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Voto astenuto nell’assemblea condominiale: come si conta?

L’assemblea condominiale è l’organo collegiale nel quale vengono prese tutte le principali decisioni riguardo la vita di un condominio. Convocata dall’amministratore di condominio o dal presidente dell’assemblea condominiale, mette ai voti progetti, nuove norme per il regolamento condominiale e approvazione di lavori di manutenzione straordinaria. Può capitare, però, come in tutti i sistemi di votazione a maggioranza, di arrivare a uno stallo. Oltre ai voti favorevoli e contrari bisogna tenere in considerazione anche i voti degli astenuti. Come si conta un voto astenuto nell’assemblea condominiale? In che modo incide sul quorum?

La questione assume una rilevanza particolare se pensiamo che, specialmente nei condomini più piccoli, anche un solo voto può fare la differenza riguardo, ad esempio, la ripartizione delle spese condominiali. Ecco perché il Codice Civile predispone precisi quorum di validità (quanti proprietari devono essere presenti per validare l’assemblea) e di maggioranza. Rispettivamente, il quorum costitutivo e il quorum deliberativo.

Per quanto riguarda il quorum costitutivo, quindi quello necessario a rendere valide le delibere approvate, la Cassazione ha stabilito che un voto astenuto nell’assemblea condominiale è comunque da conteggiare. Il fatto che il proprietario non esprima il proprio voto non significa che non abbia partecipato all’assemblea o alla votazione. Sarà cura dell’amministratore di condominio o di chi è incaricato di redigere il verbale prendere nota della validità e delle maggioranze di approvazione delle proposte.

Per quanto riguarda il quorum deliberativo invece, a seconda del provvedimento preso in esame sono richieste specifiche maggioranze di approvazione. Solitamente, di almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi o, in casi più stringenti, di almeno i due terzi del valore dell’edificio in millesimi. In questo caso, il voto astenuto nell’assemblea condominiale viene considerato come il voto di un dissenziente (o di un assente).

Il voto astenuto nell’assemblea condominiale può impugnare una delibera?

Come detto, un proprietario che si astenga da una votazione non può concorrere alla formazione della maggioranza richiesta per approvare una delibera. Esso è invece da considerarsi come contrario. La condizione di un voto astenuto è però in un certo senso equiparabile anche a quella di un voto assente.

Ad accomunare queste tre figure è la possibilità di impugnare una delibera, concessa anche a un voto astenuto. L’unica differenza fra un assente e un astenuto, in questo caso, sta nelle tempistiche concesse. Un astenuto, presente all’assemblea e alla votazione, può impugnarla entro 30 giorni dall’approvazione. Un assente ha invece 30 giorni a partire dalla comunicazione ricevuta dell’approvazione.

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Modificare le parti comuni senza autorizzazioni: quando è possibile?

I problemi delle aree comuni di un condominio non sono legati solo alla manutenzione o alla ripartizione delle spese per le riparazioni. Accade anche che un proprietario, ritenendo di averne il diritto, prenda decisioni e operi degli interventi in aree condivise dell’edificio senza chiederne prima l’autorizzazione all’assemblea. Un gesto che spesso nasconde un’assunzione di responsabilità e un intento migliorativo per il condominio, che però può scontrarsi con le norme civilistiche. Quando è possibile modificare le parti comuni senza autorizzazioni?

Ne abbiamo parlato, ad esempio, quando abbiamo ipotizzato il caso di un condomino che voglia abbellire le aiuole condominiali con piante e fiori. Ma può succedere anche quando si decida di aprire una finestra sulle scale poco illuminate o di arredare il pianerottolo con dei vasi. In linea di massima, il Codice Civile ci suggerisce che è possibile modificare le parti comuni senza autorizzazioni quando l’intervento

  • Non ne alteri la destinazione d’uso.
  • Non impedisca agli altri proprietari di farne parimenti uso.

Oltre all’articolo 1102, troviamo rifermento a interventi dei singoli condomini sulle parti comuni anche in tema di innovazioni condominiali. In tal caso, si tratta di interventi che alterano la natura materiale di un bene oppure la sua destinazione d’uso. La portata dei lavori richiede quindi l’approvazione preventiva in assemblea con maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio (articolo 1136).

Oltre ai limiti posti alle innovazioni, esistono anche dei divieti espliciti riguardo gli interventi per modificare le parti comuni senza autorizzazioni. Si tratta, ad esempio, di azioni che potrebbero compromettere la stabilità strutturale dell’edificio o il suo decoro architettonico. Un’interpretazione ampia che va, di fatto, valutata caso per caso.

Quando si può modificare le parti comuni senza approvazione?

In tal senso, è arrivata una risposta dalla Cassazione che aiuta, in parte, a far chiarezza su cosa sia permesso fare senza autorizzazione dell’assemblea e cosa no. L’orientamento della Corte si è mosso verso un’interpretazione estensiva dell’articolo 1102. Ciascuno ha il pieno diritto di apportare ogni modificazione che gli permetta di trarre maggior godimento dal bene comune. Posto, naturalmente, che non se ne modifichi la destinazione d’uso o che questo non comprima il diritto altrui.

Nel caso specifico, la Cassazione (sentenza n. 11145 del 2015) ha legittimato un condomino che ha allargato un passaggio pedonale di proprietà del condominio, rendendolo carrabile. Sulla scia di questa interpretazione, la Corte ha sottolineato che altri interventi assimilabili a questo sono da considerarsi permessi anche senza l’autorizzazione. Ad esempio, l’installazione di ulteriori luci sulle scale. Oppure l’apertura, con lo stesso scopo, di una finestra.

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Che cosa contiene un regolamento condominiale?

Il regolamento condominiale è la Costituzione del condominio. Vale a dire, è quell’insieme di norme che regola tutti gli aspetti della convivenza condominiale al di fuori delle norme imposte dal Codice Civile. La sua delibera è obbligatoria solo quando nel condominio siano presenti più di 10 proprietari. Tuttavia, anche le realtà più piccole, i cosiddetti condomini minori, spesso decidono di adottare questo testo per stabilire alcuni punti fermi riguardo l’utilizzazione di specifici beni comuni o divieti/permessi per determinati comportamenti. Vediamo cosa contiene un regolamento condominiale e perché è fondamentale fare riferimento a questo documento prima di prendere iniziative che potrebbero violare le sue norme.

Il regolamento di condominio è previsto dallo stesso Codice Civile che. L’articolo 1138, in particolare, indica che cosa contiene un regolamento condominiale e quali disposizioni, invece, non sono da ritenersi valide al suo interno. Leggendo la norma, vediamo che tale documento riguarda:

  • L’uso delle cose comuni.
  • La ripartizione delle spese in base ai diritti di ciascun condomino e alle quote proporzionali disposte dalle tabelle millesimali che devono essere allegate.
  • Le norme per la tutela del decoro dell’edificio.
  • Disposizioni riguardo all’amministrazione condominiale.

Chi scrive il regolamento condominiale? Trattandosi di un documento che legifera sulla convivenza di tutti i proprietari, ciascun condomino ha il diritto di modificare il regolamento condominiale o, nel caso sia assente, di prendere l’iniziativa per redigerlo. Naturalmente, la sua approvazione (in toto o delle singole norme) richiede il voto favorevole dell’assemblea condominiale con la maggioranza degli intervenuti che corrisponda ad almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.

Uso delle cose comuni: cosa contiene il regolamento?

Il regolamento condominiale può predisporre alcuni limiti all’utilizzo delle cose comuni da parte dei condomini. Ad esempio, è possibile stabilire che il cortile condominiale non possa essere utilizzato come parcheggio per motocicli o biciclette. O, ancora, il regolamento può vietare che si giochi a pallone in giardino, che si faccia rumore in determinate fasce orarie o persino che sia vietato l’utilizzo di barbecue.

In generale, la distinzione da fare è fra norme che stabiliscono come utilizzare un bene condiviso e norme che limitano il godimento di un bene o che istituiscono una sorta di disparità fra proprietari.In questi ultimi due casi si tratta quindi di limitazioni al godimento di diritti reali di tutti i proprietari. Per queste norme è non è sufficiente la maggioranza richiesta per modifiche ordinarie. In tali casi è sempre richiesta l’unanimità nel voto dei partecipanti all’assemblea. Si tratta della differenza fra regolamento assembleare e regolamento contrattuale, che vi abbiamo spiegato qui.

Per rendere opponibili anche a terzi determinate clausole che limitano dei diritti reali, è possibile anche richiederne la trascrizione. In tal modo, la clausola sarà poi allegabile ai singoli rogiti di vendita delle unità immobiliari. Si tratta di una tutela nei confronti di chi acquista l’immobile che, così, entra a conoscenza immediata di una disposizione votata all’unanimità dall’assemblea precedentemente alla compravendita.

Un altro argomento spesso trattato nei regolamenti condominiali è il decoro architettonico. Si tratta di norme volte a mantenere l’armonia estetica dell’edificio, garantendone così anche il valore economico. A tal proposito, è possibile addirittura che un regolamento vieti di appendere piante sporgenti dal balcone o che siano disposte delle regole per le forme e i colori delle tende da sole.

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Installazione di zanzariere in condominio: con quali permessi?

Spesso i proprietari di unità immobiliari in condominio tendono a trascurare l’incidenza di modifiche apparentemente piccole alle loro abitazioni. Se questi interventi riguardano il lato esterno del proprio balcone, si va, però, ad agire contemporaneamente anche sulla facciata del condominio. A questo punto, subentrano le norme relative alla gestione di beni e aree comuni che, ricordiamo, è obbligatorio rispettare. Parliamo, in particolare, della facciata del condominio e della tutela del suo decoro architettonico. Un discorso che bisogna valutare con attenzione anche quando si tratta di piccoli interventi come l’installazione di zanzariere in condominio. Quali fattori bisogna considerare in tal caso?

Per decoro architettonico si intende l’insieme armonico delle linee e delle strutture che compongono l’aspetto esterno di un edificio. Aspetto che è dato dall’insieme dei singoli elementi, compresi quelli installati nei balconi che pur corrispondono a spazi privati ad uso esclusivo dei condòmini.

Il rispetto del decoro architettonico non ha valenza solo in termini estetici. Lo stato della facciata esterna di un edificio incide, oltre che sulla bellezza del palazzo in quanto arredo urbano, anche sul suo valore economico. Da un utilizzo sconsiderato di elementi esterni come tende da sole, impianti per l’aria condizionata e perfino zanzariere può quindi derivare un danno economico a tutti i proprietari del condominio. Ecco perché bisogna sapere a cosa si va incontro anche quando si decide di installare delle zanzariere sul proprio balcone.

È obbligatorio il permesso per l’installazione di zanzariere in condominio?

Cominciamo dalle regole. Un regolamento “tradizionale”, quindi assembleare e votato con maggioranze classiche, non può impedire l’installazione di zanzariere sul proprio balcone. È possibile però che in passato l’assemblea abbia votato all’unanimità una norma in tal senso, che impedisca o stabilisca delle condizioni a questo tipo di intervento. È bene quindi verificare la presenza nel proprio regolamento di clausole contrattuali in merito.

Inoltre, piccole modificazioni delle parti comuni del condominio sono permesse, a patto che non ledano il diritto altrui di godere allo stesso modo dell’area condivisa. In altri termini, è quindi possibile installare zanzariere sul proprio condominio solo se il loro aspetto non pregiudica il decoro architettonico dello stabile.

In tal senso, non esiste un obbligo di comunicazione all’amministratore. È bene però sapere che gli altri condomini potrebbero, se ritenessero che zanzariere in questione dannose per l’aspetto estetico dell’edificio, opporsi a tale decisione e persino ricorrere a un Tribunale per ordinarne la rimozione. Ecco perché spesso, in via precauzionale, sarebbe meglio condividere il proprio intento con l’amministratore e con l’assemblea, in modo tale da non dover affrontare la questione in via giudiziale.

Ad ogni modo, spetterà poi al tribunale competente il giudizio finale sull’opera realizzata. Il giudice può infatti ritenere che l’alterazione del  derivante dall’installazione di zanzariere in condominio sia trascurabile, quando non comprometta il valore economico dell’edificio. Una caratteristica che può facilitare questo tipo di valutazione permissiva è, ad esempio, la rimovibilità delle zanzariere o l’adozione di reti con lo stesso colore delle strutture preesistenti quali la ringhiera del balcone condominiale o la tenda da sole.

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Serve il permesso dell’assemblea per la sopraelevazione in condominio?

La sopraelevazione in condominio suscita spesso non poche polemiche. Si tratta, in sintesi, di un’azione del proprietario del lastrico solare o dell’appartamento dell’ultimo piano che decide di integrare la volumetria della sua proprietà. Questo può accadere tanto con un’innovazione degli elementi già presenti sul suolo calpestabile tanto con la costruzione di un nuovo piano o fabbricato. Partiamo col dire che la legge permette esplicitamente la sopraelevazione in condominio. Salvo, ovviamente, il rispetto di alcune condizioni. A tal proposito, è necessario il permesso dell’assemblea per la sopraelevazione in condominio? Oppure gli altri proprietari non possono opporsi in alcun modo?

Abbiamo detto che la costruzione di una volumetria aggiuntiva sul lastrico solare spetta unicamente al suo proprietario – o al proprietario dell’unità immobiliare all’ultimo piano. Quando è possibile fare la sopraelevazione in condominio? La legge non impone il generico obbligo di richiesta del permesso all’assemblea condominiale. Esistono, però, alcuni limiti a questi progetti espansivi. Vincoli che, in alcuni casi, sono superabili solo attraverso il passaggio in assemblea. Vediamo quindi quando è bene coinvolgere gli altri condomini nel proprio progetto di sopraelevazione condominiale.

I vincoli principali alla sopraelevazione sono:

  • Rispetto del decoro architettonico dell’edificio.
  • Garanzia del diritto di veduta condominiale.
  • Mantenimento della stabilità dell’edificio.
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Per quanto riguarda il decoro architettonico e il diritto di veduta condominiale, è chiaro che una costruzione di questo tipo sia in grado, potenzialmente, di pregiudicare entrambi. Nonostante non sia obbligatorio per legge il permesso dell’assemblea per la sopraelevazione in condominio, è buona norma presentare il proprio progetto all’assemblea prima della sua realizzazione. Anche se si tratta di una porzione privata dell’edificio, una costruzione esteticamente sgradevole, non coerente con l’architettura dell’edificio o estremamente coprente potrebbe infatti scatenare le proteste a posteriori degli altri proprietari. Meglio discuterne preventivamente.

Sopraelevazione e stabilità: quando serve il permesso dell’assemblea

Questi vincoli sussistono in ragione di un principio fondamentale in condominio: la tutela del pari utilizzo da parte di tutti delle aree comuni. Se quindi la sopraelevazione non pregiudica questo diritto degli altri proprietari, non è necessario richiederne il permesso. Una situazione diversa è invece il caso in cui la costruzione sul lastrico solare pregiudichi la stabilità dell’edificio. Ad esempio, minandone la struttura antisismica o mettendo a rischio il sostegno delle fondamenta del palazzo.

In tal caso, per il proprietario del lastrico solare è obbligatorio chiedere il permesso all’assemblea per la sopraelevazione. Insieme all’approvazione del progetto, gli altri condomini dovranno infatti approvare anche tutti quei lavori accessori ma necessari per ripristinare la stabilità dell’edificio e adeguarla alle nuove volumetrie. È questo l’unico caso in cui un proprietario non può evitare di passare dall’assemblea condominiale, per ovvi motivi di sicurezza di tutti.

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Unità con più comproprietari: come cambia la maggioranza assembleare?

All’interno dell’assemblea condominiale le delibere vengono approvate con maggioranze ben definite che variano in base all’oggetto della votazione. Dato che non sempre è possibile la partecipazione fisica di tutti i proprietari, si ammette che i condòmini possono delegare la propria presenza e, quindi, il proprio voto, a un altro soggetto. Cosa succede però al calcolo della maggioranza, quando un soggetto sia comproprietario insieme ad altri di un’unità nello stesso condominio? Una sentenza del Tribunale di Verona chiarisce la problematica della maggioranza assembleare con dei comproprietari di una sola unità.

La sentenza del 15/10/2019 ci indica l’interpretazione corretta dell’articolo 1136 del Codice Civile, fornendo una risposta chiara al quesito sollevato in merito alle maggioranze assembleari. La norma civilistica prevede nello specifico delle maggioranze specifiche che possono subire delle variazioni in base all’oggetto in discussione o al fatto che si tratti della prima o della seconda convocazione. Ad ogni modo, la giurisprudenza ha interpretato questo articolo sul principio di una proprietà, un voto.

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Una lettura che si può riassumere così: ciascun partecipante all’assemblea può contribuire con un solo voto. Così, il voto di due comproprietari di una stessa unità abitativa vale per uno. Allo stesso modo, il proprietario di più vani all’interno dello stesso condominio potrà esprimere un unico voto. Questo, in ragione del fatto che saranno poi le tabelle millesimali a tener conto della proporzionalità della proprietà sul quorum richiesto.

La maggioranza assembleare con i comproprietari di un’unità

Tale interpretazione trova forza anche nelle disposizioni attuative del CC. All’articolo 67 si afferma esplicitamente che più comproprietari di una singola unità abitativa debbano eleggere il proprio rappresentante in assemblea che, esprimendo un unico voto, farà le veci anche degli altri. In tal modo, la maggioranza assembleare con dei comproprietari di una sola unità non risulterà “falsata” dalla condivisione di più soggetti.

La sentenza citata conferma l’attuazione di questo principio. Si precisa inoltre che il proprietario di più unità all’interno dello stesso condominio debba in ogni caso votare come singolo. Infine, il Tribunale ha specificato che un difetto di delega può essere impugnato solo dal comproprietario che non riconosca la figura in sua rappresentanza, e non dal resto dell’assemblea.

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Lavori sulla ringhiera del balcone condominiale: serve un permesso?

Il dilemma più comune relativo a ogni tipo di intervento in condominio riguarda la sua approvazione. In quali casi è necessario chiedere il permesso per l’assemblea? Quando invece è possibile bypassare questo passaggio? La risposta, naturalmente, dipende dal tipo di intervento. Torniamo qui a parlare di balconi, un elemento spesso al centro di contese e discussioni. Nello specifico, quali permessi servono per intervenire sul proprio balcone privato? Serve l’autorizzazione dell’assemblea per interventi sulla ringhiera del balcone condominiale?

Il balcone è un elemento molto discusso perché costituisce sì un prolungamento dell’abitazione, caratterizzandosi quindi come un bene privato del singolo condòmino. Allo stesso tempo però, come spesso abbiamo ricordato, la parte esterna del balcone contribuisce al decoro estetico della facciata del condominio. Al suo interno, quindi, si commissionano elementi di carattere privato a elementi di carattere condominiale. Abbiamo parlato di alcune questioni ricorrenti, come ad esempio la possibilità di montare edera finta sul proprio balcone o ancora l’intervento per trasformare il proprio balcone in veranda.

E per gli interventi sulla ringhiera condominiale? È necessaria l’autorizzazione dell’assemblea anche in questo caso? È proprio il carattere “condominiale” e quindi condiviso in comunione della facciata che può rispondere alla domanda. Si parta innanzitutto dal principio che ciascuno può usufruire dei beni comuni di un condominio «purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto» (articolo 1102 CC).

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Ringhiera del balcone condominiale sul balcone: chi deve approvare i lavori?

La funzione da valutare, in questo caso, è il cosiddetto decoro architettonico, quindi l’insieme di linee estetiche e decorative che abbelliscono la facciata di un condominio. Nessun intervento, nemmeno su uno spazio privato come può essere un balcone, può quindi pregiudicare questo decoro. A stabilirlo a chiare lettere è l’articolo 1122, secondo il quale:

il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

L’articolo prosegue oltre, affermando nel secondo comma che, in ogni caso, «è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea».

Così come il parapetto o la soletta del balcone, anche la ringhiera rientra a pieno diritto fra i beni comuni. Come essi, svolge infatti una funzione estetica per l’edificio. Ecco perché è bene fare comunicazione e, quindi, richiedere l’autorizzazione all’assemblea per interventi sulla ringhiera del balcone condominiale. Questo, sia che si tratti di installarne una nuova sia che si voglia estenderne la protezione con una rete.

Tale intervento potrebbe trovare una legittimità nell’approvazione degli altri condomini che, favore di un progetto di ristrutturazione, ne accetta le conseguenze e ne approva quindi i risvolti estetici. In alternativa, a stabilire in modo insindacabile se una modifica a un elemento costituisca lesione o pregiudizio per l’estetica comune di un condominio è il giudice di merito.

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Capitolato dei lavori condominiali. Cos’è e a cosa serve?

Parlando di lavori di manutenzione abbiamo spesso evidenziato come esista una differenza sostanziale fra gli interventi ordinari e quelli straordinari. I primi riguardano lavori semplici e dalla spesa contenuta, e non richiedono per questo motivo l’approvazione puntuale in assemblea condominiale. I secondi sono invece interventi di maggior incidenza, sia economica sia strutturale rispetto al condominio. Una volta compreso se il lavoro che intendiamo svolgere sia un intervento di manutenzione straordinaria, dovremo quindi sottoporlo all’attenzione dell’assemblea condominiale. Fra i documenti richiesti per l’approvazione definitiva rientra il capitolato dei lavori condominiali. Cos’è e a che cosa serve?

Che si tratti di una manutenzione straordinaria di notevole entità o semplicemente che esuli dal contesto di intervento “ordinario”, la legge richiede una precisa serie di passaggi, burocratici ma non solo. Questo, per assicurare a tutti i condomini che i loro soldi vengano spesi nel modo migliore e per tenerli aggiornati sull’operatività gestionale dell’amministratore di condominio. Difatti, già a partire dalla prima presentazione di un intervento di manutenzione straordinaria è necessario esplicitare all’assemblea caratteristiche, tempistiche e modalità di attuazione del proprio progetto.

A quel punto, l’assemblea voterà, secondo le seguenti maggioranze:

  • Metà degli intervenuti con l’approvazione favorevole della metà più uno del valore in millesimi dell’edificio in prima convocazione;
  • Un terzo degli intervenuti con l’approvazione di almeno un terzo del valore in millesimi dell’edificio in seconda convocazione.

Questo, a meno che non si tratti di una riparazione straordinaria di notevole entità. Una volta approvato questo primo progetto, è necessario però compilare un altro documento che specifichi, punto per punto, tutti i passaggi richiesti dai lavori in programma. Si tratta, appunto, del capitolato condominiale.

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A cosa serve un capitolato condominiale?

Con questo documento tecnico si ricostruiscono preventivamente tutte le singole operazioni che saranno richieste al prestatore di servizio (ad esempio, la ditta edile cui si vuole appaltare i lavori). A redigere il capitolato dei lavori condominiali sarà un tecnico specializzato e appositamente nominato dall’assemblea – solitamente, proprio in occasione dell’approvazione della delibera gli interventi. Questo tecnico, che potrà essere un architetto, un geometra, un perito e così via, si preoccuperà quindi di stilare i vari passaggi necessari, senza naturalmente specificare i prezzi per ciascuna operazione.

Questo documento sarà inviato tanto ai condòmini per presa visione quanto alle varie ditte che, per aggiudicarsi l’appalto, faranno il proprio preventivo di spesa. A decidere, in modo insindacabile, sarà comunque l’assemblea, che si riunirà per scegliere a chi affidare i lavori. Rientrano nel capitolato condominiale quindi tanto una descrizione tecnica (materiali, tempistiche, tipo di interventi etc.) ma anche una serie di obblighi che la ditta dovrà impegnarsi a rispettare.

Avere un capitolato dei lavori condominiali per ogni singolo intervento di manutenzione straordinaria non è obbligatorio, ma è sempre consigliabile. Questo documento, se firmato da entrambe le parti, può infatti tutelare i condomini dinnanzi a una ditta che non segua le indicazioni ricevute.

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Il compenso dell’amministratore di condominio

Torniamo a parlare dell’amministratore di condominio. Come abbiamo già visto, i compiti e i doveri di un amministratore di condominio non sono certo pochi. Dalla gestione concreta alla registrazione dei documenti legali e fiscali, questa figura riveste un ruolo fondamentale per una sana e pacifica convivenza condominiale. Come è giusto quindi, anche a chi amministra l’intero complesso di pratiche spetta una giusta retribuzione. Ma chi stabilisce il compenso dell’amministratore? Questa somma dev’essere indicata nella delibera di nomina? È possibile cambiare in corso d’opera i patti sulla retribuzione? Vediamo.

Tutto quanto concerne la nomina, la revoca e l’elencazione precisa degli obblighi dell’amministratore di condominio è indicato all’articolo 1129 del Codice Civile. Qui vengono quindi fatte alcune precisazioni riguardo il ruolo di questa figura. Innanzitutto, va ricordato che la carica è annuale, con possibilità di rinnovo. Un amministratore dunque sa bene a cosa va incontro quando accetta un incarico condominiale.

Questo articolo, del resto, evidenzia anche una serie di comportamenti irregolari che possono determinare la revoca della nomina all’amministratore. Anche per questo, il suo compenso dell’amministratore di condominio dev’essere commisurato all’impegno che il soggetto ritiene di dover sostenere in termini di tempo.

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Il compenso dell’amministratore deve essere indicato nella delibera di nomina?

A rispondere, a chiare  lettere, è lo stesso articolo 1129, che così recita:

L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

È necessario dunque specificare il compenso all’inizio del mandato. Anche in caso di rinnovo di un incarico bisogna confermare (o, eventualmente, modificare) la somma dovuta. La mancanza di un compenso specifico rende addirittura nulla la nomina dell’amministratore. A provvedere alla sua nomina e alla sua revoca sarà l’assemblea condominiale che, quindi, vigilerà anche sul compenso regolarmente indicato. La delibera dovrà essere approvata da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e la metà più uno del valore dell’edificio in base ai valori delle tabelle millesimali.

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Regolamento condominiale: cos’è e a cosa serve?

In più occasioni vi abbiamo ribadito che il primissimo codice normativo da consultare in caso di dubbio è il regolamento condominiale. È qui, infatti, che prendono forma molti degli obblighi (ma anche dei diritti) degli inquilini di un determinato edificio. Andiamo quindi ad approfondire meglio la natura di questa fonte di legge che viene stipulata con l’approvazione dell’assemblea. Che cos’è il regolamento condominiale e a cosa serve? È davvero una legge vincolante per tutti? Come è possibile modificarlo?

Il regolamento condominiale è un atto normativo approvato dall’assemblea condominiale con delibera a maggioranza (degli intervenuti che costituiscano la metà del valore dell’edificio). Attraverso questo codice normativo i proprietari delle unità immobiliari si autoregolamentano. La legge specifica che l’adozione di un regolamento condominiale è obbligatoria solo se il numero dei proprietari supera i 10 condòmini. In sua assenza, vigono comunque per tutti gli abitanti di un plesso condominiale le norme del Codice Civile dedicate alla comunione dei beni.

Di cosa si occupa?

In quali campi legifera il regolamento condominiale? Oltre alla distribuzione di diritti e obblighi dei condòmini, questo codice riguarda i beni comuni e il loro mantenimento e la ripartizione delle varie voci di spesa. Rientrano in questo documento anche norme di carattere amministrativo/procedurale; talvolta, comprende anche indicazioni a tutela del decoro architettonico dell’edificio, della privacy o della condotta dei singoli rispetto a rumori o lavori.

Proprio la presenza di norme relative ai rumori è particolarmente invocata dai condomini. Ad esempio, inserendovi delle fasce orarie in cui vada rispettato il silenzio, si evitano sul nascere future discussioni con i dirimpettai. O, quantomeno, è più facile stabilire se una condotta sia lecita o no. Altro punto che spesso merita una norma nel regolamento condominiale è anche l’utilizzo del cortile come parcheggio; oppure la possibilità di arredare il balcone con piante sporgenti o elementi decorativi, e così via.

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Ricordiamo che ci sono alcuni punti fermi sui quali il regolamento condominiale non può interferire. È il caso, ad esempio, della presenza di animali domestici. Nessun regolamento può infatti impedire a un proprietario di ospitare nella sua unità un animale domestico. L’articolo 1138 del Codice Civile elenca gli altri diritti dei condòmini che il regolamento non può in alcun modo menomare oltre a quelli derivanti «dagli atti di acquisto e dalle convenzioni». Non sono derogabili:

  • Il diritto dei condomini sulle parti comuni;
  • Le norme su indivisibilità (delle parti comuni), sulle innovazioni condominiali, sulla rappresentanza, sul dissenso rispetto alle liti;
  • Le regole su assemblea condominiale, validità delle delibere assembleari e impugnazioni delle stesse.

Modifica del regolamento condominiale: assembleare o contrattuale

A proposito di maggioranze, è bene tener presente che esistono due tipi di regolamenti condominiali: quello assembleare e quello contrattuale. Essi si differenziano per la maggioranza di approvazione richiesta per l’inserimento o il cambio di una norma. Nel caso del regolamento assembleare, è richiesto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che corrisponda alla metà più uno del valore in millesimi dell’edificio. Nel caso di regolamento contrattuale, invece, è obbligatoria l’unanimità per l’approvazione di qualsivoglia modifica o innovazione.

È bene comprendere questa distinzione proprio perché, nel secondo caso, sarà solitamente più difficile far approvare alcune norme. Allo stesso tempo, si è più tutelati rispetto ad alcuni cambiamenti che per il singolo potrebbero risultare peggiorativi. Occorrerà quindi, in sede di assemblea, una buona capacità di mediazione dell’amministratore di condominio.