Nomina Amministratore di Condominio: Guida Pratica

Quando è obbligatorio nominare un amministratore di condominio

La nomina dell’amministratore di condominio è regolata con chiarezza dalla legge. Ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile, come modificato dalla legge di riforma condominiale n. 220 del 2012, la nomina è obbligatoria quando il condominio è composto da più di otto condomini. Sotto questa soglia, i condomini possono scegliere di gestire autonomamente l’edificio, affidando la rappresentanza a uno di loro o ricorrendo all’assemblea per le decisioni ordinarie.

È importante precisare che il numero di riferimento è quello dei condomini, non delle unità immobiliari. Un’unità abitativa può appartenere a più proprietari in comproprietà, e in quel caso conta come un solo condomino ai fini del calcolo. Superata la soglia degli otto, l’obbligo scatta automaticamente: se l’assemblea non provvede alla nomina dell’amministratore condominiale, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere la nomina d’ufficio.

I requisiti per svolgere il ruolo di amministratore

Non chiunque può assumere il ruolo di amministratore condominiale. La riforma del 2012 ha introdotto requisiti specifici, volti a garantire professionalità e affidabilità. L’articolo 71-bis delle disposizioni attuative del Codice Civile elenca le condizioni necessarie:

• Godimento dei diritti civili;
• Assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, il patrimonio, la fede pubblica, l’economia o per reati tributari;
• Assenza di misure di prevenzione personale divenute definitive;
• Non essere stati sottoposti a interdizione o inabilitazione;
• Non aver subito la revoca dell’incarico da parte dell’autorità giudiziaria negli ultimi tre anni;
• Possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• Frequenza di un corso di formazione iniziale e svolgimento di aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale.

Quest’ultimo requisito non si applica qualora l’amministratore sia già condomino dell’edificio che amministra. Tuttavia, affidarsi a un professionista esterno con formazione certificata offre garanzie di competenza ben più solide.

La procedura di nomina in assemblea

La nomina dell’amministratore di condominio avviene in sede di assemblea condominiale, che può essere ordinaria o straordinaria. È uno degli atti più importanti che l’assemblea è chiamata a compiere, e per questo è soggetto a regole precise in materia di quorum.

Quorum deliberativi per la nomina

Per la nomina in prima convocazione è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). In seconda convocazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio (333 millesimi).

È fondamentale che la nomina dell’amministratore condominiale sia inserita come punto all’ordine del giorno nella convocazione dell’assemblea.

Domande frequenti sulla nomina dell’amministratore di condominio