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Installare colonnine elettriche in condominio

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I vantaggi di acquistare un’auto elettrica o ibrida sono molteplici. Oltre all’evidente impatto ecologico, questo tipo di mobilità ti permette anche di risparmiare sia sui consumi (considerando i costi medi di benzina e di energia elettrica) sia sull’assicurazione. Molti sono tuttavia ancora frenati rispetto all’acquisto di un’auto elettrica. Trattandosi di un mercato in espansione, le colonnine elettriche per l’alimentazione sono ancora poco diffuse sul territorio. Non tutti sanno però che è possibile, anche grazie agli incentivi previsti per legge, installare colonnine elettriche in condominio. Come fare?

Affidarsi alle (ancora poche) stazioni di ricarica presenti sul territorio può essere un rischio, oltre che scomodo. La soluzione migliore per chi intende acquistare un’auto elettrica o ibrida sarebbe quindi quella di installare colonnine elettriche direttamente presso il proprio domicilio. E se abiti in condominio? Come per l’installazione di pannelli fotovoltaici condominiali, per rispondere bisogna innanzitutto fare un distinguo.

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Se possiedi un box auto privato, per installare colonnine elettriche in condominio non dovrai far altro che farne debita comunicazione all’amministratore. Fermo restando la dichiarazione di conformità di un progettista elettrico e il rispetto di norme di sicurezza e spazi di proprietà, nessun condomino potrà opporsi.

Se invece non possiedi uno spazio tuo in cui far installare colonnine elettriche, dovrai attendere l’approvazione di una richiesta, con tanto di progetto, fatta all’assemblea di condominio. Il quorum per ritenere approvata la proposta è della maggioranza dei partecipanti totali all’assemblea – quindi di almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.

Installare colonnine elettriche in condominio: chi paga le spese?

E per quanto riguarda le spese per installare colonnine elettriche in condominio? Sia nel caso in cui i lavori riguardino il tuo box privato, sia nella costruzione su aree condivise come garage o cortile, si parla di innovazione gravosa. Con questo, si intende che devono pagare le spese solo i condomini che hanno intenzione di usufruire di questa innovazione.

Se dunque, una volta presentato il tuo progetto in assemblea, dovessi trovare non solo l’approvazione ma anche l’adesione di altri condomini, sarà l’amministratore a gestire l’equa ripartizione delle spese. Senza l’approvazione di altri condomini aderenti, potrai comunque installare colonnine elettriche in condominio assicurandoti di non pregiudicare zone comuni e di accollarti tutte le spese. I tuoi condomini potranno poi aderire retroattivamente, quindi partecipando a posteriori alla spesa con un contributo nel caso in cui decidessero in futuro di usufruire della tua colonnina.

Un aiuto a sostenere queste spese arriva dallo Stato. La Legge di Bilancio 2019 ha infatti previsto, per chi acquista una colonnina di ricarica elettrica dal primo marzo 2019 al 31 dicembre 2021, una detrazione del 50% spalmabile in 10 anni, fino a un tetto massimo di 3 mila euro. In questa detrazione sono comprese le spese di installazione e di aggiornamento della potenza elettrica del contatore.

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Fondo cassa condominiale. Cos’è?

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Capita che, all’interno di un condominio, siano previste delle spese per lavori di manutenzione o ristrutturazione. La gestione di soldi e spese comuni è uno dei tasselli più delicati della vita condominiale, e forse proprio per questo la legge ha fissato nei termini alcuni limiti. Questo, per tutelare l’intera collettività condominiale nel caso in cui sussistano morosità, indebitamenti o inadempimenti da parte dell’amministratore. Nello specifico, l’articolo 1135 del Codice Civile prevede l’istituto del fondo cassa condominiale. Cos’è e come funziona?

Cos’è un fondo cassa e come funziona?

Il fondo condominiale è uno strumento con il quale il condominio raccoglie una somma di denaro vincolandola a uno specifico progetto. Il vincolo è dunque la prima condizione di questo fondo cassa, che non può essere utilizzato al di fuori dello scopo per cui viene costituito. Il fondo, come sottolinea il  Codice Civile, va istituito obbligatoriamente in caso di opere di “manutenzione straordinaria e innovazioni”.

L’obbligatorietà, introdotta dalla Riforma del condominio, è una garanzia doppia. In primis, nei confronti dei condomini più “diligenti”, che si tutelano in questo modo dagli inquilini morosi o debitori. In secondo luogo, per le imprese terze che possono impegnarsi a realizzare un’opera o un servizio a fronte di una garanzia legale.

Una volta esaurite le spese, un eventuale avanzo di denaro rimarrebbe comunque “proprietà” della collettività dei condomini, che possono a questo punto decidere se ridistribuire la somma avanzata o se destinarla a nuove opere comuni. Nel caso invece in cui i lavori richiedano pagamenti progressivi in funzione del loro avanzamento, è possibile costituire il fondo «in relazione ai singoli pagamenti dovuti».

Va da sé che il fondo cassa condominiale debba essere puntualmente rendicontato nel resoconto annuale delle spese del palazzo. Questo, per permetterne la verifica insieme a tutte le altre voci (in entrata e in uscita) relative agli esborsi condominiali.

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Fondo condominiale: chi lo gestisce

L’istituzione del fondo condominiale spetta all’assemblea dei condomini. Lo stesso amministratore deve attenersi rigidamente alla destinazione prevista per questi fondi. Anche in caso di lavori di manutenzione straordinaria, l’amministratore condominiale dovrà prima rivolgersi e chiedere parere all’assemblea.

Per quanto riguarda la maggioranza richiesta nell’assemblea per votare la destinazione di un fondo cassa condominiale, essa varia a seconda che i lavori. Se questi riguardano opere di ordinaria amministrazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti (purché corrisponda a un terzo dei millesimi del valore del condominio).

Se invece gli interventi sono straordinari, si richiede la maggioranza dei partecipanti totali all’assemblea condominiale (e la metà dei millesimi). Allo stesso modo, la Cassazione ha stabilito che per la realizzazione di interventi non ancora specificati i condomini possono ripartire le spese del fondo cassa, in via provvisoria, in base ai millesimi di proprietà.

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Diffamazione in assemblea condominiale?

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La convivenza tra condomini non è sempre rosea. Spesso infatti sentiamo parlare di dispute, litigi e contesi fra dirimpettai che, non trovando una soluzione pacifica nel dialogo, si ritrovano a discutere in un’aula di tribunale. Ancora più spiacevole il caso in cui lo scontro avvenga direttamente nell’assemblea condominiale. Se, in questo contesto, una parte si sentisse offesa da un altro condomino, potremmo parlare di diffamazione in assemblea condominiale? Vediamo cosa prevede la legge.

Il limite principale di cui dobbiamo tenere conto per capire quando ricorrere a un giudice o meno è la differenza fra diffamazione e diritto di critica. Se infatti da un lato la funzione dell’assemblea condominiale è proprio quella di permettere il confronto fra condomini, e quindi anche l’espressone di legittime critiche, dall’altro è molto facile sfociare nel reato di diffamazione.

Quando si parla di diffamazione in condominio?

Secondo l’articolo 595 del Codice Penale, commette reato di diffamazione chi:

comunicando con più persone, offende l’altrui reputazione.

Per definire quando un commento espresso in assemblea condominiale sia diffamazione e quando invece sia legittima critica dobbiamo rifarci all’interpretazione della Corte Suprema della norma. In particolare, non si parla diffamazione quando sussistono tre situazioni:

  • L’interesse collettivo della critica – le affermazioni non devono riguardare condotte personali (ad esempio commenti su vita privata o altri fatti irrilevanti ai fini della vita comune condominiale). Se affermiamo che qualcuno «ha casa sporca» in sua assenza, lo stiamo diffamando.
  • La giusta continenza dell’espressione – va considerato quindi anche il linguaggio utilizzato. Dato il contesto informale dell’assemblea condominiale, è quindi possibile tollerare anche linguaggi coloriti, sempre se questi sono proporzionati al tono della discussione e non sfociano in offese ingiustificate.
  • Veridicità – ultimo, ma non meno importante criterio per stabilire se possiamo denunciare un condomino per diffamazione o se invece si tratta di un legittimo esercizio di critica. Se infatti la frase in questione rispecchia il vero o è comprovabile come realtà dei fatti, non possiamo parlare di diffamazione.
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Attenzione; queste tre condizioni devono ricorrere contemporaneamente. Si pensi ad esempio al caso di diffamazione condominiale in cui un soggetto venga interdetto dall’utilizzo di servizi comuni in quanto «cattivo pagatore». Anche se l’affermazione corrisponde al vero, si parla comunque di diffamazione se l’interdizione avviene tramite un cartello affisso pubblicamente. In questo caso, verrebbe infatti meno l’interesse collettivo, poiché sarebbe inutile e diffamatorio comunicare anche a terzi estranei al condominio la morosità di un singolo.

Reato di ingiuria

Diverso invece il caso di ingiuria. A distinguere i due distinti reati di ingiuria e diffamazione è la presenza o meno della persona offesa. Se le frasi offensive sono pronunciate in presenza della parte lesa, allora si tratta di ingiuria. Se invece l’offesa viene pronunciata dinnanzi ad almeno due persone e in assenza del soggetto interessato, il reato in questione è la diffamazione.

Diffamazione in assemblea condominiale: quali pene?

Ricordiamo, infine, le pene previste dal Codice Penale per il reato di diffamazione:

  • Reclusione fino a un anno o multa fino a 1032 euro.
  • Doppia pena (fino a due anni o multa di 2065 euro) se l’offesa «consiste nell’attribuzione di un fatto determinato».
  • Pena da sei mesi a tre anni o multa non inferiore a 516 se l’offesa viene «recata col mezzo della stampa o con qualsiasi altro mezzo di pubblicità».
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Tettoia in condominio: quali permessi?

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I fortunati che si trovano a godere di un ampio balcone nella loro abitazione condominiale si saranno, almeno una volta, chiesti: posso installare una tettoia in condominio? Quali permessi sono necessari? Sebbene montate su aree di proprietà privata del singolo, le coperture potrebbero urtare la sensibilità dei vicini. Una tettoia può pregiudicare l’integrità dell’intero palazzo, fungendo da ampliamento volumetrico dell’immobile, o la sua armonia estetica.

Prima di installare una tettoia in condominio bisogna quindi informarsi su cosa dice la legge. Anche se si tratta di un intervento in una zona di proprietà esclusiva del singolo, esistono limiti giuridici e specifiche procedure di autorizzazione per lavori. Una copertura in legno potrebbe infatti modificare l’assetto del condominio nel suo complesso, anche solo di facciata esterna.

Tettoie condominiali: cosa dice la legge

La prima nozione giuridica di cui tenere conto è l’articolo 1127 del Codice Civile. Secondo questa norma, i condomini possono opporsi alla sopraelevazione, ossia alla costruzione di una copertura in legno o tettoia, se questa

pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Prima di avviare l’installazione di una tettoria o di una copertura in legno in condominio, il proprietario dell’immobile deve quindi presentare e far approvare il progetto di costruzione all’assemblea condominiale.

Se la tettoia incide sull’assetto edilizio del condominio perché montata in pianta stabile o perché incide sul volume dell’immobile con le coperture laterali, l’autorizzazione va richiesta anche al Comune. Se invece la tettoia è rimovibile non è necessario richiedere il permesso.

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In tutto ciò, è bene anche considerare il proprio regolamento condominiale. Essi possono permette la costruzione di tettoie, vietarlo espressamente o semplicemente richiedere maggioranze specifiche per l’approvazione dell’installazione di coperture.

L’amministrazione condominiale con l’assemblea riunita dovrà quindi valuare se la tettoia o la copertura in legno danneggino l’aspetto (come indicato da CC) o il decoro architettonico. Si tratta di due criteri distinti sulla cui definizione la giurisprudenza lavora da anni, che nel complesso indicano l’armonia e l’integrità esterna di un condominio.

Nel caso quindi il proprietario di un immobile all’interno di un condominio costruisca, pur sui propri spazi, una tettoia non voluta dagli altri condomini, questi potranno chiedere un risarcimento per lesione al decoro o all’aspetto architettonico.

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Balconi in condominio: i tipi e le spese

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Il balcone è una delle prime cose che qualunque acquirente intenzionato ad acquisire un immobile ricerca nella propria futura casa. Non tutti forse sanno che, se l’appartamento fa parte di un condominio, la presenza o meno e, soprattutto, la tipologia di balcone possono determinare anche una serie di conseguenze a livello legale e di spese. Proprio perché spesso le terrazze sono motivo di lite fra condomini, è bene quindi fare chiarezza fra i vari tipi di balconi in condominio e sulle relative spese.

Il conteso principale che insorge sui balconi riguarda le spese di manutenzione e riparazione. I balconi infatti non rientrano esplicitamente fra le parti comuni del condominio, elencate all’articolo 1117 del Codice Civile. Le regole da seguire sono quindi derivabili dai pareri espressi dalla giurisprudenza, che più volte in passato si è trovata a dirimere litigi proprio a causa dei balconi in condominio.

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La prima distinzione da fare per capire come amministrare le spese di una terrazza in condominio è fra balconi aggettanti e balconi incassati.

Balcone aggettante

Si tratta della categoria più comune di balconi sporgenti. Questi balconi si protendono nel vuoto e sono agganciati unicamente al solaio interno (è quindi dotato di autonomia statica). Non svolgendo alcuna funzione di copertura per l’intero condominio, i balconi aggettanti sono considerati come dei prolungamenti dell’unità abitativa.

Le spese di manutenzione e riparazione sono dunque tutte a carico del proprietario dell’immobile.  Unica eccezione è costituita dalla presenza di decorazioni. In tal caso, le spese di riparazione e manutenzione sono ripartite fra tutti i condomini, poiché «i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore» contribuiscono a rendere «esteticamente gradevole» l’intero condominio (sentenza Corte Cass. n. 27083 del 25 ottobre 2018).

Balcone incassato

I balconi incassati sono invece strutture che non sporgono rispetto al perimetro esterno dell’edificio. Sono solitamente chiusi su tre (a U) o su due lati (a L), e rientrano in questa tipologia i balconi di condominio a castello e a loggia. Non essendo dotati di autonomia statica, in questi balconi la ripartizione delle spese si calcola diversamente rispetto a quelli aggettanti.

In questo caso, si considera la parte frontale del balcone, in quanto parte integrante del perimetro murale del condominio, di proprietà comune: è prevista la ripartizione delle spese. La soletta del balcone invece (la parte inferiore sottostante il pavimento) risulta una comproprietà dei due inquilini al piano superiore e al piano inferiore. Le spese di manutenzione spettano dunque:

  • A entrambi i condomini per il solaio;
  • Al condomino del piano superiore per il pavimento;
  • Al condomino del piano inferiore per intonaco ed eventuale decorazione o tinta del soffitto.

Una tipologia particolarmente comune di balcone in condominio è la terrazza a castello. Si tratta di un balcone incassato che, pur non sporgendo, è compreso nel perimetro esterno dell’edificio. Anche in questo caso, le spese per il parapetto frontale spettano a tutto il condominio, mentre le altre sono ripartite fra inquilino superiore e inferiore come per gli aggettanti.

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Videosorveglianza in condominio: come installarla

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Pensate di installare delle videocamere di sorveglianza nel vostro palazzo? Quello che sembrerebbe un normale intervento di amministrazione dello stabile ha presentato, nel tempo, una serie di problematiche, connesse al problema della privacy. Cosa dice la legge in merito alla videosorveglianza in condominio? A chi spetta l’ultima decisione e come installarla? Facciamo chiarezza.

Dopo un sollecito da parte del Garante della Privacy (2010), è intervenuta in materia la legge 11 dicembre 2012 n. 220, la cosiddetta Riforma del Condominio, riempiendo questo vuoto legislativo sulla videosorveglianza in condominio. Nello specifico, tratta l’installazione di videocamere l’articolo 1122-ter. del Codice Civile.

Questo articolo stabilisce la possibilità di installare un sistema di videosorveglianza nelle zone comuni del condominio, ma a due condizioni:

  • Che questi sistemi non violino la privacy di chi fruisce degli spazi comuni, e che si adotti questa soluzione in maniera residuale – solo dove, cioè, ogni altra misura di controllo si sia rilevata inadeguata.
  • Che a prendere la decisione di installare una videosorveglianza condominiale sia l’assemblea a maggioranza. Nello specifico, è richiesto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

Stabilite le modalità di installazione, il Garante della Privacy ha poi previsto una serie di disposizioni per distinguere fra due diverse situazioni. Da un lato, la necessità di installare videocamere di sorveglianza condominiale, dunque per controllare le aree comuni. Dall’altro, l’installazione da parte di una persona fisica di videosorveglianza a fini personali. In ogni caso, una videocamera installata per la sorveglianza di un’area privata non può riprendere parti comuni del condominio, e viceversa.

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Sistema di videosorveglianza in condominio

Se il sistema di telecamere di sicurezza viene installato per tutelare l’intero condominio, il Garante della Privacy dispone alcuni obblighi:

  • Le telecamere devono essere segnalate con appositi cartelli (questo compito spetta all’amministratore di condominio).
  • Le registrazioni possono essere conservate per un periodo limitato, di norma non superiore alle 24-48 ore (salvo eccezioni per le quali è però necessario presentare richiesta al Garante stesso).
  • L’accesso alle riprese deve essere consentito alle sole persone autorizzate o ai soggetti da loro incaricati al trattamento dei dati. Il loro utilizzo è in ogni caso limitato, con un’esplicita richiesta, a casi di infrazioni e illeciti rilevanti che siano stati regolarmente denunciati alle autorità competenti.
  • Le telecamere di sorveglianza devono riprendere solo le aree comuni del condominio, come il parcheggio, l’ingresso, il garage, le scale etc. È preferibile non inquadrare eventuali elementi del circondario non rilevanti.

Sistema di videosorveglianza privata

Se invece il sistema di videosorveglianza è disposto da persone fisiche a tutela dei propri spazi privati, o comunque per fini esclusivamente personali, le immagini non possono essere comunicate a terzi né immesse in un circuito (web-cam), a meno di illeciti penali. In questo caso, la videosorveglianza non è quindi sottoposta alle disposizioni del Garante della Privacy (ad esempio, non c’è l’obbligo di segnalarla).

È importante però in questo caso che l’inquadratura della videocamera sia rivolta esclusivamente agli spazi privati: ad esempio, è possibile riprendere solo il proprio portone di casa, e non tutto il pianerottolo; solo il proprio posto auto, e non tutto il parcheggio, e così via.

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Come costituire un condominio?

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L’esistenza di un condominio è qualcosa che tendiamo a dare per scontata. Affittando un’appartamento o acquistando un immobile ci troviamo solitamente in un contesto in cui la macchina di gestione centralizzato del condominio esiste e funziona già. Ma come nasce? E come costituire un condominio dove esso non sia già presente?

Per capire come costituire un condominio dobbiamo prima chiederci: cos’è un condominio? Il codice civile non ci fornisce una definizione specifica di questo istituto, che presenta caratteristiche ibride. Il condominio infatti, disciplinato nel Libro del CC relativo alla proprietà e, in particolare, nella sezione relativa alla comunione, è un bene immobile nel quale convivono parti di proprietà comune e parti di proprietà esclusiva.

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Fatta questa precisazione possiamo arrivare subito al dunque. Per costituire un condominio non servono atti specifici, richieste o comunicazioni ufficiali. Il condominio si costituisce in automatico come situazione di fatto. Presupposto perché questo avvenga è il semplice fatto che all’interno di un immobile in cui risultino due proprietari diversi esistano anche parti comuni ad entrambi.

Costituire un condominio: qualche esempio

Nel momento in cui, ad esempio, un costruttore vende una singola unità abitativa di un palazzo, si va a determinare una situazione di comproprietà. Il costruttore stesso e l’acquirente hanno in questo caso due proprietà esclusive che condividono però alcuni spazi per gli accessi (scale, portone, ascensore etc) e il suolo comune. Non è invece necessaria la presenza di locali comuni. Nessun atto costitutivo dunque è necessario: il condominio si costituisce di fatto.

Facendo un altro esempio, una casa a due piani che venga divisa fra due proprietari distinti si costituisce in automatico come condominio, dato che entrambe le proprietà si ergono sullo stesso suolo e condividono magari lo stesso portone d’ingresso. Da questo momento, all’edificio si applicheranno le norme del Codice Civile dedicate al condominio. Stessa situazione nel caso in cui sia un testamento a dividere una stessa proprietà fra diversi eredi.

Costituire un condominio: quando servono un amministratore e un regolamento?

Non in tutti i casi però è necessario dotarsi di un amministratore di condominio. La legge stabilisce infatti in quali situazioni la nomina di un amministratore di condominio sia obbligatoria e quando invece se ne possa fare a meno. Questo, posto che l’amministrazione dei beni comuni del condominio andrà comunque portata avanti in base al regolamento giuridico in vigore. Allo stesso modo, i condomini non sono obbligati a dotarsi di un regolamento di condominio, a meno che nello stabile non risultino residenti più di 10 condomini.

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Aggiornamento degli amministratori di condominio

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L’amministratore di condominio svolge una serie di importanti funzioni nella gestione di pratiche e nella risoluzione di conflitti fra i residenti dello stabile. La legge, in seguito alla cosiddetta Riforma dei Condomini, stabilisce pertanto una serie di criteri per la nomina di questi “custodi del palazzo”, e impone anche l’obbligo di aggiornamento degli amministratori di condominio.

Nello specifico, è il regolamento attuativo del DM 140/2014 a stabilire che l’amministratore di condominio è obbligato a sostenere una serie di corsi di aggiornamento professionale. Questo, in ragione dei compiti sempre più delicati che questa figura svolge, che richiedono anche una serie di competenze tecniche in materia giuridica.

Il legislatore ha disposto che l’amministratore di condominio è tenuto a svolgere almeno 15 ore di formazione/aggiornamento nell’arco di ogni anno. Una formazione periodica che, se non sostenuta dall’amministratore, può portare alla revoca della sua nomina per mezzo di segnalazione di almeno uno dei condomini all’Autorità Giudiziaria (la cessazione non è automatica).

Naturalmente, la frequenza delle ore di formazione è nulla se l’aggiornamento dell’amministratore di condominio non viene certificato con il rilascio di un attestato ufficiale. Inoltre, la giurisprudenza è divisa sull’interpretazione del periodo cui fa riferimento la legge, anche se si tende a considerare come metro temporale l’anno solare decorrente a partire dall’entrata in vigore della legge, dunque dal 9 settembre 2014.

Si considererebbe quindi che l’obbligo per l’aggiornamento dell’amministratore di condominio debba essere perfezionato ogni anno entro l’8 ottobre. Di questo parere anche il Tribunale di Padova, che si è di recente espresso con la sentenza 818 del 24 marzo 2017.

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Corsi di aggiornamento degli amministratori di condominio: cosa prevedono?

Il DM 140/2014 dispone, al secondo comma dell’articolo 5, che il corso di aggiornamento degli amministratori di condominio:

riguarda elementi in materia di amministrazione condominiale, in relazione all’evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici.

I corsi di aggiornamento vertono innanzitutto sulle evoluzioni della normativa vigente in materia condominiale, compresa una vasta serie di argomenti trasversali e di questioni contrattuali. In analisi, oltre alla legge, anche le varie interpretazioni della giurisprudenza in merito, con la presentazione e lo studio di casi specifici.

I corsi di aggiornamento possono anche riguardare materie specifiche. Fra queste, la sicurezza del condominio, la manutenzione dello stabile, la gestione di dipendenti del palazzo (ad esempio, in merito alla figura del portiere).

Infine, ma non per importanza, la risoluzione di conflitti e dissapori fra condomini. Questi corsi di aggiornamento prevedono spesso l’introduzione a case studies con indicazioni su tecniche comunicative e modalità espressive. Questo, per permettere all’amministratore di condominio di ridurre al minimo le tensioni e di trasformare gli scontri in critiche costruttive attraverso una comunicazione consapevole ed efficace.

Le ore di frequenza ai corsi di aggiornamento degli amministratori di condominio possono essere svolte in modalità telematica. L’esame finale per ricevere l’attestato va invece sostenuto in presenza.

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Pannelli solari in condominio

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L’installazione di pannelli solari è una scelta che sempre più proprietari di immobili e inquilini stanno valutando. Tra le principali motivazioni il risparmio garantito da questo investimento. Se tuttavia a voler installare queste fonti di energia rinnovabile non i proprietari di stabili privati la questione può sembrare più complessa. È possibile installare pannelli solari in condominio?

Il primo punto da considerare è che, se l’energia prodotta dai pannelli fotovoltaici viene indirizzata al consumo di tutto lo stabile, a trarne un grande risparmio sarebbe l’intero condominio. I pannelli solari sono sempre più impiegati per supplire al consumo energetico di ascensori, luci delle scale, cancelli, telecamere e dispositivi automatizzati. Per far ciò, è necessario prevedere un impianto centralizzato.

Pannelli solari: cosa dice la legge

Se si intende installare un pannello solare a utilizzo esclusivo del singolo, non è necessario richiedere l’approvazione degli altri condomini, come previsto dall’art. 1122 bis 2° comma del Codice Civile introdotto dalla Riforma dei Condomini che afferma la possibilità di

Installazione di impianti di produzione di energia di fonti rinnovabili desinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

Questo, a meno che i lavori di installazione dei pannelli solari in condominio non pregiudichino anche zone condivise, con modificazioni di parti comuni. In ogni caso, l’assemblea può limitarsi a indicare le zone interessate e la modalità dei lavori. I condomini non possono invece vietare l’installazione di pannelli solari in zone comuni, anche se a uso privato.

Se invece i lavori di installazione interessano in modo esclusivo la nostra proprietà, l’unica autorizzazione che siamo tenuti a richiedere è quella comunale, salvo la comunicazione all’assemblea per evitare di recare disturbo agli altri condomini.

Pannelli solari con impianto centralizzato

Se invece intendiamo realizzare un impianto centralizzato alimentato a pannelli solari nel proprio condominio, la prima cosa da fare è rivolgersi direttamente all’assemblea.

Fatta esplicita richiesta scritta all’amministratore di condominio, quest’ultimo è tenuto a convocare l’assemblea condominiale entro 30 giorni. All’interno di questo consesso, è necessario richiedere il consenso della maggioranza dei condomini, purché rappresentino metà del valore millesimale dell’edificio.

Se si raggiunge la maggioranza, i voti favorevoli all’installazione di pannelli solari in condominio saranno i soli a dividere le spese, ma anche gli unici a usufruire degli incentivi fiscali.

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Fotovoltaico: quanto si risparmia?

I pannelli solari condominiali, specialmente quelli centralizzati e dunque a disposizione di tutti gli inquilini, permettono di ammortizzare di molto i costi dell’energia elettrica. A trarne beneficio come detto sarà l’intero condominio, con un autoconsumo immediato e in loco.

Il vantaggio dei pannelli fotovoltaici sta anche nelle detrazioni fiscali previste dalla legge e rinnovate anche per il 2020. La normativa del Bonus Fotovoltaico prevede infatti quanti abbiano concorso all’installazione dei pannelli solari in condominio hanno diritto a un rimborso del 50% della spesa nell’arco di 10 anni mediante detrazioni Irpef.

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Barbecue in condominio?

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Con l’arrivo della bella stagione, ci siamo imbattuti tutti nella proposta di qualche amico o familiare che suggeriva: grigliata? In mancanza di spazi verdi, giardini privati o di apposite aree nelle vicinanze, qualcuno potrebbe pensare a una soluzione “casalinga” per il problema, allestendo griglie e carbone in balconi e terrazze. Ma è possibile fare un barbecue in condominio? La risposta non è così scontata, e passa, come ogni questione che coinvolge i condomini dello stesso stabile, per il rigoroso rispetto delle regole esistenti.

Per godersi il proprio barbecue in balcone non è sufficiente infatti munirsi di buona carne. È importante sapere cosa dice la legge in merito alle grigliate in condominio per evitare spiacevoli disguidi con i propri vicini e limitare al minimo il disagio provocato da fumi, odori e rumori.

Barbecue in condominio: cosa dice la legge?

Il legislatore ha deciso in questo caso di lasciare dei margini interpretativi e di libertà ai condomini, senza emettere divieti espliciti per il barbecue ma indicandoci alcune doverose norme comportamentali che dobbiamo conoscere se intendiamo fare una grigliata in balcone. Posta quindi l’assenza di un divieto (si può quindi fare un barbecue in condominio), dobbiamo riferirci all’articolo 844 del Codice Civile per arrivare al fulcro centrale della questione.

L’articolo riguarda le cosiddette immissioni moleste e recita così:

Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

È di tollerabilità dunque che si parla quando vogliamo capire se è possibile fare un barbecue sul nostro terrazzo. Come in molte questioni condominiali, anche per il barbecue si deve rimanere nel labile confine fra il rispetto della quiete altrui e la tolleranza di rumori o esalazioni dei propri vicini. Il limite di sopportazione è un concetto difficile da applicare in modo univoco e universalmente riconosciuto. Ognuno in un condominio agisce secondo i propri standard e seguendo i propri stili di vita. La legge ammette dunque in questo modo un certo grado di flessibilità che dipende, come detto, dagli abitanti del condominio coinvolti.

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Come evitare litigi?

Come comportarsi quindi? I fattori da prendere in considerazione se vogliamo fare un barbecue all’interno di un condominio sono molti.

  • Innanzitutto la frequenza. Se si tratta di occasioni saltuarie o, addirittura, di una tantum, è più difficile che un condomino possa manifestare delle rimostranze dinanzi a un giudice.
  • Fondamentale poi definire la portata delle esalazioni emesse nel corso del barbecue. Se il fumo della griglia non si incanala negli spazi condivisi e non invade in modo continuativo gli appartamenti adiacenti, l’uso del barbecue in condominio è consentito.
  • Da tenere in considerazione, anche in questo caso, i rumori. Il barbecue è infatti spesso una scusa per condividere la propria casa con molti ospiti. Il rischio di proteste per schiamazzi o rumori molesti da parte dei vicini rimane il più concreto rispetto alle lamentele per il solo fumo della griglia.

Tutt’altro paio di maniche se invece, come spesso accade, sono i regolamenti condominiali stessi a vietare il barbecue all’interno dello stabile. In questo caso, la norma specifica integra quella del CC e costituisce un pretesto di lamentela per i vicini infastiditi dal fumo del barbecue. In questo caso, non resta che cercare un’alternativa nel buon senso. Se, ad esempio, ad essere vietati dal regolamento sono i fumi della griglia, basta munirsi di barbecue con coperchio o di grill elettrico. La soluzione, spesso, è ancora più immediata. Potrebbe bastare sollevare la questione nella propria assemblea di condominio per conoscere preventivamente il parere dei vicini, anziché scoprirlo davanti a un giudice.