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Fondo cassa per lavori straordinari: quando è obbligatorio?

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I lavori di manutenzione straordinaria, come abbiamo spesso visto, si distinguono dagli interventi ordinari sotto tre aspetti. Innanzitutto, per l’entità degli interventi da realizzare, in questo caso più incisivi. In secondo luogo, per il loro carattere di una tantum. Infine, per il diverso costo dei lavori. Tutto questo si traduce anche in diverse regole di approvazione assembleare. Come ci si deve comportare per quanto riguarda lo stanziamento di risorse? È obbligatorio istituire un fondo cassa per i lavori straordinari? O è possibile delegare la gestione delle spese all’amministratore?

Cominciamo dalle basi. Cos’è il fondo cassa condominiale? Si tratta di una somma stanziata e approvata dall’assemblea per realizzare dei lavori o delle riparazioni su parti comuni del condominio. La sua caratteristica principale è quella di essere una risorsa vincolata. Ciascun fondo condominiale dunque viene istituito ad hoc per uno specifico intervento e può essere utilizzato solo per tale scopo. Questo significa anche che non è possibile creare un fondo cassa “generico” o “preventivo” senza vincolarlo a una destinazione specifica.

È possibile attribuire un fondo cassa condominiale a dei lavori straordinari ma anche a delle opere di manutenzione ordinaria. Ed è proprio questa distinzione che indica le maggioranze richieste per la sua approvazione, che spetta sempre all’assemblea condominiale.

  • Se si tratta di semplici interventi di manutenzione ordinaria, è richiesta la semplice approvazione della maggioranza degli intervenuti, che corrisponda a un terzo del valore in millesimi dell’edificio.
  • Quando gli interventi sono di manutenzione straordinaria, è necessaria la stessa approvazione richiesta per le manutenzioni di notevole entità. Maggioranza degli intervenuti, quindi, che corrisponda alla metà del valore in millesimi del condominio.
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Lavori straordinari in condominio: serve un fondo cassa?

Come detto, lo strumento del fondo cassa è estremamente utile perché garantisce una gestione trasparente delle risorse, vincolate a un’unica opera stabilita e votata a maggioranza dall’assemblea. Proprio per questo motivo il legislatore ha deciso, con la Riforma del Condominio del 2012, di implementarne l’utilizzo.

L’articolo 1135 del Codice Civile è stato così modificato: al quarto comma, si legge che l’assemblea deve deliberare riguardo alla manutenzione straordinaria

costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

È quindi obbligatorio instituire un fondo cassa condominiale per lavori straordinari in condominio. Non sempre, chiaramente, è possibile stimare con esattezza l’ammontare dei lavori, ed è possibile quindi spacchettare il fondo approvando un pagamento graduale in funzione del procedere dei lavori. Lo stesso articolo precisa anche il ruolo centrale dell’assemblea in questo caso:

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Il criterio di urgenza quindi è l’unica eccezione che permette all’amministratore di agire tempestivamente, ad esempio quando un guasto sia urgente o potenzialmente pericoloso. Ad ogni modo, l’assemblea andrà interpellata in merito e alla prima riunione convocata.

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Cos’è un condominio minimo e come si ripartiscono le spese?

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Sappiamo che per un edificio composto da unità immobiliari con proprietari diversi è obbligatorio nominare un amministratore solo con un numero di condòmini maggiore di 8 proprietari. Tuttavia, sappiamo anche che il condominio si costituisce automaticamente quando in un edificio convivono due proprietari distinti. La Riforma del 2012 ha quindi introdotto una serie di norme relative a tutte quelle realtà più “piccole” composte da un numero di condòmini compreso fra 2 e 8. Si tratta del cosiddetto condominio minimo. Vediamo cos’è, come si gestisce e come vengono ripartite le sue spese.

Un condominio deriva dalla coesistenza in uno stesso edificio di più unità immobiliari appartenenti a proprietari diversi. Prendiamo il caso di un villino indipendente, diviso in due piani. Le due abitazioni che ne derivano hanno accessi separati (ad esempio, con una scala esterna che permette l’accesso al piano superiore senza passare da quello inferiore). Il proprietario del villino vende i due appartamenti a due proprietari diversi. Ecco che, in automatico, l’edificio diventa un condominio minimo, e ad esso si applicheranno tutte le norme del Codice Civile.

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Queste norme serviranno per amministrare la gestione di aree e beni condivisi ai due proprietari. Parliamo, ad esempio, del vialetto di accesso, di un cancello d’ingresso, del cortile sottostante, ma anche del lastrico solare. Essendo i proprietari solo due, non sussiste l’obbligo di nominare un amministratore, anche se i due condòmini possono ugualmente delegare la gestione contabile dell’edificio a una figura esterna. Allo stesso modo, non è necessario nemmeno redigere e approvare un regolamento, obbligatorio a partire da 10 condòmini. Fra le norme che, all’atto pratico, più interesseranno i due condomini, rientrano sicuramente quelle sulla ripartizione delle spese.

Come si ripartiscono le spese nel condominio minimo?

Pur in assenza di amministratore e regolamento, i due proprietari dovranno sostenere delle spese per il mantenimento delle parti comuni e, in base alle norme del Codice Civile, ripartirle equamente. Un istituto condominiale che è quindi obbligatorio anche per il condominio minimo sono le tabelle millesimali. La loro approvazione è fondamentale per distribuire le spese. In caso di mancata compilazione, infatti, sarà il giudice a dover ricostruire dei criteri di ripartizione basati sul modello delle tabelle.

Le spese per le aree comuni, naturalmente, non vanno solo distribuite, ma anche approvate. Altro elemento quindi indispensabile nel condominio minimo è l’assemblea condominiale, in base alle stesse regole civilistiche del condominio “tradizionale”. Ovviamente, le norme su criteri di maggioranza e partecipazione si adeguano al numero di condomini. Nell’esempio del nostro villino, una decisione è da intendersi presa all’unanimità solo se all’assemblea perviene il voto favorevole di entrambi.

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L’amministratore può fornire informazioni sui pagamenti di altri condomini?

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Il pagamento della propria quota di spese e rate condominiali è un obbligo in capo a tutti i proprietari di unità immobiliari in condominio. Lo stato di un condòmino moroso può però creare, oltre a un certo imbarazzo, anche delle vere e proprie contese giudiziarie. Non solo per il mancato pagamento di un debito, ma anche per la comunicazione di informazioni sui pagamenti degli altri condomini. Questa tipologia di dati può essere condivisa dall’amministratore con gli altri proprietari o si tratta di violazione della privacy? La legge e l’interpretazione giuridica hanno chiarito la questione.

L’amministratore è tenuto alla gestione economica e contabile del condominio, ed entra quindi direttamente a conoscenza di un mancato pagamento. Fra i suoi compiti, c’è inoltre anche quello della rendicontazione. Infatti, nell’articolo 1130 del Codice Civile relativo alle ulteriori attribuzioni dell’amministratore di condominio, è compreso l’obbligo di

redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Tale rendiconto deve riportare lo stato di amministrazione patrimoniale del condominio, con entrate, uscite e mancati incassi. Ricordiamo, a tal proposito, che il debito delle spese condominiali può andare in prescrizione e che è compito dell’amministratore prendere tutte le misure necessarie per la sua riscossione.

Lo stesso articolo, al punto 9, specifica inoltre che è compito dell’amministratore anche

fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

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Questo, in funzione del generale principio per il quale ogni condomino ha il diritto di vigilare sulla gestione proprio patrimonio, seppur condiviso con gli altri condomini. La situazione contabile del condominio non può quindi essere tenuta nascosta agli altri proprietari, anche se questo implica la comunicazione di informazioni sui pagamenti degli altri condomini.

Come può avvenire la comunicazione di informazioni sui pagamenti degli altri condomini

Una recente sentenza del Tribunale di Torino (12/3/19, IV sezione civile) ha integrato l’interpretazione di queste disposizioni normative. Da un lato, è certamente vero che rientra fra le prerogative – anzi, fra gli obblighi – dell’amministratore comunicare lo stato patrimoniale del condominio ai singoli proprietari. Compresi, quindi, gli eventuali debiti di alcuni condomini. Tuttavia, questa comunicazione deve avvenire nel rispetto della privacy e nella tutela della dignità delle persone, quindi secondo precise procedure.

La prima procedura di comunicazione ha luogo annualmente quando viene sottoposto all’approvazione dell’assemblea il rendiconto patrimoniale del condominio. In tal caso, è il diritto degli altri proprietari a conoscere la condizione contabile del condominio, debiti compresi. Al di fuori di questa approvazione assembleare, l’amministratore può comunicare lo stato dei pagamenti di un condòmino solo a un altro condòmino e solo previa esplicita richiesta di chiarimenti in merito all’inadempimento di un pagamento. In assenza di tale richiesta e al di fuori della comunicazione del rendiconto, l’amministratore non può di propria iniziativa divulgare informazioni sui pagamenti degli altri condomini e sullo stato debitorio dei proprietari.

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Superbonus 110%: il cappotto interno in condominio accede?

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Via alle richieste per il Superbonus 110% dal 15 ottobre. Sono moltissimi i proprietari di immobili che hanno già avviato le procedure per ristrutturare i propri stabili in cambio degli incentivi fiscali garantiti. Abbiamo già parlato sul nostro blog di questo preziosissimo provvedimento e di cosa c’è da sapere sull’Ecobonus 110%, dai documenti richiesti alla comprensione dei requisiti minimi per beneficiare del bonus. Fra i tanti dubbi ancora da chiarire, ve ne sono alcuni in merito al Superbonus 110% in condominio. Dall’Agenzia delle Entrate è arrivata un’importante risposta in merito al cappotto interno in condominio. Rientra fra gli interventi che accedono al bonus?

Per cappotto interno si intende la realizzazione di un cappotto termico alle pareti della singola unità immobiliare compresa all’interno di un contesto condominiale. Molti proprietari si sono infatti chiesti se il Governo garantisca la possibilità di accedere Superbonus 110% anche per questo tipo di intervento. Per comprendere la risposta dell’Agenzia delle Entrate (408/2020) in merito è bene ricordare i presupposti principali di questo progetto.

Tra i punti salienti del Superbonus c’è la distinzione operata nel testo del Decreto fra interventi trainanti e interventi trainati. I primi sono i lavori principali che è obbligatorio realizzare per accedere alle detrazioni fiscali. Riprendendo le info diffuse dalla stessa Agenzia, gli interventi trainanti sono lavori di:

  • isolamento termico sugli involucri.
  • Sostituzione impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni dell’edificio o su edifici unifamiliari e unità di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti

Infine, gli interventi antisismici già compresi all’interno del Sismabonus. Parallelamente alla realizzazione di uno di questi lavori, è possibile anche prevedere e comprendere all’interno del bonus anche lavori “aggiuntivi” trainati, quali:

  • efficientamento energetico.
  • Installazione impianti fotovoltaici.
  • Installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.

Intervento trainante o trainato? Dove rientra il cappotto interno in condominio

Il cappotto interno in condominio, secondo quando spiegato dall’Agenzia delle Entrate, non rientra fra gli interventi trainanti. Il singolo proprietario non può quindi richiedere le detrazioni fiscali del Superbonus per la sola copertura termica delle pareti interne del proprio appartamento in condominio. È possibile far rientrare questo intervento solo all’interno di un più ampio progetto che comprenda anche opere trainanti e quindi relativi alle parti comuni dell’edificio.

In tal senso, essendo la facciata esterna e i muri perimetrali del condominio “area comune”, il singolo condomino può richiedere la realizzazione del cappotto termico sulle pareti esterne della propria unità. Questo tipo di intervento, anche se coinvolgerebbe solo il perimetro esterno dell’unità immobiliare richiedente, necessiterebbe in ogni caso dell’approvazione di tutto il condominio in quanto intervento su un bene comune dell’edificio.

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Installazione di zanzariere in condominio: con quali permessi?

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Spesso i proprietari di unità immobiliari in condominio tendono a trascurare l’incidenza di modifiche apparentemente piccole alle loro abitazioni. Se questi interventi riguardano il lato esterno del proprio balcone, si va, però, ad agire contemporaneamente anche sulla facciata del condominio. A questo punto, subentrano le norme relative alla gestione di beni e aree comuni che, ricordiamo, è obbligatorio rispettare. Parliamo, in particolare, della facciata del condominio e della tutela del suo decoro architettonico. Un discorso che bisogna valutare con attenzione anche quando si tratta di piccoli interventi come l’installazione di zanzariere in condominio. Quali fattori bisogna considerare in tal caso?

Per decoro architettonico si intende l’insieme armonico delle linee e delle strutture che compongono l’aspetto esterno di un edificio. Aspetto che è dato dall’insieme dei singoli elementi, compresi quelli installati nei balconi che pur corrispondono a spazi privati ad uso esclusivo dei condòmini.

Il rispetto del decoro architettonico non ha valenza solo in termini estetici. Lo stato della facciata esterna di un edificio incide, oltre che sulla bellezza del palazzo in quanto arredo urbano, anche sul suo valore economico. Da un utilizzo sconsiderato di elementi esterni come tende da sole, impianti per l’aria condizionata e perfino zanzariere può quindi derivare un danno economico a tutti i proprietari del condominio. Ecco perché bisogna sapere a cosa si va incontro anche quando si decide di installare delle zanzariere sul proprio balcone.

È obbligatorio il permesso per l’installazione di zanzariere in condominio?

Cominciamo dalle regole. Un regolamento “tradizionale”, quindi assembleare e votato con maggioranze classiche, non può impedire l’installazione di zanzariere sul proprio balcone. È possibile però che in passato l’assemblea abbia votato all’unanimità una norma in tal senso, che impedisca o stabilisca delle condizioni a questo tipo di intervento. È bene quindi verificare la presenza nel proprio regolamento di clausole contrattuali in merito.

Inoltre, piccole modificazioni delle parti comuni del condominio sono permesse, a patto che non ledano il diritto altrui di godere allo stesso modo dell’area condivisa. In altri termini, è quindi possibile installare zanzariere sul proprio condominio solo se il loro aspetto non pregiudica il decoro architettonico dello stabile.

In tal senso, non esiste un obbligo di comunicazione all’amministratore. È bene però sapere che gli altri condomini potrebbero, se ritenessero che zanzariere in questione dannose per l’aspetto estetico dell’edificio, opporsi a tale decisione e persino ricorrere a un Tribunale per ordinarne la rimozione. Ecco perché spesso, in via precauzionale, sarebbe meglio condividere il proprio intento con l’amministratore e con l’assemblea, in modo tale da non dover affrontare la questione in via giudiziale.

Ad ogni modo, spetterà poi al tribunale competente il giudizio finale sull’opera realizzata. Il giudice può infatti ritenere che l’alterazione del  derivante dall’installazione di zanzariere in condominio sia trascurabile, quando non comprometta il valore economico dell’edificio. Una caratteristica che può facilitare questo tipo di valutazione permissiva è, ad esempio, la rimovibilità delle zanzariere o l’adozione di reti con lo stesso colore delle strutture preesistenti quali la ringhiera del balcone condominiale o la tenda da sole.

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Cucinare in balcone: quando arrostire e friggere è una molestia

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Per chi ha la fortuna di possedere un bel balcone spazioso è normale e, anzi, quasi doveroso, volerlo sfruttare al massimo. Con un’ampia terrazza, nelle belle giornate di sole è sufficiente organizzare un barbecue in balcone per trasformare il pranzo della domenica in una giornata di svago. Naturalmente, all’interno di un contesto condominiale non ci possiamo comportare come se ci trovassimo nel nostro giardino privato e isolato. Anche azioni che tendiamo a dare per scontate, come ad esempio arrostire e friggere in balcone, può costituire un fastidio ingiustificato per i nostri vicini. Vediamo quindi come comportarsi quando si vuole cuocere cibi all’aperto in condominio.

Il problema non consiste tanto nell’azione in sé, ovviamente, ma nell’immissione nell’aria di fumi e odori molesti che possono indisporre i propri vicini. Anche in questo caso, come quando abbiamo parlato di fumi e odori molesti in condominio, dobbiamo rifarci all’articolo 844.

Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

 Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.

Il problema è tutt’altro che risolto con la lettura dell’articolo. Qui si evince quindi la possibilità di arrostire e friggere in balcone. Ma come si misura e come si dimostra la tollerabilità di queste emissioni? Se per quanto riguarda i rumori esistono sistemi di misurazione dei decibel, quando si parla di odori la situazione è un po’ più complicata. Un vicino che volesse denunciare il proprio dirimpettaio perché ritiene i suoi fumi di fritto o di arrosto molesti dovrebbe dimostrare al giudice la loro non tollerabilità.

Friggere o arrostire all’aperto: quando è possibile

Anche se esistono degli strumenti di misurazione anche per gli odori, si tratta di tecniche poco diffuse per le quali è necessario rivolgersi a un perito che sia presente nell’esatto momento in cui i fumi vengano rilasciati. A riprova della non tollerabilità degli odori è possibile anche portare dei testimoni o delle conseguenze oggettive dell’eccessivo fumo rilasciato – ad esempio, la foto di un muro annerito.

Se intendete friggere o arrostire in balcone quindi dovete assicurarvi che il vostro vicino non venga danneggiato dall’intensità degli odori rilasciati. La legge prevede anche una serie di “attenuanti” delle quali il giudice deve tener conto per valutare la tollerabilità degli odori. Per quanto riguarda la condizione dei luoghi citata nell’articolo, si intende la situazione concreta che si configura al momento dell’immissione. Si può ad esempio parlare di immissioni indirette e quindi giustificabili se i fumi e gli odori arrivano al vicino solo a causa di una condizione esterna, come ad esempio una giornata ventosa.

Quando si parla di ragioni della proprietà, ci si riferisce invece alle specifiche esigenze dei proprietari. Un conto è protestare per un privato che si diletta tutti i giorni con barbecue e fritture in balcone. Un conto è protestare contro un ristorante situato in condominio che abbia i tutti i permessi necessari per svolgere la sua attività. Tuttavia, si tende a considerare questo criterio come secondario rispetto alla valutazione di tollerabilità, proprio perché la tutela della salute e del quieto vivere del singolo prevale sui diritti di produzione e di esercizio della propria attività.

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Prescrizione delle spese condominiali: quali sono le tempistiche?

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Come sappiamo, ciascuno è tenuto al pagamento delle spese condominiali in proporzione alle quote indicate dalle tabelle millesimali. Purtroppo, una situazione di grave disagio economico può portare i proprietari di unità immobiliari a ritardare i pagamenti e ad accumulare quindi un debito nei confronti del condominio. Tanto la parte debitrice quanto il creditore devono quindi conoscere la normativa relativa all’estinzione di questo debito. Quali sono le tempistiche della prescrizione delle spese condominiali?

Ricordiamo innanzitutto che la riscossione dei debiti spetta, per legge, all’amministratore. Fra i suoi obblighi, elencati all’articolo 1129 del Codice Civile, rientra anche l’azione per la

riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

L’articolo successivo (1130) punisce la negligenza dell’amministratore con la revoca del suo incarico. Non solo: il condominio può anche richiedere all’amministratore il risarcimento del danno per il mancato adempimento di un suo compito. Il termine di 6 mesi è però da intendersi come relativo all’azione dell’amministratore. Per quanto riguarda invece la prescrizione delle spese condominiali? Quali tempistiche intercorrono?

Quando scatta la prescrizione del debito per le spese condominiali?

Ovvero, ribaltando la domanda, fino a quando il condominio creditore può esigere il pagamento delle quote non versate da uno dei proprietari? È importante comprendere che, a tale scopo, non conta solo la durata della prescrizione. È fondamentale infatti comprendere anche da quando intercorre questo periodo.

La prescrizione del debito per le spese condominiali è di 5 anni. Trascorso questo periodo, il condominio non potrà più far valere il proprio credito sul proprietario moroso. La legge prevede che la prescrizione vada calcolata a partire dall’approvazione della delibera dell’assemblea dello stato di riparto delle spese. Questo termine è però rinnovabile.

L’amministratore, infatti, può (anzi, dovrebbe) inviare una lettera di diffida e di messa in mora al debitore. La data della raccomandata indica, a questo punto, il nuovo termine di decorso della prescrizione. Quest’azione ha quindi l’effetto di bloccare il decorso dalla delibera del riparto delle spese, azzerando il conteggio e facendolo ripartire da capo. I cinque anni della prescrizione sono quindi da intendersi in senso continuativo e senza interruzione o azzeramento mediante una diffida.

Non solo. In caso di adempimento, il legale scelto dall’amministratore può anche richiedere al tribunale un decreto ingiuntivo con esecuzione immediata. A tal punto, dopo pochi giorni dalla notifica, il debitore potrà subire il pignoramento dei suoi beni.

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Serve il permesso dell’assemblea per la sopraelevazione in condominio?

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La sopraelevazione in condominio suscita spesso non poche polemiche. Si tratta, in sintesi, di un’azione del proprietario del lastrico solare o dell’appartamento dell’ultimo piano che decide di integrare la volumetria della sua proprietà. Questo può accadere tanto con un’innovazione degli elementi già presenti sul suolo calpestabile tanto con la costruzione di un nuovo piano o fabbricato. Partiamo col dire che la legge permette esplicitamente la sopraelevazione in condominio. Salvo, ovviamente, il rispetto di alcune condizioni. A tal proposito, è necessario il permesso dell’assemblea per la sopraelevazione in condominio? Oppure gli altri proprietari non possono opporsi in alcun modo?

Abbiamo detto che la costruzione di una volumetria aggiuntiva sul lastrico solare spetta unicamente al suo proprietario – o al proprietario dell’unità immobiliare all’ultimo piano. Quando è possibile fare la sopraelevazione in condominio? La legge non impone il generico obbligo di richiesta del permesso all’assemblea condominiale. Esistono, però, alcuni limiti a questi progetti espansivi. Vincoli che, in alcuni casi, sono superabili solo attraverso il passaggio in assemblea. Vediamo quindi quando è bene coinvolgere gli altri condomini nel proprio progetto di sopraelevazione condominiale.

I vincoli principali alla sopraelevazione sono:

  • Rispetto del decoro architettonico dell’edificio.
  • Garanzia del diritto di veduta condominiale.
  • Mantenimento della stabilità dell’edificio.
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Per quanto riguarda il decoro architettonico e il diritto di veduta condominiale, è chiaro che una costruzione di questo tipo sia in grado, potenzialmente, di pregiudicare entrambi. Nonostante non sia obbligatorio per legge il permesso dell’assemblea per la sopraelevazione in condominio, è buona norma presentare il proprio progetto all’assemblea prima della sua realizzazione. Anche se si tratta di una porzione privata dell’edificio, una costruzione esteticamente sgradevole, non coerente con l’architettura dell’edificio o estremamente coprente potrebbe infatti scatenare le proteste a posteriori degli altri proprietari. Meglio discuterne preventivamente.

Sopraelevazione e stabilità: quando serve il permesso dell’assemblea

Questi vincoli sussistono in ragione di un principio fondamentale in condominio: la tutela del pari utilizzo da parte di tutti delle aree comuni. Se quindi la sopraelevazione non pregiudica questo diritto degli altri proprietari, non è necessario richiederne il permesso. Una situazione diversa è invece il caso in cui la costruzione sul lastrico solare pregiudichi la stabilità dell’edificio. Ad esempio, minandone la struttura antisismica o mettendo a rischio il sostegno delle fondamenta del palazzo.

In tal caso, per il proprietario del lastrico solare è obbligatorio chiedere il permesso all’assemblea per la sopraelevazione. Insieme all’approvazione del progetto, gli altri condomini dovranno infatti approvare anche tutti quei lavori accessori ma necessari per ripristinare la stabilità dell’edificio e adeguarla alle nuove volumetrie. È questo l’unico caso in cui un proprietario non può evitare di passare dall’assemblea condominiale, per ovvi motivi di sicurezza di tutti.

Christian Sterk/Unsplash

Fumi e odori molesti in condominio. Che fare?

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Odori molesti, fumi esagerati e vapori invadenti. Non tutte le molestie dei vicini sono tangibili. Spesso, anzi, le più fastidiose hanno una natura intangibile. La legge ha previsto degli strumenti per tutelarsi contro queste immissioni, ma è sempre bene valutare caso per caso la via migliore per agire. Il perno centrale della questione sta nel dimostrare la non tollerabilità di queste esalazioni. Come fare? Come difendersi da fumi e odori molesti in condominio?

Inquadriamo innanzitutto la situazione a livello giuridico. Emanare dal proprio appartamento una quantità ingente di fumo o di odori può costituire un reato.  E non importa che per qualcuno si tratti di odorini invitanti. Basti ricordare la sentenza che condannò un condomino per aver esagerato con gli odori di fritto… Questo tipo di reato rientra nella stessa categoria, ad esempio, del lancio di sigarette nel giardino privato del vicino o del condomino di sotto. Si tratta dello stillicidio, regolato dall’articolo 674 del Codice Penale.

Ciò che conta non è tanto la natura del fumo o degli odori. In tal senso, anche un innocente barbecue in balcone può costituire una vera e propria molestia passibile di denuncia se reiterata senza rispetto delle richieste altrui. Il punto, come dicevamo, sta nel non superare la soglia di tollerabilità che chiunque accetti di vivere in condominio acconsente tacitamente di sopportare. Quando si supera questa soglia e come dimostrarlo?

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Tollerabilità di fumi e odori molesti: come dimostrarla?

Abbiamo detto che l’immissione di gas e fumi maleodoranti costituisce un reato. Se quindi i richiami dell’amministratore non sono sufficienti a interrompere le routine del tuo vicino, puoi ricorrere anche alla via legale. Se ritieni che i fumi e gli odori del tuo vicino siano davvero molesti e superino la cosiddetta soglia di tollerabilità, dovrai però cercare di dimostrarlo al giudice, che non potrà ovviamente basarsi sulla tua sola parola.

Che si tratti di emissioni industriali di gas, detergenti o detersivi molto forti o di odori provenienti da una cucina, per denunciare è bene avere dalla propria parte due requisiti:

  • Innanzitutto, che il gettito di odori molesti sia un’azione ripetuta nel tempo. Se, ad esempio, avete già fatto una diffida nei confronti del vicino, potrete provare il comportamento recidivo dello stesso.
  • Una dimostrazione della non tollerabilità degli odori. Sebbene esistano degli strumenti tecnici capaci di rilevare l’intensità di un profumo, non sempre si riesce a registrare l’esalazione nel momento in cui sovviene. Per questo, è il giudice potrebbe ritenere sufficienti anche dei testimoni che riportino in modo oggettivo una conferma all’accusa.

Un altro elemento da tener presente è la natura del reato. L’emissione di fumi e odori molesti costituisce un illecito civile se incide negativamente sulle abitudini dei vicini. Così, ad esempio, è passibile di denuncia anche un vicino che usi costantemente la candeggina per pulire il balcone, costringendo gli altri condomini a tener chiusa la finestra. Si tratta di un illecito penale solo se in questa molestia sono coinvolti anche altri soggetti in numero indefinito – così, ad esempio, il caso di una fabbrica le cui esalazioni danneggino non solo chi vive nello stesso abitato ma anche chi fosse di passaggio.

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Come evitare le sigarette lanciate nel giardino privato?

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Le sigarette lanciate dal balcone sono un frequentissimo motivo di discussione nei complessi condominiali. Oltre che un esempio di inciviltà, questo semplice gesto costituisce anche un reato, poiché un mozzicone di sigaretta lanciato dall’alto può provocare danni al terreno o addirittura a persone. Il problema può essere ancora più fastidioso poi quando il cortile o il giardino oggetto del lancio delle cicche è di proprietà privata di uno dei condomini. Vediamo cosa è possibile fare per evitare che vengano lanciate sigarette nel giardino privato di un condominio.

Partiamo da un presupposto. A prescindere che il terreno in cui vengono lanciate le sigarette sia di proprietà privata, condominiale o pubblica, il lancio di un mozzicone costituisce un reato penale. Ricade, infatti, nella fattispecie dello stillicidio o gettito pericoloso di cose (articolo 674 del Codice Penale).

È possibile denunciare tale comportamento anche se non ha (ancora) provocato un effettivo danno a un oggetto o a un soggetto. È la pericolosità del gesto nei confronti dell’incolumità pubblica a essere incriminata, non solo gli effettivi danni prodotti. Chi può denunciare? Trattandosi di un reato perseguibile d’ufficio, anche un semplice passante estraneo alle dinamiche condominiali può denunciare il gesto, in quanto potenzialmente pericoloso.

Da un punto di vista civile, teoricamente è inoltre possibile richiedere un risarcimento danni per una lesione o per un guasto provocato dal lancio del mozzicone. In tal caso, è necessario però avere delle prove evidenti che imputino il danno a una precisa persona. A tal proposito, è possibile fornire materiale fotografico o video ma anche avvalersi di testimoni per provare la colpevolezza di un condomino.

Ricordiamo anche, però, che è possibile chiedere il risarcimento solo per danni di una certa entità, provocati magari da una condotta reiterata nel tempo. Un singolo evento isolato non è sufficiente per ottenere un risarcimento in sede civile. Questo è il quadro giuridico generale. Come ci si può comportare contro chi lancia le sigarette in un giardino condominiale privato?

Sigarette lanciate nel giardino condominiale: di chi è la responsabilità?

Uno spunto interessante per inquadrare questo reato in un contesto condominiale ci viene fornito dal Tribunale di Reggio Calabria. Con la sentenza n. 334 11/03/20, i giudici hanno fatto riferimento anche alla responsabilità da custodia del condominio. Nel caso specifico, infatti, il continuo lancio di mozziconi dai balconi nel cortile aveva provocato dei danni alla capote di un veicolo parcheggiato. In tal caso, a rispondere dei danni è quindi stato il condominio in toto, alla luce del suo obbligo di custodia delle aree e dei beni comuni, ivi compresi il parcheggio o il cortile dell’edificio.