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Ricalcolo delle tabelle millesimali: con quale maggioranza?

Le tabelle millesimali di un condominio sono uno degli assi portanti della sua gestione, tanto amministrativa quanto finanziaria. È infatti da esse che dipende non solo la ripartizione delle spese ma anche il quorum per l’approvazione delle delibere condominiali. Queste tabelle vengono solitamente calcolate da un perito, approvate dall’assemblea e in seguito allegate al regolamento condominiale. In alternativa, sono direttamente disposte dal costruttore. Può però accadere che, per un aumento volumetrico o altre modifiche degli spazi, sia necessario un ricalcolo delle tabelle millesimali. Vediamo quale maggioranza è necessaria per l’approvazione di questo processo.

Precisiamo che il ricalcolo delle tabelle millesimali non corrisponde alla riparametrazione delle tabelle millesimali. Con quest’ultimo procedimento intendiamo invece un conteggio da fare quando una determinata spesa va ripartita solo fra alcuni condomini. Ad esempio, le spese di riparazione per un lastrico solare che non copre tutto l’edificio, o quelle connesse ai beni comuni di un condominio parziale.

Il ricalcolo consiste invece in una modifica permanente delle tabelle millesimali. Una necessità dettata appunto dall’insorgere di nuove condizioni che influiscono sui coefficienti di riduzione. Un caso comune può riguardare un proprietario che abbia costruito una veranda sul proprio balcone, aumentando quindi la volumetria della sua unità immobiliare. Oppure, in seguito all’acquisizione da parte di un condomino di un box auto precedentemente condiviso. L’articolo 69 delle disp. att. del Codice Civile afferma che è possibile modificare le tabelle millesimali, specificando quali maggioranze siano necessarie.

Le maggioranze per il ricalcolo delle tabelle: unanimità o maggioranza?

In linea di massima, per approvare il ricalcolo delle tabelle millesimali è necessaria l’unanimità dell’assemblea condominiale. È possibile però che la delibera assembleare di modifica sia ritenuta valida con la semplice maggioranza in due casi.

  • Quando la modifica volumetrica in oggetto riguardo più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare del singolo.
  • Quando emergono degli errori di calcolo nelle tabelle precedenti.

La norma sembra chiara, ma bisogna inquadrarla all’interno della corretta interpretazione giurisprudenziale. La stessa Cassazione ha infatti affermato (ad esempio, nell’ordinanza n. 19838, II Sez. Civ.) che il ricalcolo delle tabelle millesimali non ha valore negoziale. In sostanza, se l’aumento di volumetria supera il 20% di quella originale, è richiesta la semplice maggioranza. Questo, però, non esclude che anche con aumenti volumetrici minori si possa approvare la revisione a maggioranza semplice.

Un’interpretazione opposta a questa, altrimenti, permetterebbe a chiunque di modificare l’assetto volumetrico delle proprie unità immobiliari, protetti dal veto dell’unanimità purché inferiori al 20%. È invece possibile che l’assemblea approvi il ricalcolo con il voto di almeno la metà degli intervenuti e l’assenso di almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.

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Pulsantiera del citofono condominiale: ripartizione delle spese

Quando si parla di ripartizione delle spese nulla dev’essere dato per scontato. Parliamo, ad esempio, della pulsantiera del citofono condominiale. Si tratta, apparentemente, di un elemento delle parti comuni, poiché funzionale a tutti i condomini. Capita però che sorgano dei contrasti anche per la sua riparazione. Quando in assemblea emerge l’esigenza di sostituire la pulsantiera ci si può chiedere, infatti, come debba avvenire la ripartizione delle spese. Devono concorrere tutti i proprietari in maniera uguale o bisogna riferirsi anche in questo caso alle tabelle millesimali?

In realtà, la questione richiede una valutazione nel merito che può portare a risposte molto diverse. Il primo nocciolo da analizzare è la tipologia di impianto utilizzata per il videocitofono. Non bisogna dimenticare, infatti, che spesso nei condomini più grandi il citofono è suddiviso in gruppi, corrispondenti ad esempio alle diverse Scale che compongono il palazzo. In altri edifici, più piccoli, ciascun pulsante è collegato a impianti individuali collegati direttamente alle singole abitazioni. In altri ancora, la pulsantiera del citofono condominiale è unica e in comune a tutti i proprietari. La prima cosa da capire è, dunque, la natura dell’impianto. Vediamo i diversi casi.

Pulsantiera del citofono condominiale individuale

Come abbiamo visto, nei palazzi più piccoli che costituiscono, ad esempio, un condominio minimo, ciascuna unità immobiliare è dotata del suo impianto di videocitofono con corrispondente tasto. In questo caso, bisogna considerare questo elemento come di proprietà esclusiva del titolare dell’unità. È infatti funzionale esclusivamente ai condomini dell’appartamento. Le spese di riparazione, di conseguenza, spettano interamente al proprietario e ciascuno provvederà a sostituire il proprio impianto.

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Citofono in comune

Molti condomini sono invece stati costruiti con un impianto unico, installato in favore di tutti i proprietari. In questo caso è automatico inserire la pulsantiera de citofono condominiale fra i beni comuni annoverati all’articolo 1117 del Codice Civile. E, di conseguenza, applicare il corrispondente articolo 1123 sulla ripartizione delle spese per le cose in comproprietà fra tutti i condomini.

Quando l’impianto è collettivo vige pertanto il criterio di ripartizione delle spese che abbiamo già affermato più volte: il principio di proporzionalità. Risulta pertanto obbligatorio suddividere le spese di sostituzione o riparazione fra tutti i condomini, in proporzione alle quote millesimali. Bisogna sottolineare, quindi, che una delibera assembleare votata a maggioranza sulla ripartizione in quote uguali delle spese è illegittima poiché contraria a questo principio. Può, quindi, essere impugnata. La suddivisione del costo di riparazione può superare il criterio dei millesimi solo nel caso in cui una clausola contrattuale del regolamento (quindi votata all’unanimità da tutti i proprietari) lo disponga.

Un caso particolare emerge quando la pulsantiera fa riferimento a due impianti diversi, ciascuno collegato a due aree diverse del condominio. Anche qui, si mantiene il principio per il quale devono concorrere alle spese sulle parti comuni tutti i condomini che traggano un’utilità dal bene in questione. In questo caso, per riparare la pulsantiera del citofono condominiale di una Scala si richiede il contributo dei soli proprietari di unità collocate in quella Scala. Nel caso in cui un appartamento sia in affitto, le spese non spettano all’inquilino, bensì al proprietario.

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Riparametrazione delle tabelle millesimali in condominio

Sappiamo che la ripartizione delle spese condominiali avviene secondo le quote calcolate nelle tabelle millesimali. In questi documenti viene attribuito un valore a ogni immobile che compone il condominio e, in base a questo valore, sono così distribuite proporzionalmente anche le spese. Può però capitare che, in una serie di situazioni delle quali ti parleremo più avanti, sia necessario escludere da una determinata spesa un proprietario. A quel punto bisogna ricorrere alla riparametrazione delle tabelle millesimali in condominio. Un calcolo non troppo complesso con il quale molti amministratori hanno a che fare prima o poi.

Le tabelle millesimali attribuiscono a ciascuna unità immobiliare un “punteggio” tale che il totale corrisponda a 1000. Questo punteggio viene redatto sulla base di una serie di parametri che permettono di calcolare i millesimi di ogni appartamento in condominio. Quando però avviene che una determinata spesa debba essere pagata solo da alcuni condomini, non è sufficiente “rimuovere dal conteggio” gli altri. Il totale deve sempre corrispondere a 1000, ed occorre quindi ricalcolare. Questo procedimento matematico si chiama riparametrazione delle tabelle millesimali.

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Mentre per la redazione delle tabelle millesimali è bene affidarsi a un perito esperto, per la riparametrazione non sono richieste particolari competenze tecniche. Si tratta infatti di una semplice proporzione così composta:

valore millesimale dell’unità : totale dei valori da includere = x : 1000

Il totale dei valori da includere è il “nuovo totale”, dal quale sono esclusi i valori millesimali dei proprietari che non devono partecipare alle spese.

Quando bisogna fare la riparametrazione delle tabelle millesimali?

Sono svariati i casi nei quali le tabelle millesimali vanno ricalcolate. Può accadere, ad esempio, che un bene comune svolga una funzione utile solo nei confronti di alcuni condomini. Ad esempio, un lastrico solare che ricopra solo parte dell’edificio.  Sappiamo che in questo caso a pagare dovranno essere tanto il proprietario del lastrico quanto i condomini che ricevono protezione dallo stesso. Ecco allora che, oltre a escludere chi non usufruisce della funzione di copertura del lastrico, bisogna calcolare un nuovo totale che comprenda solo i proprietari sotto la verticale effettiva del lastrico.

Un altro caso tipico in cui è bisogna fare la riparametrazione delle tabelle millesimali è nei condomini parziali. In questi edifici vi sono delle aree comuni di proprietà solo di alcuni condomini. Ad esempio, un condominio può essere dotato di Scala A e Scala B, entrambe afferenti a due aree diverse dell’edificio. In tal caso, è per pagare le spese delle scale è necessario operare una riparametrazione, così da escludere i proprietari della Scala A dal pagamento delle riparazioni della Scala B.

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Spese condominiali: come si ripartiscono?

La ripartizione delle spese condominiali è uno degli argomenti più spinosi. Tanto per l’assemblea che deve approvare e mettere ai voti la loro distribuzione, quanto per l’amministratore che deve porsi come mediatore fra i vari interessi e interprete della legge. In linea di massima, le spese condominiali si ripartiscono secondo un criterio di proporzionalità. Ciascuno pagherà cioè una somma proporzionale alla propria quota di proprietà nel condominio. Stiamo parlando del calcolo delle tabelle millesimali condominiali.

Questo principio però non sempre è sufficiente a risolvere controversie e liti legate ai contributi economici dei singoli condòmini. Bisogna infatti tenere conto del fatto che diversi tipi di intervento o diverse voci di spesa richiedano specifici criteri di ripartizione che l’amministratore deve conoscere bene se vuole evitare l’impugnazione di delibere condominiali da parte dei proprietari.

Alcune parti comuni sono infatti soggette a una legislazione specifica, che dipende dal principio che ciascuno deve accollarsi le spese delle aree comuni che abbiano un’utilità manifesta alla loro vita in condominio. Da precisare che si tratta di godimento potenziale e non godimento effettivo.

Così, ad esempio, calcolo a parte è richiesto per le scale. Pur essendo proprietà comune a tutti i condòmini, esse vengono logorate maggiormente dagli inquilini ai piani superiori che hanno modo di utilizzarle. Proprio per questo, le spese di manutenzione delle scale condominiali spettano per metà a tutti i condòmini in base alle quote millesimali e per metà proporzionalmente all’altezza dove sono collocate le unità immobiliari.

In base allo stesso principio, le spese per il lastrico solare ad uso esclusivo sono coperte da tutti, ma secondo quote diverse. Il titolare del diritto di proprietà ne pagherà un terzo delle spese. I restanti due terzi saranno ripartiti fra gli altri condomini che non hanno accesso al lastrico ma che usufruiscono della sua funzione di copertura dell’edificio.

Come si ripartiscono le spese in caso di pignoramento, asta o affitto

Altri casi particolari di ripartizione delle spese condominiali riguardano situazioni come il pignoramento di un bene, la compravendita o la messa all’asta di un’unità condominiale. Quando a un condòmino viene pignorata l’unità immobiliare i costi continuano a ricadere su di lui. Un immobile messo all’asta, comporta invece delle spese a carico del nuovo acquirente solo a partire dall’anno precedente al suo atto di compravendita. Le spese precedenti ricadranno sugli altri proprietari.

Ricordiamo anche che nel caso di affitto di un’unità immobiliare, il proprietario rimarrà il solo obbligato a versare la propria quota di spese al condominio. Eventuali accordi presi con il conduttore non sono sufficienti per dispensare il proprietario da tale obbligo, scaricandolo sull’affittuario. Debitori e creditori faranno bene anche a conoscere la prescrizione delle spese condominiali: dopo quanto intercorre e come deve comportarsi l’amministratore in caso di proprietario moroso?

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Cos’è un condominio minimo e come si ripartiscono le spese?

Sappiamo che per un edificio composto da unità immobiliari con proprietari diversi è obbligatorio nominare un amministratore solo con un numero di condòmini maggiore di 8 proprietari. Tuttavia, sappiamo anche che il condominio si costituisce automaticamente quando in un edificio convivono due proprietari distinti. La Riforma del 2012 ha quindi introdotto una serie di norme relative a tutte quelle realtà più “piccole” composte da un numero di condòmini compreso fra 2 e 8. Si tratta del cosiddetto condominio minimo. Vediamo cos’è, come si gestisce e come vengono ripartite le sue spese.

Un condominio deriva dalla coesistenza in uno stesso edificio di più unità immobiliari appartenenti a proprietari diversi. Prendiamo il caso di un villino indipendente, diviso in due piani. Le due abitazioni che ne derivano hanno accessi separati (ad esempio, con una scala esterna che permette l’accesso al piano superiore senza passare da quello inferiore). Il proprietario del villino vende i due appartamenti a due proprietari diversi. Ecco che, in automatico, l’edificio diventa un condominio minimo, e ad esso si applicheranno tutte le norme del Codice Civile.

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Queste norme serviranno per amministrare la gestione di aree e beni condivisi ai due proprietari. Parliamo, ad esempio, del vialetto di accesso, di un cancello d’ingresso, del cortile sottostante, ma anche del lastrico solare. Essendo i proprietari solo due, non sussiste l’obbligo di nominare un amministratore, anche se i due condòmini possono ugualmente delegare la gestione contabile dell’edificio a una figura esterna. Allo stesso modo, non è necessario nemmeno redigere e approvare un regolamento, obbligatorio a partire da 10 condòmini. Fra le norme che, all’atto pratico, più interesseranno i due condomini, rientrano sicuramente quelle sulla ripartizione delle spese.

Come si ripartiscono le spese nel condominio minimo?

Pur in assenza di amministratore e regolamento, i due proprietari dovranno sostenere delle spese per il mantenimento delle parti comuni e, in base alle norme del Codice Civile, ripartirle equamente. Un istituto condominiale che è quindi obbligatorio anche per il condominio minimo sono le tabelle millesimali. La loro approvazione è fondamentale per distribuire le spese. In caso di mancata compilazione, infatti, sarà il giudice a dover ricostruire dei criteri di ripartizione basati sul modello delle tabelle.

Le spese per le aree comuni, naturalmente, non vanno solo distribuite, ma anche approvate. Altro elemento quindi indispensabile nel condominio minimo è l’assemblea condominiale, in base alle stesse regole civilistiche del condominio “tradizionale”. Ovviamente, le norme su criteri di maggioranza e partecipazione si adeguano al numero di condomini. Nell’esempio del nostro villino, una decisione è da intendersi presa all’unanimità solo se all’assemblea perviene il voto favorevole di entrambi.

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Tabelle millesimali condominiali: cosa sono e come si calcolano

Quando parliamo di spese condominiali condivise, facciamo riferimento a una ripartizione “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” (articolo 1123 Codice Civile). La ripartizione proporzionale delle spese avviene secondo le tabelle millesimali condominiali. Vediamo meglio cosa sono e come si calcolano.

Per ripartire equamente le spese di un condominio, si è stabilito di assegnare all’intero immobile un valore ideale di 1000. Ciascun proprietario sarà pertanto titolare di una quota di questo totale, proporzionata all’entità del suo immobile all’interno del condominio: 100/1000, 200/1000 e così via. I valori assegnati a ciascun immobile sono inseriti in una tabella, appunto, millesimale.

Questi valori vengono utilizzati per la ripartizione delle spese di intervento sulle parti comuni del condominio, ma anche per assegnare un “peso” proporzionato a ciascun proprietario all’interno delle votazioni delle assemblee condominiali.

Segnaliamo anche che l’adozione di tabelle millesimali è obbligatoria nel momento in cui si redige un regolamento condominiale, quindi quando l’edificio raggiunge i 10 condomini. In nessun caso, comunque, l’assenza di una tabella millesimale dispensa un condomino dalla partecipazione alle spese per le aree comuni, che avviene sempre in proporzione all’unità immobiliare posseduta.

Chi redige le tabelle millesimali condominiali e come si calcolano?

Le tabelle millesimali vengono stilate da un tecnico competente. Si parte dalle valutazioni volumetriche dei singoli immobili, registrando ampiezza delle superfici e altezza, ma anche destinazione d’uso dei vari vani che lo compongono (come la tipologia delle stanze) e altri valori misurabili. Nel calcolo della quota millesimale di ciascun condomino sono compresi anche eventuali box auto o aree esterne ma di proprietà esclusiva.

Sono invece escluse le aree comuni come il cortile, il parcheggio, il giardino. Non si tiene inoltre conto di eventuali miglioramento di pregio, come ristrutturazioni o materiali particolari, canoni di locazione o stato di manutenzione.

Inserite queste rilevazioni in un grafico, il tecnico le rapporta al totale in millesimi attraverso dei coefficienti di riduzione. In questo modo, si rapporta il valore reale al valore virtuale in millesimi. Oltre alla valutazione volumetrica, si utilizzano anche altri coefficienti che rapportano al millesimo elementi come luminosità, esposizione (orientamento), piano, funzionalità dell’alloggio. Il perito moltiplica dapprima i vari coefficienti fra loro, poi il risultato ottenuto per la cubatura dell’alloggio.

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I coefficienti di destinazione

Così, il coefficiente di destinazione rapporta al millesimo il valore di un’unità immobiliare in funzione dei suoi vani. Quanti bagni, quanti balconi, quante cucine? Il coefficiente di luminosità invece l’esposizione del singolo alloggio alla luce, in base ad altezza, superficie finestrata, orientamento etc. Questi parametri rispondono a indicazioni ministeriali ma possono essere modificati se il perito lo ritiene necessario.

Ad esempio, un inquilino del primo piano è in condizione di usufruire molto meno di ascensore e scale rispetto agli altri condomini. Questo, pur condividendone la proprietà in comunione. Così, nelle tabelle millesimali si applica anche il coefficiente di piano, valutando benefici e svantaggi del posizionamento dell’immobile.

Così, l’appartamento al primo piano avrà il vantaggio dell’accessibilità comoda, ma lo svantaggio della mancata panoramicità. Le tabelle millesimali sono allora degli strumenti completi che integrano tutte queste informazioni per calcolare la giusta proporzione di spesa di ciascuno.