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Impianto di riscaldamento con l’Ecobonus 110%: i requisiti

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Stufe, pavimenti riscaldati, condizionatore, finestre. Quando si parla di efficientamento energetico nell’ambito dell’Ecobonus 110% è anche a questo tipo di interventi che ci riferiamo. Vi sono però degli specifici limiti imposti dalla legge che vanno rispettati sin dal progetto iniziale per poter usufruire delle detrazioni. Quali sono questi requisiti e di che importo sono gli sgravi fiscali per  l’impianto di riscaldamento con l’Ecobonus 110%?

Partiamo con il primo requisito di legge per accedere agli incentivi dell’Ecobonus sotto forma di credito di imposta, cessione del credito o sconto in fattura. Per quanto riguarda l’Ecobonus 110% sugli impianti di riscaldamento invernale, gli sgravi variano dal 50 al 65 al 110%. Condizione fondamentale per accedere al bonus è che venga sostituito almeno un impianto di generazione del calore. Questo significa che un intervento che integri un generatore di calore con un altro impianto o con elementi accessori non rientra in quelli compresi nell’Ecobonus.

La sostituzione dell’impianto di riscaldamento con l’Ecobonus 110% può essere parziale o totale. Per sostituzione parziale, come specificato in una nota anche dall’ENEA, si intenda la sostituzione di almeno un impianto di riscaldamento al quale possono poi collegarsi anche le altre unità esterne. A questo intervento trainante possono poi essere accostate anche opere sulla rete di distribuzione, di controllo e sui corpi di emissione come radiatori, radianti, termoconvettori.

La sostituzione del generatore di calore (integrale o parziale) può riguardare l’installazione di un generatore a biomasse. Anche in questo caso, vi sono precisi limiti da rispettare per aggiudicarsi gli sgravi fiscali del Ecobonus 110%.

Generatore a biomasse: sostituzione dell’impianto di riscaldamento con l’Ecobonus 110%

L’Agenzia Nazionale Efficienza Energetica ha comunicato dei chiarimenti in merito agli interventi trainanti di sostituzione richiesti per accedere all’Ecobonus. Per quanto riguarda il generatore di calore con il quale si sostituisce il vecchio, è possibile scegliere fra:

  • Caldaie a biomassa (sia inferiori sia superiori ai 500 kW)
  • Caldaie domestiche a biomassa che riscaldano anche il locale di installazione
  • Stufe a combustibile solido
  • Stufe per il riscaldamento domestico a pellet (massimo 50 kW)
  • Termocucine a legna
  • Inserti a combustibile solido
  • Apparecchi a lento rilascio di calore alimentati a combustibili solidi
  • Bruciatori a pellet per piccole caldaie da riscaldamento

Nel documento informativo rilasciato dall’ENEA sono anche specificati i singoli requisiti di efficienza energetica che devono rispettare gli impianti nuovi. L’importo massimo detraibile è di 30 mila euro per unità immobiliare.

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Regole condominiali anticovid: quali adottare per proteggersi?

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Fra le domande che gli amministratori di condominio si sentono più spesso rivolgere ci sono, ormai da un bel po’, i dubbi relativi al Coronavirus. Il contesto condominiale presenta infatti molte più situazioni potenzialmente esposte rispetto a una casa indipendente, ed è normale che i proprietari si preoccupino di tutelare la salubrità dell’ambiente. Per questo è bene adottare le principali regole condominiali anticovid attingendo dagli obblighi della legge, dal regolamento condominiale o dalle indicazioni esposte. Ecco come comportarsi per gestire il Covid in condominio.

Parliamo quindi delle aree comuni del condominio. Per questi spazi, come per tutti i luoghi pubblici, fa riferimento la normativa di ordine pubblico nel DL19/2020. Le restrizioni imposte anche agli spazi comuni nel condominio sono, in buona sostanza, le stesse regole anticovid che siamo abituati a rispettare.

  • Divieto di assembramento e riunioni
  • Limitazioni rispetto alla possibilità di lasciare il proprio domicilio o residenza
  • Misure riguardo la quarantena, l’isolamento o l’allontanamento dalla propria residenza.
  • Obbligo di mascherina

In generale, si tenga presente che tutte queste norme devono essere rispettate con particolare rigore soprattutto nei condomini in cui siano comprese attività commerciali e/o aperte al pubblico.Del resto, è ormai intuitivo comprendere come un pianerottolo o una terrazza non possano essere utilizzati per feste o riunioni di condominio improvvisate.

Quest’ultime si tengono solitamente in videoconferenza, visto che non tutti dispongono di spazi ampi a sufficienza da garantire il dovuto distanziamento fra tutti i partecipanti. La pratica delle riunioni a distanza ha inoltre spalancato l’accesso al digitale a molte realtà condominiali. Parliamo di quei contesti che, per inerzia dell’amministratore e dei proprietari, non approfittavano ancora degli strumenti messi a disposizione dal web. Un possibile risvolto positivo delle regole condominiali anticovid!

Quali regole condominiali anticovid negli spazi condivisi?

Vediamo poi come, nello specifico, è possibile limitare il contagio da Coronavirus in condominio e nei suoi spazi comuni. È possibile che il condominio adotti un protocollo tutto suo, purché non sminuisca ma rinforzi le norme anticovid già in vigore per legge. In generale, si tratta di accordarsi sul buonsenso e, se necessario, aprire un dibattito con l’amministratore e gli altri condomini.

Le regole condominiali anticovid vanno poi affisse: è un compito che spetta all’amministratore, il quale ha il dovere di assicurare il massimo godimento del bene comune a tutti i condomini. Indicazioni, cartelli, lettere o email: qualsiasi strumento è lecito. Il suo ruolo però si esaurisce nel momento gestionale. Non spetta infatti all’amministratore vigilare costantemente sul rispetto delle regole imposte.

Fra queste potrebbero rientrare:

  • Limitazioni all’utilizzo dell’ascensore (1 per volta)
  • Ripartizione dei corridoi – ove possibile – in due corsie a doppio senso
  • Programmazione dei turni di pulizia e delle sanificazioni messe in atto periodicamente
  • Turnazione dell’accesso ad alcune aree comuni o numeri limitati d’accesso

Infine, in caso di possibile contagio, vige il rispetto della privacy. Il soggetto che ha contratto il Covid è tenuto all’isolamento ma non alla comunicazione agli altri condomini. Allo stesso modo, anche l’amministratore (venuto a conoscenza del contagio) è tenuto alla riservatezza sulla sua persona. È possibile solo informare gli altri dell’isolamento di un paziente.

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Installare la fibra in condominio

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Vuoi installare la fibra nel tuo condominio ma hai paura che gli altri proprietari possano opporsi? Ebbene sappi che la legge è dalla tua parte. Sono infatti molti i provvedimenti legislativi che favoriscono l’opera di impianto e di connessione della fibra ottica. Vediamo quindi quali limiti puoi incontrare nel cammino e come superarli per installare la fibra in condominio.

Partiamo dagli edifici di nuova costruzione. Nel 2014 il Decreto Sblocca Italia ha affermato l’obbligo per tutti gli edifici con le domande di presentazione successive al 1° luglio 2015 di essere equipaggiati con

«impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica fino ai punti terminali di rete».

Lo stesso principio si applica anche alle ristrutturazioni più radicali e profonde, che richiedono un permesso di costruzione.

In caso di vecchie costruzioni, il condomino può appellarsi ad altre leggi per rivendicare il suo diritto a installare la fibra in condominio. Innanzitutto, se l’intervento avviene nei limiti del rispetto della proprietà, non ci si può opporre al semplice passaggio di condutture lungo o dentro le mura del palazzo.

Questo si traduce anche in un generale obbligo per il condominio a far accedere gli operatori anche alla infrastruttura fisica interna. Oltre ad avere accesso a tutte le aree comuni, l’incaricato dell’installazione può anche accedere all’abitazione del singolo che ne faccia richiesta, pur limitando al minimo l’impatto dell’intervento nelle proprietà di terzi.

Serve l’autorizzazione per installare la fibra in condominio?

Sappiamo bene che, al di là delle leggi nazionali, nel condominio vige anche la dura legge dell’assemblea. In questo caso che potere hanno gli altri condomini di controllare l’installazione della fibra? Possono opporsi o negare il proprio consenso?

La risposta ce la suggerisce l’ultimo Decreto Semplificazioni. Qui il legislatore ha equiparato la procedura per installare la fibra in condominio ai lavori di manutenzione straordinaria urgenti. Il carattere di urgenza permette quindi al condomino di bypassare l’assemblea, che non dovrà necessariamente deliberare riguardo a questo intervento che coinvolge le parti comuni. Rimane, in ogni caso, l’eccezione degli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico.

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Modifiche su parti comuni senza autorizzazioni condominiali

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Apportare modifiche alle parti comuni del proprio condominio a volte può richiedere un iter più lungo del previsto. La proposta del progetto all’amministratore, la convocazione dell’assemblea, la discussione, a volte una seconda convocazione e così via. Vi sono però alcuni interventi che non richiedono l’approvazione dell’assemblea condominiale, e che possono essere svolti autonomamente dai singoli condomini. Quali sono le modifiche su parti comuni senza autorizzazioni condominiali? Il criterio per stabilire il limite di “libertà” del singolo sta nella definizione dell’elemento coinvolto e dell’entità dell’intervento richiesto.

Distinguiamo quindi il discorso in due categorie: una di interventi relativi a un bene comune e una di lavori che interessano anche parti in uso esclusivo o di proprietà. Le parti comuni dell’edificio sono naturalmente in comproprietà e, come tali, devono essere rispettate in due modi:

  • Non è possibile alterarne la destinazione d’uso intrinseca nell’oggetto o esplicitata nel regolamento condominiale.
  • Non è possibile usufruirne a danno di altri o limitando il loro pari diritto di goderne.

In questi sensi, è facile pensare che sia possibile, in assenza di eventuali divieti espliciti nel regolamento, apportare delle piccole migliorie alle parti comuni senza chiederne il permesso. Ad esempio, abbellire l’aiuola condominiale con piante e fiori non limita né la destinazione d’uso né l’accesso degli altri condomini allo stesso bene, e sarebbe quindi permesso.

E per quanto riguarda i lavori sulle parti di proprietà individuale?

Posso apportare modifiche su parti comuni senza autorizzazioni condominiali?

Non è detto che poiché un elemento appartenga alla nostra proprietà si sia liberi di intervenire senza riguardo per i dirimpettai. Lo sa bene chi abita in condominio. Nel Codice Civile troviamo infatti un altro limite dalle modifiche che è possibile apportare, valido tanto per le parti comuni (oltre a quelli già citati) quanto per le parti ad uso esclusivo. L’articolo 1122 vieta al condomino di

eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Abbiamo più volte fatto l’esempio del balcone che, pur facendo parte dell’unità immobiliare del condomino, è parte integrante anche della facciata del condominio e come tale va gestito. In tal caso, la sostituzione di una ringhiera potrebbe sembrare una modifica irrisoria, ma che richiede comunque «preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea». Agli altri condomini viene così data la possibilità di vigilare sul rispetto dei limiti strutturali, di sicurezza o di decoro architettonico.

In buona sostanza, le modifiche su parti comuni senza autorizzazioni condominiali si limitano a interventi di piccola entità che rispettino contemporaneamente tutti i limiti posti dalla legge. Non è possibile agire senza autorizzazione se si tratta di migliorie o innovazioni. Oltre che, ricordiamo, dal regolamento interno, che suggeriamo pertanto di consultare sempre insieme all’amministratore in caso di dubbio.

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Liti condominiali: quali le cause principali?

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Gli italiani sono un popolo litigioso? Se dovessimo giudicare il loro comportamento basandoci sulla quantità di liti condominiali attive ogni giorno probabilmente dovremmo rispondere di sì. Esistono decine (se non centinaia!) di motivi che possono spingere i proprietari dello stesso edificio a discutere, fra di loro o con il Condominio stesso. Diamo un’occhiata alle cause principali delle liti condominiali per capire quali sono i punti di discussione più delicati.

Cominciamo con qualche dato. Nel 2020 le cause civili pendenti hanno superato i 2 milioni. Si stima che addirittura il 50% di tutte le procedure civili riguardino casi di liti condominiali. Con qualche variazione fra regione e regione: in testa alle classifiche per numero di cause civili per litigi con i condomini nell’ultimo anno abbiamo visto la Campania e il Lazio. Ma quali sono le cause principali delle liti condominiali in Italia?

Una classifica stilata dal Codacons ci suggerisce i motivi che più di tutti portano i dirimpettai a confrontarsi davanti a un giudice. Nell’elenco rientrano grandi classici che chiunque, abitando in condominio, ha già conosciuto, ma anche pretesti apparentemente futili che a volte nascondono dissapori ben più radicati. Al primo posto della classifica naturalmente rientrano gli odori e i rumori molesti in condominio. Fumo della griglia, barbecue, odore di fritto, puzza di fumo. E ancora musica a tutto volume, tono alto di voce, spostamento di mobili, camminate con i tacchi, lavori condominiali nelle fasce protette.

Vi sono poi i litigi per l’utilizzo condiviso delle aree comuni. Qui si verificano spesso incomprensioni e malumori a causa degli animali domestici in condominio e dello sporco, del parcheggio di moto o biciclette in cortile, dell’utilizzo di sottoscala e terrazze comuni come ripostigli privati. Abbiamo già visto come anche il semplice orario di gioco dei bambini in cortile possa far nascere delle discussioni. Naturalmente, anche i balconi sono grandi protagonisti in questi litigi: per i vasi pericolanti, per l’innaffiamento delle piante, per lo sbattimento della tovaglia con le briciole – rispettivamente, stillicidio e getto pericoloso.

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Liti condominiali? Ecco il vero motivo

Se è vero che alcuni di questi motivi possono apparire futili a chi non si è mai trovato in una situazione simile, bisogna anche attribuire la giusta responsabilità di questi problemi. Un basso tasso di sopportazione e la poca propensione al dialogo da parte dei condomini sono parte della causa. Un ruolo dirimente per la risoluzione delle controversie però spetta proprio all’amministratore di condominio. Questa figura, a volte schiva, a volte del tutto ininfluente, dovrebbe infatti farsi carico anche di liti o diverbi oltre che delle incombenze fiscali. Come?

Adottando una maggiore chiarezza comunicativa riguardo le regole e le procedure di ripartizione delle spese. Ricordando ai proprietari i loro diritti ma anche i loro doveri. Proponendo una mediazione extragiudiziale. Fornendo spunti di soluzione e favorendo il compromesso. Questo non sarebbe necessario “solo” per alleggerire il carico dei Tribunali. Permetterebbe anche un diverso approccio alla vita condominiale, rassicurato da un punto fermo che faccia rispettare le regole interne e le leggi del Codice Civile. Un Condominio troppo litigioso è, quindi, anche colpa di un amministratore poco informato o non abbastanza presente.

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Insegna sulla facciata di condominio: lede il decoro architettonico?

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Parlando di decoro architettonico ci riferiamo a un elemento fondante nei rapporti fra i singoli condomini e le parti comuni. Tutti devono infatti considerare il rispetto dell’estetica e del complesso ornamentale del condominio anche quando si tratta di un elemento di loro proprietà che però ha ripercussioni sull’aspetto globale dell’edificio. Parliamo, ad esempio, di tutte quelle decorazioni o modifiche che riguardano il lato esterno dei balconi, i parapetti e le ringhiere e, naturalmente, la facciata. A tal proposito: l’insegna sulla facciata di condominio lede il decoro architettonico?

Un’insegna può essere l’indicazione di un’attività commerciale che ha sede in un’unità dell’edificio condominiale. Oppure, può semplicemente derivare dall’affitto di una porzione di muro di proprietà di un singolo. Fra i due casi non esistono grosse differenze perché, in entrambi, è coinvolta la facciata del condominio, sulla quale l’assemblea ha diritto di dire la propria. Questo diritto deriva dall’interpretazione dell’articolo sulle parti comuni dell’edificio (1102). Qui si legge che ciascuno può utilizzare un bene comune purché non leda il pari godimento dello stesso bene anche agli altri condomini.

La facciata, come abbiamo visto più volte, svolge innanzitutto la funzione comune di protezione esterna dell’edificio. Ogni modifica apportata non può quindi in alcun modo minare la stabilità strutturale del condominio. La facciata ha anche una funzione estetica, il cui decoro va mantenuto per ragioni architettoniche e anche economiche. Come bisogna comportarsi quindi se si intende installare un’insegna sulla facciata di condominio?

È possibile affiggere un’insegna sulla facciata di condominio?

Il primo step è sicuramente la consultazione del regolamento condominiale. È infatti possibile che con una clausola contrattuale i condomini abbiano posto dei limiti all’affissione di insegne sulla facciata condominiale. Tenete anche presente che se l’insegna si affaccia su pubblica via, è necessaria anche l’autorizzazione comunale. Un permesso che non sostituisce in alcun modo il consenso condominiale, ma che va comunque richiesto.

Se non dovessi incontrare limiti espliciti riguardo l’apposizione di un’insegna sulla facciata condominiale nel regolamento, puoi procedere all’affissione. Tieni però presente che l’assemblea potrebbe in ogni caso sollevare un dubbio sul rispetto del decoro architettonico. Per esempio, l’insegna potrebbe essere troppo grande e quindi pregiudicare il loro pari diritto di utilizzare la facciata per scopi pubblicitari. Oppure, la grafica e i caratteri del cartello potrebbero contrastare con le linee ornamentali e i colori dell’edificio.

Basti pensare che a volte persino le zanzariere sui balconi condominiali sono considerate lesive del decoro! Anche in questo caso, non è quindi obbligatorio richiedere il permesso all’assemblea. Sottoponendo il progetto e la grafica dell’insegna all’attenzione degli altri condomini prima dell’affissione però, si potrebbero evitare possibili discussioni a posteriori.

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Superbonus 110%: nuova scadenza per la detrazione

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Nell’ultima settimana sono emerse alcune novità rispetto al Superbonus 110%. Con il provvedimento n. 2021/51374 firmato il 22 febbraio, è stata prorogata la scadenza per la comunicazione al Fisco della modalità di fruizione del bonus. La data, in precedenza fissata al 16 marzo 2021, è del 31 marzo 2021. Fino a quel giorno i contribuenti avranno modo di inviare all’Agenzia delle Entrate la propria preferenza fra detrazione fiscale, sconto in fattura o cessione del credito.

Si tratta di un prolungamento dei tempi concesso dall’Agenzia delle Entrate in seguito alle moltissime richieste tanto di cittadini, consulenti, operatori e associazioni di categoria che, anche causa Covid, hanno visto rallentare di molto i tempi di progettazione, approvazione e svolgimento dei lavori. Così, i contribuenti avranno due settimane in più per inviare solo telematicamente la comunicazione della propria preferenza all’Agenzia delle Entrate.

Il bonus ottenuto è da calcolarsi sulle spese sostenute nel 2020 per interventi di ristrutturazione, coibentazione, efficientamento energetico o lavori antisismici. Si applica, pertanto, solo alle transazioni già avvenute. Come sappiamo, il cittadino ha diritto a una detrazione fiscale proporzionale a quanto speso per rinnovare gli impianti di riscaldamento o approvvigionamento energetico e la struttura.

Come comunicare entro la nuova scadenza

La detrazione diretta sull’Irpef o sull’Irap spalmata in 5 o 10 anni è l’opzione automatica. È possibile però anche scegliere di ricevere il bonus sotto forma di contributo economico come sconto direttamente in fattura dalla ditta. È possibile, infine, cedere il proprio credito nei confronti del Fisco a una banca o a un intermediario finanziario. Il cittadino ha tempo fino alla nuova scadenza per indicare la propria preferenza.

Nello specifico, i lavori per i quali è possibile accedere a una di queste due opzioni sono interventi di:

  • Recupero del patrimonio edilizio.
  • Efficienza energetica.
  • Riduzione del rischio sismico.
  • Installazione di impianti fotovoltaici e di colonnine di ricarica.

La procedura di comunicazione, slittata a nuova scadenza, va fatta solo telematicamente seguendo la procedura guidata nella propria area riservata sul sito del Fisco (servizio Entratel/Fisconline). Una volta avuto accesso all’area, la procedura per comunicare segue così:

  • La mia scrivania
  • Servizi per
  • Comunicare
  • Comunicazione opzione cessione/sconto Ecobonus/Sismabonus.

A chi spetta la comunicazione nei condomini? Se gli interventi eseguiti riguardano parti comuni di un edificio, l’invio delle informazioni all’Agenzia spetta all’amministratore di condominio o dal soggetto che ha rilasciato il visto di conformità, anche tramite intermediario.

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Assicurare un giardiniere condominiale è obbligatorio?

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I fortunati condomini dotati di giardino o di belle aree verdi in cortile non sempre riescono a curare queste piccole oasi con il “volontariato”. A volte le esigenze delle piante o le dimensioni dell’appezzamento richiedono l’intervento di un professionista. Può trattarsi di un vero e proprio giardiniere o di un condomino che voglia assumersene l’incarico sotto retribuzione. In entrambi i casi, l’assemblea si deve porre un quesito: è obbligatorio assicurare un giardiniere condominiale?

Del resto, un conto è dire che un condomino voglia autonomamente abbellire un’aiuola dell’edificio. Un altro conto è assumere una persona incaricata di curare ogni aspetto della vegetazione condominiale. Con una serie di evidenti rischi che è sempre bene prendere in considerazione. In caso di infortunio il lavoratore dovrebbe essere rimborsato da chi ne ha la responsabilità, civile opersino penale. Vale a dire, il condominio stesso, in quanto datore di lavoro. Ecco perché bisognerebbe considerare di assicurare un giardiniere condominiale.

assicurare un giardiniere condominiale

Quando si assume un professionista, è probabile che in qualità di giardiniere sia già dotato di un’assicurazione con la propria ditta. Questo è anche garanzia di una prestazione seria e consolidata. Se invece si assume mediante un contratto in stile collaborazione occasionale bisogna accertarsi che anche il lavoratore sia consapevole dei rischi che si corrono.

Il condominio, a sua volta, deve sapere che un lavoratore assunto come giardiniere occasionale ha diritto anche all’assicurazione (Inail o privata) contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.

Questo significa che, dinanzi a una richiesta, non ci si può rifiutare di assicurare un giardiniere condominiale.

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Area condominiale: cosa si intende?

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Si sente spesso parlare di area condominiale in riferimento a una zona compresa nella proprietà dell’edificio e, solitamente, in condivisione fra tutti. In realtà parlare di semplice area condominiale è improprio poiché all’interno di questo concetto si finisce per includere tutta una serie di elementi e zone comuni ma ben distinti. Che cosa si intende quindi per area condominiale? In generale, si tratta di un’area esterna che corrisponde al cortile condominiale.

Può essere quindi una zona interna al perimetro delle mura e aperta. Ma anche semplice un cortiletto d’accesso. In questo caso, spesso nella stessa area condominiale troviamo anche i parcheggi, le rastrelliere per biciclette o giochi per bambini. È chiaro quindi che in riferimento a una manutenzione, a un intervento o a un lavoro specifico è bene precisare di quale elemento si tratta.

Per quanto riguarda il cortile condominiale, sappiamo che esso rientra fra le aree comuni di un condominio. È quindi uno spazio in condivisione che può essere utilizzato da tutti. Come? Naturalmente, nei limiti del rispetto per il pari diritto altrui. Per questo motivo è sempre buona norma integrare il regolamento di condominio con clausole contrattuali che stabiliscano la precisa destinazione d’uso dell’area condominiale.

Approvando una delibera all’unanimità è possibile ad esempio fissare dei precisi orari di gioco per i bambini. Oppure permettere o meno il parcheggio di biciclette o monopattini o regolare il transito. L’importante è che sia mantenuta la funzione principale del cortile condominiale, che è quella di aprire uno spazio di aria e luce all’interno di un edificio o fra più edifici.

È evidente che se l’area condominiale comprende anche un parcheggio è bene rifarsi nuovamente al regolamento condominiale per conoscerne le modalità d’utilizzo come ad esempio la proprietà privata di alcuni box o un sistema di rotazione nell’assegnazione dei posti auto.

È possibile dividere l’area condominiale in comunione?

L’area condominiale rientra quindi fra le parti comuni, al pari degli elementi elencati all’articolo 1117. Può accadere però che da un titolo derivi l’uso esclusivo di una parte di essa da parte di un proprietario. In questo caso, il condomino potrebbe richiedere di dividere un’area in comunione. Salvo le doverose valutazioni da fare caso per caso, in generale questo è possibile solo se da questa scissione non derivano ostacoli al godimento da parte degli altri condomini dell’area comune.

Poniamo, ad esempio, che un condomino intenda dividere il cortile e trasformare la propria area ad uso esclusivo in un parcheggio. L’intervento non è possibile se si ritiene che così facendo venga meno il diritto degli altri condomini ad usufruire del restante cortile per le sue funzioni originarie. Non solo: anche se un condomino reclama l’uso esclusivo di una parte di un’area condominiale, dovrà sempre garantire la servitù di passaggio agli altri proprietari.

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Sostituzione della pulsantiera del citofono: è un’innovazione?

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Spesso la discussione condominiale sulla sostituzione della pulsantiera del citofono o della sua struttura riguarda la ripartizione delle spese. Prima ancora di capire come avviene questa suddivisione dei costi, è importante però distinguere il tipo di intervento richiesto. Si tratta di una semplice manutenzione ordinaria, di una manutenzione straordinaria o di un’innovazione? Questo incide anche sul tipo di maggioranza richiesta per approvarne la proposta in sede di assemblea condominiale.

Innanzitutto, bisogna capire quindi se il videocitofono va installato dove non c’era o se si tratta di una semplice sostituzione della pulsantiera del citofono, magari con una struttura più nuova e dotata di video. Si configurano infatti due fattispecie diverse: la prima rientra nelle innovazioni, la seconda nelle manutenzioni.

Le innovazioni condominiali richiedono un quorum specifico di approvazione. Si tratta del voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che corrisponda ad almeno due terzi del valore dell’edificio. Notare bene: sia in prima sia in seconda convocazione. Va da sé che, se del bene oggetto dell’innovazione possono usufruirne tutti, le spese vanno ripartite fra tutti i condomini.

Ad esempio, sostituire il vecchio apparecchio con un impianto moderno e dotato di videocamera è una manutenzione straordinaria, e non un’innovazione. Quest’ultima avviene solo se si apporta una vera e propria novità, installando un dispositivo dove l’edificio ne fosse sprovvisto.

Nel caso invece in cui si tratti di una semplice manutenzione a una pulsantiera del citofono condominiale, bisogna poi distinguere. Nell’eventualità più semplice, si tratta di un intervento ordinario, che può anche essere preso in carico dall’amministratore (salvo farne poi un resoconto dettagliato nel bilancio). Se la manutenzione ha carattere straordinario dati l’entità del danno o il costo dell’intervento, la decisione invece spetta ancora all’assemblea. In questo caso, con l’approvazione di un terzo del valore dell’edificio.

Sostituzione pulsantiera citofono: come si ripartiscono le spese?

Nel caso di installazione di nuovo dispositivo è un’innovazione. Nel caso di riparazione della pulsantiera già esistente parliamo invece di una manutenzione. In entrambe le situazioni, però, per quanto riguarda la gestione dei costi, vige il principio affermato dall’articolo 1123. Qui si legge che la ripartizione delle spese per la pulsantiera coinvolge tutti i condomini «in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno». Dunque, secondo tabelle millesimali.

Il discorso della ripartizione delle spese riguarda anche il rapporto fra locatori e conduttori. Ai primi spettano le spese di sostituzione, ai secondi quelle di riparazione. Allo stesso modo, un soggetto che provochi la rottura volontaria o accidentale del citofono deve accollarsene tutte le spese in quanto responsabile del danno.