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Rappresentante del codice fiscale condominiale: quali obblighi e responsabilità ha?

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Pur non essendo una persona fisica, anche il condominio ha l’obbligo di avere un codice fiscale. Questo, in funzione delle sue attività di contabilità e finanziarie, affidate alla gestione di un rappresentante quale l’amministratore di condominio. Anche la richiesta del codice fiscale di condominio va effettuata con l’apposito modulo e da un rappresentante ed è necessaria per rendicontare, effettuare e versare le ritenute d’acconto delle spese relative a manutenzioni, interventi e retribuzione dell’amministratore. Ma questa figura del rappresentante del codice fiscale condominiale quali obblighi e responsabilità ha rispetto a un amministratore?

Si tratta di una situazione dinnanzi alla quale si trovano soprattutto i condomini di nuova costituzione. Il dubbio riguarda anche i condomini minimi che, pur non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, decidano di registrare il codice fiscale condominiale per gestire le proprie spese. In tal caso, i singoli proprietari devono nominare un rappresentante che presenti la richiesta di codice fiscale condominiale all’ente preposto, ossia l’Agenzia delle Entrate. Tale richiesta si effettua tramite il modello AA5/6 per i soggetti diversi dalle persone fisiche.

Rappresentante del codice fiscale e amministratore

Quello che non sempre i proprietari sanno è che il rappresentante nominato per richiedere il codice fiscale condominiale acquisisce, in automatico, tutti gli obblighi e le responsabilità di un amministratore di condominio. Questo, anche nel caso in cui si tratti di un condominio minimo che quindi non ha l’obbligo di nominare questa figura. Il motivo di questa attribuzione di responsabilità è di natura fiscale. Attraverso la richiesta del codice, infatti, è possibile gestire la contabilità dell’edificio. In particolare, si tratta di:

  • Effettuare e versare all’Agenzia delle Entrate le ritenute d’acconto per i lavoratori autonomi e indipendenti del condominio (pensiamo, ad esempio, al portiere).
  • Presentare annualmente la certificazione unica di condominio.
  • Registrare la dichiarazione dei sostituti con modello 770.

In buona sostanza, il rappresentante del codice fiscale condominiale diventa automaticamente non solo il soggetto fisico che presenta la richiesta del codice all’Erario, ma anche l’amministratore del condominio. Rientreranno quindi fra i suoi compiti anche la gestione degli altri aspetti, oltre a quelli contabili, della convivenza condominiale. Dalla convocazione di assemblee alle comunicazioni ai condomini.

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Chi paga le spese di una casa pignorata in condominio?

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All’interno di un condominio, a uno dei proprietari viene pignorato l’appartamento. Chi deve pagarne le spese condominiali? Spettano al proprietario o sono invece gli altri condomini a doversi sobbarcare la quota dell’unità immobiliare pignorata? Si tratta di una situazione spiacevole purtroppo non rara, sulla quale è bene fare chiarezza per evitare di aggravare ulteriormente la posizione del soggetto in difficoltà economica. A rispondere chiaramente a questo quesito è stata una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 3354/16 del 19/02/2016). Chi paga le spese di una casa pignorata in condominio?

Il pignoramento è un’azione volta a esigere il pagamento di un debito cospicuo da parte di un soggetto moroso. È il caso di un condomino che abbia accumulato migliaia di euro di debiti con il proprio condominio. In seguito a un’azione legale dello stesso, il giudice può stabilire il pignoramento della sua unità immobiliare, che viene così estratta dalla lista di beni di cui il debitore può disporre per una compravendita o una donazione.

L’appartamento in questione rimane di proprietà del debitore, ma funge da garanzia per il pagamento del suo debito e quindi non può essere venduto o donato al di fuori della partecipazione a un’asta immobiliare. Solitamente, il proprietario viene nominato come custode del suo appartamento, senza il diritto di ricavarne alcun compenso.

Spese condominiali: chi paga per una casa pignorata?

Chi paga quindi le spese di una casa pignorata in condominio? Per rispondere a questa domanda la Corte di Cassazione ha evidenziato un principio: il pagamento della propria quota, in base alle tabelle millesimali, di spese di amministrazione, spetta ai condomini in funzione del loro diritto reale di proprietà sugli immobili.

Le spese non hanno quindi nulla a che vedere con la possibilità di utilizzare il bene o dell’effettiva abitazione nello stesso. Del resto, è lo stesso principio per il quale il pagamento delle spese condominiali non spetta direttamente all’inquilino, ma sempre al proprietario. Eventuali accordi per la distribuzione delle spese fra i due non sono in nessun caso sufficienti a esimere il proprietario dal pagamento della sua quota di rate condominiali.

Se ne deduce, quindi, che anche se l’autorità giudiziaria stabilisce il pignoramento di una casa, questo non incide affatto sulla proprietà del condòmino, che continua a essere l’unico titolare del diritto reale sull’immobile. È quindi il proprietario a dover pagare le spese di una casa pignorata in condominio. Non gli altri membri dell’assemblea. Il pagamento dovrà, naturalmente essere effettuato entro i termini di prescrizione del credito del condominio. Spetta all’amministratore agire in tutti i modi a lui consentiti per garantire il saldo del debito, pena la revoca della sua nomina.

Il proprietario destinatario del pignoramento sarà esonerato dal pagamento delle spese solo quando il suo appartamento verrà aggiudicato, tramite l’asta, a un nuovo proprietario. È con il trasferimento (tramite decreto del giudice) della proprietà che l’onere delle spese passa al nuovo proprietario. Questo, tenendo presente le norme sulla riscossione dei contributi degli immobili all’asta.

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Che cosa contiene un regolamento condominiale?

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Il regolamento condominiale è la Costituzione del condominio. Vale a dire, è quell’insieme di norme che regola tutti gli aspetti della convivenza condominiale al di fuori delle norme imposte dal Codice Civile. La sua delibera è obbligatoria solo quando nel condominio siano presenti più di 10 proprietari. Tuttavia, anche le realtà più piccole, i cosiddetti condomini minori, spesso decidono di adottare questo testo per stabilire alcuni punti fermi riguardo l’utilizzazione di specifici beni comuni o divieti/permessi per determinati comportamenti. Vediamo cosa contiene un regolamento condominiale e perché è fondamentale fare riferimento a questo documento prima di prendere iniziative che potrebbero violare le sue norme.

Il regolamento di condominio è previsto dallo stesso Codice Civile che. L’articolo 1138, in particolare, indica che cosa contiene un regolamento condominiale e quali disposizioni, invece, non sono da ritenersi valide al suo interno. Leggendo la norma, vediamo che tale documento riguarda:

  • L’uso delle cose comuni.
  • La ripartizione delle spese in base ai diritti di ciascun condomino e alle quote proporzionali disposte dalle tabelle millesimali che devono essere allegate.
  • Le norme per la tutela del decoro dell’edificio.
  • Disposizioni riguardo all’amministrazione condominiale.

Chi scrive il regolamento condominiale? Trattandosi di un documento che legifera sulla convivenza di tutti i proprietari, ciascun condomino ha il diritto di modificare il regolamento condominiale o, nel caso sia assente, di prendere l’iniziativa per redigerlo. Naturalmente, la sua approvazione (in toto o delle singole norme) richiede il voto favorevole dell’assemblea condominiale con la maggioranza degli intervenuti che corrisponda ad almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.

Uso delle cose comuni: cosa contiene il regolamento?

Il regolamento condominiale può predisporre alcuni limiti all’utilizzo delle cose comuni da parte dei condomini. Ad esempio, è possibile stabilire che il cortile condominiale non possa essere utilizzato come parcheggio per motocicli o biciclette. O, ancora, il regolamento può vietare che si giochi a pallone in giardino, che si faccia rumore in determinate fasce orarie o persino che sia vietato l’utilizzo di barbecue.

In generale, la distinzione da fare è fra norme che stabiliscono come utilizzare un bene condiviso e norme che limitano il godimento di un bene o che istituiscono una sorta di disparità fra proprietari.In questi ultimi due casi si tratta quindi di limitazioni al godimento di diritti reali di tutti i proprietari. Per queste norme è non è sufficiente la maggioranza richiesta per modifiche ordinarie. In tali casi è sempre richiesta l’unanimità nel voto dei partecipanti all’assemblea. Si tratta della differenza fra regolamento assembleare e regolamento contrattuale, che vi abbiamo spiegato qui.

Per rendere opponibili anche a terzi determinate clausole che limitano dei diritti reali, è possibile anche richiederne la trascrizione. In tal modo, la clausola sarà poi allegabile ai singoli rogiti di vendita delle unità immobiliari. Si tratta di una tutela nei confronti di chi acquista l’immobile che, così, entra a conoscenza immediata di una disposizione votata all’unanimità dall’assemblea precedentemente alla compravendita.

Un altro argomento spesso trattato nei regolamenti condominiali è il decoro architettonico. Si tratta di norme volte a mantenere l’armonia estetica dell’edificio, garantendone così anche il valore economico. A tal proposito, è possibile addirittura che un regolamento vieti di appendere piante sporgenti dal balcone o che siano disposte delle regole per le forme e i colori delle tende da sole.

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Abuso edilizio in condominio: a chi spetta la demolizione?

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Ne abbiamo parlato più volte. Molti lavori condominiali richiedono ben altro di una delibera di approvazione condominiale. In particolar modo quando si parla di modifiche alla volumetria, sono necessari dei permessi dal Comune, le cosiddette autorizzazioni amministrative. La conseguenza, altrimenti, è di ricadere nel reato di abuso edilizio, un illecito di carattere penale. In questi casi, sopraggiunge poi l’ordine di demolizione. A chi spetta la demolizione di un abuso edilizio in condominio? Ai singoli proprietari responsabili o all’intero condominio?

Il Comune infatti predispone dei precisi parametri volumetrici per gli edifici, iscritti nei progetti di lottizzazione. Gli aumenti volumetrici sono un intervento frequente, in special modo per quanto riguarda , ad esempio, l’ampliamento di una terrazza calpestabile o la costruzione su un lastrico solare. Il mancato rispetto dei limiti rilevato da un sopralluogo porta a un’ordinanza di demolizione. È quando successo a un condominio che ha poi impugnato l’ingiunzione del Comune. A dirimere la controversia l’ottava sezione del TAR della Campania, con la sentenza n. 3005/2020. In questo caso, il Comune aveva infatti agito contro il condominio in toto.

Il motivo del rigetto sta in due parametri. Innanzitutto, è necessario stabilire se l’abuso edilizio preso in carica riguardi delle parti di proprietà esclusiva, quindi le singole unità immobiliari, o un’area comune del condominio. Se l’aumento volumetrico registrato interessa una singola abitazione, la demolizione per un abuso edilizio in condominio spetta al proprietario che si è reso colpevole dell’illecito penale.

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Chi si occupa della demolizione di un abuso edilizio in condominio?

In secondo luogo, anche se il reato di abuso edilizio riguardasse una delle parti comuni dell’edificio, non sarebbe corretto imputarne la demolizione al condominio. Nella sentenza citata, i giudici hanno interpretato l’articolo 1117 del Codice Civile sulle parti comuni dell’edificio. Qui si afferma chiaramente che tutte le parti elencate (a titolo non esaustivo ma esclusivamente illustrativo):

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo.

Ne deriva, quindi, che sono i singoli proprietari delle varie unità a detenere la proprietà, seppur condivisa, delle aree comuni. Non quindi il condominio rappresentato dall’amministratore, che risulta essere un semplice ente gestore di un patrimonio in alcun modo riconducibile alla sua proprietà. Ciascuna modificazione rilevante per aumentare le volumetrie delle stesse richiede infatti l’approvazione degli stessi condomini riuniti nell’assemblea.

È dunque la somma dei proprietari che deve occuparsi della demolizione di un abuso edilizio quando esso riguardi parti comuni del condominio. L’errore evidenziato dal TAR non riguardava quindi l’ordinanza di demolizione dell’abuso edilizio in sé, ma il fatto che essa fosse indirizzata al condominio in quanto entità priva di personalità giuridica, anziché ai singoli condomini effettivi proprietari del bene.

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Come assegnare i posti auto in condominio?

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Il parcheggio condominiale, nelle grandi città o negli edifici più piccoli, è una vera problematica. Non sempre infatti a ciascuna unità immobiliare corrisponde un posto auto in condominio. Eppure, a meno che i posti non siano ad uso esclusivo di uno o più proprietari, i parcheggi o il cortile sono considerate aree comuni e quindi utilizzabili parimenti da tutti i condòmini. In questi casi, vige il principio della rotazione. È l’assemblea condominiale a stabilire come assegnare i posti auto.

Attraverso una delibera, si stabilisce un criterio di turni in base al quale ciascuno potrà posteggiare la propria auto senza che il diritto di un condòmino prevarichi su quello di un altro. Questo procedimento ha lo scopo di prevenire il vecchio (e ingiusto) principio per il quale chi tardi arriva male alloggia. Quante volte sarà capitato a qualcuno di rientrare in serata dal proprio lavoro e di trovare i pochi spazi disponibili sempre occupati? Ebbene, la giurisprudenza, che ha più volte affrontato la questione in sede di cause civili, ha trovato una soluzione nell’assegnare dei posti auto in condominio in base a un sistema di turni a rotazione.

Come si accennava, è naturalmente escluso l’affidamento a turno di posti auto che sono già di proprietà esclusiva di un singolo condominio, laddove tale diritto derivi dal titolo di acquisto dell’immobile. Allo stesso modo, proprio perché il principio è quello di un utilizzo equo del bene comune in questione, non è possibile assegnare un posto auto in maniera esclusiva a un singolo proprietario. Questo, a prescindere dalle tabelle millesimali e dal valore proporzionale che il condomino rappresenta. Come funziona quindi l’assegnazione?

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I criteri per assegnare i posti auto

Innanzitutto, dev’essere l’assemblea condominiale riunita a stabilire la distribuzione dei posteggi. La delibera andrà poi approvata a maggioranza, secondo i criteri dell’articolo 1136. Quindi, con l’approvazione della maggioranza degli intervenuti che corrispondano ad almeno la metà del valore in millesimi dell’edificio.

Non esistono vincoli legali ai criteri da utilizzare. L’assemblea può stabilire turni periodici (settimanali, mensili o giornalieri) oppure affidarsi al sorteggio. Tutti i limiti che possono sussistere a questi criteri di assegnazione dei posti auto sono connessi al rispetto dei diritti dei condomini. Ad esempio, non è possibile assegnare un parcheggio che limiti l’accesso a un’unità o a un’attività commerciale al primo piano. In tal caso sarebbe meglio adottare la soluzione del passo carrabile in condominio. Allo stesso modo, un negozio non può pretendere che il condominio lasci liberi dei posti per il posteggio dei suoi clienti, perché verrebbe meno il loro diritto su una proprietà condominiale.

Oltre ad assegnare i posti auto in condominio, l’assemblea può anche stabilire di vietare l’utilizzo del parcheggio a terzi o estranei. A questo punto, il compito di vigilanza su questo divieto ricadrebbe sull’amministratore, in quanto custode della cosa comune in condominio. Allo stesso tempo, è possibile anche deliberare la possibilità di affittare i posti auto, tanto a estranei quanto agli stessi condomini. Una situazione che si può creare, ad esempio, per posti auto “privilegiati” perché vicini al portone di casa e quindi utili per il carico/scarico merci o perché al coperto.

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Fondo cassa per lavori straordinari: quando è obbligatorio?

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I lavori di manutenzione straordinaria, come abbiamo spesso visto, si distinguono dagli interventi ordinari sotto tre aspetti. Innanzitutto, per l’entità degli interventi da realizzare, in questo caso più incisivi. In secondo luogo, per il loro carattere di una tantum. Infine, per il diverso costo dei lavori. Tutto questo si traduce anche in diverse regole di approvazione assembleare. Come ci si deve comportare per quanto riguarda lo stanziamento di risorse? È obbligatorio istituire un fondo cassa per i lavori straordinari? O è possibile delegare la gestione delle spese all’amministratore?

Cominciamo dalle basi. Cos’è il fondo cassa condominiale? Si tratta di una somma stanziata e approvata dall’assemblea per realizzare dei lavori o delle riparazioni su parti comuni del condominio. La sua caratteristica principale è quella di essere una risorsa vincolata. Ciascun fondo condominiale dunque viene istituito ad hoc per uno specifico intervento e può essere utilizzato solo per tale scopo. Questo significa anche che non è possibile creare un fondo cassa “generico” o “preventivo” senza vincolarlo a una destinazione specifica.

È possibile attribuire un fondo cassa condominiale a dei lavori straordinari ma anche a delle opere di manutenzione ordinaria. Ed è proprio questa distinzione che indica le maggioranze richieste per la sua approvazione, che spetta sempre all’assemblea condominiale.

  • Se si tratta di semplici interventi di manutenzione ordinaria, è richiesta la semplice approvazione della maggioranza degli intervenuti, che corrisponda a un terzo del valore in millesimi dell’edificio.
  • Quando gli interventi sono di manutenzione straordinaria, è necessaria la stessa approvazione richiesta per le manutenzioni di notevole entità. Maggioranza degli intervenuti, quindi, che corrisponda alla metà del valore in millesimi del condominio.
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Lavori straordinari in condominio: serve un fondo cassa?

Come detto, lo strumento del fondo cassa è estremamente utile perché garantisce una gestione trasparente delle risorse, vincolate a un’unica opera stabilita e votata a maggioranza dall’assemblea. Proprio per questo motivo il legislatore ha deciso, con la Riforma del Condominio del 2012, di implementarne l’utilizzo.

L’articolo 1135 del Codice Civile è stato così modificato: al quarto comma, si legge che l’assemblea deve deliberare riguardo alla manutenzione straordinaria

costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

È quindi obbligatorio instituire un fondo cassa condominiale per lavori straordinari in condominio. Non sempre, chiaramente, è possibile stimare con esattezza l’ammontare dei lavori, ed è possibile quindi spacchettare il fondo approvando un pagamento graduale in funzione del procedere dei lavori. Lo stesso articolo precisa anche il ruolo centrale dell’assemblea in questo caso:

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Il criterio di urgenza quindi è l’unica eccezione che permette all’amministratore di agire tempestivamente, ad esempio quando un guasto sia urgente o potenzialmente pericoloso. Ad ogni modo, l’assemblea andrà interpellata in merito e alla prima riunione convocata.

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Cos’è un condominio minimo e come si ripartiscono le spese?

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Sappiamo che per un edificio composto da unità immobiliari con proprietari diversi è obbligatorio nominare un amministratore solo con un numero di condòmini maggiore di 8 proprietari. Tuttavia, sappiamo anche che il condominio si costituisce automaticamente quando in un edificio convivono due proprietari distinti. La Riforma del 2012 ha quindi introdotto una serie di norme relative a tutte quelle realtà più “piccole” composte da un numero di condòmini compreso fra 2 e 8. Si tratta del cosiddetto condominio minimo. Vediamo cos’è, come si gestisce e come vengono ripartite le sue spese.

Un condominio deriva dalla coesistenza in uno stesso edificio di più unità immobiliari appartenenti a proprietari diversi. Prendiamo il caso di un villino indipendente, diviso in due piani. Le due abitazioni che ne derivano hanno accessi separati (ad esempio, con una scala esterna che permette l’accesso al piano superiore senza passare da quello inferiore). Il proprietario del villino vende i due appartamenti a due proprietari diversi. Ecco che, in automatico, l’edificio diventa un condominio minimo, e ad esso si applicheranno tutte le norme del Codice Civile.

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Queste norme serviranno per amministrare la gestione di aree e beni condivisi ai due proprietari. Parliamo, ad esempio, del vialetto di accesso, di un cancello d’ingresso, del cortile sottostante, ma anche del lastrico solare. Essendo i proprietari solo due, non sussiste l’obbligo di nominare un amministratore, anche se i due condòmini possono ugualmente delegare la gestione contabile dell’edificio a una figura esterna. Allo stesso modo, non è necessario nemmeno redigere e approvare un regolamento, obbligatorio a partire da 10 condòmini. Fra le norme che, all’atto pratico, più interesseranno i due condomini, rientrano sicuramente quelle sulla ripartizione delle spese.

Come si ripartiscono le spese nel condominio minimo?

Pur in assenza di amministratore e regolamento, i due proprietari dovranno sostenere delle spese per il mantenimento delle parti comuni e, in base alle norme del Codice Civile, ripartirle equamente. Un istituto condominiale che è quindi obbligatorio anche per il condominio minimo sono le tabelle millesimali. La loro approvazione è fondamentale per distribuire le spese. In caso di mancata compilazione, infatti, sarà il giudice a dover ricostruire dei criteri di ripartizione basati sul modello delle tabelle.

Le spese per le aree comuni, naturalmente, non vanno solo distribuite, ma anche approvate. Altro elemento quindi indispensabile nel condominio minimo è l’assemblea condominiale, in base alle stesse regole civilistiche del condominio “tradizionale”. Ovviamente, le norme su criteri di maggioranza e partecipazione si adeguano al numero di condomini. Nell’esempio del nostro villino, una decisione è da intendersi presa all’unanimità solo se all’assemblea perviene il voto favorevole di entrambi.

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L’amministratore può fornire informazioni sui pagamenti di altri condomini?

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Il pagamento della propria quota di spese e rate condominiali è un obbligo in capo a tutti i proprietari di unità immobiliari in condominio. Lo stato di un condòmino moroso può però creare, oltre a un certo imbarazzo, anche delle vere e proprie contese giudiziarie. Non solo per il mancato pagamento di un debito, ma anche per la comunicazione di informazioni sui pagamenti degli altri condomini. Questa tipologia di dati può essere condivisa dall’amministratore con gli altri proprietari o si tratta di violazione della privacy? La legge e l’interpretazione giuridica hanno chiarito la questione.

L’amministratore è tenuto alla gestione economica e contabile del condominio, ed entra quindi direttamente a conoscenza di un mancato pagamento. Fra i suoi compiti, c’è inoltre anche quello della rendicontazione. Infatti, nell’articolo 1130 del Codice Civile relativo alle ulteriori attribuzioni dell’amministratore di condominio, è compreso l’obbligo di

redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Tale rendiconto deve riportare lo stato di amministrazione patrimoniale del condominio, con entrate, uscite e mancati incassi. Ricordiamo, a tal proposito, che il debito delle spese condominiali può andare in prescrizione e che è compito dell’amministratore prendere tutte le misure necessarie per la sua riscossione.

Lo stesso articolo, al punto 9, specifica inoltre che è compito dell’amministratore anche

fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

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Questo, in funzione del generale principio per il quale ogni condomino ha il diritto di vigilare sulla gestione proprio patrimonio, seppur condiviso con gli altri condomini. La situazione contabile del condominio non può quindi essere tenuta nascosta agli altri proprietari, anche se questo implica la comunicazione di informazioni sui pagamenti degli altri condomini.

Come può avvenire la comunicazione di informazioni sui pagamenti degli altri condomini

Una recente sentenza del Tribunale di Torino (12/3/19, IV sezione civile) ha integrato l’interpretazione di queste disposizioni normative. Da un lato, è certamente vero che rientra fra le prerogative – anzi, fra gli obblighi – dell’amministratore comunicare lo stato patrimoniale del condominio ai singoli proprietari. Compresi, quindi, gli eventuali debiti di alcuni condomini. Tuttavia, questa comunicazione deve avvenire nel rispetto della privacy e nella tutela della dignità delle persone, quindi secondo precise procedure.

La prima procedura di comunicazione ha luogo annualmente quando viene sottoposto all’approvazione dell’assemblea il rendiconto patrimoniale del condominio. In tal caso, è il diritto degli altri proprietari a conoscere la condizione contabile del condominio, debiti compresi. Al di fuori di questa approvazione assembleare, l’amministratore può comunicare lo stato dei pagamenti di un condòmino solo a un altro condòmino e solo previa esplicita richiesta di chiarimenti in merito all’inadempimento di un pagamento. In assenza di tale richiesta e al di fuori della comunicazione del rendiconto, l’amministratore non può di propria iniziativa divulgare informazioni sui pagamenti degli altri condomini e sullo stato debitorio dei proprietari.

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Superbonus 110%: il cappotto interno in condominio accede?

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Via alle richieste per il Superbonus 110% dal 15 ottobre. Sono moltissimi i proprietari di immobili che hanno già avviato le procedure per ristrutturare i propri stabili in cambio degli incentivi fiscali garantiti. Abbiamo già parlato sul nostro blog di questo preziosissimo provvedimento e di cosa c’è da sapere sull’Ecobonus 110%, dai documenti richiesti alla comprensione dei requisiti minimi per beneficiare del bonus. Fra i tanti dubbi ancora da chiarire, ve ne sono alcuni in merito al Superbonus 110% in condominio. Dall’Agenzia delle Entrate è arrivata un’importante risposta in merito al cappotto interno in condominio. Rientra fra gli interventi che accedono al bonus?

Per cappotto interno si intende la realizzazione di un cappotto termico alle pareti della singola unità immobiliare compresa all’interno di un contesto condominiale. Molti proprietari si sono infatti chiesti se il Governo garantisca la possibilità di accedere Superbonus 110% anche per questo tipo di intervento. Per comprendere la risposta dell’Agenzia delle Entrate (408/2020) in merito è bene ricordare i presupposti principali di questo progetto.

Tra i punti salienti del Superbonus c’è la distinzione operata nel testo del Decreto fra interventi trainanti e interventi trainati. I primi sono i lavori principali che è obbligatorio realizzare per accedere alle detrazioni fiscali. Riprendendo le info diffuse dalla stessa Agenzia, gli interventi trainanti sono lavori di:

  • isolamento termico sugli involucri.
  • Sostituzione impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni dell’edificio o su edifici unifamiliari e unità di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti

Infine, gli interventi antisismici già compresi all’interno del Sismabonus. Parallelamente alla realizzazione di uno di questi lavori, è possibile anche prevedere e comprendere all’interno del bonus anche lavori “aggiuntivi” trainati, quali:

  • efficientamento energetico.
  • Installazione impianti fotovoltaici.
  • Installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.

Intervento trainante o trainato? Dove rientra il cappotto interno in condominio

Il cappotto interno in condominio, secondo quando spiegato dall’Agenzia delle Entrate, non rientra fra gli interventi trainanti. Il singolo proprietario non può quindi richiedere le detrazioni fiscali del Superbonus per la sola copertura termica delle pareti interne del proprio appartamento in condominio. È possibile far rientrare questo intervento solo all’interno di un più ampio progetto che comprenda anche opere trainanti e quindi relativi alle parti comuni dell’edificio.

In tal senso, essendo la facciata esterna e i muri perimetrali del condominio “area comune”, il singolo condomino può richiedere la realizzazione del cappotto termico sulle pareti esterne della propria unità. Questo tipo di intervento, anche se coinvolgerebbe solo il perimetro esterno dell’unità immobiliare richiedente, necessiterebbe in ogni caso dell’approvazione di tutto il condominio in quanto intervento su un bene comune dell’edificio.

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Installazione di zanzariere in condominio: con quali permessi?

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Spesso i proprietari di unità immobiliari in condominio tendono a trascurare l’incidenza di modifiche apparentemente piccole alle loro abitazioni. Se questi interventi riguardano il lato esterno del proprio balcone, si va, però, ad agire contemporaneamente anche sulla facciata del condominio. A questo punto, subentrano le norme relative alla gestione di beni e aree comuni che, ricordiamo, è obbligatorio rispettare. Parliamo, in particolare, della facciata del condominio e della tutela del suo decoro architettonico. Un discorso che bisogna valutare con attenzione anche quando si tratta di piccoli interventi come l’installazione di zanzariere in condominio. Quali fattori bisogna considerare in tal caso?

Per decoro architettonico si intende l’insieme armonico delle linee e delle strutture che compongono l’aspetto esterno di un edificio. Aspetto che è dato dall’insieme dei singoli elementi, compresi quelli installati nei balconi che pur corrispondono a spazi privati ad uso esclusivo dei condòmini.

Il rispetto del decoro architettonico non ha valenza solo in termini estetici. Lo stato della facciata esterna di un edificio incide, oltre che sulla bellezza del palazzo in quanto arredo urbano, anche sul suo valore economico. Da un utilizzo sconsiderato di elementi esterni come tende da sole, impianti per l’aria condizionata e perfino zanzariere può quindi derivare un danno economico a tutti i proprietari del condominio. Ecco perché bisogna sapere a cosa si va incontro anche quando si decide di installare delle zanzariere sul proprio balcone.

È obbligatorio il permesso per l’installazione di zanzariere in condominio?

Cominciamo dalle regole. Un regolamento “tradizionale”, quindi assembleare e votato con maggioranze classiche, non può impedire l’installazione di zanzariere sul proprio balcone. È possibile però che in passato l’assemblea abbia votato all’unanimità una norma in tal senso, che impedisca o stabilisca delle condizioni a questo tipo di intervento. È bene quindi verificare la presenza nel proprio regolamento di clausole contrattuali in merito.

Inoltre, piccole modificazioni delle parti comuni del condominio sono permesse, a patto che non ledano il diritto altrui di godere allo stesso modo dell’area condivisa. In altri termini, è quindi possibile installare zanzariere sul proprio condominio solo se il loro aspetto non pregiudica il decoro architettonico dello stabile.

In tal senso, non esiste un obbligo di comunicazione all’amministratore. È bene però sapere che gli altri condomini potrebbero, se ritenessero che zanzariere in questione dannose per l’aspetto estetico dell’edificio, opporsi a tale decisione e persino ricorrere a un Tribunale per ordinarne la rimozione. Ecco perché spesso, in via precauzionale, sarebbe meglio condividere il proprio intento con l’amministratore e con l’assemblea, in modo tale da non dover affrontare la questione in via giudiziale.

Ad ogni modo, spetterà poi al tribunale competente il giudizio finale sull’opera realizzata. Il giudice può infatti ritenere che l’alterazione del  derivante dall’installazione di zanzariere in condominio sia trascurabile, quando non comprometta il valore economico dell’edificio. Una caratteristica che può facilitare questo tipo di valutazione permissiva è, ad esempio, la rimovibilità delle zanzariere o l’adozione di reti con lo stesso colore delle strutture preesistenti quali la ringhiera del balcone condominiale o la tenda da sole.