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Cedimento del solaio in condominio: spese di riparazione

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Torniamo a parlare di ripartizione spese. In questo articolo, vediamo come ci si deve comportare in caso di cedimento del solaio. La questione è spesso dibattuta fra condomini, poiché non sempre è immediato determinare il centro del danno e, di conseguenza, il criterio adeguato per la ripartizione delle spese. Il dubbio è se un danno del solaio, che sia cedimento, incurvamento del pavimento o altro dissesto, sia da dividere fra i due proprietari che lo condividono o se sia invece spesa a carico del condominio.

Il criterio da adottare per inquadrare correttamente la situazione è quello delle parti comuni in condominio. Bisogna infatti chiedersi se il tratto di solaio interessato dal cedimento rientra fra le aree comuni, dunque fra gli elementi o le strutture portanti dell’edificio, o se invece appartiene alla proprietà dei singoli condomini. In caso di solaio che divide due appartamenti, fungendo come pavimento per quello al piano superiore e soffitto per quello al piano inferiore, si configura il quadro descritto dall’articolo 1125 del Codice Civile, che riportiamo:

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Ne risulta quindi che la ripartizione delle spese per il cedimento di un solaio debba riguardare esclusivamente i due proprietari. Anche in caso di contraddittorio, la lite coinvolge esclusivamente i due condomini, senza nemmeno bisogno di interpellare il condominio.

Cedimento del solaio di una terrazza o del lastrico

Bisogna poi tenere presente che esistono alcune eccezioni, dettate dalla diversa natura del solaio. Parliamo dei casi in cui il solaio interessato dal danno corrisponda al lastrico solare o a una terrazza a livello.

Il lastrico solare infatti, quando coincide con il tetto, svolge un’essenziale funzione di copertura dell’intero edificio. In questo caso la ripartizione avviene in base alle canoniche indicazioni dell’articolo 1123 (ciascun condomino paga in proporzione ai millesimi indicati nelle tabelle). Allo stesso modo, anche quando interamente o in parte di proprietà di un singolo, il lastrico è per sua natura ricompreso nella struttura portante dell’edificio. In questi casi l’articolo da applicare è il 1126, con una ripartizione delle spese di 2/3 e 1/3.

Lo stesso discorso vale nel caso di terrazza a livello. Ossia, nel caso in cui il cedimento interessi il pavimento di una terrazza di proprietà di un singolo che, al contempo, ricopra interamente l’appartamento sottostante. Anche in questo caso, le spese vanno divise fra il proprietario della terrazza e tutti i condomini compresi sotto la sua verticale effettiva, con la proporzione di 2/3 e 1/3.

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Superbonus in condominio: come accedere

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È ormai chiaro che gli incentivi fiscali del Superbonus 110%, prorogato fino al 2022, sono accessibili anche ai condomini. Vi sono, naturalmente, dei requisiti tanto nella tipologia di lavori effettuati quanto nelle aree condominiali interessate alla ristrutturazione. Vediamo quali sono le principali novità sul Superbonus in condominio e come accedere alle agevolazioni che, ricordiamo, sono indirizzate all’efficientamento energetico dell’edificio.

In linea di massima, quando parliamo di Superbonus in condominio (e non solo) dobbiamo sempre distinguere fra interventi trainanti e interventi trainati. Le agevolazioni fiscali sono cioè concesse (sotto forma di detrazione spalmata in 5 o 10 anni, cessione del credito o sconto in fattura) solo se i lavori riguardano un efficientamento energetico o sismico del condominio. A questi interventi principali possono poi essere accorpati anche lavori “accessori”.

Per accedere al Superbonus è necessario poi che l’edificio corrisponda all’istituto giuridico del condominio. Questo significa che la struttura dev’essere composta da almeno due unità immobiliari divise, di proprietà di due soggetti diversi e aventi in comproprietà alcune aree comuni. Traducendo questo requisito, il proprietario di un intero edificio diviso in varie unità date in locazione a terzi non rientra fra i beneficiari. Viceversa, è possibile accedere al Superbonus se un edificio con più proprietari è concesso in locazione ad un unico detentore.

Altra precisazione fondamentale riguarda l’oggetto dei lavori. Il Superbonus può coprire le spese di efficientamento delle aree comuni (quali interventi trainanti). Non può invece essere richiesto dai singoli proprietari per interventi relativi esclusivamente alle loro unità immobiliari. Facendo un classico esempio, è possibile richiedere il cappotto termico in corrispondenza della propria abitazione poiché il muro perimetrale è da considerarsi come bene comune. Sarà quindi necessaria una procedura di approvazione che coinvolga l’intera assemblea condominiale.

Proprietari dissenzienti o morosi: l’accesso al Superbonus in condominio è automatico?

Essendo il condominio composto da diverse voci, si possono configurare diverse situazioni. C’è il caso, ad esempio, del condomino moroso che sia indietro con i pagamenti delle spese condominiali. In questo caso, il proprietario non potrà accedere alle detrazioni fiscali del Superbonus in condominio a meno che non abbia saldato il proprio debito entro le tempistiche richieste.

Oppure, vi è il caso del condomino dissenziente che, in sede di votazione assembleare, abbia negato il proprio consenso alla realizzazione dei lavori. Come per tutte le altre decisioni condominiali, il proprietario dissenziente dovrà però sottostare alle decisioni prese dalla collettività riguardo gli interventi da realizzare. Con l’ovvia conseguenza che beneficerà anche degli incentivi fiscali annessi.

Infine, per quanto riguarda il compenso dell’amministratore, va precisato che questo non rientra fra le spese sostenute dal Superbonus in condominio. Mentre perizie, interventi e progetti di altri professionisti sono direttamente collegabili ai lavori, e sono quindi compresi nella detrazione, il compenso per l’attività dell’amministratore rientra fra le incombenze dei condomini (che si tratti di provvigioni extra o del compenso usuale).

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Spese per la mediazione condominiale: chi le paga?

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Lite in condominio? Prima di arrivare davanti al giudice, la legge impone il ricorso a una mediazione extragiudiziale. Uno step obbligato per non sovraccaricare il già imponente lavoro dei Tribunali civili e dei Giudici di pace. La mediazione, come vedremo, è quindi obbligatoria per alcune categorie di dispute che riguardano condominio e un proprietario, condominio e un terzo o due condomini. Il procedimento deve poi necessariamente svolgersi in presenza di un avvocato. Chi deve pagare le spese per la mediazione condominiale?

Partiamo con il vedere quando la mediazione condominiale è obbligatoria. Con il d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, si stabilisce che il ricorso a questo istituto extragiudiziale è obbligatorio in materia di:

  • Condominio – per questioni come, ad esempio, l’impugnazione di una delibera o il contesto di un’opera di un condomino, un presunto utilizzo illegittimo della cosa comune, un provvedimento preso dall’amministratore.
  • RCA e contratti bancari, finanziari e assicurativi o contratti di locazione.

In questi casi, la procedura della mediazione è addirittura condizione di procedibilità per poi poter avviare una domanda giudiziale davanti al giudice. Fanno eccezione invece (non vige l’obbligatorietà ma è comunque possibile ricorrere alla mediazione anziché direttamente al giudice):

  • Ricorsi d’urgenza (cautelari) o ricorsi contro decreti ingiuntivi.
  • Procedure per la revoca e la nomina dell’amministratore.
  • Procedimenti d’istruzione preventiva.

Una volta che si decide di intraprendere una mediazione condominiale, un ruolo centrale spetta all’assemblea. Quest’organo legittima l’amministratore a prendere parte alla gestione della procedura e nomina l’avvocato al quale affidare le pratiche. A questo punto, sorge spontaneo un dubbio: chi deve pagare le spese per la mediazione condominiale? All’interno di queste spese sono comprese sia la parcella dell’avvocato sia altre eventuali spese procedurali.

Ripartizione spese per la mediazione

Anche in questo caso, vige il principio generico che tutti i condomini devono concorrere al pagamento delle spese per la mediazione. Questo, naturalmente, perché la figura giuridica del Condominio è data dall’insieme delle singole parti di proprietà. Da questo si deriva anche che, se la lite è fra il Condominio e un singolo condomino, quest’ultimo non trova nello specifico caso una rappresentanza nel condominio, ed è quindi escluso dalla ripartizione delle spese.

Il criterio di ripartizione è, come è facile dedurre, quello stabilito all’articolo 1123. Ciascuno, quindi, pagherà le spese di mediazione condominiale in proporzione alla propria quota iscritta nelle tabelle millesimali.

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Parti comuni dell’edificio: come capire quali sono?

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Quando parliamo di beni comuni in condominio ci riferiamo alla categoria di aree, elementi strutturali e vani in comproprietà fra tutti i condomini. Saper distinguere queste parti è fondamentale, perché è proprio qui che nasce la maggior parte delle controversie fra proprietari. Parliamo di ripartizione delle spese per la loro manutenzione, possibilità di usufruirne da parte di tutti ma anche libertà dei singoli di intervenire con eventuali modifiche. Alcuni beni condominiali sono facilmente identificabili come comuni, per altri, la definizione è meno intuitiva. Vediamo in che modo è possibile capire quali sono le parti comuni dell’edificio condominiale.

Partiamo, come sempre, dal testo normativo di riferimento, il Codice Civile. L’articolo dedicato alle parti comuni dell’edificio condominiale è il 1117. Qui si fornisce una descrizione dei beni comuni e di come vadano gestiti, con annesso elenco. Specifichiamo subito, però, che l’elenco riportato è volutamente esemplificativo, e non esaustivo né tassativo. Dunque elementi non esplicitamente inseriti nell’articolo possono benissimo rientrare fra le parti comuni. Viceversa, è possibile che in casi particolari un titolo dimostri la proprietà esclusiva o privata di uno degli elementi elencati.

In generale, quando si parla di beni comuni ci si riferisce a una situazione di presunzione di condominialità. Ovvero, un elemento esplicitamente elencato nell’articolo 1117 o avente un carattere “comune” è presunto in comproprietà «se non risulta il contrario dal titolo». Per “titolo” si intende qualsiasi atto capace di dimostrarne la proprietà non comune. Ad esempio, un contratto di compravendita. Oppure un lascito testamentario. O, ancora, un esplicito riferimento inserito nel regolamento contrattuale.

Si esclude, in ogni caso, che un titolo possa derogare alla comproprietà di un elemento necessariamente condiviso come, ad esempio, le scale di un palazzo o le sue fondamenta. Da cosa si evince, quindi, il carattere “comune” di un elemento non espressamente indicato nel Codice Civile?

Articolo 1117 e parti comuni dell’edificio: come si individuano

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Per comprenderlo, è necessario analizzare quanto indicato dal legislatore. Nell’articolo 1117 sono descritte tre macro-categorie di elementi per i quali vige la presunzione di condominialità.

  • Innanzitutto, le «parti dell’edificio necessarie all’uso comune». Si tratta degli elementi strutturali, come scale, portoni d’ingresso, fondamenta, colonne, facciata, tetto e lastrico solare. Per quanto riguarda questi ultimi, è possibile che un titolo ne conferisca parte della proprietà a un singolo. In tal caso, non viene meno però la funzione “comune” del tetto, che funge da copertura per tutti i condomini al di sotto della sua verticale effettiva. La ripartizione delle spese per un lastrico solare ad uso esclusivo terrà dunque conto di questa duplice natura.
  • In secondo luogo, i «locali per i servizi in comune». Parliamo quindi di parcheggio, portineria, lavanderia, sottotetti che non presentino diverso titolo.
  • Infine, rientrano fra le parti comuni dell’edificio anche «opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune». In questo ampio insieme rientrano tutti quegli elementi accessori ma funzionali a tutti i proprietari, come l’ascensore, gli impianti idrici e fognari, le cisterne, ma anche i sistemi per la trasmissione di segnali radiotelevisivi, energia elettrica e gas. Riguardo questi impianti, lo status di bene comune si estende ai «relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini».
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A chi spettano le spese condominiali del defunto?

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Il proprietario di un’unità immobiliare in condominio muore, e lascia l’appartamento (per legge o per testamento) ai suoi eredi. In questo caso, a chi spettano le spese condominiali del defunto? Un’evenienza ricorrente che la legge ha regolato con specifiche norme. Del resto, sarebbe impensabile credere che il debito del defunto nei confronti del condominio, in termini di spese condominiali, si estingua con il suo decesso.

Come abbiamo già evidenziato parlando di debiti di un immobile condominiale all’asta, le obbligazioni di un condominio sono propter rem. Spettano quindi sulla base del titolo di proprietà sul bene. In caso di successione, la proprietà dell’appartamento passa agli eredi solo a partire dall’accettazione che, naturalmente, ha effetto retroattivo.

A partire da quel momento, quindi, il condominio potrà esigere il pagamento dei debiti arretrati dagli eredi. Parliamo in sostanza delle spese condominiali del defunto lasciate insolute. Questo significa anche che un amministratore non può richiedere al giudice un decreto ingiuntivo di pagamento fino al momento dell’accettazione.

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Spese condominiali del defunto in caso di più eredi

Nel caso invece in cui ci siano più eredi per la stessa unità immobiliare, chi deve pagare le spese condominiali arretrate? In questa fattispecie bisogna distinguere fra le spese maturate quando la proprietà era ancora del defunto e le condominiali maturate dopo il suo decesso.

Nel primo caso, riferiamoci all’articolo 752 del Codice Civile. Qui si afferma chiaramente che le spese condominiali maturate fino alla dipartita del defunto vanno pagate da tutti i coeredi, in proporzione alla loro quota di proprietà dell’appartamento. Questo, a meno che il testatore non abbia disposto diversamente. Ciò significa anche che il condominio non può rivalersi sugli eredi in regola con i pagamenti se uno di loro rifiuta invece di saldare il proprio debito.

Per quanto riguarda invece spese maturate dopo il suo decesso, il pagamento (sempre a partire dall’accettazione) è in solido fra tutti i coeredi. In tal caso quindi il condominio può agire nei confronti di tutti i coeredi fino all’ottenimento dell’intera somma dovuta. Compresa la possibilità di ricorso a un decreto ingiuntivo, proprio come accade per i proprietari normali.

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Gioco dei bambini nel cortile condominiale: si può impedire?

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Da un lato il diritto di gioco dei bambini e delle famiglie che vorrebbero approfittare della presenza di un bel cortile condominiale. Dall’altro le legittime esigenze degli altri proprietari che chiedono rispetto della quiete condominiale e possibilità di utilizzare gli spazi comuni. Tenendo presente che queste responsabilità non sono certo in capo ai bambini, semmai ai loro genitori, è bene in questi casi stabilire a priori delle regole per usufruire degli spazi condivisi. Nel rispetto, naturalmente, sia del regolamento condominiale sia del Codice Civile. In base a queste norme, si può impedire il gioco dei bambini nel cortile condominiale? Quali limitazioni si possono imporre e quali no?

Il primo punto di cui tenere conto lo abbiamo già espresso: quello al gioco è un vero e proprio diritto dei bambini, riconosciuto addirittura da Convenzioni internazionali e dalla Corte di Cassazione stessa. Che si tratti di sostare, di giocare o di piantare un vaso di fiori, il principio cardine che vige è quello fissato dall’articolo 1102 del Codice Civile: «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».

A questo punto, entra in gioco quindi la destinazione del cortile condominiale. Innanzitutto, la sua generica funzione strutturale, di transito, illuminazione e aerazione del condominio. Una funzione che non viene di certo alterata dal gioco dei bambini. Il punto sul quale è possibile fare leva con degli interventi comuni deve quindi riguardare non la sua destinazione, ma l’impedimento del diritto altrui. Non solo il diritto a utilizzare il cortile stesso, ma anche quello a una civile convivenza. È quindi possibile intervenire con limitazioni che regolino il rumore o le fasce orarie di accesso. Fermo restando che non è possibile vietare il gioco dei bambini nel cortile condominiale.

Gioco dei bambini nel cortile condominiale: cosa è possibile vietare?

Così, è nulla qualsiasi clausola del regolamento contrattuale atta a vietare il gioco dei bambini nel cortile condominiale in modo perentorio. È possibile invece stabilire delle norme che indichino come usufruire di un bene comune quale il cortile. Parliamo, quindi, di modalità per il godimento di un diritto e non di divieti assoluti. Questa procedura richiede l’inserimento nel regolamento condominiale di una clausola contrattuale: votata quindi all’unanimità da tutti gli aventi diritto.

È possibile, ad esempio, stabilire che il gioco sia limitato a orari specifici, assicurando la quiete nelle fasce di riposo del primo pomeriggio (e, naturalmente, serali). Oppure, è possibile limitare il gioco ad attività che non possano arrecare danno alle strutture – per esempio, vietando di giocare con il pallone. Ricordiamo, infine, che quanto appena scritto riguarda naturalmente sia il cortile sia il giardino condominiale, che ne condivide la natura di bene comune e la destinazione d’uso.

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Conflitto d’interessi in assemblea condominiale

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All’interno di un’assemblea condominiale possono sorgere conflitti di varia natura. Non di rado, la discussione nasce perché, in uno specifico ambito di dibattito, sorge un conflitto d’interessi. Ad esempio, quando un condomino si trovi a dover votare una delibera che riguarda nello specifico una sua proprietà o il godimento di un suo diritto personale. Oppure, quando si voglia mettere ai voti l’appalto di un progetto e uno dei condomini sia anche socio di una ditta partecipante. Come ci si deve comportare in caso di conflitto d’interessi in assemblea condominiale? Cosa dice la legge?

La prima cosa da sapere è che il Codice Civile non cita espressamente obblighi o divieti in materia di conflitto d’interessi in assemblea condominiale. In alcuni casi, è necessario fare riferimento alle norme riguardanti il diritto societario, richiamato in analogia ai condomini. Questo, però, non significa applicare automaticamente queste norme anche al condominio. Ricaviamo quindi la prima nozione certa, appurata più volte anche dalle interpretazioni della Corte di Cassazione.

Un condomino in conflitto d’interessi può astenersi da una votazione che lo riguardi, ma non è tenuto a farlo per legge. Questo, perché l’astensione obbligata di un avente diritto al voto porterebbe a modificare le maggioranze e i quorum richiesti dalla legge stessa. Condizioni inderogabili per la Suprema Corte, anche in caso di conflitto d’interessi.

Affinché ci sia l’obbligo di astensione del condomino in conflitto d’interessi, devono quindi sussistere altre ragioni. Parliamo, nello specifico, di condizioni che porterebbero all’invalidità della delibera approvata nel verbale condominiale. La discriminante, più volte evidenziata dalle sentenze della Cassazione, è un eventuale danno provocato al condominio nel caso in cui al proprietario in conflitto d’interessi venisse permesso di votare. Non basta che quest’ultimo tragga un vantaggio economico da una delibera. È necessario invece che la delibera danneggi l’interesse generale del condominio.

Conflitto d’interessi: quando la delibera è invalida

Precisiamo anche che nessun regolamento condominiale può derogare a questo principio. È quindi impossibile escludere un condomino dal quorum o dai millesimi di una votazione assembleare, anche se in conflitto d’interessi.

È invece possibile impugnare una delibera alla cui votazione abbia partecipato un condomino che ne ha alterato l’equilibrio a svantaggio del bene comune. Un esempio classico è quello del condomino moroso. Quest’ultimo non può partecipare alla votazione su provvedimenti riguardanti il suo stato di pagamento. Il motivo è chiaro: il suo voto andrebbe in palese conflitto con gli interessi economici del condominio.

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Termini per impugnare una delibera condominiale

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All’interno dell’assemblea condominiale, i proprietari esprimono il proprio assenso e il proprio dissenso riguardo alle varie decisioni su spese e vivere comune. Una delibera condominiale approvata, però, non è ancora l’ultima parola. Un condomino dissenziente può infatti impugnare la decisione presa dalla collettività, se ritiene che vi siano irregolarità, violazioni di altre leggi o decisioni su temi non di sua competenza. Il Codice Civile, prevedendo questa possibilità, ne definisce anche le tempistiche. Quali sono i termini per impugnare una delibera? È possibile ridurre il tempo massimo di impugnazione?

Cominciamo dai casi in cui si solleva la questione. Qualunque proprietario ha il diritto di impugnare una delibera presa a maggioranza dall’assemblea condominiale. In tal caso, si solleva il dubbio che questa delibera possa essere nulla o annullabile. Nel primo caso, parliamo di impossibilità giuridica o di illiceità dell’oggetto, quindi di gravi vizi. Nel secondo, di vizi formali e rimovibili. Al giudice il dovere di individuare eventuali irregolarità nella delibera impugnata. Ricordiamo poi che una delibera nulla e una annullabile si distinguono anche per i termini entro i quali è possibile impugnarle.

Un condomino può impugnare una delibera per annullabilità solo se:

  • Si ritiene effettivamente pregiudicato in prima persona dall’esito di questa delibera.
  • Solleva la questione entro 30 giorni dalla sua approvazione nel verbale condominiale.

I termini per impugnare una delibera condominiale per nullità, invece, cambiano, proprio perché in questo caso il vizio è più grave. La richiesta dunque può essere sollevata al giudice da qualsiasi condomino e senza limiti di tempo.

Un regolamento condominiale può ridurre i termini per impugnare una delibera?

È questa la questione sollevata e poi risolta dalla Corte di Cassazione con sent. n. 19714 del 21/9/2020. Nella fattispecie, il condominio aveva approvato mediante regolamento contrattuale (quindi votato all’unanimità) una norma che riduceva il termine di impugnazione di una delibera per annullamento da 30 a 15 giorni.

La Corte Suprema ha però evidenziato come la gerarchia delle fonti non possa essere messa da parte, nemmeno se tutti i condomini hanno approvato una norma mediante regolamento. La legge che regola i termini per impugnare una delibera condominiale costituisce quindi una norma inderogabile dal regolamento contrattuale. I termini per impugnare una delibera, dunque, sono e rimangono quelli prescritti dal Codice Civile all’articolo 1137.

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Debiti dell’immobile all’asta: chi deve pagare?

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Purtroppo è sempre più frequente la messa all’asta di un immobile. Quando questo avviene in un contesto condominiale, bisogna tenere conto anche degli eventuali debiti lasciati dal vecchio proprietario nei confronti delle casse del condominio. Una volta che l’unità immobiliare  viene venduta, chi deve pagare i debiti dell’immobile? La questione è rilevante sia per il nuovo proprietario sia per gli altri condomini che temono di doversi accollare tutto il non pagato.

È chiaro che per mettere all’asta l’immobile di un debitore non è sufficiente il mero decreto ingiuntivo che l’amministratore di condominio può inviare al moroso. Questo è solo la prima fase di un processo che, se i debiti non vengono saldati, può arrivare alla messa all’asta. A questo punto, viene inviata al Tribunale territoriale competente la richiesta di procedura esecutiva immobiliare. A presentarla è direttamente il creditore, che può essere tanto il condominio quanto un istituto bancario – oppure, l’azione congiunta di entrambe le parti.

Anche una volta che l’immobile venga venduto all’asta, non è detto però che il ricavato sia sufficiente a ricoprire tutti i debiti lasciati dal vecchio proprietario. Il nuovo acquirente si ritrova così ad avere un’unità immobiliare “morosa” nei confronti del condominio al quale appartiene. A questo punto, a rigor di logica, il nuovo proprietario è anche il nuovo debitore. Si tratta, difatti, di un obbligo propter rem. Che dipende, quindi, da un titolo di proprietà del soggetto su un bene.

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I debiti dell’immobile all’asta sono del nuovo proprietario? Non solo

La norma di riferimento per risolvere questo dubbio è l’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile. Qui si legge chiaramente che

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

L’obbligazione in solido significa che non esiste una ripartizione predefinita delle spese per ripagare il debito. Ciò che conta è che sia restituita l’intera somma dovuta: poco importa se con una quota da parte di ciascuno o se integralmente dal nuovo proprietario. La situazione che più spesso si concretizza è quella del pagamento integrale dei debiti dell’immobile all’asta da parte del nuovo acquirente. Il quale, poi, ha diritto a rifarsi sul vecchio proprietario chiedendogli il rimborso relativo al periodo della sua titolarità sull’immobile.

È bene sottolineare anche l’orizzonte temporale fissato dalla norma. Per quanto riguarda quindi debiti pregressi, quindi, il saldo del debito non può essere richiesto al nuovo proprietario. Ricordiamo anche che ci si riferisce all’anno di chiusura di esercizio del bilancio del condominio, e non all’anno solare.

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Ricalcolo delle tabelle millesimali: con quale maggioranza?

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Le tabelle millesimali di un condominio sono uno degli assi portanti della sua gestione, tanto amministrativa quanto finanziaria. È infatti da esse che dipende non solo la ripartizione delle spese ma anche il quorum per l’approvazione delle delibere condominiali. Queste tabelle vengono solitamente calcolate da un perito, approvate dall’assemblea e in seguito allegate al regolamento condominiale. In alternativa, sono direttamente disposte dal costruttore. Può però accadere che, per un aumento volumetrico o altre modifiche degli spazi, sia necessario un ricalcolo delle tabelle millesimali. Vediamo quale maggioranza è necessaria per l’approvazione di questo processo.

Precisiamo che il ricalcolo delle tabelle millesimali non corrisponde alla riparametrazione delle tabelle millesimali. Con quest’ultimo procedimento intendiamo invece un conteggio da fare quando una determinata spesa va ripartita solo fra alcuni condomini. Ad esempio, le spese di riparazione per un lastrico solare che non copre tutto l’edificio, o quelle connesse ai beni comuni di un condominio parziale.

Il ricalcolo consiste invece in una modifica permanente delle tabelle millesimali. Una necessità dettata appunto dall’insorgere di nuove condizioni che influiscono sui coefficienti di riduzione. Un caso comune può riguardare un proprietario che abbia costruito una veranda sul proprio balcone, aumentando quindi la volumetria della sua unità immobiliare. Oppure, in seguito all’acquisizione da parte di un condomino di un box auto precedentemente condiviso. L’articolo 69 delle disp. att. del Codice Civile afferma che è possibile modificare le tabelle millesimali, specificando quali maggioranze siano necessarie.

Le maggioranze per il ricalcolo delle tabelle: unanimità o maggioranza?

In linea di massima, per approvare il ricalcolo delle tabelle millesimali è necessaria l’unanimità dell’assemblea condominiale. È possibile però che la delibera assembleare di modifica sia ritenuta valida con la semplice maggioranza in due casi.

  • Quando la modifica volumetrica in oggetto riguardo più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare del singolo.
  • Quando emergono degli errori di calcolo nelle tabelle precedenti.

La norma sembra chiara, ma bisogna inquadrarla all’interno della corretta interpretazione giurisprudenziale. La stessa Cassazione ha infatti affermato (ad esempio, nell’ordinanza n. 19838, II Sez. Civ.) che il ricalcolo delle tabelle millesimali non ha valore negoziale. In sostanza, se l’aumento di volumetria supera il 20% di quella originale, è richiesta la semplice maggioranza. Questo, però, non esclude che anche con aumenti volumetrici minori si possa approvare la revisione a maggioranza semplice.

Un’interpretazione opposta a questa, altrimenti, permetterebbe a chiunque di modificare l’assetto volumetrico delle proprie unità immobiliari, protetti dal veto dell’unanimità purché inferiori al 20%. È invece possibile che l’assemblea approvi il ricalcolo con il voto di almeno la metà degli intervenuti e l’assenso di almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.