Cosa si intende per spese straordinarie in condominio
Quando si parla di spese straordinarie in condominio, è fondamentale comprendere subito la distinzione rispetto alle spese ordinarie: questa differenza determina chi deve deliberare, con quale maggioranza e come vengono suddivisi i costi tra i proprietari.
Le spese ordinarie riguardano la gestione corrente dell’edificio: pulizia delle scale, manutenzione del giardino, energia elettrica per le parti comuni, piccole riparazioni. Sono previste nel bilancio annuale approvato dall’assemblea e coperte dai versamenti periodici dei condomini.
Le spese straordinarie in condominio, invece, comprendono interventi non ricorrenti, di natura eccezionale o di importo rilevante: la sostituzione dell’impianto idraulico comune, il rifacimento del tetto, la messa a norma degli impianti, il risanamento strutturale di una parte dell’edificio. Non rientrano nella gestione ordinaria e richiedono una delibera assembleare ad hoc.
La distinzione non è sempre immediata. Un intervento di manutenzione può essere ordinario o straordinario a seconda della sua entità e della frequenza con cui si rende necessario. In caso di dubbio, è opportuno consultare l’amministratore prima di procedere.
Chi decide le spese straordinarie: il ruolo dell’assemblea condominiale
La delibera assembleare è obbligatoria
Le spese straordinarie in condominio devono essere deliberate dall’assemblea dei condomini. L’amministratore non può autorizzare autonomamente lavori di questo tipo, salvo casi di urgenza comprovata che richiedano un intervento immediato per evitare danni all’edificio o alle persone.
Le maggioranze richieste dall’art. 1136 del Codice Civile
La delibera deve essere adottata con le maggioranze previste dal Codice Civile, in particolare dall’articolo 1136. Le soglie variano in base all’importo e alla natura dell’intervento:
| Convocazione | Maggioranza richiesta | Millesimi minimi |
|---|---|---|
| Prima convocazione | Maggioranza degli intervenuti | 500 millesimi |
| Seconda convocazione | Maggioranza degli intervenuti | 333 millesimi |
| Innovazioni rilevanti | Maggioranza qualificata | 500+ millesimi |
È importante che la delibera sia chiara nell’oggetto: deve indicare il tipo di lavoro, l’impresa incaricata, il preventivo approvato e le modalità di pagamento. Una delibera vaga o incompleta può essere impugnata dai condomini dissenzienti.
L’urgenza: quando può agire l’amministratore da solo
La deroga prevista dall’art. 1135 del Codice Civile
Esiste una deroga rilevante al principio della delibera assembleare preventiva. L’articolo 1135 del Codice Civile consente all’amministratore di ordinare lavori straordinari urgenti senza attendere la convocazione dell’assemblea, quando siano necessari per evitare un danno grave all’edificio o pericolo per le persone. In questi casi, l’amministratore deve comunque riferire all’assemblea nella prima riunione utile.
Come si ripartiscono le spese straordinarie in condominio
Il criterio dei millesimi di proprietà
La ripartizione delle spese straordinarie condominiali segue il criterio generale stabilito dall’art. 1123 del Codice Civile: ogni condomino contribuisce in proporzione al valore della propria unità immobiliare, espresso in millesimi di proprietà. Questo significa che chi possiede un appartamento più grande pagherà una quota maggiore rispetto a chi ha un bilocale.
Deroghe al criterio generale
Esistono tuttavia deroghe importanti. Per alcune parti comuni — come scale, ascensori o lastrico solare — il Codice Civile prevede criteri di ripartizione specifici. Inoltre, il regolamento condominiale contrattuale può stabilire criteri diversi, purché accettati da tutti i condomini.
FAQ sulle spese straordinarie in condominio
Un condomino può rifiutarsi di pagare le spese straordinarie deliberate?
No. Una volta che l’assemblea ha approvato regolarmente le spese straordinarie in condominio con le maggioranze di legge, tutti i condomini — compresi i dissenzienti — sono obbligati a contribuire. Il condomino dissenziente può impugnare la delibera entro 30 giorni, ma non può sospendere il pagamento.
Qual è la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio?
La manutenzione ordinaria riguarda interventi periodici e prevedibili (es. tinteggiatura annuale). La manutenzione straordinaria comprende interventi eccezionali, strutturali o di importo elevato non previsti nel bilancio ordinario, come il rifacimento del tetto o la sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato.
Chi paga le spese straordinarie in caso di vendita dell’appartamento?
In linea generale, le spese straordinarie in condominio deliberate prima della vendita sono a carico del venditore, mentre quelle deliberate dopo competono all’acquirente. Tuttavia, le parti possono accordarsi diversamente nel contratto di compravendita.
L’amministratore può eseguire lavori straordinari senza delibera?
Solo in caso di urgenza documentata, come previsto dall’art. 1135 c.c. In tutti gli altri casi, l’amministratore che autorizza spese straordinarie senza delibera assembleare può essere ritenuto personalmente responsabile.