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Autoclave rumorosa in condominio

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La pompa dell’autoclave condominiale rumorosa è un disagio alquanto frequente. Specialmente nei condomini costituiti da molte unità abitative, che richiedono impianti dall’adeguata potenza e, pertanto, proporzionalmente rumorosi. Essendo questa fattispecie motivo di disturbo, specialmente per chi risiede nell’appartamento adiacente o superiore all’autoclave, la giurisprudenza si è trovata più volte ad affrontare questa complicazione. Vediamo cosa è possibile fare e a chi rivolgersi quando si presenta il problema dell’autoclave rumorosa in condominio.

La prima ipotesi da escludere è naturalmente quella che i rumori prodotti siano cagionati da un guasto dell’autoclave. Di questo dovrà accertarsene l’amministratore di condominio che, avvisato dei rumori molesti, dovrà provvedere a richiedere il controllo da parte di un tecnico. Quest’ultimo potrà effettivamente confermare se la rumorosità sia causata da un guasto da riparare o se sia invece inevitabile date le dimensioni e il posizionamento dell’autoclave.

Nel primo caso, le spese di manutenzione – in questo frangente straordinarie – saranno ripartite fra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali di proprietà. E se invece il rumore non dipendesse da un guasto? Dato lo stress che un disturbo sonoro ripetuto e continuativo può causare, non si esclude che il condomino vittima di questi rumori molesti possa rivolgersi a un giudice per chiedere un risarcimento.

Un risarcimento di questo tipo farebbe capo al diritto di ciascun condomino di far cessare tutti i rumori intollerabili, diritto iscritto all’articolo 844 del codice Civile. Il livello di “tollerabilità”, come abbiamo già evidenziato parlando di rumori molesti in condominio, non è fissato con criteri specifici dalla legge. Sono necessari quindi dei sopralluoghi per valutare se i rumori dell’autoclave siano effettivamente superiori ai livelli di normale tollerabilità.

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Qual è la tollerabilità di un’autoclave rumorosa in condominio?

È bene tenere presente che la tollerabilità va calibrata di volta in volta in proporzione ai rumori del circondario e alla condizione dei luoghi. Ai sopralluoghi dei tecnici incaricati potranno seguire anche dei pareri di un consulente incaricato sullo stato di salute dei condomini che abitino in prossimità dell’autoclave. Disturbi del sonno e stato di ansia non sono condizioni da sottovalutare, soprattutto se la loro causa è facilmente imputabile a un rumore continuo e molesto.

Interpellando il proprio amministratore di condominio, il proprietario disturbato da questi rumori molesti dovrà innanzitutto auspicare a una risoluzione pacifica della controversia. Verrà quindi dapprima nominato un tecnico di reciproca fiducia che valuterà la tollerabilità del rumore; in caso di accertamento positivo, il condominio dovrà impegnarsi a rimuoverne le cause.

Se si intende invece intraprendere la via giudiziale, ci si affiderà al parere di un CTU. Questo consulente tecnico d’ufficio rileverà con una perizia fonometrica il grado di tollerabilità del rumore dell’autoclave. In tal caso, oltre alla rimozione delle cause di rumore il condominio potrà essere condannato anche a un risarcimento.

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Manutenzione dei pannelli fotovoltaici: ordinaria e straordinaria

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Come abbiamo visto in precedenza, è possibile installare pannelli fotovoltaici anche in condominio, sia per un utilizzo privato sia come sistema centralizzato per l’alimentazione energetica di tutto l’edificio. Una volta messe in atto tutte le procedure per dotarsi di pannelli solari, è bene anche informarsi sulle corrette prassi di mantenimento degli stessi. Ogni impianto fotovoltaico richiede infatti tanto interventi di manutenzione ordinaria quanto, spesso e volentieri, interventi di manutenzione straordinaria. Di che tipo di lavori parliamo e, soprattutto, quanto spesso bisogna occuparsi della manutenzione dei pannelli fotovoltaici?

Per installare un impianto fotovoltaico condominiale centralizzato è ovviamente necessario che i condomini ne discutano in assemblea. La proposta sarà messa ai voti e, se approvata, coinvolgerà nelle spese di realizzazione solo i proprietari favorevoli. Notare che già dal momento della sua approvazione il progetto potrà contenere le indicazioni del fornitore riguardo la manutenzione ordinaria.

Ogni quanto va fatto controllare un pannello fotovoltaico? L’installatore stesso solitamente si impegna con un contratto di manutenzione che prevede una serie di controlli periodici con cadenza tendenzialmente annuale. Ogni anno, quindi, l’operatore farà una serie di test e di interventi di pulizia sull’impianto. Fra le azioni da fare:

  • Pulizia degli apparecchi e dei pannelli, meglio se con idropulitrice per proteggere le lastre fotovoltaiche da smog, polveri sottili, fogliame e altra sporcizia.
  • Controllo dell’ancoraggio dei pannelli, dell’integrità dei moduli, dei cavi, degli interruttori di protezione.
  • Test sulla produzione di energia da parte dell’impianto.
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Mantenere una periodicità per questi controlli è un fondamentale per allungare la durata dell’impianto. Con un piccolo investimento ripetuto nel tempo ci si tutelerà da spese di riparazione una tantum ma ben più significative. Ciò non toglie che si potrebbe andare incontro anche a spese di manutenzione straordinaria dei pannelli fotovoltaici.

Manutenzione dei pannelli fotovoltaici: quando serve quella straordinaria?

Ogni intervento di ammodernamento e modifica di un impianto fotovoltaico è considerata una manutenzione straordinaria, che esula quindi dai controlli di routine dei pannelli. Sono comprese in questi lavori le opere di potenziamento dell’impianto e l’aggiunta di nuove batterie per l’accumulo. Fra gli interventi straordinari di manutenzione dei pannelli fotovoltaici più frequenti ci sono quelli che coinvolgono l’inverter. Vale a dire, la componente elettrica, cuore e cervello di un pannello.

La manutenzione dei pannelli fotovoltaici è obbligatoria per legge solo nei casi in cui la potenza dell’impianto superi gli 11,08 kW. In questo caso, ogni 5 anni dei tecnici qualificati devono revisionare i sistemi di interfaccia fra l’inverter e la rete. Pena per il mancato controllo, la possibilità per il gestore di rete di sospendere gli incentivi e di chiedere il distacco dell’impianto.

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Tende da sole nel balcone condominiale

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I condomini più esposti alla luce solare avranno già dovuto affrontare la problematica delle tende da sole. Soprattutto le unità immobiliari che godono di un ampio balcone vorranno dotarsi di un’adeguata protezione per poter vivere il proprio spazio esterno, ma anche per proteggersi da un’esposizione prolungata ai raggi solari. Naturalmente, bisogna tenere in considerazione alcuni parametri legali prima di installare delle tende da sole nel balcone condominiale. Vediamo quali sono i passaggi per non trasformare una semplice modifica in un motivo di litigio.

Il primo tipo di vincolo al quale va incontro chi intenda installare una tenda da sole sul proprio balcone condominiale è quello del decoro architettonico. Attenzione: il rispetto di questo requisito permane sia che esistano precisi riferimenti al riguardo nel regolamento condominiale sia che invece non se ne faccia menzione esplicita. In alcuni casi, l’assemblea condominiale decide infatti, mediante modifiche contrattuali e dunque necessariamente votate all’unanimità, di porre delle limitazioni alle tende da sole.

Questo perché le particolari caratteristiche estetiche dell’edificio non risentano di un “arredamento” disordinato e per mantenere una coerenza stilistica nell’edificio. Anche se il balcone è proprietà privata del singolo, la facciata sulla quale esso si inserisce è infatti un bene comune. Anche nel caso in cui queste disposizioni non provengano direttamente dal regolamento condominiale, esiste in ogni caso un vincolo al decoro architettonico da rispettare.

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Traiamo una definizione principale di decoro architettonico dalle pronunce della Corte di Cassazione. Esso è definito anche nel Codice Civile quando si parla di interventi sulle parti di proprietà individuali. All’articolo 1122 si specifica che nessun tipo di intervento può recare danno alle parti comuni o determinare un pregiudizio «alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio».

Tende da sole nel balcone condominiale: come fare?

Di qui, dunque, il consiglio di informare l’amministratore di condominio per interventi che potrebbero in qualche modo compromettere l’aspetto della facciata. Comprese le tende da sole. Informando l’assemblea riguardo il modello e il colore scelti ti metterai al riparo da eventuali proteste future. Questo, non perché siano richieste autorizzazioni specifiche, ma per evitare che sorgano delle problematiche a cose fatte. Un po’ come si farebbe se volessimo installare dei condizionatori, che altresì potrebbero pregiudicare il decoro architettonico del condominio.

Altro criterio legale che dovrai rispettare nell’installare una tenda da sole è quello relativo alle distanze legali. A questo tipo di accessorio si applicano per analogia le stesse distanze richieste alle costruzioni di tre metri dalle proprietà altrui. Questo obbligo – che merita, comunque, una valutazione dei casi specifici di attuabilità – trova ragione nel divieto di limitare il diritto di veduta dei propri vicini, in special modo quelli del piano superiore.

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Piante sporgenti dal balcone del condominio

by with No Comment News

Abbellire il proprio balcone con dei fiori sembrerebbe una delle azioni più naturali al mondo. Eppure, specialmente quando si abita in un condominio, il rispetto della sicurezza e della quiete altrui non è mai abbastanza. Prima di installare i tuoi vasi ed esporre le tue piante sporgenti dal balcone del condominio, assicurati di conoscere i rischi a cui vai incontro e le (poche) regole di condotta richieste.

Innanzitutto, non dare per scontato che sia permesso appendere i vasi di fiori sulle ringhiere del tuo balcone. Alcuni regolamenti condominiali infatti, forse per eccesso di zelo, forse a causa di brutte esperienze pregresse, vietano le piante sporgenti dai balconi delle unità immobiliari. Questo può accadere se, ad esempio, il palazzo per condizioni di altezza o di posizione è particolarmente esposto a frequenti raffiche di vento.

Il condominio potrebbe a quel punto decidere di vietare l’esposizione di fioriere e piante sporgenti onde evitare dei danni ritenuti probabili – o situazioni già verificatesi. Simili disposizioni potrebbero essere contenute anche nei regolamenti comunali. Per particolari requisiti estetici o parametri di sicurezza, un comune potrebbe vietare l’esposizione di piante sporgenti dai balconi. Dopo esserti accertato che nessun vincolo esterno ti impedisca esplicitamente di esprimere il tuo pollice verde, assicurati anche di ripassare il codice civile e il codice penale, per capire a quali rischi vai incontro.

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Piante sporgenti cadono dal balcone: che reato si commette?

Il primo reato a cui dobbiamo pensare in presenza di piante sporgenti dal balcone del condominio è il getto pericoloso di cose o stillicidio. Un vaso che cade nel balcone del vicino sottostante può sembrare una fatalità accidentale, ma le conseguenze possono essere anche gravi come si può ben immaginare. Fondamentale è, quindi, riporre un’attenzione speciale nel fissare le piante sporgenti sul proprio balcone. Fermo restando anche l’impiego dei sottovasi per evitare di sgocciolare nelle superfici sottostanti.

Il codice civile ci ricorda anche che è sufficiente la potenzialità del pericolo per incorrere in un reato. In particolare, parliamo della fattispecie di collocamento pericoloso di cose. Se un vicino dovesse rilevare il mancato ancoraggio di un vaso o la precarietà del posizionamento di una pianta sporgente, potrebbe in via precauzionale accusare il custode incauto. Anche se il vaso non è effettivamente ancora caduto.

 Il soggetto è titolare infatti di una responsabilità oggettiva nei confronti degli oggetti di sua proprietà. Questo significa che, anche se la caduta dovesse essere del tutto accidentale, a pagare i danni per il tetto di una macchina colpita da un vaso di fiori sarebbe comunque il proprietario di casa. Meglio prevenire che curare!

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Installare un condizionatore in condominio: come fare?

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Tanti, in estate, si saranno trovati a voler installare un condizionatore in condominio. A seconda del tipo di lavoro richiesto, i proprietari possono però trovare delle resistenze a questo tipo di intervento che coinvolge in parte anche beni comuni a tutto l’edificio. Installare un condizionatore in condominio è possibile, a patto che si rispettino alcune conformità strutturali e legali. Vediamo come procedere.

Innanzitutto, un regolamento condominiale non può vietare a priori l’installazione di un condizionatore. A meno che non sia stata votata all’unanimità una norma contrattuale nel regolamento condominiale al riguardo per precise motivazioni discusse precedentemente in assemblea. Ciò che può impedire a un condòmino di installare un condizionatore è l’eventuale coinvolgimento di un bene comune che, in seguito a questo intervento, viene pregiudicato nella sua funzione o nel suo aspetto di decoro.

Si torna quindi a parlare di decoro architettonico. Discutendo un progetto di installazione di un condizionatore, l’assemblea condominiale può stabilire che questo tipo di intervento pregiudichi l’armonia estetica della facciata, che è di proprietà comune, e quindi negare il proprio consenso. Sono compresi in tali valutazioni i muri che si affacciano al cortile interno.

Tieni anche presente che puoi incontrare limitazioni all’installazione di un condizionatore in condominio anche nel regolamento comunale. Molti comuni infatti richiedono autorizzazioni e debite certificazioni di conformità, oltre a porre divieti riguardo gli impatti visivi o ambientali. Anche questo ha a che fare con il decoro e l’armonia architettonica, un fattore quindi che incide tanto a livello condominiale quanto a livello comunale.

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Installare un condizionatore in condominio: come procedere

Se è possibile installare il condizionatore sul proprio balcone senza modifiche sostanziali alla struttura e all’estetica del condominio, non sussistono particolari problemi. Il proprietario non avrà neppure bisogno di richiedere l’approvazione dell’assemblea. Diverso discorso se invece non è possibile limitare i lavori alla propria unità.

Questo accade quando la cassa esterna del condizionatore intacca anche il muro perimetrale. È bene quindi assicurarsi che l’unità esterna del condizionatore non pregiudichi la vista delle altre abitazioni e che mantenga le giuste distanze in verticale. Se la struttura da installare non ha dimensioni ridotti e non è mobile, deve mantenersi a distanza di tre metri dalla soglia delle finestre altrui; stesso discorso per i tubi, distanti almeno un metro dalle unità abitative circostanti.

Assicurati di verificare anche che i tubi di scolo non rechino disagio (si parla altrimenti di reato di stillicidio) e che il rumore e il calore dell’impianto non disturbino i dirimpettai. In ogni caso, il consiglio che ti diamo è quello di comunicazione del proprio progetto all’amministratore di condominio. Sarà lui a valutare poi se aprire un dibattito assembleare sui lavori o a comunicarti eventuali incompatibilità con il tuo regolamento condominiale o comunale. Questo, anche per mettersi al riparo da future contestazioni dei dirimpettai.

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Cortile condominiale: cosa è permesso fare e cosa no?

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Un altro bene di proprietà comune a tutti i condòmini è il cortile, spesso al centro di liti e discussioni. Questo spazio appartiene in comunione anche agli inquilini i quali edifici non si affaccino direttamente su di esso, e ad esso si applicano le stesse disposizioni riguardanti eventuali giardini condominiali. Non è raro che nascano dissapori rispetto all’utilizzo che un proprietario faccia del cortile: come parcheggio, come area giochi per bambini, come terreno per piantare vegetazione. Vediamo allora, secondo la legge e le interpretazioni della giurisprudenza, cosa si può fare nel cortile condominiale e cosa non è invece permesso.

Come detto, l’utilizzo del cortile condominiale deve essere paritario per tutti. Questo, nonostante, come per tutti i bene a uso comune, le spese per la sua manutenzione vadano ripartite fra i condomini secondo i valori indicati dalle tabelle millesimali. I limiti al suo utilizzo sono quindi gli stessi applicati agli altri spazi comuni.

L’impiego non deve modificarne la destinazione d’uso, che potremmo riassumere come una generica funzione di areazione e illuminazione della parte interna del condominio e degli spazi ad esso adiacenti o di accesso (compresi altri eventuali spazi verdi e intercapedini). Altro requisito è che l’impiego fatto da un condòmino non ne pregiudichi potenzialmente un paritario utilizzo da parte di un altro proprietario.

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Cortile condominiale: cosa è permesso e cosa no?

Nel rispetto di queste due generiche disposizioni, è quindi possibile apportare alcune modifiche non sostanziali al cortile condominiale. Ad esempio, è permesso installare delle panchine o coltivare delle piantine, perché questo non ne pregiudica la funzione primaria né l’utilizzo da parte degli altri. È possibile anche installare delle tubature o un’autoclave, purché non troppo voluminosi.

Oltre queste indicazioni generali, molti condomini specificano nel proprio regolamento a quali scopi specifici è destinato il cortile. Dalla lettura di queste funzioni si ricava quindi una serie di divieti più o meno impliciti, connessi con il mantenimento della destinazione d’uso del bene comune. Se, ad esempio, l’area interna deve mantenere una funzione di parcheggio, i bambini non possono giocare con il pallone in cortile. Viceversa, se il cortile è destinato al transito pedonale, non è possibile parcheggiarvi i propri veicoli.

Come si può utilizzare un cortile condominiale quindi? Fermo restando i due punti saldi del rispetto delle proprietà comuni, per rispondere è necessario rilevare espliciti divieti o funzioni d’uso scritte nel regolamento condominiale. Per poi, eventualmente, richiederne una modifica con le adeguate maggioranze assembleari.

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Siepi sul confine: di chi sono e chi paga le spese?

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Oggi parliamo di un altro frequente motivo di dibattito che stavolta non coinvolge i condòmini fra di loro, bensì l’intero condominio con gli edifici adiacenti. I confini fra gli stabili sono spesso delimitate da aree verdi e piante. Le discussioni sulla proprietà di questa vegetazione non mancano. Se dunque ci sono delle siepi sul confine, come stabilire di chi sono? Dalla proprietà delle stesse deriva la risposta all’altra fatidica domanda: chi deve pagare le spese di manutenzione?

Così come le leggi sul condominio, anche quelle sulla vegetazione rientrano, nel Codice Civile, all’interno della disciplina della comunione. È in particolare l’articolo 898 a parlare di Comunione di siepi. Il primo punto da sapere è che, a meno che non esistano particolari delimitazioni o disposizioni, si presume che una siepe che delimita due proprietà distinte sia in comproprietà fra le stesse. Le spese di manutenzione, quindi, vanno equamente ripartite fra i due proprietari (che si tratti di un soggetto singolo, di un esercizio commerciale o di un condominio).

In assenza di un termine di confine quindi, la siepe è presunta comune a entrambi i fondi. In tal senso, se non si vuole partecipare alle spese di manutenzione di una siepe o di una porzione di vegetazione è necessario provare l’esistenza di un termine di confine. È considerabile tale, ad esempio, una recinzione. In questo caso, la siepe appartiene al proprietario del fondo recinto. Stesso discorso per un muretto, un cancello o un’altra recinzione. In presenza di delimitazioni fisiche, la proprietà della siepe è:

di quello dalla cui parte si trova la siepe stessa in relazione ai termini di confine esistente.

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La legge sembra quindi non lasciare troppo spazio all’interpretazione, e ammette in ogni caso la presentazione di una prova contraria alla comunione presunta.

Siepi sul confine: proprietà e distanze

Una volta stabilito che una siepe appartiene a un proprietario solo, il titolare di questo diritto dovrà poi assicurarsi di mantenere le distanze legali fra la vegetazione e il fondo adiacente. Una siepe “viva”, deve infatti mantenersi alla distanza di mezzo metro dal confine con il fondo adiacente per essere considerata di proprietà esclusiva di un singolo. Richiedono ancora più spazio le siepi di ontano, castagno e simili (un metro) e le siepi di robinie (due metri).  Così prescrive l’articolo 892 del Codice Civile.

Se questa distanza non viene rispettata, la siepe andrà necessariamente a coincidere con il confine, e dunque a essere di proprietà comune. La logica è che una vegetazione potenzialmente orientata ad espandersi nello spazio deve mantenersi nei confini di una proprietà; altrimenti, sarà condivisa anche dal fondo limitrofo, tanto nelle spese di manutenzione quanto nel godimento. Una siepe che non rispetti tali distanze è di proprietà esclusiva solo se uno dei due titolari ha acquisito la servitù per poterle mantenere a distanza ravvicinata dal confine.

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Bambini che giocano in cortile: quali orari?

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I bambini sono una benedizione. Non tutti, però, sono d’accordo con questa affermazione, in special modo quando si tratta dei bambini degli altri. All’interno del grande calderone delle liti condominiali causate dai rumori molesti, c’è un’intera sottocategoria che riguarda proprio i bambini. Quali sono i limiti di tolleranza entro i quali è giusto che i bambini giochino? E quando, invece, i genitori dovrebbero intervenire a tutela della quiete del vicinato? Oggi parliamo di una fattispecie che la giurisprudenza si è già trovata ad affrontare. Cosa fare quando i bambini che giocano in cortile condominiale disturbano la quiete nelle prime ore del pomeriggio? E in quali orari si richiede invece più tolleranza?

Urla, giochi rumorosi e oggetti che sbattono fanno parte del tran tran quotidiano di tutte le famiglie. Non per questo, però, devono disturbare eccessivamente anche la routine degli altri condomini. È bene precisare subito che un certo grado di tolleranza è imposto innanzitutto dal buon senso e dall’età di chi è cagione di disturbo. Quando una situazione diventa però insopportabile, è bene mettersi a tavolino con i genitori e stabilire di comune accordo delle regole comportamentali.

Innanzitutto: non esistono leggi che stabiliscano un limite orario per il gioco dei bambini. Per ovvi motivi. Anche vietare l’accesso al cortile a un bambino che risiede nel condominio è, ovviamente, da escludersi. In quanto spazio comune, si tratta di un bene cui hanno diritto di usufruire tutti i proprietari di immobili. Unico limite imponibile per legge è a quelle situazioni che pregiudichino il paritario uso dello stesso bene agli altri condomini, come ci ricorda l’articolo 1102 del Codice Civile. Ma non si tratta del caso in questione.

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Cosa fare se i bambini giocano nel cortile nelle prime ore del pomeriggio?

Il problema in questione spesso non riguarda tanto – o meglio, non esclusivamente – il gioco o la presenza dei bambini. A recare fastidio sono piuttosto i rumori molesti che derivano dalle loro attività ludiche in orari legati al riposo come le prime ore del pomeriggio. In questo caso, il primo consiglio che un buon amministratore può dare a due condomini in lite è: riuniamoci attorno a un tavolo e parliamone.

Ponendosi da mediatore, un amministratore potrà riassumere le volontà delle due parti in un compromesso equo. Ad esempio, integrando il regolamento condominiale con una norma dedicata proprio agli orari di gioco dei bambini in cortile. Va tenuto presente – e un buon amministratore lo sa – che qualsiasi modifica del regolamento condominiale va messa ai voti dell’assemblea. È quindi importante che i condomini discutano proprio in questo contesto, per poter arrivare a una soluzione condivisa dall’intero edificio.

Da ricordare anche che una norma che limiti l’utilizzo di un bene comune a un condomino va inserita nel regolamento con procedura contrattuale. La modifica andrà quindi messa ai voti e dovrà passare con l’unanimità dei pareri favorevoli. È questo, ad esempio, il caso di una norma che voglia impedire ai bambini di giocare nel cortile condominiale nelle prime ore del pomeriggio.

È invece votabile con maggioranza ordinaria una norma che stabilisca di non fare rumore in determinati orari. Questo non lede infatti il diritto di utilizzo dei bambini che giocano in cortile. Ne indica semplicemente le modalità. In alternativa a questi iter, spesso lunghi e non sempre proficui, resta sempre il buon vecchio dialogo. Un richiamo al rispetto reciproco da parte dell’amministratore può spesso risolvere le cose più rapidamente di tante procedure legali.

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Il lastrico non copre tutto l’edificio: come si dividono le spese?

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Il lastrico solare è a tutti gli effetti un bene a uso comune per un condominio, poiché la sua funzione di copertura è a vantaggio dell’intero palazzo. Può capitare, tuttavia, che una parte del lastrico o l’intera superficie siano di proprietà di un solo condomino (o di un gruppo di essi). Come spiegavamo in un articolo precedente, la manutenzione dei lastrici in condominio dipende, naturalmente, anche dalla sua proprietà. Cosa succede, invece, se il lastrico solare non copre l’intera struttura? Vediamo come si dividono le spese se il lastrico non copre tutto l’edificio.

La manutenzione del lastrico solare è uno di quegli interventi che si tendono a rimandare, ma che prima o poi presentano il loro conto. A pagarne le conseguenze sono tipicamente gli inquilini dell’ultimo piano del palazzo, che ritrovano infiltrazioni e muffe sul proprio soffitto. È bene, quindi, sapere in anticipo come andranno ripartite le spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare, per non trovarsi nel bel mezzo di un litigio proprio quando il danno è già fatto.

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 Il primo elemento da considerare, come abbiamo detto, è la proprietà del lastrico. Se si tratta di un bene comune, la ripartizione va fatta fra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali. Se si tratta di un bene con titolarità esclusiva o in parte di un condomino, la ripartizione per le spese di manutenzione va fatta secondo il criterio di un terzo/due terzi. Queste ripartizioni condivise sono però giustificate dal fatto che il lastrico solare ha una funzione di copertura di cui gode l’intero edificio. E se così non fosse?

Chi ripara un lastrico che non copre tutto l’edificio?

Nel caso in cui un lastrico copra solo una parte del condominio, si applica il principio della verticale effettiva. Vale a dire, si devono occupare delle spese di manutenzione solo i condòmini compresi nella linea verticale di copertura del lastrico.

Questa fattispecie si può verificare quando parte del lastrico solare abbia un terreno calpestabile e sia quindi assimilabile a unaterrazza di proprietà dell’inquilino dell’ultimo piano. In questo caso, se la copertura effettiva svolta dal lastrico non si estende a tutta la superficie ma solo a una parte, bisogna ripartire diversamente le spese. Va seguito, in ogni caso, il principio dell’articolo 1126. Devono quindi concorrere alle spese sia il proprietario che ha diritto esclusivo di utilizzo sia i condòmini sottostanti che fruiscono della sua copertura.

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Dissenso dalle liti condominiali: le spese da pagare

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Il condominio accorpa e gestisce collettivamente un insieme di proprietari che condividono unità immobiliari nello stesso palazzo. Non sempre, però, l’azione coesa del condominio inteso come soggetto giuridico deve corrispondere in tutto e per tutto all’azione dei singoli condomini. Può capitare, infatti, che un condominio entri in lite contro terzi e che uno dei proprietari non si trovi d’accordo con tale decisione. Questo può avere importanti conseguenze anche rispetto alle spese da pagare. Entriamo quindi nello specifico e vediamo come funziona il diritto di dissenso dalle liti condominiali.

La legge conferisce esplicitamente questo diritto ai condòmini all’articolo 1132 del Codice Civile. I proprietari “dissenzienti”, che non intendano quindi unirsi alla lite in via giudiziale promossa dal condominio, possono notificare la loro intenzione all’amministratore. La notifica può essere fatta tramite ufficiale giudiziario o anche con semplice raccomandata a/r dopo aver espresso il dissenso nel verbale dell’assemblea condominiale. Notare che queste azioni sono da compiere entro 30 giorni dalla comunicazione della deliberazione del condominio.

A quel punto, il condomino «può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza». In altre parole, se il condominio dovesse perdere la causa e quindi risarcire in qualche modo la terza parte, il condòmino dissenziente non dovrebbe partecipare a queste spese. Si tratta quindi di una tutela giuridica che permette a un condomino di non subire le perdite di una causa che non intende portare avanti. Anche se non sempre perdere una causa significa rimettere dei soldi, molti condomini decidono di dissentire per non dover risarcire le spese processuali alla parte vittoriosa.

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Dissenso dalle liti condominiali in caso di vittoria

E se invece il condominio vincesse la causa? In questa circostanza, «il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa». In sostanza, il condomino dissenziente sarebbe tutelato dalle eventuali perdite, ma gioverebbe degli eventuali vantaggi della lite. Proprio per giustificare questo diritto di rivalsa, il condomino dissenziente è comunque tenuto a concorrere alle spese processuali del giudizio in caso di vittoria. Questo, a meno che il giudice non condanni la parte soccombente, quindi il terzo che ha perso la lite, al pagamento di tutte le spese processuali.

Ricordiamo anche che questo diritto di dissenso dalle liti condominiali è inderogabile, come reso comprensibile all’articolo 1138 del Codice Civile. Requisito fondamentale è che l’intenzione del condominio di aprire una lite richieda una delibera dell’assemblea. Negli altri casi (quando un’azione ad esempio compete all’amministratore senza bisogno di approvazione assembleare) non esiste diritto al dissenso.