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Maggioranze assembleari in condominio

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Un condominio è un piccolo modello democratico a tutti gli effetti. Le decisioni riguardanti la collettività e i beni a uso comune del condominio vengono infatti prese all’interno di un’assemblea che si riunisce periodicamente e mette ai voti proposte, progetti e richieste. Non solo. In questo contesto vengono anche stabilite le ripartizioni delle spese di ordinaria amministrazione e dei lavori di manutenzione, riparazione, innovazione. È importante quindi sapere quali sono le maggioranze assembleari in condominio richieste dalla legge per l’approvazione o meno di un provvedimento.

Oltre alla maggioranza assembleare, esistono innanzitutto due requisiti fondamentali affinché una delibera possa essere approvata. Innanzitutto, la convocazione di tutti gli aventi diritto all’assemblea. In secondo luogo, la presenza di un numero legale sufficiente a ritenere l’assemblea e quindi le sue delibere valide. Questo numero legale è stabilito sulla base delle tabelle millesimali del condominio, che indicano quale maggioranza specifica sia richiesta in ogni contesto.

La legge prevede inoltre la possibilità di fare due convocazioni, richiedendo due maggioranze diverse. Solitamente la votazione finale avviene nella seconda convocazione, proprio perché in questo caso si richiedono quorum più bassi. Essa deve, in ogni caso, tenersi a distanza di non più di 10 giorni dalla prima.

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Per le approvazioni ordinarie, queste sono le maggioranze assembleari richieste:

  • In prima convocazione una deliberazione è valida se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.
  • In seconda convocazione il quorum si riduce. L’approvazione richiede un numero di voti che rappresenti un terzo degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Maggioranze assembleari straordinarie

Vi sono poi alcuni casi in cui le maggioranze sopra specificate non bastano. È la questione, ad esempio, della votazione di un’innovazione condominiale. In questo caso, l’articolo 1136 richiede «un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio». Trattandosi di interventi che vanno a mutare la natura funzionale o materiale di un bene comune, questa maggioranza assembleare è necessaria anche in seconda convocazione.

Per quanto riguarda la nomina e la revoca dell’amministratore, la maggioranza assembleare di condominio richiesta è della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500/1000). E se la nomina e la revoca slittano all’approvazione in seconda convocazione? La giurisprudenza si è divisa su questa problematica. A far chiarezza, una sentenza del Tribunale di Roma pubblicata il 3 luglio 2019. Qui si legge che, anche in seconda convocazione, la maggioranza deve essere quella qualificata della metà più uno degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell’edificio.

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Installare una canna fumaria in condominio

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Non solo le case indipendenti, ma anche molti immobili condominiali sono dotati di camini, stufe a pellet o forni a legna. Per non parlare delle attività commerciali come ristoranti o pizzerie, spesso situate all’interno di un contesto condominiale. Come è possibile allora installare una canna fumaria in condominio? La legge permette di collocare uno scarico per i fumi da combustione anche sulle parti comuni di un condominio. Vediamo con quali criteri.

Prima di installare una canna fumaria dovrai assicurarti di garantire alcuni requisiti di legalità e sicurezza. Innanzitutto, bisogna accertarsi che il regolamento condominiale non vieti esplicitamente questo tipo di intervento. In tal caso, sarà necessario richiedere una modifica del regolamento in assemblea. Da sottolineare anche che l’assemblea condominiale non può impedire l’installazione di una canna fumaria in astratto e senza averne prima valutato il progetto.

Questo, perché l’intervento di installazione riguarda un bene comune del condominio, che in quanto tale deve essere a disposizione di tutti, secondo le dovute quote millesimali. Non si tratta infatti di un’innovazione, ma di un semplice uso della cosa comune. La canna fumaria può quindi essere installata a proprie spese, sia di costruzione sia di mantenimento.

Unica discriminante per l’impiego di un’area collettiva è il divieto di recare danno alle altre proprietà o di comprometterne l’utilizzo da parte degli altri condomini. È necessario quindi che l’assemblea giustifichi il suo rifiuto dimostrando come una canna fumaria potrebbe ledere i diritti degli altri comproprietari.

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Canna fumaria: quando è possibile installarla

Il proprietario che intenda installare una canna fumaria in condominio ad uso privato può farlo senza richiesta di consenso all’assemblea se la struttura viene costruita in aderenza, appoggio o con incastro al muro perimetrale, considerato bene collettivo. Ci sono però altri criteri che un proprietario deve rispettare se vuole dotarsi di una canna fumaria.

  • Il decoro. L’installazione non deve pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio né deve mutarne in modo incisivo l’estetica e l’armonia.
  • La giusta distanza dalle finestre degli altri condomini e dai muri antistanti. La canna fumaria non può recare fastidio agli altri condomini esalando, a distanza ravvicinata, fumi, odori, rumori e immissioni di calore nelle proprietà circostanti. La giurisprudenza ha fissato, con diverse sentenze, una distanza minima di 75 centimetri che, in alcuni casi, arriva anche a 1 metro dai balconi degli altri proprietari.
  • L’impedimento del godimento altrui. La canna fumaria non può sottrarre una porzione di muro comune impedendo nel concreto la possibilità altrui di utilizzare lo stesso muro per installare tubi o altre innovazioni. Allo stesso modo, non può impedire o pregiudicare la visuale dei condomini.
  • La sicurezza. I lavori devono chiaramente rispettare tutte le normative vigenti in termine di sicurezza degli impianti. Deve anche essere dimostrabile nel progetto che l’installazione non pregiudichi la stabilità strutturale dell’edificio.
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Lastrico solare: chi paga le spese di manutenzione?

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Fra i beni comuni condivisi in comunione all’interno di un condominio, rientra anche il lastrico solare. Quest’area è oggetto di una legislazione specifica nel Codice Civile, anche per funzione fondamentale che svolge. Vediamo quali criteri impone la legge per la ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico solare.

Il lastrico solare è infatti quella copertura terminale dell’edificio che svolge il ruolo di tetto per l’intero immobile. Nella definizione di lastrico sono inclusi tutti gli elementi, compresi quelli accessori, che vi si trovano. Fanno eccezione le opere dotate di autonoma consistenza e che siano fruibili da un utilizzatore esclusivo come, ad esempio, il gabbiotto di un ascensore.

Il Codice Civile dedica una norma specifica alla definizione dei diritti di proprietà cui è soggetto il lastrico solare. Nell’articolo 1126 si legge che:

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

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Spese di manutenzione del lastrico solare

Si evince quindi che alle spese di manutenzione e riparazione di danni al lastrico solare devono concorrere tutti i condomini. Questo, perché si tratta di un’area che svolge una funzione di copertura di cui godono tutti i proprietari. Diverso invece il caso in cui il lastrico presenti anche altre utilità di uso esclusivo di uno o più titolari. In questa situazione, la ripartizione affida un terzo delle spese ai titolari esclusivi, due terzi agli altri condomini in funzione del valore loro assegnato nelle tabelle millesimali.

Se ne deduce anche che, se il danno riguarda solo le utilità a carico esclusivo di uno o più titolari e se si tratta di beni autonomi per struttura e funzione, la riparazione spetta unicamente al suddetto titolare. È questo ad esempio il caso di riparazioni a parapetti, ringhiere, ascensori ad accesso esclusivo.

Lo stesso criterio vale nel caso di risarcimento danni causati a terzi da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare. Anche la manutenzione spetta infatti a tutti i condomini, con medesima quota di due terzi per i proprietari e un terzo per il titolare di diritti esclusivi. Un eventuale danno dovrà quindi essere pagato, in proporzione ai valori di proprietà di ciascuno, da tutti i condomini.

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Cancello automatico in condominio: chi paga i lavori?

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Un dibattito che si è più volte acceso in tema di spese di manutenzione riguarda l’installazione di un cancello automatico in condominio. Che si tratti dell’ingresso, del parcheggio o del giardino, il cancello rientra certamente fra i beni della cosa comune, e richiede dunque valutazioni prese in sede di assemblea. È una proposta da mettere ai voti? Con quale maggioranza? La prima cosa da fare è valutare la tipologia di intervento richiesto.

Quando abbiamo parlato di innovazioni condominiali, abbiamo spiegato quali lavori rientrano in questa categoria e quali invece sono da considerare semplici migliorie. Ricordiamo che la discriminante che rende un lavoro “innovativo” sta nella modificazione dell’uso finale del bene o nella modificazione della sua conformazione materiale. Nel caso del cancello automatico in condominio, possiamo invece ritenere che i lavori non ne rivoluzionino né il fine né l’entità fisica. Semplicemente, potenzia e rende più comodo il godimento del bene comune.

L’automatizzazione del cancello in condominio non è dunque una innovazione, se non implica anche l’installazione del cancello stesso e non richiede lavori particolarmente rivoluzionari per lo status del condominio. Il suo vaglio in assemblea richiede pertanto le maggioranze “normali” dell’articolo 1136 del Codice Civile.

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La deliberazione di automatizzazione deve quindi essere approvata da un «numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio». In seconda convocazione dell’assemblea condominiale, si richiede invece l’approvazione da parte della maggioranza degli intervenuti e di almeno un terzo del valore dell’edificio.

Ripartizione delle spese per il cancello automatico

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, dobbiamo ancora una volta riferirci all’articolo 1123 del Codice Civile. L’automatizzazione di un cancello in condominio rientra nelle «spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio». La spesa va dunque sostenuta da tutti i condomini in modo proporzionale al valore di proprietà di ciascuno registrato nelle tabelle millesimali.

Di pari passo andranno poi le spese di manutenzione e utilizzazione del cancello automatico in condominio, ripartite fra tutti secondo i millesimi di proprietà. Se l’automatizzazione interessa un cancello utilizzabile in misura diversa dai condomini, è possibile trovare un accordo per una ripartizione proporzionale delle spese che li coinvolga con un peso differente. Questo tipo di votazione richiede però l’approvazione unanime di tutti i proprietari.

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Tabelle millesimali condominiali: cosa sono e come si calcolano

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Quando parliamo di spese condominiali condivise, facciamo riferimento a una ripartizione “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” (articolo 1123 Codice Civile). La ripartizione proporzionale delle spese avviene secondo le tabelle millesimali condominiali. Vediamo meglio cosa sono e come si calcolano.

Per ripartire equamente le spese di un condominio, si è stabilito di assegnare all’intero immobile un valore ideale di 1000. Ciascun proprietario sarà pertanto titolare di una quota di questo totale, proporzionata all’entità del suo immobile all’interno del condominio: 100/1000, 200/1000 e così via. I valori assegnati a ciascun immobile sono inseriti in una tabella, appunto, millesimale.

Questi valori vengono utilizzati per la ripartizione delle spese di intervento sulle parti comuni del condominio, ma anche per assegnare un “peso” proporzionato a ciascun proprietario all’interno delle votazioni delle assemblee condominiali.

Segnaliamo anche che l’adozione di tabelle millesimali è obbligatoria nel momento in cui si redige un regolamento condominiale, quindi quando l’edificio raggiunge i 10 condomini. In nessun caso, comunque, l’assenza di una tabella millesimale dispensa un condomino dalla partecipazione alle spese per le aree comuni, che avviene sempre in proporzione all’unità immobiliare posseduta.

Chi redige le tabelle millesimali condominiali e come si calcolano?

Le tabelle millesimali vengono stilate da un tecnico competente. Si parte dalle valutazioni volumetriche dei singoli immobili, registrando ampiezza delle superfici e altezza, ma anche destinazione d’uso dei vari vani che lo compongono (come la tipologia delle stanze) e altri valori misurabili. Nel calcolo della quota millesimale di ciascun condomino sono compresi anche eventuali box auto o aree esterne ma di proprietà esclusiva.

Sono invece escluse le aree comuni come il cortile, il parcheggio, il giardino. Non si tiene inoltre conto di eventuali miglioramento di pregio, come ristrutturazioni o materiali particolari, canoni di locazione o stato di manutenzione.

Inserite queste rilevazioni in un grafico, il tecnico le rapporta al totale in millesimi attraverso dei coefficienti di riduzione. In questo modo, si rapporta il valore reale al valore virtuale in millesimi. Oltre alla valutazione volumetrica, si utilizzano anche altri coefficienti che rapportano al millesimo elementi come luminosità, esposizione (orientamento), piano, funzionalità dell’alloggio. Il perito moltiplica dapprima i vari coefficienti fra loro, poi il risultato ottenuto per la cubatura dell’alloggio.

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I coefficienti di destinazione

Così, il coefficiente di destinazione rapporta al millesimo il valore di un’unità immobiliare in funzione dei suoi vani. Quanti bagni, quanti balconi, quante cucine? Il coefficiente di luminosità invece l’esposizione del singolo alloggio alla luce, in base ad altezza, superficie finestrata, orientamento etc. Questi parametri rispondono a indicazioni ministeriali ma possono essere modificati se il perito lo ritiene necessario.

Ad esempio, un inquilino del primo piano è in condizione di usufruire molto meno di ascensore e scale rispetto agli altri condomini. Questo, pur condividendone la proprietà in comunione. Così, nelle tabelle millesimali si applica anche il coefficiente di piano, valutando benefici e svantaggi del posizionamento dell’immobile.

Così, l’appartamento al primo piano avrà il vantaggio dell’accessibilità comoda, ma lo svantaggio della mancata panoramicità. Le tabelle millesimali sono allora degli strumenti completi che integrano tutte queste informazioni per calcolare la giusta proporzione di spesa di ciascuno.

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Impianti fognari condominiali: la braga è comune o no?

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Una questione spesso dibattuta e a volte causa di spiacevoli litigi riguarda gli impianti fognari condominiali,e l’annosa domanda: la braga è comune o no? Come tutti i beni a uso comune, anche i condotti di fognatura condominiali sono infatti soggetti a leggi specifiche. È bene quindi riconoscere fino a che punto si estenda il principio legale della comunione e dove invece inizi la proprietà individuale. Per affrontare questo argomento, dovremo prima fare chiarezza sul termine “braga”.

Per braga si intende il raccordo che unisce la colonna verticale di scarico dell’impianto fognario del condominio e il tratto di competenza esclusiva del singolo proprietario. Come specificato dall’articolo 1117 del Codice Civile, anche gli impianti idrici e fognari appartengono a quelle parti «oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio». Questo, anche se i suddetti proprietari sono «aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo».

Il comma 3 dell’articolo prosegue specificando anche che la proprietà comune si estende fino a:

i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza.

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Secondo una prima interpretazione, la braga, intesa come punto di raccordo con innesto nella colonna verticale, fa parte dei beni a uso comune. Questa lettura della legge è stata fissata dalla giurisprudenza con la sentenza della Cassazione n. 778 del 2012. Qui, la Corte ha stabilito che la braga «va qualificata come bene condominiale».

A giustificare questa decisione, anche il fatto che i lavori di manutenzione delle braghe coinvolgono necessariamente anche i tratti verticali, configurandosi quindi “parte comune” come le tubature stesse. Viceversa, i tratti di proprietà esclusiva sono disposti in modo tale da subire interventi senza compromettere l’intero impianto fognario.

Impianti fognari condominiali: il dietrofront sulle braghe

Nel 2018, con un più recente riesamine della questione, la Cassazione è poi però tornata sui suoi passi, affermando che la braga predispone un utilizzo del singolo e non può quindi essere considerata di proprietà comune. Con questa motivazione, nella sentenza n. 1027 si legge che la braga «non può rientrare nella proprietà comune condominiale».

Come interpretare quindi questo paradosso normativo? La risposta più saggia è che è necessario valutare caso per caso. Se infatti la lite riguarda la competenza di un tratto dell’impianto danneggiato, è necessario considerare in quale punto preciso si trovi il danno. Nel caso della sentenza n 1027, la lesione si trovava nella braga del condomino al piano di sopra, e spettava quindi a quest’ultimo la responsabilità di riparare i danni da infiltrazione.

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Antenne radiofoniche amatoriali in condominio?

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Il mondo della radio è un affascinante universo di scambi, ed è molto più accessibile di quanto si pensi. Chiunque può dotarsi di un’antenna propria e trasmettere al mondo. Chiunque, o quasi. Vediamo, nello specifico, se è possibile installare antenne radiofoniche amatoriali in condominio e di quali autorizzazioni c’è bisogno.

Cominciamo dall’inizio: chi può definirsi un radioamatore? A fornirci un quadro chiaro di questa figura è il Codice delle comunicazioni elettroniche (DL 259, 01/08/2003). All’articolo 134 si specifica che un radioamatore è un soggetto che espleta un servizio di istruzione individuale, intercomunicazione o studio tecnico con la relativa autorizzazione generale su mezzo radioelettrico. Altri due punti centrali che concorrono a definire questa figura sono l’impiego di un linguaggio chiaro (o di codici internazionalmente ammessi) e di un movente esclusivamente personale, «senza alcun interesse di natura economica». Non sono ammessi quindi tutti i casi in cui da questa attività il radioamatore tragga un lucro personale.

La domanda che ci poniamo oggi è: può un radioamatore, una volta ottenute le debite autorizzazioni, installare antenne in condominio? La risposta, anche questa volta, si divide in due opzioni. Nel caso in cui l’installazione riguardi uno spazio di proprietà esclusiva del radioamatore, non sussiste alcun limite. Nel caso in cui invece l’antenna occupi spazi comuni, dobbiamo rifarci all’articolo 1122 del Codice Civile – lo stesso che regola l’installazione di pannelli solari in condominio.

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Antenne radiofoniche in condominio: quali autorizzazioni?

Questa norma prescrive che gli impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva, con i relativi collegamenti per le singole utenze, possono essere installati senza autorizzazioni specifiche. Questo, a patto che i lavori rechino il minor pregiudizio possibile tanto alle parti comuni quanto alle proprietà immobiliari individuali. Allo stesso modo, è obbligatorio preservare il decoro architettonico del condominio.

Non solo. Qualora l’installazione lo richiedesse, «l’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere». Trattandosi di un’installazione che interessa il lastrico solare, quindi un bene comune, nessun regolamento può impedirne l’esecuzione o richiedere autorizzazioni preventive. Questo, ad eccezione di un regolamento condominiale contrattuale, approvato quindi all’unanimità.

A confermare il cosiddetto diritto all’antenna è stato anche il Tar della Liguria. Con la sentenza numero 540/17 del 20/06/2017, il Tribunale Amministrativo ha decretato che nemmeno il Comune può pretendere autorizzazioni per l’installazione di antenne radiofoniche amatoriali in condominio. Neanche se la loro altezza supera i 10 metri, a meno che la zona non sia sottoposta a un vincolo paesistico.

L’unico vincolo tangibile che un condominio potrebbe impugnare per evitare l’installazione di un’antenna radiofonica rimane dunque il decoro architettonico. Fermo restando la pari utilizzabilità del lastrico solare che, in quanto bene comune del condominio, deve rimanere a disposizione di tutti. in altre parole, l’installazione da parte di un condomino non deve pregiudicare l’eventuale installazione di un’altra antenna da parte di un altro proprietario.

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Requisiti minimi per il Superbonus 110% in condomino

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Abbiamo già parlato dell’Ecobonus 110% per le ristrutturazioni, la novità del 2020 per chi intende approfittare degli incentivi statali per rinnovare infissi e sistemi di riscaldamento della propria casa. Queste misure sono comprese all’interno del cosiddetto Superbonus, un pacchetto che include anche il Sismabonus e l’installazione di impianti fotovoltaici. Come visto, queste misure non si applicano solo agli edifici unifamiliari o plurifamiliari, ma anche ai condomini. Chi può accedere a questi sgravi fiscali? Vediamo i requisiti minimi per il Superbonus 110% in condominio.

Innanzitutto, una breve sintesi dei provvedimenti inclusi nell’Ecobonus. Con il Decreto Rilancio il Governo ha infatti previsto detrazioni fiscali fino al 110% per determinati casi di intervento:

  • Isolamento termico delle superfici  opache verticali e orizzontali dell’involucro, con un’incidenza almeno superiore al 25% della superficie disperdente lorda del totale.
  • Interventi sulle parti comuni di edifici unifamiliari o unità immobiliari in edifici plurifamiliari per sostituire gli impianti di  climatizzazione  invernale con impianti centralizzati.

Ricordiamo che i lavori di efficientamento devono garantire un miglioramento di almeno due classi energetiche. Gli interventi sono da svolgersi (per il momento, ma si parla già di una proroga) dal primo luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Le detrazioni fiscali sono inoltre – ed è questa una delle novità più interessanti del Superbonus – è fruibile sotto forma di credito d’imposta, credito cedibile o sconto in fattura. I soggetti che svolgono i lavori potranno quindi cedere questo credito d’imposta direttamente alle imprese che svolgono i lavori o alle banche, così da realizzare interventi praticamente a costo zero.

Superbonus 110%: i requisiti per i condomini

Andiamo a vedere, nello specifico, quali sono i requisiti richiesti per usufruire dell’Ecobonus 110% in caso di lavori condominiali. Quali sono i documenti richiesti nella bozza del decreto attuativo per l’Ecobonus? La burocrazia, come sempre, vuole la sua parte. Il primo punto da chiarire riguarda chi può richiedere il Superbonus in condominio.

Possono usufruire dello sgravio fiscale:

  • i condomini nel loro complesso
  • persone fisiche titolari di unità abitative all’interno di un condominio e al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni su unità immobiliari.
  • IACP – Istituti Autonomi Case Popolari per gli immobili di loro proprietà o in loro gestione
  • Cooperative di abitazione a proprietà indivisa sugli immobili da esse posseduti
  • Organizzazioni non lucrative di utilità sociale, di volontariato, di promozione sociale
  • Associazioni e società sportive dilettantistiche
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Fanno eccezione le unità non adibite ad abitazione principale: Il super bonus è valido anche per le seconde case, incluse le villette, inizialmente lasciate fuori dall’agevolazione. Escluse invece determinate categorie catastali seconde case. In ogni caso, per i lavori sulle parti comuni condominiali (ad esempio nell’installazione di riscaldamento centralizzato), sarà prima necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale ai lavori. Questo è il primo dei requisiti minimi per il Superbonus 110% in condominio.

Saranno poi necessarie due attestazioni APE (Attestato di Prestazione Energetica) rilasciate da tecnici professionisti iscritti all’albo. Questo, per confermare il miglioramento delle classi energetiche (prima dei lavori) e l’effettivo raggiungimento delle stesse (dopo i lavori).

I tecnici dovranno anche rilasciare, al termine dei lavori, un’asseverazione della congruità delle spese in riferimento ai prezziari messi a disposizione dalle Regioni o dei listini ufficiali o delle Camere di commercio, industria, artigianato, agricoltura. Infine, comunicazione in via telematica all’ENEA e visto di conformità rilasciato da commercialisti e CAF.

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Uso della cosa comune in condominio

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La “cosa comune” è uno dei tanti motivi di controversia che caratterizzano i rapporti fra condomini. Scale, parcheggio, giardino, cortile, tetto: si tratta di spazi che fanno parte di un palazzo e che sono detenuti da ogni singolo proprietario dell’immobile in forma di comunione. La legge infatti descrive l’uso della cosa comune in condominio rimandando proprio all’istituto della comunione e alle sue regole.

L’articolo 1102 del Codice Civile è molto chiaro su questo. Ogni condomino può servirsi della cosa comune, a condizione che:

  • non ne alteri la destinazione.
  • «Non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto»

Come ha poi più volte specificato la giurisprudenza, il godimento e l’uso delle cose comuni in condominio non dipende dalla quota di proprietà del singolo rispetto al valore totale. Ogni condomino, a prescindere dalla quota di valore che detiene, può usufruire pienamente della cosa comune. Fermo restando i divieti esplicitati qui sopra.

È bene specificare che se condomino sfrutta più di un altro una cosa comune non ne sta necessariamente abusando. Ciò che conta per la legge è che ciascuno possa potenzialmente utilizzare uno stesso bene allo stesso modo (il cosiddetto uso paritetico). Così, ad esempio, il fatto che un condomino al terzo piano utilizzi l’ascensore più di un inquilino al primo piano non lede in nessun modo il diritto di quest’ultimo di farne un uso altrettanto frequente.

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Interventi sulla cosa comune

In ogni caso, la legge non esclude che il condomino possa, compiendo gli atti idonei richiesti, mutare il titolo del suo possesso sulla cosa comune. Allo stesso modo il partecipante può anche «apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa». Gli altri condomini avranno a quel punto tutto il diritto di acquisire questa innovazione usufruendone a pieno titolo, a meno che non ne richiedano la rimozione.

Di quali interventi parliamo? Anche qui, è la Corte di Cassazione a risponderci. Il criterio primario da rispettare è quello della destinazione d’uso attuale di una cosa comune, che non può essere modificata a discapito di altri. Così, se un condomino vuole aprire una finestra sulle scale del condominio, può farlo perché non modifica la funzione alla quale è adibito il bene comune, in questo caso appunto le scale.

Allo stesso modo, se un condomino utilizza uno spazio destinato a giardino come posteggio, ne modifica la funzione d’uso ed esercita un diritto di proprietà maggiore rispetto ad altri, dunque un abuso di diritto.

In ogni caso, sempre la Cassazione specifica che «l’uso paritetico deve essere valutato in concreto e non in astratto» (ordinanza n. 28111, 5/11/2018). Bisogna quindi valutare caso per caso se l’uso di un bene comune da parte di un condomino stia effettivamente e concretamente limitando l’uso dello stesso da parte di un altro. Non sono quindi intesi come violazione dell’uso paritetico i casi in cui la negazione dell’uso rimanga potenziale e astratta.

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Regolamento condominiale: assembleare o contrattuale? Le differenze

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Il condominio è un vero e proprio microcosmo, nel quale diversi soggetti convivono condividendo determinati spazi comuni e rispettando delle leggi proprie. Parliamo del regolamento condominiale, il codice normativo che stabilisce le regole del vivere comune che ogni inquilino dello stabile deve rispettare. Se chiunque abiti in un condominio ha avuto a che fare, prima o poi, con il suo regolamento, non tutti forse sanno che ne esistono diversi tipi. Nello specifico, occorre distinguere fra regolamento di condominio contrattuale e assembleare. Quali sono le differenze e perché è così importante conoscerne la distinzione?

Regolamento di condominio: cos’è e chi può modificarlo

Innanzitutto, qualche nozione di base riguardo questo codice normativo. Il regolamento di condominio è obbligatorio per legge solo quando il numero di condomini di un edificio è superiore alle 10 unità. Non è quindi sempre richiesto quando viene costituito un condominio. Esso, come l’articolo 1138 del Codice Civile specifica, contiene

le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Tutti i condomini hanno diritto a sia a prendere l’iniziativa per redigere un regolamento, sia a richiederne una revisione. Questo, fermo restando il divieto di ledere i diritti dei condomini che risultino dagli atti di acquisto delle proprietà immobili e dalle convenzioni.

È proprio a tal proposito che la giurisprudenza ha elaborato due diverse tipologie di regolamento condominiale: uno contrattuale e uno assembleare. La differenza fra i due ha a che fare con i voti necessari alla loro approvazione, ed è quindi importante conoscerla per poter difendere i propri diritti nell’assemblea condominiale.

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Regolamento condominiale assembleare

È il regolamento “ordinario” descritto dall’articolo 1138 del Codice Civile. La legge vieta a questo regolamento di limitare i diritti di proprietà dei condomini rispetto ai loro immobili o all’utilizzo delle parti comuni. L’approvazione del regolamento assembleare (o di una sua modifica) richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, che corrisponda ad almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.

Regolamento condominiale contrattuale

Questo tipo di regolamento è una sorta di deroga a quello assembleare. In alcuni casi, infatti, si richiede che un condomino venga in qualche modo limitato nel suo diritto di proprietà. In altri, la limitazione riguarda l’utilizzo delle parti comuni e può portare a una condizione di disparità, in cui un condomino abbia più diritti di un altro.

Ad esempio, deve per forza avere natura contrattuale un regolamento che impedisca ai condomini di usufruire di un’area comune alla quale avrebbero diritto. Se un condominio decide di adibire un cortile a giardino e vuole quindi impedire l’utilizzo dell’area come parcheggio per le auto, è necessario l’inserimento nel regolamento di una norma contrattuale.

La differenza principale fra i due consiste nel sistema di votazione. Nel caso di regolamento ordinario, come detto, si richiede la maggioranza degli intervenuti. Se invece si va a limitare un diritto di proprietà dei singoli (come ad esempio nel caso del parcheggio), e quindi si parla di regolamento contrattuale, è richiesta l’unanimità.

Non si tratta, quindi, di una semplice distinzione legale. Il regolamento contrattuale ha il potere di “privare” i condomini di alcuni diritti, naturalmente giustificato dal raggiungimento di un bene superiore e collettivo. È quindi importante saper riconoscere quando sia necessario derogare al regolamento ordinario, e in quali casi si debba richiedere l’unanimità per modificare le norme assembleari.