La ripartizione delle spese condominiali avviene, in linea di massima, in base a un criterio fondamentale. Le parti comuni dell’edificio sono soggette a riparazioni e manutenzione sostenuta da tutti i condomini. Spesso, però, nascono diatribe rispetto a specifiche aree del palazzo. È il caso, ad esempio, di riparazioni riguardanti garage, aree interne o parcheggi. A far scaturire dei dubbi, il fatto che tali aree vengano utilizzate più da alcuni condomini che da altri. A tal proposito si è espresso il Tribunale di Roma con una sentenza che fa chiarezza sull’argomento, riguardo alla riparazione di un box in condominio.
Il box auto, quando non è di proprietà esclusiva di uno dei condomini, rientra fra le aree comuni dell’edificio. La titolarità va dimostrata nell’atto d’acquisto dell’unità immobiliare o in un’avvenuta usucapione o acquisizione tramite testamento. In caso contrario, si presume la comproprietà. In caso di riparazione del box in condominio, le spese spettano dunque a tutti i proprietari.
È il principio stabilito dall’articolo 1123 del Codice Civile, nel quale si specifica che le spese per il mantenimento delle parti comuni dell’edificio vadano sostenute «dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno».

Quando la spesa per la riparazione di un box non è condivisa?
Sono solo due i casi in cui le spese per la riparazione di un box non spettano a tutti i condomini. È la fattispecie presentata al secondo comma dello stesso articolo:
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Così, se un lastrico solare ricopre solo una parte del condominio, le spese per la sua riparazione spettano ai soli proprietari che beneficino della sua funzione di copertura. Non è però questo il caso del box che, anche se abitualmente utilizzato da un numero ristretto di proprietari, potenzialmente svolge comunque una funzione utile a tutti. Così ha stabilito la sentenza citata del Tribunale di Roma (n. 18080/2013).
La seconda possibilità di deroga alla ripartizione equa delle spese in base alle tabelle millesimali può verificarsi solo grazie a una clausola nel regolamento contrattuale. Questo tipo di norma richiede infatti l’approvazione all’unanimità da parte di tutta l’assemblea, e permetterebbe quindi di “escludere” alcuni condomini dal godimento di determinati diritti reali su un bene (come, ad esempio, un box), esonerandoli quindi anche dal pagamento di eventuali spese.