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Richiesta straordinaria di assemblea da parte de coinquilini

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L’assemblea condominiale di norma viene convocata dall’amministratore. Ci sono però alcuni casi in cui anche i condomini possono prendere in mano la situazione a fare una richiesta straordinaria di assemblea. Questo accade naturalmente quando il condominio è sprovvisto di amministratore, per problemi di nomina o nei condomini minimi. Ma può accadere anche quando l’amministratore non rispetta le volontà di convocazione espresse dai condomini, sia in termini legali sia in termini di tempistiche e modi.

A tal proposito, parliamo di vizi legati ai requisiti legali delle convocazioni. È anche possibile, poi, che l’amministratore snaturi il contenuto della convocazione scegliendo una data troppo in là. In quest’ultimo caso, secondo la legge i condomini possono agire in autonomia. Come avviene l’iter di una richiesta straordinaria di assemblea? Ce lo spiega l’articolo 66 delle disp. att. CC.

Due condomini (distinti proprietari) che rappresentino un sesto del valore dell’edificio possono comunicare all’amministratore la loro richiesta. A questo punto, egli ha 10 giorni di tempo per calendarizzare la riunione. Se decorso il tempo non accade nulla, i due condomini «possono provvedere direttamente alla convocazione».

Questo può accadere anche nel caso in cui la convocazione venga fatta, ma fissata troppo in là nel tempo. Se questo ritardo è in grado di sminuire il senso dell’assemblea per quel dato ordine del giorno, i condomini possono autoconvocarsi. Lo stesso vale anche quando l’amministratore convochi un’assemblea modificando la richiesta dei condomini nel contenuto o nell’ordine. Anche qui, si ritiene che un’autoconvocazione sia legittima da parte dei proprietari. A patto che, naturalmente, il contenuto in oggetto abbia un’adeguata urgenza e rilevanza.

Per cosa è possibile fare una richiesta straordinaria di assemblea?

Per quali argomenti è possibile convocare una richiesta straordinaria di assemblea? È l’articolo 1135 a spiegarci a cosa provvede l’assemblea dei condomini. Si tratta, innanzitutto, di temi legati alla conferma dell’amministratore e ai suoi compensi.

L’assemblea ha inoltre facoltà riguardo:

  • Approvazione del preventivo delle spese e della relativa ripartizione fra proprietari.
  • Rendiconto annuale dell’amministratore, con discussione sull’impiego di eventuali residui attivi dalla gestione.
  • Interventi di manutenzione straordinaria e innovazioni. In questo contesto è poi obbligatoria l’istituzione di un fondo cassa condominiale.
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Numero minimo per un condominio: quanti proprietari servono?

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Che cosa distingue un condominio da una semplice abitazione con più unità immobiliari? Il condominio non necessita di un atto istitutivo, poiché semplicemente descrive una situazione di fatto. Esistono quindi delle condizioni, in presenza delle quali un edificio debba seguire le leggi dedicate al Condominio. in particolare, parliamo del numero minimo per un condominio. Vale a dire, il numero minimo di proprietari.

Partiamo dalla definizione di condominio. Il Codice Civile non ci fornisce una definizione chiara e univoca di condominio, ma ne possiamo ricavare una interpretandone le norme di riferimento. La giurisprudenza concorda su una primissima ed essenziale definizione, per la quale

Un condominio si costituisce ogni volta che in un’abitazione esistono più unità immobiliari, separate e appartenenti a proprietari distinti. L’abitazione è composta anche da parti comuni in comproprietà e utilizzate (o utilizzabili) da tutti.

Da qui capiamo alcune cose. Innanzitutto, che la costituzione di un condominio è automatica e si realizza nell’esatto istante in cui un soggetto diverso dal costruttore acquista un’unità immobiliare in un edificio con parti esclusive e parti comuni.

Numero e condominio minimo

Se ne deduce quindi che il numero minimo per il condominio è di due proprietari. È sufficiente che una villetta a due piani indipendenti abbia un accesso comune (portone, cortile, cancello, vialetto d’ingresso) e due proprietari per essere considerata condominio.

In particolare, in questo caso di parla del cosiddetto condominio minimo. Questa fattispecie descrive le situazioni in cui un condominio abbia un numero di proprietari che va dai 2 agli 8. Il condominio minimo è soggetto a tutte le leggi del condominio normale, fatta eccezione per:

  • Obbligo di nomina di amministratore di condominio, che scatta a partire dai 9 condomini
  • Regolamento condominiale obbligatorio, che scatta a partire dai 10 condomini.

È naturalmente possibile per un condominio minimo nominare un amministratore o approvare un regolamento, ma non è obbligatorio. Rimane invece l’onere di redigere delle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese per le parti comuni.

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Orario dei lavori in condominio: esistono regole?

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Fra le questioni perennemente al centro di dispute condominiali c’è il rispetto della quiete. Vicini rumorosi, bambini che giocano in cortile e animali domestici sono le principali cause in oggetto. Esiste però anche il problema dei lavori. Il trapano che parte nelle primissime ore del mattino o altri rumori che si perpetrano per tutta la durata della giornata possono davvero costituire una molestia. Come risolvere la questione dell’orario dei lavori in condominio? Esistono regole precise in merito? È possibile imporre delle limitazioni o delle fasce orarie?

Come abbiamo ribadito più volte, i rumori molesti in condominio possono essere regolarmente denunciati nel momento in cui superano la soglia di normale tollerabilità, così come stabilito nel Codice Penale all’articolo 844. Allo stesso tempo, così come per gli orari di gioco dei bambini, non esistono limitazioni o fasce orarie dettate dalla legge. L’unico atto al quale fare riferimento è, anche nel caso di lavori in condominio, il regolamento condominiale.

Qui solitamente sono indicate delle fasce orarie di silenzio. Vale a dire, momenti della giornata nei quali si richiamano tutti i condomini (e i loro ospiti) a rispettare la quiete dell’abitato. Va da sé che, oltre ai rumori della quotidianità, in questi orari sono vietati anche dei lavori fastidiosi o invasivi. Non esiste quindi un vero e proprio orario dei lavori in condominio. È possibile, però, limitarne il rumore a una fascia pomeridiana o di mattinata, in base all’accordo preso dai proprietari in sede di assemblea.

Quali fasce per l’orario dei lavori in condominio?

Le fasce orarie tendenzialmente protette sono:

  • Ore precedenti alle 8 del mattino.
  • Fascia del primo pomeriggio (14 – 16).
  • Fascia serale, dalle 22 in poi.

Ogni assemblea potrà stabilire il proprio orario dei lavori in condominio approvando una clausola contrattuale nel regolamento, qualora ne fosse sprovvisto. Ricordiamo che questo tipo di modifiche alla modalità di utilizzo di un bene comune richiedono l’approvazione all’unanimità.

A questo punto, sarà possibile far sentire la propria voce con i vicini molesti. Il primo step consiste in una lettera di diffida. Un tentativo pacifico di risoluzione che precede il più impegnativo ricorso alle vie legali. Il tribunale, se dovesse stabilire il mancato rispetto di una norma del regolamento condominiale, potrebbe infatti condannare il trasgressore a un’ammenda e a una reclusione fino a massimo 3 mesi. Un’ipotesi estrema, ma che aiuta a percepire la gravità di tali infrazioni che pregiudicano il quieto vivere altrui.

Tenete comunque presente che è necessario che il rumore costituisca una molestia non per un proprietario solo, ma per un numero indefinito di condomini. È sempre buona norma, quindi, rivolgersi all’amministratore per invitarlo a convocare un’assemblea e parlare del problema apertamente.

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Il lastrico solare può essere a uso esclusivo di un condomino?

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Il lastrico solare corrisponde alla superficie superiore di ogni edificio. Essendo la sua parte terminale, spesso coincide con il tetto, ad eccezione dei casi di terrazza a livello. Ad ogni modo, il lastrico svolge un’essenziale funzione di protezione per tutto il condominio. In quali casi il lastrico solare può essere a uso esclusivo? Cosa comporta questo nell’utilizzo e nella ripartizione delle spese per il suo mantenimento.

Partiamo col distinguere due situazioni. Un lastrico solare può essere ad uso esclusivo di alcuni condomini ma non per questo di sua proprietà. O meglio, il titolo di proprietà di un bene ne comprende anche il vantaggio dell’uso esclusivo. Non è vero il contrario, ossia il lastrico solare può essere a uso esclusivo di un soggetto che non ne detiene la proprietà. Un uso esclusivo può essere attribuito a un condomino dall’atto di vendita o dal regolamento, senza che però questo elemento ricada nella sua piena proprietà. Si tratta di una situazione vantaggiosa, nella quale si può usufruire liberamente di un bene come se fosse il proprio ma senza accollarsi in toto gli oneri e le spese.

Per questo, non è raro che in un condominio ci sia un lastrico solare (o parte di esso) ad uso esclusivo di un proprietario. Spesso, si tratta di un naturale prolungamento della loro abitazione o terrazza. In questi casi, tenendo presente anche la funzione di copertura di cui godono tutti, la ripartizione delle spese per la manutenzione del lastrico solare ad uso esclusivo in condominio non spetta solo al titolare.

Il lastrico solare può essere a uso esclusivo o non coprire tutto il condominio: cosa succede?

A questo proposito è dedicato l’articolo 1126 del Codice Civile. Riportiamolo.

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Il disposto cerca quindi un equilibrio fra la partecipazione di tutti ai costi di un bene comune e l’onere maggiore spettante a chi ne usufruisce a uso esclusivo. La quota del suo “proprietario” è quindi fissa a un terzo della spesa totale. La distribuzione dei 2/3 fra gli altri condomini avviene invece regolarmente in base alle tabelle millesimali.

Il lastrico solare può essere a uso esclusivo anche quando non copre tutto l’edificio. Qui, si configura una situazione ancora diversa. Pur mantenendo la proporzione dei 2/3, al suo interno non sono compresi tutti i condomini, ma solo quelli che cui unità immobiliari sono coperte dal lastrico nella linea verticale effettiva. Rimane invariato, invece, il contributo per 1/3 del condomino che ha un uso esclusivo del lastrico.

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L’assicurazione del condominio è obbligatoria?

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L’assicurazione globale per fabbricati, meglio conosciuta come assicurazione condominiale, protegge un edificio e i suoi proprietari da eventuali responsabilità civili. Sebbene sia un costo aggiuntivo che va a sommarsi alle altre spese condominiali, stipulare questo tipo di contratto con una compagnia potrebbe essere una scelta di previdenza. Di quelle che poi ci si pente di non aver fatto. Il dubbio, però, sorge spontaneo: l’assicurazione del condominio è obbligatoria?

È importante saperlo per non incorrere anche nel rischio di sanzioni, oltre che nella possibilità di trovarsi scoperti in caso di danno al condominio o a terzi. In realtà, da questo punto di vista l’assemblea condominiale gode di una certa libertà. La legge infatti non pone nessun obbligo in tal senso. L’assicurazione del condominio è obbligatoria solo se prescritta dal regolamento. Solo in tal caso il condominio è tenuto a stipulare un contratto in tal senso.

I proprietari riuniti possono inoltre decidere di stipulare un contratto assicurativo anche in assenza di un obbligo iscritto nel regolamento. Come? Votando questa decisione con la maggioranza prevista dall’articolo 1136. Vale a dire, con una delibera in prima convocazione approvata dalla metà degli intervenuti e almeno metà del valore in millesimi dell’edificio. La delibera non è obbligatoria se invece vige già l’imposizione dettata dal regolamento.

A tal proposito, ricordiamo anche che l’amministratore non può stipulare un contratto di assicurazione per conto del condominio sulla base dei poteri conferitigli dall’assemblea. Può però farlo senza attendere la votazione di una delibera quando il regolamento stesso lo imponga.

Quali danni copre un’assicurazione condominiale?

Quando l’assicurazione condominiale è obbligatoria per regolamento (o votata a maggioranza) copre solitamente danni da responsabilità civile. Si tratta, cioè, di danni provocati a terzi da un cedimento, un danno, un malfunzionamento imprevisto e indipendente dalla volontà dei proprietari.

Si pensi, ad esempio, a un operaio che, lavorando nel condominio, viene colpito da un calcinaccio. Oppure a un terzo che, attraversando l’atrio, cada su un gradino sconnesso. Non rientrano in questi casi tutte le azioni che implichino la negligenza o la mancata cura dei singoli proprietari per le loro aree esclusive. Il lancio di un mozzicone da un balcone ne è l’esempio classico. Da un punto di vista strutturale, l’assicurazione condominiale solitamente protegge dai danni da incendio. Qui inclusi anche quelli causati da agenti atmosferici come fulmini, esplosioni e così via. A questo è poi possibile aggiungere altre coperture. Ad esempio, danni da furto, calamità naturali, spese legali per controversie condominiali. Ricordiamo, infine, che alle spese per un’assicurazione condominiale devono contribuire tutti i proprietari.

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Cedimento del solaio in condominio: spese di riparazione

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Torniamo a parlare di ripartizione spese. In questo articolo, vediamo come ci si deve comportare in caso di cedimento del solaio. La questione è spesso dibattuta fra condomini, poiché non sempre è immediato determinare il centro del danno e, di conseguenza, il criterio adeguato per la ripartizione delle spese. Il dubbio è se un danno del solaio, che sia cedimento, incurvamento del pavimento o altro dissesto, sia da dividere fra i due proprietari che lo condividono o se sia invece spesa a carico del condominio.

Il criterio da adottare per inquadrare correttamente la situazione è quello delle parti comuni in condominio. Bisogna infatti chiedersi se il tratto di solaio interessato dal cedimento rientra fra le aree comuni, dunque fra gli elementi o le strutture portanti dell’edificio, o se invece appartiene alla proprietà dei singoli condomini. In caso di solaio che divide due appartamenti, fungendo come pavimento per quello al piano superiore e soffitto per quello al piano inferiore, si configura il quadro descritto dall’articolo 1125 del Codice Civile, che riportiamo:

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Ne risulta quindi che la ripartizione delle spese per il cedimento di un solaio debba riguardare esclusivamente i due proprietari. Anche in caso di contraddittorio, la lite coinvolge esclusivamente i due condomini, senza nemmeno bisogno di interpellare il condominio.

Cedimento del solaio di una terrazza o del lastrico

Bisogna poi tenere presente che esistono alcune eccezioni, dettate dalla diversa natura del solaio. Parliamo dei casi in cui il solaio interessato dal danno corrisponda al lastrico solare o a una terrazza a livello.

Il lastrico solare infatti, quando coincide con il tetto, svolge un’essenziale funzione di copertura dell’intero edificio. In questo caso la ripartizione avviene in base alle canoniche indicazioni dell’articolo 1123 (ciascun condomino paga in proporzione ai millesimi indicati nelle tabelle). Allo stesso modo, anche quando interamente o in parte di proprietà di un singolo, il lastrico è per sua natura ricompreso nella struttura portante dell’edificio. In questi casi l’articolo da applicare è il 1126, con una ripartizione delle spese di 2/3 e 1/3.

Lo stesso discorso vale nel caso di terrazza a livello. Ossia, nel caso in cui il cedimento interessi il pavimento di una terrazza di proprietà di un singolo che, al contempo, ricopra interamente l’appartamento sottostante. Anche in questo caso, le spese vanno divise fra il proprietario della terrazza e tutti i condomini compresi sotto la sua verticale effettiva, con la proporzione di 2/3 e 1/3.

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Superbonus in condominio: come accedere

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È ormai chiaro che gli incentivi fiscali del Superbonus 110%, prorogato fino al 2022, sono accessibili anche ai condomini. Vi sono, naturalmente, dei requisiti tanto nella tipologia di lavori effettuati quanto nelle aree condominiali interessate alla ristrutturazione. Vediamo quali sono le principali novità sul Superbonus in condominio e come accedere alle agevolazioni che, ricordiamo, sono indirizzate all’efficientamento energetico dell’edificio.

In linea di massima, quando parliamo di Superbonus in condominio (e non solo) dobbiamo sempre distinguere fra interventi trainanti e interventi trainati. Le agevolazioni fiscali sono cioè concesse (sotto forma di detrazione spalmata in 5 o 10 anni, cessione del credito o sconto in fattura) solo se i lavori riguardano un efficientamento energetico o sismico del condominio. A questi interventi principali possono poi essere accorpati anche lavori “accessori”.

Per accedere al Superbonus è necessario poi che l’edificio corrisponda all’istituto giuridico del condominio. Questo significa che la struttura dev’essere composta da almeno due unità immobiliari divise, di proprietà di due soggetti diversi e aventi in comproprietà alcune aree comuni. Traducendo questo requisito, il proprietario di un intero edificio diviso in varie unità date in locazione a terzi non rientra fra i beneficiari. Viceversa, è possibile accedere al Superbonus se un edificio con più proprietari è concesso in locazione ad un unico detentore.

Altra precisazione fondamentale riguarda l’oggetto dei lavori. Il Superbonus può coprire le spese di efficientamento delle aree comuni (quali interventi trainanti). Non può invece essere richiesto dai singoli proprietari per interventi relativi esclusivamente alle loro unità immobiliari. Facendo un classico esempio, è possibile richiedere il cappotto termico in corrispondenza della propria abitazione poiché il muro perimetrale è da considerarsi come bene comune. Sarà quindi necessaria una procedura di approvazione che coinvolga l’intera assemblea condominiale.

Proprietari dissenzienti o morosi: l’accesso al Superbonus in condominio è automatico?

Essendo il condominio composto da diverse voci, si possono configurare diverse situazioni. C’è il caso, ad esempio, del condomino moroso che sia indietro con i pagamenti delle spese condominiali. In questo caso, il proprietario non potrà accedere alle detrazioni fiscali del Superbonus in condominio a meno che non abbia saldato il proprio debito entro le tempistiche richieste.

Oppure, vi è il caso del condomino dissenziente che, in sede di votazione assembleare, abbia negato il proprio consenso alla realizzazione dei lavori. Come per tutte le altre decisioni condominiali, il proprietario dissenziente dovrà però sottostare alle decisioni prese dalla collettività riguardo gli interventi da realizzare. Con l’ovvia conseguenza che beneficerà anche degli incentivi fiscali annessi.

Infine, per quanto riguarda il compenso dell’amministratore, va precisato che questo non rientra fra le spese sostenute dal Superbonus in condominio. Mentre perizie, interventi e progetti di altri professionisti sono direttamente collegabili ai lavori, e sono quindi compresi nella detrazione, il compenso per l’attività dell’amministratore rientra fra le incombenze dei condomini (che si tratti di provvigioni extra o del compenso usuale).

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Spese per la mediazione condominiale: chi le paga?

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Lite in condominio? Prima di arrivare davanti al giudice, la legge impone il ricorso a una mediazione extragiudiziale. Uno step obbligato per non sovraccaricare il già imponente lavoro dei Tribunali civili e dei Giudici di pace. La mediazione, come vedremo, è quindi obbligatoria per alcune categorie di dispute che riguardano condominio e un proprietario, condominio e un terzo o due condomini. Il procedimento deve poi necessariamente svolgersi in presenza di un avvocato. Chi deve pagare le spese per la mediazione condominiale?

Partiamo con il vedere quando la mediazione condominiale è obbligatoria. Con il d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, si stabilisce che il ricorso a questo istituto extragiudiziale è obbligatorio in materia di:

  • Condominio – per questioni come, ad esempio, l’impugnazione di una delibera o il contesto di un’opera di un condomino, un presunto utilizzo illegittimo della cosa comune, un provvedimento preso dall’amministratore.
  • RCA e contratti bancari, finanziari e assicurativi o contratti di locazione.

In questi casi, la procedura della mediazione è addirittura condizione di procedibilità per poi poter avviare una domanda giudiziale davanti al giudice. Fanno eccezione invece (non vige l’obbligatorietà ma è comunque possibile ricorrere alla mediazione anziché direttamente al giudice):

  • Ricorsi d’urgenza (cautelari) o ricorsi contro decreti ingiuntivi.
  • Procedure per la revoca e la nomina dell’amministratore.
  • Procedimenti d’istruzione preventiva.

Una volta che si decide di intraprendere una mediazione condominiale, un ruolo centrale spetta all’assemblea. Quest’organo legittima l’amministratore a prendere parte alla gestione della procedura e nomina l’avvocato al quale affidare le pratiche. A questo punto, sorge spontaneo un dubbio: chi deve pagare le spese per la mediazione condominiale? All’interno di queste spese sono comprese sia la parcella dell’avvocato sia altre eventuali spese procedurali.

Ripartizione spese per la mediazione

Anche in questo caso, vige il principio generico che tutti i condomini devono concorrere al pagamento delle spese per la mediazione. Questo, naturalmente, perché la figura giuridica del Condominio è data dall’insieme delle singole parti di proprietà. Da questo si deriva anche che, se la lite è fra il Condominio e un singolo condomino, quest’ultimo non trova nello specifico caso una rappresentanza nel condominio, ed è quindi escluso dalla ripartizione delle spese.

Il criterio di ripartizione è, come è facile dedurre, quello stabilito all’articolo 1123. Ciascuno, quindi, pagherà le spese di mediazione condominiale in proporzione alla propria quota iscritta nelle tabelle millesimali.

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Parti comuni dell’edificio: come capire quali sono?

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Quando parliamo di beni comuni in condominio ci riferiamo alla categoria di aree, elementi strutturali e vani in comproprietà fra tutti i condomini. Saper distinguere queste parti è fondamentale, perché è proprio qui che nasce la maggior parte delle controversie fra proprietari. Parliamo di ripartizione delle spese per la loro manutenzione, possibilità di usufruirne da parte di tutti ma anche libertà dei singoli di intervenire con eventuali modifiche. Alcuni beni condominiali sono facilmente identificabili come comuni, per altri, la definizione è meno intuitiva. Vediamo in che modo è possibile capire quali sono le parti comuni dell’edificio condominiale.

Partiamo, come sempre, dal testo normativo di riferimento, il Codice Civile. L’articolo dedicato alle parti comuni dell’edificio condominiale è il 1117. Qui si fornisce una descrizione dei beni comuni e di come vadano gestiti, con annesso elenco. Specifichiamo subito, però, che l’elenco riportato è volutamente esemplificativo, e non esaustivo né tassativo. Dunque elementi non esplicitamente inseriti nell’articolo possono benissimo rientrare fra le parti comuni. Viceversa, è possibile che in casi particolari un titolo dimostri la proprietà esclusiva o privata di uno degli elementi elencati.

In generale, quando si parla di beni comuni ci si riferisce a una situazione di presunzione di condominialità. Ovvero, un elemento esplicitamente elencato nell’articolo 1117 o avente un carattere “comune” è presunto in comproprietà «se non risulta il contrario dal titolo». Per “titolo” si intende qualsiasi atto capace di dimostrarne la proprietà non comune. Ad esempio, un contratto di compravendita. Oppure un lascito testamentario. O, ancora, un esplicito riferimento inserito nel regolamento contrattuale.

Si esclude, in ogni caso, che un titolo possa derogare alla comproprietà di un elemento necessariamente condiviso come, ad esempio, le scale di un palazzo o le sue fondamenta. Da cosa si evince, quindi, il carattere “comune” di un elemento non espressamente indicato nel Codice Civile?

Articolo 1117 e parti comuni dell’edificio: come si individuano

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Per comprenderlo, è necessario analizzare quanto indicato dal legislatore. Nell’articolo 1117 sono descritte tre macro-categorie di elementi per i quali vige la presunzione di condominialità.

  • Innanzitutto, le «parti dell’edificio necessarie all’uso comune». Si tratta degli elementi strutturali, come scale, portoni d’ingresso, fondamenta, colonne, facciata, tetto e lastrico solare. Per quanto riguarda questi ultimi, è possibile che un titolo ne conferisca parte della proprietà a un singolo. In tal caso, non viene meno però la funzione “comune” del tetto, che funge da copertura per tutti i condomini al di sotto della sua verticale effettiva. La ripartizione delle spese per un lastrico solare ad uso esclusivo terrà dunque conto di questa duplice natura.
  • In secondo luogo, i «locali per i servizi in comune». Parliamo quindi di parcheggio, portineria, lavanderia, sottotetti che non presentino diverso titolo.
  • Infine, rientrano fra le parti comuni dell’edificio anche «opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune». In questo ampio insieme rientrano tutti quegli elementi accessori ma funzionali a tutti i proprietari, come l’ascensore, gli impianti idrici e fognari, le cisterne, ma anche i sistemi per la trasmissione di segnali radiotelevisivi, energia elettrica e gas. Riguardo questi impianti, lo status di bene comune si estende ai «relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini».
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A chi spettano le spese condominiali del defunto?

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Il proprietario di un’unità immobiliare in condominio muore, e lascia l’appartamento (per legge o per testamento) ai suoi eredi. In questo caso, a chi spettano le spese condominiali del defunto? Un’evenienza ricorrente che la legge ha regolato con specifiche norme. Del resto, sarebbe impensabile credere che il debito del defunto nei confronti del condominio, in termini di spese condominiali, si estingua con il suo decesso.

Come abbiamo già evidenziato parlando di debiti di un immobile condominiale all’asta, le obbligazioni di un condominio sono propter rem. Spettano quindi sulla base del titolo di proprietà sul bene. In caso di successione, la proprietà dell’appartamento passa agli eredi solo a partire dall’accettazione che, naturalmente, ha effetto retroattivo.

A partire da quel momento, quindi, il condominio potrà esigere il pagamento dei debiti arretrati dagli eredi. Parliamo in sostanza delle spese condominiali del defunto lasciate insolute. Questo significa anche che un amministratore non può richiedere al giudice un decreto ingiuntivo di pagamento fino al momento dell’accettazione.

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Spese condominiali del defunto in caso di più eredi

Nel caso invece in cui ci siano più eredi per la stessa unità immobiliare, chi deve pagare le spese condominiali arretrate? In questa fattispecie bisogna distinguere fra le spese maturate quando la proprietà era ancora del defunto e le condominiali maturate dopo il suo decesso.

Nel primo caso, riferiamoci all’articolo 752 del Codice Civile. Qui si afferma chiaramente che le spese condominiali maturate fino alla dipartita del defunto vanno pagate da tutti i coeredi, in proporzione alla loro quota di proprietà dell’appartamento. Questo, a meno che il testatore non abbia disposto diversamente. Ciò significa anche che il condominio non può rivalersi sugli eredi in regola con i pagamenti se uno di loro rifiuta invece di saldare il proprio debito.

Per quanto riguarda invece spese maturate dopo il suo decesso, il pagamento (sempre a partire dall’accettazione) è in solido fra tutti i coeredi. In tal caso quindi il condominio può agire nei confronti di tutti i coeredi fino all’ottenimento dell’intera somma dovuta. Compresa la possibilità di ricorso a un decreto ingiuntivo, proprio come accade per i proprietari normali.