere all’abitazione del singolo che ne faccia richiesta, pur limitando al minimo l’impatto dell’intervento nelle proprietà di terzi.

Serve l’autorizzazione per installare la fibra in condominio?

Sappiamo bene che, al di là delle leggi nazionali, nel condominio vige anche la dura legge dell’assemblea. In questo caso che potere hanno gli altri condomini di controllare l’installazione della fibra? Possono opporsi o negare il proprio consenso?

La risposta ce la suggerisce l’ultimo Decreto Semplificazioni. Qui il legislatore ha equiparato la procedura per installare la fibra in condominio ai lavori di manutenzione straordinaria urgenti. Il carattere di urgenza permette quindi al condomino di bypassare l’assemblea, che non dovrà necessariamente deliberare riguardo a questo intervento che coinvolge le parti comuni. Rimane, in ogni caso, l’eccezione degli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico.

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Modifiche su parti comuni senza autorizzazioni condominiali

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Apportare modifiche alle parti comuni del proprio condominio a volte può richiedere un iter più lungo del previsto. La proposta del progetto all’amministratore, la convocazione dell’assemblea, la discussione, a volte una seconda convocazione e così via. Vi sono però alcuni interventi che non richiedono l’approvazione dell’assemblea condominiale, e che possono essere svolti autonomamente dai singoli condomini. Quali sono le modifiche su parti comuni senza autorizzazioni condominiali? Il criterio per stabilire il limite di “libertà” del singolo sta nella definizione dell’elemento coinvolto e dell’entità dell’intervento richiesto.

Distinguiamo quindi il discorso in due categorie: una di interventi relativi a un bene comune e una di lavori che interessano anche parti in uso esclusivo o di proprietà. Le parti comuni dell’edificio sono naturalmente in comproprietà e, come tali, devono essere rispettate in due modi:

  • Non è possibile alterarne la destinazione d’uso intrinseca nell’oggetto o esplicitata nel regolamento condominiale.
  • Non è possibile usufruirne a danno di altri o limitando il loro pari diritto di goderne.

In questi sensi, è facile pensare che sia possibile, in assenza di eventuali divieti espliciti nel regolamento, apportare delle piccole migliorie alle parti comuni senza chiederne il permesso. Ad esempio, abbellire l’aiuola condominiale con piante e fiori non limita né la destinazione d’uso né l’accesso degli altri condomini allo stesso bene, e sarebbe quindi permesso.

E per quanto riguarda i lavori sulle parti di proprietà individuale?

Posso apportare modifiche su parti comuni senza autorizzazioni condominiali?

Non è detto che poiché un elemento appartenga alla nostra proprietà si sia liberi di intervenire senza riguardo per i dirimpettai. Lo sa bene chi abita in condominio. Nel Codice Civile troviamo infatti un altro limite dalle modifiche che è possibile apportare, valido tanto per le parti comuni (oltre a quelli già citati) quanto per le parti ad uso esclusivo. L’articolo 1122 vieta al condomino di

eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Abbiamo più volte fatto l’esempio del balcone che, pur facendo parte dell’unità immobiliare del condomino, è parte integrante anche della facciata del condominio e come tale va gestito. In tal caso, la sostituzione di una ringhiera potrebbe sembrare una modifica irrisoria, ma che richiede comunque «preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea». Agli altri condomini viene così data la possibilità di vigilare sul rispetto dei limiti strutturali, di sicurezza o di decoro architettonico.

In buona sostanza, le modifiche su parti comuni senza autorizzazioni condominiali si limitano a interventi di piccola entità che rispettino contemporaneamente tutti i limiti posti dalla legge. Non è possibile agire senza autorizzazione se si tratta di migliorie o innovazioni. Oltre che, ricordiamo, dal regolamento interno, che suggeriamo pertanto di consultare sempre insieme all’amministratore in caso di dubbio.

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Richiesta straordinaria di assemblea da parte de coinquilini

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L’assemblea condominiale di norma viene convocata dall’amministratore. Ci sono però alcuni casi in cui anche i condomini possono prendere in mano la situazione a fare una richiesta straordinaria di assemblea. Questo accade naturalmente quando il condominio è sprovvisto di amministratore, per problemi di nomina o nei condomini minimi. Ma può accadere anche quando l’amministratore non rispetta le volontà di convocazione espresse dai condomini, sia in termini legali sia in termini di tempistiche e modi.

A tal proposito, parliamo di vizi legati ai requisiti legali delle convocazioni. È anche possibile, poi, che l’amministratore snaturi il contenuto della convocazione scegliendo una data troppo in là. In quest’ultimo caso, secondo la legge i condomini possono agire in autonomia. Come avviene l’iter di una richiesta straordinaria di assemblea? Ce lo spiega l’articolo 66 delle disp. att. CC.

Due condomini (distinti proprietari) che rappresentino un sesto del valore dell’edificio possono comunicare all’amministratore la loro richiesta. A questo punto, egli ha 10 giorni di tempo per calendarizzare la riunione. Se decorso il tempo non accade nulla, i due condomini «possono provvedere direttamente alla convocazione».

Questo può accadere anche nel caso in cui la convocazione venga fatta, ma fissata troppo in là nel tempo. Se questo ritardo è in grado di sminuire il senso dell’assemblea per quel dato ordine del giorno, i condomini possono autoconvocarsi. Lo stesso vale anche quando l’amministratore convochi un’assemblea modificando la richiesta dei condomini nel contenuto o nell’ordine. Anche qui, si ritiene che un’autoconvocazione sia legittima da parte dei proprietari. A patto che, naturalmente, il contenuto in oggetto abbia un’adeguata urgenza e rilevanza.

Per cosa è possibile fare una richiesta straordinaria di assemblea?

Per quali argomenti è possibile convocare una richiesta straordinaria di assemblea? È l’articolo 1135 a spiegarci a cosa provvede l’assemblea dei condomini. Si tratta, innanzitutto, di temi legati alla conferma dell’amministratore e ai suoi compensi.

L’assemblea ha inoltre facoltà riguardo:

  • Approvazione del preventivo delle spese e della relativa ripartizione fra proprietari.
  • Rendiconto annuale dell’amministratore, con discussione sull’impiego di eventuali residui attivi dalla gestione.
  • Interventi di manutenzione straordinaria e innovazioni. In questo contesto è poi obbligatoria l’istituzione di un fondo cassa condominiale.
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Conflitto d’interessi in assemblea condominiale

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All’interno di un’assemblea condominiale possono sorgere conflitti di varia natura. Non di rado, la discussione nasce perché, in uno specifico ambito di dibattito, sorge un conflitto d’interessi. Ad esempio, quando un condomino si trovi a dover votare una delibera che riguarda nello specifico una sua proprietà o il godimento di un suo diritto personale. Oppure, quando si voglia mettere ai voti l’appalto di un progetto e uno dei condomini sia anche socio di una ditta partecipante. Come ci si deve comportare in caso di conflitto d’interessi in assemblea condominiale? Cosa dice la legge?

La prima cosa da sapere è che il Codice Civile non cita espressamente obblighi o divieti in materia di conflitto d’interessi in assemblea condominiale. In alcuni casi, è necessario fare riferimento alle norme riguardanti il diritto societario, richiamato in analogia ai condomini. Questo, però, non significa applicare automaticamente queste norme anche al condominio. Ricaviamo quindi la prima nozione certa, appurata più volte anche dalle interpretazioni della Corte di Cassazione.

Un condomino in conflitto d’interessi può astenersi da una votazione che lo riguardi, ma non è tenuto a farlo per legge. Questo, perché l’astensione obbligata di un avente diritto al voto porterebbe a modificare le maggioranze e i quorum richiesti dalla legge stessa. Condizioni inderogabili per la Suprema Corte, anche in caso di conflitto d’interessi.

Affinché ci sia l’obbligo di astensione del condomino in conflitto d’interessi, devono quindi sussistere altre ragioni. Parliamo, nello specifico, di condizioni che porterebbero all’invalidità della delibera approvata nel verbale condominiale. La discriminante, più volte evidenziata dalle sentenze della Cassazione, è un eventuale danno provocato al condominio nel caso in cui al proprietario in conflitto d’interessi venisse permesso di votare. Non basta che quest’ultimo tragga un vantaggio economico da una delibera. È necessario invece che la delibera danneggi l’interesse generale del condominio.

Conflitto d’interessi: quando la delibera è invalida

Precisiamo anche che nessun regolamento condominiale può derogare a questo principio. È quindi impossibile escludere un condomino dal quorum o dai millesimi di una votazione assembleare, anche se in conflitto d’interessi.

È invece possibile impugnare una delibera alla cui votazione abbia partecipato un condomino che ne ha alterato l’equilibrio a svantaggio del bene comune. Un esempio classico è quello del condomino moroso. Quest’ultimo non può partecipare alla votazione su provvedimenti riguardanti il suo stato di pagamento. Il motivo è chiaro: il suo voto andrebbe in palese conflitto con gli interessi economici del condominio.

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Condominio parziale: come si ripartiscono le spese?

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La ripartizione delle spese comuni nei condomini avviene in base a un principio di funzionalità. Concorrono cioè alle spese per un bene tutti i condomini che da quel bene traggono un uso funzionale. In alcuni casi affatto rari, dei beni comuni sono utilizzabili, direttamente o indirettamente, solo da alcuni proprietari. In questa situazione si configura il cosiddetto condominio parziale. Questo istituto è previsto dalla legge con specifiche regole. Vediamo come funziona un condominio parziale e come avviene al suo interno la ripartizione delle spese ma anche l’amministrazione delle altre questioni.

Partiamo dall’articolo 1123, dedicato proprio alla ripartizione delle spese comuni. Qui si stabilisce che i costi di conservazione, godimento, prestazione di servizi e innovazioni sono sostenute «in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno». Salvo, naturalmente, diversa convenzione pattuita in un regolamento contrattuale.

Parlando di condominio parziale, dobbiamo però rifarci al quarto comma dell’articolo. Qui si legge che:

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Questo comma configura una situazione diversa rispetto a quella proposta dalla prima parte dell’articolo. In tal caso infatti non si tratta di ripartire le spese per «cose destinate a servire i condomini in misura diversa». Parliamo invece di una condizione in cui alcuni condomini non traggono alcuna utilità da determinate parti elementi o servizi del condominio. Per questi beni, quindi, le spese devono gravare esclusivamente sui condomini che traggano una qualche utilità da essi, pur se in misura diversa fra loro. Sono esclusi invece dai pagamenti i proprietari estranei a qualsiasi funzione.

Ripartizione delle spese e assemblea nel condominio parziale

Alcuni dei beni comuni che riguardano il condominio parziale sono elencati nell’articolo. Ad esempio, scale che conducano ad una parte del condominio il cui accesso non ha alcuna utilità per chi ha diritti di proprietà in un’area separata. È anche il caso di un lastrico solare che copra solo una parte dell’edificio. Alle sue spese di manutenzione devono concorrere tutti i proprietari che godono della sua funzione di copertura (seppur in maniera diversa).

In questo caso se ne derivano anche altre conseguenze oltre alla diversa ripartizione delle spese. Ad esempio, nel caso di assemblea condominiale. Se viene messa ai voti una delibera riguardante un elemento “parziale”, quindi non condiviso da tutti, il quorum costitutivo e le maggioranze necessarie all’approvazione variano, tenendo conto dei soli proprietari coinvolti.

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Può un singolo installare pannelli solari sul tetto condominiale?

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Se un’abitazione di Trapani dal consumo energetico medio installasse sul proprio tetto un impianto fotovoltaico, nell’arco di 30 anni risparmierebbe l’emissione nell’ambiente di oltre 26 mila kg di CO2. È quanto stimato dal Ministero dell’Ambiente e riportato in un documento di Confedertecnica. Per non parlare del doppio risparmio economico: sull’energia elettrica e sull’installazione delle impianto. Il fotovoltaico infatti rientra fra gli interventi oggetto di detrazioni fiscali nell’Ecobonus 110%. I motivi per passare all’energia rinnovabile sono quindi tantissimi. Ci chiediamo quindi: può un singolo installare pannelli solari sul tetto condominiale, anche se il resto dell’assemblea non intende partecipare ai lavori?

Il primo quesito connesso all’argomento riguarda eventuali autorizzazioni comunali. Ebbene, la buona notizia è che per installare un impianto fotovoltaico sul proprio tetto non è necessaria alcuna autorizzazione comunale. L’unico documento richiesto potrebbe essere una semplice comunicazione preventiva al Comune, necessaria per accedere agli sgravi fiscali. Per quanto riguarda l’assemblea condominiale, in linea di massima gli altri condomini non possono impedire al singolo proprietario di installare pannelli solari sul tetto condominiale.

Quello che possono fare è porre dei limiti all’installazione, tutti giustificati dal rispetto del condomino di un bene comune. Si tratta, quindi, di un richiamo a norme già in vigore nella comunità di un condominio, tanto quelle specifiche nel regolamento quanto quelle generiche del Codice Civile. In tal proposito, possiamo subito riferirci al corrispondente articolo 1122 bis, nel quale si tratta di Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.

Qui troviamo la prima conferma della possibilità di installare pannelli solari sul tetto condominiale.

È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

I limiti al singolo per l’installazione dei pannelli solari sul tetto condominiale

Posto il permesso generico, lo stesso articolo esplicita anche le condizioni che l’assemblea condominiale può disporre per questo intervento. Si tratta di limiti connessi alla tutela della proprietà comune. Eccoli.

  • Il condomino non può modificare la destinazione d’uso del bene comune, in questo caso il tetto. Né è permesso che il suo progetto pregiudichi il pari godimento del bene da parte di tutti gli altri condomini. Non è permesso, ad esempio, ricoprire il tetto di pannelli ad uso personale.
  • Non è possibile ledere in alcun modo il decoro architettonico del condominio, né tantomeno compromettere la stabilità dell’edificio.
  • Il singolo dovrà assicurare la realizzazione del progetto con un’idonea garanzia per eventuali danni.

L’iter per il singolo che voglia installare pannelli solari sul tetto condominiale comincia quindi con una comunicazione all’amministratore, allegando il proprio progetto. Tale progetto verrà poi sottoposto all’approvazione dell’assemblea che voterà a con la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio. I condomini potranno approvare il progetto, porre delle condizioni oppure prescrivere una realizzazione alternativa.

Per quanto riguarda la manutenzione (straordinaria e ordinaria) dell’impianto fotovoltaico in condominio, ti rimandiamo a questo nostro approfondimento.

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Cosa contiene un verbale di assemblea condominiale?

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Il verbale redatto e approvato nel corso delle assemblee condominiali non è una semplice incombenza burocratica. Né può essere considerato un mero atto compilativo. Questo documento racchiude invece tutte le decisioni prese dalla maggioranza dei proprietari e ha un importantissimo valore legale. Tanto che una delibera approvata nel corso di un’assemblea senza verbale è da considerarsi addirittura nulla. Il verbale trova spazio nel registro tenuto dall’amministratore di condominio. Vediamo nel dettaglio cosa contiene un verbale di assemblea condominiale.

Il contenuto di un verbale include alcuni “elementi essenziali” alla sua validità e di note aggiuntive, compreso il pensiero sinteticamente espresso dei condomini. Partiamo dagli elementi formali. Il verbale di un’assemblea condominiale deve necessariamente registrare data, orario e luogo di svolgimento della riunione, con tanto di numero e modalità di convocazione.

È necessario prendere nota anche delle verifiche dei quorum costitutivi. Si registrano, naturalmente, anche i nominativi dei partecipanti (con la registrazione delle eventuali deleghe) e la corrispondente attribuzione in millesimi di valore. Infine, l’oggetto di discussione dell’assemblea. Nel verbale bisogna registrare le discussioni affrontate e riportare con particolare perizia le delibere, con tanto di annotazioni dei voti astenuti, favorevoli e contrari.

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Chi lo redige?

Il compito di scrivere il verbale non spetta necessariamente, come erroneamente si potrebbe pensare, all’amministratore di condominio. La prassi vuole che siano i condomini stessi a nominare, all’inizio dell’assemblea o con incarico annuale, un Presidente di assemblea condominiale.

Questa figura ha il compito di gestire e dirigere il corretto svolgimento del consesso, supportato solitamente da un segretario. È a quest’ultimo che spetta la scrittura materiale del verbale. Entrambi i nominativi saranno poi regolarmente registrati all’interno del verbale stesso. Questa menzione rientra fra le caratteristiche essenziali che possono costituire motivo di irregolarità (seppur non di invalidità delle delibere).

Che valore ha un verbale condominiale?

Una delibera, per essere considerata valida, deve necessariamente essere trascritta in modo completo e dettagliato nel verbale. Con questo, si intende che ciascuna delibera sottoposta all’approvazione dell’assemblea deve riportare in modo chiaro il raggiungimento del quorum costitutivo e le singole quote dei voti contrari, astenuti, favorevoli. In tal senso, si ritiene sufficiente l’annotazione dei voti contrari ed astenuti per desumere il numero di voti favorevoli.

È inoltre bene notare che il verbale di un’assemblea condominiale può essere contestato in qualità di scrittura privata. Per un condomino che sostenga l’inserimento nel verbale di una falsità, sarà dunque sufficiente portare una qualsiasi prova a suo favore, senza scomodare un procedimento di querela per “falso”.

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Neve in condominio: gli obblighi dell’amministratore

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In questo inverno particolarmente nevoso anche nelle città torna attualissimo un quesito spesso sollevato. L’atmosfera magica e suggestiva della neve spesso lascia il posto a situazioni scomode e disagi tanto per la mobilità quanto per spese straordinarie di manutenzione. Vediamo quindi come ci si deve comportare in un contesto condominiale. Quali sono gli obblighi del condominio e dell’amministratore in caso di nevicate abbondanti? A chi spetta la gestione di un’eventuale emergenza neve in condominio e quali sono le procedure quotidiane da mettere in atto nell’immediato?

Come sempre, prevenire è meglio che curare. Specialmente nei centri in cui la neve non è una rarità ma una condizione meteorologica frequente, è bene pianificare delle azioni già nei mesi autunnali. Una nevicata abbondante è infatti, innanzitutto, una questione di sicurezza. Come ricordato dal Codice Civile, fra le attribuzioni dell’amministratore di condominio rientra anche l’obbligo a «compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio» (art. 1130). Fra questi atti conservativi rientra certamente la dotazione preventiva di sale o la predisposizione di una squadra per spalare la neve in eccesso, ad esempio, nel cortile condominiale o nel vialetto d’accesso.

Trattandosi di un obbligo in capo all’amministratore, è quindi possibile che il custode del condominio prenda di sua iniziativa decisioni di manutenzione o ripristino della cosa comune anche senza l’autorizzazione dell’assemblea (trattandosi, sostanzialmente, di manutenzioni ordinarie). È ad ogni modo buona pratica tenere informati i proprietari delle azioni compiute, delle quali ad ogni modo si renderà conto nel bilancio annuale approvato dall’assemblea. Le spese così sostenute per la neve in condominio verranno ripartite fra tutti, in base alle quote stabilite dalle tabelle millesimali. In situazioni di urgenza, l’amministratore ha il diritto di agire prontamente senza renderne conto, chiedendo poi un’approvazione postuma del proprio operato.

Neve in condominio e responsabilità: ecco perché prevenire

Nel caso invece in cui il pericolo di nevicate sia un rischio consistente, l’amministratore dovrà provvedere in anticipo ad appaltare i lavori. Ad esempio a ditte di spalatura o di noleggio mezzi spargisale. In tal caso, l’appalto dovrà essere approvata a maggioranza semplice dall’assemblea. Voto favorevole, quindi, della maggioranza degli intervenuti che corrisponda a un terzo del valore dell’edificio in millesimi.

Anche se una programmazione preventiva di queste misure può sembrare esagerata, non bisogna dimenticare il principio di responsabilità per danni cagionati da custodia in capo al condominio. Se, infatti, un inquilino, proprietario o terzo estraneo dovessero scivolare nel viale d’ingresso a causa di neve in condominio o ghiaccio, a pagarne i danni sarebbero tutti i condomini. Un’azione di prevenzione non serve quindi solo per sollevare l’amministratore da un intervento tardivo. Programmare gli interventi per la neve mette anche al riparo il resto dei condomini da procedimenti civili per risarcimento danni.