Supercondominio: cos’è, regole e gestione
Cos’è il supercondominio e quando si configura
Il supercondominio è una figura giuridica che si forma quando più edifici condominiali distinti condividono strutture, impianti o servizi comuni tra loro. Non si tratta di un semplice condominio di grandi dimensioni: il supercondominio nasce dalla coesistenza di più condomini autonomi che, pur mantenendo la propria indipendenza gestionale, sono accomunati da elementi condivisi come strade private, cancelli d’ingresso, sistemi fognari, impianti di illuminazione esterna, parcheggi o aree verdi.
Il Codice Civile disciplina il supercondominio all’articolo 1117-bis, introdotto dalla riforma del 2012 (Legge n. 220/2012), che ne sancisce l’applicazione delle norme condominiali ordinarie in quanto compatibili. Prima di questa norma, la figura era riconosciuta esclusivamente dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, che nel tempo aveva elaborato criteri interpretativi ormai consolidati.
Dal punto di vista pratico, il supercondominio si configura automaticamente, senza necessità di un atto costitutivo formale, nel momento in cui i presupposti oggettivi sono presenti: più edifici distinti e parti comuni a essi destinate strutturalmente e funzionalmente.
Struttura e parti comuni del supercondominio
La corretta identificazione delle parti comuni è il primo passo per una gestione ordinata del supercondominio. Esistono due livelli di proprietà comune:
- Le parti comuni del singolo condominio, che appartengono solo ai proprietari delle unità immobiliari di quell’edificio specifico (scala, tetto, impianti interni).
- Le parti comuni del supercondominio, che appartengono a tutti i condomini di tutti gli edifici coinvolti, indipendentemente dall’edificio di appartenenza.
Esempi tipici di parti comuni supercondominiali includono: viali di accesso privati, cancelli e recinzioni perimetrali, centrali termiche condivise, impianti di videosorveglianza, piscine, campi sportivi o strutture ricreative condivise, reti fognarie e di adduzione dell’acqua che servono più edifici.
La distinzione tra le due categorie non è sempre immediata e può richiedere una lettura attenta dei titoli di proprietà, degli atti di provenienza e del regolamento originario, spesso predisposto dal costruttore al momento della vendita delle prime unità immobiliari.
L’assemblea del supercondominio: composizione e funzionamento
L’assemblea del supercondominio è l’organo deliberativo che decide in merito alla gestione delle parti comuni supercondominiali. Il suo funzionamento presenta alcune peculiarità rispetto all’assemblea condominiale ordinaria.
Chi partecipa all’assemblea del supercondominio
All’assemblea del supercondominio partecipano tutti i condomini di tutti gli edifici che lo compongono. Tuttavia, la Legge 220/2012 ha introdotto una norma di semplificazione rilevante: quando il numero di partecipanti è superiore a sessanta, l’assemblea può essere rappresentata da delegati eletti da ciascun condominio.
Domande frequenti sul supercondominio
Cos’è un supercondominio?
Il supercondominio è una figura giuridica disciplinata dall’art. 1117-bis del Codice Civile che si forma quando più condomini distinti condividono parti comuni come strade private, cancelli, impianti o aree verdi.
Chi amministra il supercondominio?
Il supercondominio può essere amministrato da un amministratore dedicato, distinto dagli amministratori dei singoli condomini, oppure la gestione può essere delegata a uno degli amministratori già in carica, a seconda di quanto stabilito dall’assemblea supercondominiale.
Come si ripartiscono le spese nel supercondominio?
Le spese del supercondominio si ripartiscono tra tutti i condomini degli edifici coinvolti in proporzione ai millesimi di proprietà riferiti alle parti comuni supercondominiali, salvo diversa disposizione del regolamento.