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Sismabonus in caso di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico?

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Torniamo a parlare dell’argomento caldo dell’edilizia. Il Superbonus 110% che, grazie alla proroga, continuerà a finanziare interventi di ristrutturazione condominiali fino al 2022. Con la Risposta n. 11 l’Agenzia delle Entrate fa chiarezza su un altro punto discusso della questione. Parliamo di quegli edifici che, per adeguare la propria struttura ai parametri di riduzione del rischio sismico, necessitano di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico. È possibile, in tal caso, accedere agli sgravi fiscali del Superbonus?

Il Governo ha approvato numerose misure di sostegno a interventi di ristrutturazione che comprendono l’efficientamento idrico (con il cosiddetto Bonus rubinetti), l’efficientamento energetico (parliamo dell’Ecobonus 110%) e le ristrutturazioni con interventi antisismici (il Sismabonus). A proposito di Sismabonus, sappiamo che i lavori, per ricevere il sostegno fiscale dell’Agenzia delle Entrate, devono migliorare il rischio sismico di almeno una classe. Non è questo, però, l’unico requisito richiesto per ottenere gli incentivi.

Il 7 gennaio 2021 l’Agenzia delle Entrate ha quindi risposto a un quesito in merito, richiamandosi alle disposizioni della circolare n. 24 del 2020. Parliamo, nello specifico, dei casi in cui un intervento di efficientamento antisismico come quelli sovvenzionati dal Sismabonus comprendano anche opere di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico. Si tratta di interventi compresi all’interno delle misure? Una prima affermazione in merito dell’Agenzia sostiene che sono ammessi lavori che implichino

incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.

Il legislatore ha però dovuto porre dei limiti per evitare che gli sgravi fiscali per il rinnovamento di edifici a rischio vengano sfruttati anche da chi intende invece ricostruire ex novo un edificio. La priorità del provvedimento del Superbonus non è infatti incrementare l’edilizia urbana con nuove edificazioni, ma rendere accessibili e più sicure quelle già esistenti. Viene quindi puntualizzato quando è possibile utilizzare il Sismabonus.

I limiti dell’aumento volumetrico in caso di demolizione e ricostruzione

La risposta dell’Agenzia delle Entrate in merito dispone quindi che è concessa la richiesta del Sismabonus nei soli casi in cui l’aumento volumetrico risulti dal titolo amministrativo che autorizza i lavori. In altre parole, il Decreto vuole limitare degli interventi di ricostruzione ai soli casi «espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali».

Le motivazioni di questa interpretazione le abbiamo dette. Il Superbonus 110% (e, in particolare, il Sismabonus) hanno lo scopo principale di dare nuova linfa tanto al mercato del lavoro quanto agli edifici pre-esistenti. Lo scopo, però, è evitare che gli interventi rientrino non sotto le ristrutturazioni ma sotto il regime giuridico delle nuove costruzioni. Allo stesso tempo, molte critiche sono state mosse in merito. Non mancano infatti gli edifici, compresi i condomini, che per adeguarsi a uno standard antisismico necessitano di interventi significativi. Ivi compresi la demolizione e la ricostruzione con aumento volumetrico.

In sintesi? È possibile usufruire delle agevolazioni del Sismabonus in presenza di un titolo abitativo che supporti la decisione o di altro permesso a costruire. In altre parole, si demanda agli enti locali e, in particolare, ai Comuni, la decisione di comprendere fra gli interventi sostenuti dal Sismabonus anche quelli che implicano una rivoluzione consistente della struttura e delle volumetrie. L’Ente dovrà stabilire se il progetto presentato comprenda azioni di ristrutturazione edilizia così come indicato nel dpr 380/2001 (art. 3) o meno.

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Mettere un ascensore in condominio: si può vietare l’innovazione?

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La realizzazione di un ascensore in condominio dovrebbe essere una notizia accolta positivamente da tutti i proprietari. Può accadere, però, che il progetto di innovazione presenti degli elementi limitanti quando non addirittura penalizzanti per gli altri. Un’incombenza che non dovrebbe stupire, proprio perché la preesistente struttura dell’edificio potrebbe non essere adeguata per ospitare un intervento così. Ne parliamo vedendo in quali casi un altro condominio o l’assemblea possono opporsi all’innovazione di mettere un ascensore in condominio.

Riprendendo quanto detto sulle innovazioni condominiali, questi interventi sono sottoposti a specifici limiti dal Codice Civile. Ad esempio, sono vietate le innovazioni che (articolo 1120, 4° comma):

«possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino».

Rispetto al decoro architettonico, abbiamo già detto come spetti nel complesso all’assemblea stabilire se un determinato intervento possa pregiudicare il valore estetico del condominio. Questo potrebbe essere un valido motivo per i proprietari riuniti per opporsi all’innovazione di un ascensore in condominio.

Altro criterio determinante è la riduzione della possibilità di godere di un determinato servizio o di usufruire di un determinato spazio comune. Come precisato dalla Corte Suprema in alcune occasioni, (sentenza n. 18334 del 25/10/2012), non rientra fra questi casi il semplice disagio creato da un’innovazione. Tanto più se si tratta di un intervento di rimozione di barriere architettoniche che faciliterebbe quindi l’accesso al condominio a persone con disabilità.

Rientrano invece fra i diritti degli altri condomini da tutelare anche la luce e l’aria. Il cosiddetto diritto di veduta rientra a pieno titolo fra le motivazioni valide per vietare di mettere un ascensore in condominio.

Ascensore in condominio: non si può mettere se pregiudica gli spazi comuni

Il punto quindi è, come spesso accade, ritrovare un delicato e condiviso compromesso fra gli interessi diversi che animano il condominio. Da un lato, le esigenze di chi proponendo di mettere un ascensore in condominio vorrebbe migliorarne l’accessibilità. Dall’altro, le ragioni di chi trova in questa innovazione un limite ai propri diritti di proprietà su un bene, che sia comune o esclusivo. La ricerca di questo compromesso spetta in prima istanza all’assemblea riunita, sotto la supervisione diplomatica di un buon amministratore. In ultima istanza, ai giudici.

Possiamo citare a tal proposito una sentenza in merito del Tribunale di Grosseto (n. 669 del 10/10/2020). Qui si accoglieva l’impugnazione promossa da un gruppo di codomini contro la delibera assembleare che stabiliva l’installazione di un ascensore. I giudici hanno, in estrema sintesi, accolto le motivazioni che spingevano gli altri condomini ad opporsi. Nello specifico caso, l’innovazione era stata progettata per una condomina con problemi deambulatori il cui sopraggiunto decesso ha inevitabilmente rimesso sul tavolo la delibera. Il Tribunale ha anche rilevato che, nello specifico caso:

  • Si trattava di una costruzione esterna che avrebbe così violato il rispetto delle distanze di sicurezza imposte dalla legge.
  • La costruzione dell’ascensore avrebbe sensibilmente limitato il diritto di tutti gli altri condomini all’utilizzo di scale, l’ingresso del portone, la disponibilità di aria e luce e l’utilizzo dello spazio esterno (parcheggio e viabilità).
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Tubature orizzontali in condominio: chi paga le spese?

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Proseguiamo con il nostro approfondimento tematico dedicato agli impianti idrici e fognari del condominio. I guasti alle tubature sono particolarmente fastidiosi. Questo, sia per i danni potenzialmente anche gravi che un’unità immobiliare può riportare da un guasto a un semplice tubo sia per il dibattito che solitamente si apre (non senza discussioni) in merito alle responsabilità. Dopo aver visto come stabilire a chi spetta pagare i danni della rottura di un tubo o di una perdita in bagno, analizziamo ora il caso di un guasto alle tubature orizzontali in condominio. Chi paga le spese? Con quale ripartizione?

Anche in questo caso, dobbiamo ricostruire la proprietà della diramazione dei tubi dell’impianto idrico di un condominio. Riprendiamo innanzitutto l’articolo 1117 del Codice Civile sulle parti comuni dell’edificio. Qui si specifica che appartengono alla proprietà comune e dunque a tutti i condomini anche «gli impianti idrici e fognari […] e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale».

Questo primo criterio, in realtà, stabilisce la necessità di un’analisi contingente che, di volta in volta, tenga conto del punto esatto di rottura o guasto delle tubature. Solo in questo modo è possibile attribuirne la proprietà e, quindi, la responsabilità. Si considera, quindi, che la funzione della cosa ne determini l’attribuzione (comune o esclusiva) proprio come farebbe un titolo di proprietà.

In alcuni contesti condominiali è il regolamento stesso a precisare, nero su bianco, dove comincia la proprietà comune e dove termina quella esclusiva. Fermo restando il principio affermato dall’articolo 1117. Teniamo anche presente che una tubatura orizzontale in condominio può servire allo stesso modo più condomini, escludendo dalla propria utilità gli altri proprietari. In tal caso, le spese per la manutenzione spetterebbero ai soli soggetti che beneficiano dalla cosa.

Manutenzione delle tubature orizzontali in condominio

È stabilito quindi il principio per il quale è necessario valutare caso per caso la funzionalità delle tubature in condominio, stabilendo se il loro scopo sia utile a un solo condomino, a un gruppo di essi o all’intero edificio. Ciò detto però, la giurisprudenza ha più volte individuato la soluzione in un generale criterio di ripartizione, distinguendo fra tubature verticali e tubature orizzontali in condominio.

Il principio condiviso più volte stabilisce che le tubature verticali siano di rilevanza collettiva e abbiano quindi una titolarità comune. Le tubature orizzontali sono invece tendenzialmente diramazioni dirette verso le singole unità, e sarebbero quindi di proprietà esclusiva.

Tuttavia, il criterio precedentemente affermato può benissimo ribaltare questo principio generico. È possibile infatti stabilire che quelle tubature svolgano una funzione importante per tutti i condomini di scolo delle acque piovane e prevenzione da infiltrazioni. In tal caso, anche le spese per la manutenzione delle tubature orizzontali possono essere ripartite fra tutti. Non quindi in base al criterio dell’”uso” che ne viene fatto ma in base alle tabelle millesimali. Come, insomma, un bene comune a tutti gli effetti. È quanto ha affermato, ad esempio, il Tribunale di Genova (sent. 20/01/2011) richiamandosi alle precedenti indicazioni della Cassazione.

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Perdita nel bagno in condominio: la riparazione la pagano tutti?

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Torniamo a parlare di impianti idraulici e fognari in condominio. Questo argomento particolarmente spinoso è spesso al centro di diatribe condominiali. Il caso modello più ricorrente vuole che un inquilino o un proprietario, notando delle macchie sull’intonaco o delle perdite a vista, si rivolgano immediatamente all’amministratore, supponendo che la colpa sia del condominio o semplicemente per contattare i tecnici idraulici “di fiducia” dell’edificio. Una volta provveduto a riparare il danno, arriva il momento dei conti. Chi deve pagare la riparazione di una perdita nel bagno in condominio? Come capire a chi attribuire la responsabilità?

Il principio generale vuole che a pagare i danni dalla rottura di un tubo in condominio sia chi ha cagionato il guasto. Fondamentale, quindi, è che l’intervento dell’idraulico o della ditta contattata provveda a individuare con precisione la causa della rottura e il punto esatto in cui questo guasto è avvenuto. Questa valutazione tecnica permetterà così di stabilire se si tratta, ad esempio, di un guasto alla colonna di scarico verticale del palazzo. In tal caso, le spese di riparazione spettano al condominio e quindi a tutti i proprietari, ciascuno in base alla propria quota millesimale.

È possibile anche che la tubatura incriminata che ha causato una perdita nel bagno in condominio serva solo alcune unità immobiliari. In tal caso, la spesa andrà ripartita fra i soli condomini che usufruiscono del tubo. La logica è quella del sempre valido principio affermato all’articolo 1123. Qui, al terzo comma, si legge che

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Viceversa, se il guasto dipende esclusivamente da una rottura di un tubo di proprietà esclusiva (o comunque funzionale a una sola unità immobiliare), a pagare le spese sarà il condomino coinvolto.

Pagamento delle spese per una perdita nel bagno condominiale

Per quanto riguarda il pagamento delle spese bisogna tenere conto che un’intestazione della fattura a carico di uno dei possibili soggetti (il proprietario del bagno con la perdita o il condominio) può essere contestata anche a posteriori. Per questo, naturalmente, bisogna essere in grado di imputare il danno all’altra parte. Ecco quindi il ruolo fondamentale dell’operatore che interviene nella riparazione del danno per la valutazione della causa scatenante.

È il caso, ad esempio, di interventi di estrema urgenza che richiedano provvedimenti immediati. Il condominio interessato dal guasto può decidere di accollarsi inizialmente tutte le spese, per poi rivalersi sul condominio qualora possa dimostrarne la responsabilità oggettiva. La scelta migliore per evitare eventuali rimpalli o procedure di rimborso ai condomini è quella di attivare una polizza assicurativa che copra il danno e si accerti di identificarne le cause. Tutelando così condominio e condomini.

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Danni da rotture di tubi in condominio: chi deve pagare le spese?

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Una piccola macchietta sul soffitto, specialmente se in condominio, è capace di allarmare anche il più sereno degli inquilini. Danni da infiltrazioni, muffa, caduta dell’intonaco o rotture interne sono l’incubo di chi abita in un palazzo. Questo perché spesso la causa del danno e, quindi, le sue responsabilità, sono difficili da individuare e coinvolgono più soggetti, rendendo così la riparazione un processo lungo e complicato. Come ci si comporta in linea di massima in caso di guasti alle tubature negli edifici? Chi paga i danni da rotture di tubi in condominio?

Naturalmente, quando si parla di riparazione guasti condominiali e quindi di ripartizione spese, bisogna individuare con esattezza il luogo della rottura. Questo, per distinguere con chiarezza gli elementi di proprietà comune a tutti e quelli di proprietà esclusiva. Abbiamo, ad esempio, già parlato di come la proprietà della braga condominiale presenti delle diatribe interpretative. Il criterio generico è dunque sempre quello di valutare con estrema precisione il sito del guasto nelle tubature. Solo in questo modo, valutando caso per caso, è possibile stabilire anche chi deve pagare i danni da rotture di tubi in condominio.

In linea di massima, l’articolo 1117 sulle cose comuni del condominio annovera fra di esse anche gli impianti idrici e fognari, compresi i «relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale». Se il danno è individuabile nelle tubature comuni del palazzo, le ipotesi sono due. A pagare dovrà essere il condominio per intero (dunque tutti i proprietari, ciascuno in base alla propria quota nelle tabelle millesimali). In alternativa, a finanziare la riparazione del danno (ed eventualmente il risarcimento) sarà l’eventuale assicurazione condominiale stipulata.

L’assicurazione copre danni da rotture di tubi in condominio?

La domanda da porsi quindi è: a che punto della tubatura si è verificato il guasto? Se i danni da rottura di tubi in condominio sono dovuti a un malfunzionamento delle colonne verticali di scarico, la responsabilità è imputabile al condominio. Se invece a presentare dei danni sono delle tubature “accessorie” e di collegamento, in base al punto preciso di rottura è possibile anche attribuire la responsabilità al singolo proprietario che usufruisce di queste diramazioni. In questo caso sarà proprio il condomino ad accollarsi tutte le spese di riparazione, senza possibilità di ricorrere alla polizza assicurativa condominiale.

A tal proposito, precisiamo che alcune Compagnie assicurative si fanno carico anche del pagamento di danni provocati a un proprietario da un altro condomino, anche in assenza di responsabilità del condominio in toto. In presenza di un’assicurazione, è bene quindi rivolgersi tempestivamente alla compagnia per constatare le responsabilità del danno e le eventuali coperture.

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Piccioni in condominio: quali problemi provocano e come agire

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Chi abita nelle grandi città non si scompone più di tanto alla vista di un piccione. Questi volatili hanno ormai fatto dei grandi centri urbani la loro casa, e dei davanzali delle abitazioni il loro rifugio. A volte, però, la presenza di piccioni può costituire un problema per un palazzo. Sia per la quantità di esemplari presenti sia per la particolare conformazione di un edificio che, rivestito da sporgenze e in una posizione riparata da sole e vento, si presta a essere il naturale alloggio di famiglie intere di questi animali. Quali sono i problemi legati ai piccioni in condominio?

Il principale problema dei piccioni in condominio è connesso a un discorso di igiene pubblica. Gli escrementi di questo volatile sono infatti potenzialmente pericolosi per la salute. Tramite il guano di questi uccelli si possono diffondere malattie come la salmonellosi e criptococcosi. Infezioni che possono diffondersi non solo con il contatto, ma anche per via aerea. Per non parlare della corrosione di parapetti, ringhiere e muri perimetrali del condominio proprio a causa dell’acido nitrico contenuto negli escrementi di piccione. A tutto questo, si aggiunge il disagio dei condomini che non possono stendere fuori i propri panni o che devono riparare i propri balconi dalla presenza di questi animali.

Ecco quindi che una semplice “condivisione di spazi” con la natura si trasforma in una convivenza difficile. Esistono alcuni rimedi naturali ma anche soluzioni più complesse e drastiche per ridurre la presenza di piccioni o disincentivare l’appoggio sulle sporgenze del proprio palazzo. Come gestire i danni provocati dai piccioni in condominio? Chi se ne deve occupare? A chi spettano eventuali spese? La questione della ripartizione è infatti resa ancora più delicata dal fatto che spesso questi animali si concentrano in una facciata sola o in uno specifico piano alto del palazzo.

Spese per i danni dei piccioni in condominio

La presenza dei piccioni in un condominio riguarda perlopiù gli inquilini dei piani alti o quelli degli appartamenti esposti a particolari condizioni climatiche e di luce. Nonostante questo, è bene precisare che si tratta di una minaccia alla salute di tutti i proprietari. Anche quelli dei piani più bassi che, pur non essendo preda dei piccioni, sono bersaglio involontario dei loro escrementi. Ecco perché qualsiasi misura presa, per iniziativa dell’amministratore di condominio e con l’approvazione dell’assemblea, dev’essere condivisa nell’interesse di tutti.

Mettere in atto procedure di sanificazione, interne ed esterne, rientra sicuramente fra le soluzioni più appropriate. Pur tenendo presente che non si tratta di un rimedio definitivo e duraturo nel tempo. L’assemblea può anche scegliere di installare dei dissuasori per piccioni, costituiti da reti elettriche o metalliche che proteggono i davanzali impedendo ai volatili di appoggiarsi. È possibile addirittura munirsi di dissuasori a ultrasuoni per infastidire (senza naturalmente danni collaterali per l’animale) i piccioni.

L’importante è che i condomini siano consapevoli che, trattandosi di misure per la sicurezza di tutto l’edificio, è necessario ripartire le spese fra tutti i proprietari in base alle tabelle millesimali. Per quanto riguarda il voto in assemblea, sarà sufficiente l’approvazione di almeno metà del valore dell’edificio in millesimi.

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Giardino privato in condominio: manutenzione, regole e obblighi

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Non tutti i condomini hanno la fortuna di possedere uno spazio verde condiviso. Tuttavia, bisogna sempre ricordare che un giardino presenta anche una serie di problemi e obblighi connessi alla sua manutenzione. Dalla pulizia all’innesto di piante alla coltivazione della vegetazione. Nel caso di area comune, la ripartizione delle spese e degli oneri coinvolge tutti i proprietari. Vediamo invece come funziona la manutenzione del giardino privato in condominio, ossia di un’area verde di proprietà esclusiva di un condomino o di un gruppo di essi.

Il giardino condominiale viene tradizionalmente annoverato fra le aree comuni la cui gestione è descritta all’articolo 1117 del Codice Civile. Può però accadere che la proprietà del giardino risulti, da un atto di compravendita, di lascito o da usucapione, di uno o più privati. In questo caso bisogna quindi rivedere le norme di manutenzione dell’area e ripartire diversamente obblighi e spese. Il primo errore è pensare che, trattandosi di una proprietà privata, non sussistano delle regole in merito alla sua gestione.

Proprio come avviene per alcuni parti delle unità immobiliari, come ad esempio la facciata di un balcone, i parapetti o altri elementi decorativi, il condominio può imporre delle precise norme. Parliamo, nello specifico, dell’obbligo di rispetto e mantenimento del decoro architettonico. Un elemento discordante del condominio, non in armonia con il resto dell’architettura o addirittura peggiorativo rischia infatti di danneggiare anche il valore economico delle altre unità immobiliari. Come abbiamo già visto in precedenza, il primo testo da consultare è il regolamento condominiale.

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Manutenzione del giardino privato in condominio: esistono regole?

In linea di massima, in assenza di elementi che diano alle aiuole nel giardino condominiale una rilevanza ai sensi del decoro architettonico collettivo, le spese ricadranno esclusivamente sui suoi proprietari. Non è raro, però, che il regolamento condominiale contenga precise regole sulla gestione del decoro delle parti comuni e non del condominio. Se l’edificio presenta anche un’area verde al suo interno, anche se si tratta di un giardino privato in condominio, può darsi che i proprietari abbiano fissato delle norme per garantire la giusta manutenzione di questo spazio.

Nel caso in cui il regolamento riconosca che il giardino privato concorre al decoro architettonico dell’interno condominio, non scatta solo l’obbligo di manutenzione. Così come per altri elementi decorativi, è previsto l’obbligo per tutti i condomini di partecipare alle spese. Salvo, naturalmente, un esplicito obbligo di sostenere tutti i costi in carico al proprietario. Questo, in ragione del fatto che a trarre vantaggio da un giardino curato e ben tenuto siano tutti i condomini, e non solo il titolare del diritto di proprietà.

Oltre al regolamento condominiale, è bene prendere visione anche delle norme comunali sull’igiene pubblica. La manutenzione di un giardino privato in condominio riguarda infatti anche una questione di sicurezza. Ad esempio, la caduta di un albero non curato o la diffusione di insetti o altre specie animali in presenza significativa per l’ecosistema.

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Umidità di risalita dal sottosuolo in autorimessa condominiale

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L’umidità è un nemico insidioso e spesso difficile da combattere. Condizioni ambientali, conformazione strutturale degli edifici e mancata manutenzione spesso trasformano delle semplici infiltrazioni in danni a pareti, pavimenti e oggetti. In particolare l’umidità di risalita è un fenomeno frequente connesso al sottosuolo che, per le sue condizioni, traspira in modo capillare danneggiando così il primo piano o il piano interrato di un edificio. Area che, spesso, corrisponde al garage o ai box auto. Vediamo come dividere le spese di riparazione in caso di danni provocati da umidità di risalita dal sottosuolo in autorimessa condominiale.

È bene innanzitutto definire l’umidità di risalita individuandone le possibili cause. Spesso il problema si presenta in concomitanza con un mancato rivestimento della pavimentazione o con un guasto nel sistema di isolamento predisposto dal costruttore. A questa situazione concorrono altri fattori come le condizioni climatiche del luogo e la qualità dei materiali di costruzione. Ad ogni modo, il primo punto fermo è che un danno da umidità di risalita è connesso al sottosuolo che costituisce a tutti gli effetti un bene comune del condominio.

Per sottosuolointendiamo infatti la porzione di terreno sottostante un edificio, comprensivo tanto della superficie più esterno quanto degli strati più profondi. Quest’area è da annoverarsi fra le parti comuni (insieme agli altri elementi indicati all’articolo 1117) poiché svolge una funzione di sostegno e base strutturale dell’intero fabbricato. Ecco quindi che l’umidità di risalita trova la sua origine in una porzione condivisa di condominio. Questo è determinante per stabilire come dividere le spese per danni all’autorimessa condominiale.

Di chi è la responsabilità di danni da umidità di risalita dal sottosuolo?

Sulla base di questo principio generico, è evidente a un primo sguardo che i danni da umidità di risalita dal sottosuolo sono imputabili al custode degli spazi comuni, vale a dire il condominio stesso. È infatti compito dell’amministratore, quale figura rappresentante del condominio, prendersi cura della manutenzione per prevenire eventuali danni. Questo paradigma è applicabile tanto nel caso in cui i danni si limitino all’autorimessa condivisa quanto nei beni di proprietà esclusiva danneggiati dall’umidità di risalita. In tal caso, al condominio quindi l’onere sia di risarcimento civile del danno sia di riparazione del guasto.

La Cassazione ha chiarito come in questi casi vada però stabilita una responsabilità oggettiva in termini di negligenza o di mancata custodia. L’amministratore può ad ogni modo dimostrare che il danno da infiltrazione di umidità di risalita dal sottosuolo sia stato cagionato da un evento esterno, fortuito e autonomo nonché imprevedibile. Ad esempio, un evento atmosferico eccezionale come un acquazzone improvviso.

La catena delle responsabilità, poi, può anche essere estesa, tramite apposite perizie, ad altri soggetti. L’amministratore può, ad esempio, individuare un difetto di costruzione che ha ampliato gli effetti dell’umidità di risalita dal sottosuolo. Parliamo, appunto, di gravi difetti di costruzione imputabili interamente alla ditta del costruttore. L’azione può quindi essere mossa o contro il condominio, che a sua volta può rifarsi sul costruttore, o direttamente su quest’ultimo se si rientra nel termine decennale di garanzia della prestazione. In tal caso, è fondamentale anche la tempestività della segnalazione del danno ad opera dei condomini, pena la riduzione del diritto al risarcimento.

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Riparametrazione delle tabelle millesimali in condominio

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Sappiamo che la ripartizione delle spese condominiali avviene secondo le quote calcolate nelle tabelle millesimali. In questi documenti viene attribuito un valore a ogni immobile che compone il condominio e, in base a questo valore, sono così distribuite proporzionalmente anche le spese. Può però capitare che, in una serie di situazioni delle quali ti parleremo più avanti, sia necessario escludere da una determinata spesa un proprietario. A quel punto bisogna ricorrere alla riparametrazione delle tabelle millesimali in condominio. Un calcolo non troppo complesso con il quale molti amministratori hanno a che fare prima o poi.

Le tabelle millesimali attribuiscono a ciascuna unità immobiliare un “punteggio” tale che il totale corrisponda a 1000. Questo punteggio viene redatto sulla base di una serie di parametri che permettono di calcolare i millesimi di ogni appartamento in condominio. Quando però avviene che una determinata spesa debba essere pagata solo da alcuni condomini, non è sufficiente “rimuovere dal conteggio” gli altri. Il totale deve sempre corrispondere a 1000, ed occorre quindi ricalcolare. Questo procedimento matematico si chiama riparametrazione delle tabelle millesimali.

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Mentre per la redazione delle tabelle millesimali è bene affidarsi a un perito esperto, per la riparametrazione non sono richieste particolari competenze tecniche. Si tratta infatti di una semplice proporzione così composta:

valore millesimale dell’unità : totale dei valori da includere = x : 1000

Il totale dei valori da includere è il “nuovo totale”, dal quale sono esclusi i valori millesimali dei proprietari che non devono partecipare alle spese.

Quando bisogna fare la riparametrazione delle tabelle millesimali?

Sono svariati i casi nei quali le tabelle millesimali vanno ricalcolate. Può accadere, ad esempio, che un bene comune svolga una funzione utile solo nei confronti di alcuni condomini. Ad esempio, un lastrico solare che ricopra solo parte dell’edificio.  Sappiamo che in questo caso a pagare dovranno essere tanto il proprietario del lastrico quanto i condomini che ricevono protezione dallo stesso. Ecco allora che, oltre a escludere chi non usufruisce della funzione di copertura del lastrico, bisogna calcolare un nuovo totale che comprenda solo i proprietari sotto la verticale effettiva del lastrico.

Un altro caso tipico in cui è bisogna fare la riparametrazione delle tabelle millesimali è nei condomini parziali. In questi edifici vi sono delle aree comuni di proprietà solo di alcuni condomini. Ad esempio, un condominio può essere dotato di Scala A e Scala B, entrambe afferenti a due aree diverse dell’edificio. In tal caso, è per pagare le spese delle scale è necessario operare una riparametrazione, così da escludere i proprietari della Scala A dal pagamento delle riparazioni della Scala B.

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Assicurazione globale fabbricati in condominio: è obbligatoria?

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Guasti improvvisi, crolli o intasatura dello spurgo condominiale. E ancora vizi di costruzione sul lastrico, difetti nella gestione dei conti e responsabilità civile e penale per infortuni nel palazzo. Sono moltissime le evenienze dalle quali un condominio può decidere di tutelarsi con una polizza. Tuttavia è bene fare chiarezza su questo tipo di contratto assicurativo. A chi spetta la sua stipulazione e in quali termini? E soprattutto: l’assicurazione globale per i fabbricati in condominio è obbligatoria? Vediamo cosa dice la legge in merito.

Il primo punto sul quale fare chiarezza è l’obbligatorietà. L’assicurazione globale per i fabbricati in condominio non è obbligatoria per legge. Unica condizione capace di imporre un obbligo in capo ai condomini sono eventuali indicazioni contenute nel regolamento condominiale. In genere, si tratta di norme contrattuali, quindi di clausole votate e approvate all’unanimità da tutti i condomini. Questo criterio più “rigido” dipende, naturalmente, dal fatto che i costi per l’assicurazione in condominio andranno poi divisi equamente fra tutti i proprietari.

Solo nel caso in cui sia il regolamento a prevedere tale obbligo l’amministratore di condominio può procedere con la richiesta di preventivi senza chiederne l’approvazione. Resta, ovviamente, invariato l’obbligo di comunicazione all’assemblea dei termini del contratto, in modo che la gestione dell’assicurazione sia trasparente e approvata in ogni sua clausola dai proprietari che ne pagano il conto. Difatti, l’assemblea condominiale è tenuta ad approvare la stipulazione finale del contratto. Senza il suo benestare, non è possibile firmare nessuna polizza.

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L’assicurazione può essere uno strumento utilissimo in molti casi e, a dispetto di quanto si possa pensare, a tutela di danni tanto alle parti comuni quanto alle unità di proprietà esclusiva. Vediamo meglio quali tipi di danni sono protetti da una polizza condominiale.

Quali rischi copre l’assicurazione globale fabbricati in condominio?

Una polizza condominiale può ricoprire due macro-tipologie di danni. Parliamo, innanzitutto, di danni materiali a parti dell’edificio o all’intero stabile. In questo caso, ci si riferisce generalmente a danni provocati da agenti esterni quali incendi, scoppi, crolli e persino danni da emissioni di fumo. Come tutte le polizze, anche l’assicurazione globale fabbricati è un documento personalizzabile. Questo significa che ogni condominio deve valutare quali siano le cause di rischio principali dello stabile, dagli agenti atmosferici alle infiltrazioni.

È possibile includere nell’assicurazione anche copertura da danni di altra natura, come quelli da responsabilità civile. Parliamo, quindi, di una protezione finanziaria e legale in caso di condomini morosi, di spese processuali per cause giudiziarie, di risarcimento a terzi o ai condomini stessi per danni cagionati dall’incuria di un proprietario o dell’amministratore. Inclusi anche dei vizi di costruzione direttamente imputabili a una ditta che hanno causato dei danni a un’area comune o a una proprietà esclusiva.