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Abuso edilizio in condominio: a chi spetta la demolizione?

Ne abbiamo parlato più volte. Molti lavori condominiali richiedono ben altro di una delibera di approvazione condominiale. In particolar modo quando si parla di modifiche alla volumetria, sono necessari dei permessi dal Comune, le cosiddette autorizzazioni amministrative. La conseguenza, altrimenti, è di ricadere nel reato di abuso edilizio, un illecito di carattere penale. In questi casi, sopraggiunge poi l’ordine di demolizione. A chi spetta la demolizione di un abuso edilizio in condominio? Ai singoli proprietari responsabili o all’intero condominio?

Il Comune infatti predispone dei precisi parametri volumetrici per gli edifici, iscritti nei progetti di lottizzazione. Gli aumenti volumetrici sono un intervento frequente, in special modo per quanto riguarda , ad esempio, l’ampliamento di una terrazza calpestabile o la costruzione su un lastrico solare. Il mancato rispetto dei limiti rilevato da un sopralluogo porta a un’ordinanza di demolizione. È quando successo a un condominio che ha poi impugnato l’ingiunzione del Comune. A dirimere la controversia l’ottava sezione del TAR della Campania, con la sentenza n. 3005/2020. In questo caso, il Comune aveva infatti agito contro il condominio in toto.

Il motivo del rigetto sta in due parametri. Innanzitutto, è necessario stabilire se l’abuso edilizio preso in carica riguardi delle parti di proprietà esclusiva, quindi le singole unità immobiliari, o un’area comune del condominio. Se l’aumento volumetrico registrato interessa una singola abitazione, la demolizione per un abuso edilizio in condominio spetta al proprietario che si è reso colpevole dell’illecito penale.

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Chi si occupa della demolizione di un abuso edilizio in condominio?

In secondo luogo, anche se il reato di abuso edilizio riguardasse una delle parti comuni dell’edificio, non sarebbe corretto imputarne la demolizione al condominio. Nella sentenza citata, i giudici hanno interpretato l’articolo 1117 del Codice Civile sulle parti comuni dell’edificio. Qui si afferma chiaramente che tutte le parti elencate (a titolo non esaustivo ma esclusivamente illustrativo):

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo.

Ne deriva, quindi, che sono i singoli proprietari delle varie unità a detenere la proprietà, seppur condivisa, delle aree comuni. Non quindi il condominio rappresentato dall’amministratore, che risulta essere un semplice ente gestore di un patrimonio in alcun modo riconducibile alla sua proprietà. Ciascuna modificazione rilevante per aumentare le volumetrie delle stesse richiede infatti l’approvazione degli stessi condomini riuniti nell’assemblea.

È dunque la somma dei proprietari che deve occuparsi della demolizione di un abuso edilizio quando esso riguardi parti comuni del condominio. L’errore evidenziato dal TAR non riguardava quindi l’ordinanza di demolizione dell’abuso edilizio in sé, ma il fatto che essa fosse indirizzata al condominio in quanto entità priva di personalità giuridica, anziché ai singoli condomini effettivi proprietari del bene.

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Installazione di zanzariere in condominio: con quali permessi?

Spesso i proprietari di unità immobiliari in condominio tendono a trascurare l’incidenza di modifiche apparentemente piccole alle loro abitazioni. Se questi interventi riguardano il lato esterno del proprio balcone, si va, però, ad agire contemporaneamente anche sulla facciata del condominio. A questo punto, subentrano le norme relative alla gestione di beni e aree comuni che, ricordiamo, è obbligatorio rispettare. Parliamo, in particolare, della facciata del condominio e della tutela del suo decoro architettonico. Un discorso che bisogna valutare con attenzione anche quando si tratta di piccoli interventi come l’installazione di zanzariere in condominio. Quali fattori bisogna considerare in tal caso?

Per decoro architettonico si intende l’insieme armonico delle linee e delle strutture che compongono l’aspetto esterno di un edificio. Aspetto che è dato dall’insieme dei singoli elementi, compresi quelli installati nei balconi che pur corrispondono a spazi privati ad uso esclusivo dei condòmini.

Il rispetto del decoro architettonico non ha valenza solo in termini estetici. Lo stato della facciata esterna di un edificio incide, oltre che sulla bellezza del palazzo in quanto arredo urbano, anche sul suo valore economico. Da un utilizzo sconsiderato di elementi esterni come tende da sole, impianti per l’aria condizionata e perfino zanzariere può quindi derivare un danno economico a tutti i proprietari del condominio. Ecco perché bisogna sapere a cosa si va incontro anche quando si decide di installare delle zanzariere sul proprio balcone.

È obbligatorio il permesso per l’installazione di zanzariere in condominio?

Cominciamo dalle regole. Un regolamento “tradizionale”, quindi assembleare e votato con maggioranze classiche, non può impedire l’installazione di zanzariere sul proprio balcone. È possibile però che in passato l’assemblea abbia votato all’unanimità una norma in tal senso, che impedisca o stabilisca delle condizioni a questo tipo di intervento. È bene quindi verificare la presenza nel proprio regolamento di clausole contrattuali in merito.

Inoltre, piccole modificazioni delle parti comuni del condominio sono permesse, a patto che non ledano il diritto altrui di godere allo stesso modo dell’area condivisa. In altri termini, è quindi possibile installare zanzariere sul proprio condominio solo se il loro aspetto non pregiudica il decoro architettonico dello stabile.

In tal senso, non esiste un obbligo di comunicazione all’amministratore. È bene però sapere che gli altri condomini potrebbero, se ritenessero che zanzariere in questione dannose per l’aspetto estetico dell’edificio, opporsi a tale decisione e persino ricorrere a un Tribunale per ordinarne la rimozione. Ecco perché spesso, in via precauzionale, sarebbe meglio condividere il proprio intento con l’amministratore e con l’assemblea, in modo tale da non dover affrontare la questione in via giudiziale.

Ad ogni modo, spetterà poi al tribunale competente il giudizio finale sull’opera realizzata. Il giudice può infatti ritenere che l’alterazione del  derivante dall’installazione di zanzariere in condominio sia trascurabile, quando non comprometta il valore economico dell’edificio. Una caratteristica che può facilitare questo tipo di valutazione permissiva è, ad esempio, la rimovibilità delle zanzariere o l’adozione di reti con lo stesso colore delle strutture preesistenti quali la ringhiera del balcone condominiale o la tenda da sole.

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Serve il permesso dell’assemblea per la sopraelevazione in condominio?

La sopraelevazione in condominio suscita spesso non poche polemiche. Si tratta, in sintesi, di un’azione del proprietario del lastrico solare o dell’appartamento dell’ultimo piano che decide di integrare la volumetria della sua proprietà. Questo può accadere tanto con un’innovazione degli elementi già presenti sul suolo calpestabile tanto con la costruzione di un nuovo piano o fabbricato. Partiamo col dire che la legge permette esplicitamente la sopraelevazione in condominio. Salvo, ovviamente, il rispetto di alcune condizioni. A tal proposito, è necessario il permesso dell’assemblea per la sopraelevazione in condominio? Oppure gli altri proprietari non possono opporsi in alcun modo?

Abbiamo detto che la costruzione di una volumetria aggiuntiva sul lastrico solare spetta unicamente al suo proprietario – o al proprietario dell’unità immobiliare all’ultimo piano. Quando è possibile fare la sopraelevazione in condominio? La legge non impone il generico obbligo di richiesta del permesso all’assemblea condominiale. Esistono, però, alcuni limiti a questi progetti espansivi. Vincoli che, in alcuni casi, sono superabili solo attraverso il passaggio in assemblea. Vediamo quindi quando è bene coinvolgere gli altri condomini nel proprio progetto di sopraelevazione condominiale.

I vincoli principali alla sopraelevazione sono:

  • Rispetto del decoro architettonico dell’edificio.
  • Garanzia del diritto di veduta condominiale.
  • Mantenimento della stabilità dell’edificio.
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Per quanto riguarda il decoro architettonico e il diritto di veduta condominiale, è chiaro che una costruzione di questo tipo sia in grado, potenzialmente, di pregiudicare entrambi. Nonostante non sia obbligatorio per legge il permesso dell’assemblea per la sopraelevazione in condominio, è buona norma presentare il proprio progetto all’assemblea prima della sua realizzazione. Anche se si tratta di una porzione privata dell’edificio, una costruzione esteticamente sgradevole, non coerente con l’architettura dell’edificio o estremamente coprente potrebbe infatti scatenare le proteste a posteriori degli altri proprietari. Meglio discuterne preventivamente.

Sopraelevazione e stabilità: quando serve il permesso dell’assemblea

Questi vincoli sussistono in ragione di un principio fondamentale in condominio: la tutela del pari utilizzo da parte di tutti delle aree comuni. Se quindi la sopraelevazione non pregiudica questo diritto degli altri proprietari, non è necessario richiederne il permesso. Una situazione diversa è invece il caso in cui la costruzione sul lastrico solare pregiudichi la stabilità dell’edificio. Ad esempio, minandone la struttura antisismica o mettendo a rischio il sostegno delle fondamenta del palazzo.

In tal caso, per il proprietario del lastrico solare è obbligatorio chiedere il permesso all’assemblea per la sopraelevazione. Insieme all’approvazione del progetto, gli altri condomini dovranno infatti approvare anche tutti quei lavori accessori ma necessari per ripristinare la stabilità dell’edificio e adeguarla alle nuove volumetrie. È questo l’unico caso in cui un proprietario non può evitare di passare dall’assemblea condominiale, per ovvi motivi di sicurezza di tutti.

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Tettoia a distanza illegale: è una molestia?

Che si tratti di grandi costruzioni per ricoprire ad esempio una porzione di giardino o di cortile o che si parli di piccole sporgenze per riparare il passaggio dalla pioggia, per costruire una tettoia è necessario rispettare degli obblighi ben precisi. Alcuni, nei confronti del proprio Comune, altri nei confronti del proprio condominio. Nello specifico, è essenziale rispettare le distanze imposte dalla legge. Altrimenti, una tettoia a distanza illegale potrebbe costituire ben più di un abuso edilizio, ed essere considerata una vera e propria molestia.

Abbiamo parlato del Comune. È obbligatorio, infatti, richiedere l’autorizzazione urbanistica del proprio Comune. A meno che non si tratti di una costruzione di dimensioni estremamente modeste, atta, ad esempio, semplicemente a riparare l’ingresso dalla pioggia. L’installazione di una tettoia senza permesso comunale può essere risolta con una sanatoria se il Comune concede l’autorizzazione a posteriori. Se invece tale permesso non viene riconosciuto, si può incedere nel reato penale di abuso edilizio.

Per quanto riguarda invece le condizioni richieste dal proprio condominio per la costruzione di una tettoia, bisogna innanzitutto tenere in considerazione il principio di decoro architettonico. Tale criterio, che si applica a quasi tutti i lavori e le innovazioni che riguardano la facciata esterna di un edificio, comprende l’insieme armonico ed estetico delle linee strutturali e delle decorazioni di un palazzo.

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Una tettoia, se costruita senza riguardo per questo principio, può alterare l’aspetto esterno del condominio compromettendone quindi anche il valore economico oltre che quello estetico. Per ottenere un lasciapassare in tal senso è sempre buona norma fare comunicazione al proprio amministratore del progetto di costruzione della tettoia – se riguarda uno spazio ad uso esclusivo o privato del condominio.

Quando è illegale la distanza di una tettoia?

Sarà poi l’amministratore a illustrare tale progetto all’assemblea condominiale che ne valuterà l’impatto. Così come, ad esempio, è richiesto quando si vuole trasformare il proprio balcone in veranda. Questo, fermo restando naturalmente la prova che tale costruzione non pregiudichi la stabilità strutturale dell’edificio. Ma c’è un altro criterio che il costruttore è tenuto a rispettare: quello delle distanze.

La legge stabilisce che le tettoie installate successivamente alla costruzione di un edificio come un condominio debbano mantenersi a una distanza di 3 metri dalla costruzione dell’edificio limitrofo. Questa distanza non va calcolata a partire dalle mura, ma dall’ultimo centimetro di sporgenza della tettoia stessa. Se quindi il vicino è già in possesso di una tettoia sporgente, per costruire la propria è necessario che i 3 metri intercorrano dalla fine della tettoia già esistente all’inizio di quella da installare.

Questo, a meno che la tettoia del vicino non sia abusiva. In quel caso, bisogna calcolare la distanza a partire dal perimetro murale esterno. In caso di violazione di queste distanze? Una tettoia a distanza illegale costituisce non solo un abuso edilizio in tal senso. Con la sentenza n. 23940 del 25/9/19 la Cassazione ha stabilito che tale opera edilizia integra una vera e propria molestia nei confronti del vicino, che potrà quindi rivalersi sul dirimpettaio irrispettoso.

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Lavori sulla ringhiera del balcone condominiale: serve un permesso?

Il dilemma più comune relativo a ogni tipo di intervento in condominio riguarda la sua approvazione. In quali casi è necessario chiedere il permesso per l’assemblea? Quando invece è possibile bypassare questo passaggio? La risposta, naturalmente, dipende dal tipo di intervento. Torniamo qui a parlare di balconi, un elemento spesso al centro di contese e discussioni. Nello specifico, quali permessi servono per intervenire sul proprio balcone privato? Serve l’autorizzazione dell’assemblea per interventi sulla ringhiera del balcone condominiale?

Il balcone è un elemento molto discusso perché costituisce sì un prolungamento dell’abitazione, caratterizzandosi quindi come un bene privato del singolo condòmino. Allo stesso tempo però, come spesso abbiamo ricordato, la parte esterna del balcone contribuisce al decoro estetico della facciata del condominio. Al suo interno, quindi, si commissionano elementi di carattere privato a elementi di carattere condominiale. Abbiamo parlato di alcune questioni ricorrenti, come ad esempio la possibilità di montare edera finta sul proprio balcone o ancora l’intervento per trasformare il proprio balcone in veranda.

E per gli interventi sulla ringhiera condominiale? È necessaria l’autorizzazione dell’assemblea anche in questo caso? È proprio il carattere “condominiale” e quindi condiviso in comunione della facciata che può rispondere alla domanda. Si parta innanzitutto dal principio che ciascuno può usufruire dei beni comuni di un condominio «purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto» (articolo 1102 CC).

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Ringhiera del balcone condominiale sul balcone: chi deve approvare i lavori?

La funzione da valutare, in questo caso, è il cosiddetto decoro architettonico, quindi l’insieme di linee estetiche e decorative che abbelliscono la facciata di un condominio. Nessun intervento, nemmeno su uno spazio privato come può essere un balcone, può quindi pregiudicare questo decoro. A stabilirlo a chiare lettere è l’articolo 1122, secondo il quale:

il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

L’articolo prosegue oltre, affermando nel secondo comma che, in ogni caso, «è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea».

Così come il parapetto o la soletta del balcone, anche la ringhiera rientra a pieno diritto fra i beni comuni. Come essi, svolge infatti una funzione estetica per l’edificio. Ecco perché è bene fare comunicazione e, quindi, richiedere l’autorizzazione all’assemblea per interventi sulla ringhiera del balcone condominiale. Questo, sia che si tratti di installarne una nuova sia che si voglia estenderne la protezione con una rete.

Tale intervento potrebbe trovare una legittimità nell’approvazione degli altri condomini che, favore di un progetto di ristrutturazione, ne accetta le conseguenze e ne approva quindi i risvolti estetici. In alternativa, a stabilire in modo insindacabile se una modifica a un elemento costituisca lesione o pregiudizio per l’estetica comune di un condominio è il giudice di merito.

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Quali professionisti servono per il Superbonus?

Superbonus: quanto mi costi! Non in termini reali di spesa, in questo caso, ma in termini di documentazione e di pratiche necessarie per avviare, far procedere e concludere l’iter dei lavori. Gli sgravi fiscali del Decreto Rilancio convertiti in legge nel famoso pacchetto Superbonus sono un’opportunità davvero vantaggiosa per migliorare l’efficientamento energetico del proprio immobile e fare finalmente quei lavori tanto rimandati. Per approfittare di questi incentivi, sono richieste però decine di attestazioni tecniche e documenti fiscali. Ecco perché è fondamentale scegliere delle figure fidate e competenti. Quali professionisti servono per il Superbonus? Quali sono i tecnici da coinvolgere prima e dopo i lavori?

Tecnici e fiscali: quali professionisti servono per il Superbonus?

Per quanto riguarda l’attuazione pratica dei lavori, per mettere in moto l’intera macchina avrai innanzitutto bisogno di un tecnico per il rilascio dell’APE – Attestato di Prestazione Energetica. Questo documento è una sorta di lasciapassare e dimostra il miglioramento energetico di almeno due classi del proprio immobile. Difatti, ne sono richiesti due: uno come garanzia prima dei lavori e uno dopo gli interventi, come certificazione dell’avvenuto miglioramento.

Chi può rilasciare l’APE, ossia lo studio di fattibilità dei lavori? Puoi rivolgerti a un perito quale un geometra, un ingegnere, un architetto o altri professionisti. Questa figura dovrà inoltre vigilare sulla corretta esecuzione dei lavori, sia per quanto riguarda i requisiti tecnici sia per quanto riguardo al corretto impiego delle somme versate.

Specialmente se ci si rivolge a piccole imprese o se si intraprendono lavori di modesta entità, si tende poi a nominare il tecnico perito cui ci si è rivolti per l’APE anche Direttore dei Lavori e Tecnico Progettista. A lui andrà il compito di redigere in forma scritta e allegare al contratto anche il capitolato dei lavori condominiali per il Superbonus. Il regista insomma di tutto il progetto di rinnovo.

Affidare ruoli giuridicamente diversi ma concretamente affini a uno stesso professionista significa innanzitutto che questo perito, conoscendo le procedure necessarie e tutti gli elementi accessori del caso, saprà gestire meglio anche cambiamenti in corso d’opera o eventuali problematiche. Inoltre, il vantaggio è tutto dell’utente, che dovrà interfacciarsi con una figura sola nel ruolo di committente o rappresentante dei lavori.

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Caf o commercialista?                                       

Senza dimenticarci dell’aspetto fiscale. Per usufruire del Superbonus non servono solo professionisti nel campo dell’edilizia: è necessario anche che le pratiche siano seguite da un commercialista. A questa figura spettano vari compiti, tutti di fondamentale importanza. Innanzitutto, un controllo generico sulla validità dei lavori, compreso un controllo esteso a tutti gli stadi di avanzamento del processo. Il commercialista dovrà consegnare il visto di conformità all’Agenzia delle Entrate a inizio lavori, effettuando quindi la richiesta per il Superbonus. Infine, spetta a lui la gestione dello sgravio, in tutte le sue forme:

  • Fa la richiesta del credito d’imposta
  • Controlla che lo sconto in fattura avvenga a norma.
  • Richiede il recupero fiscale diretto.

Capirai che si tratta di un ruolo particolarmente delicato, che sarebbe bene affidare al proprio commercialista di fiducia. Chi non ne avesse uno può rivolgersi, per questi servizi, anche al CAF.

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È possibile aprire un varco in un muro perimetrale?

Come ci si deve comportare se si intende aprire un varco in un muro perimetrale del condominio? Si tratta di un intervento strutturale spesso adottato. Ad esempio, quando un condòmino proprietario di un immobile al primo piano di un edificio decida di aprire un altro ingresso al proprio alloggio. Oppure, quando si vuole aggiungere un secondo accesso facilitato al palazzo. Ad ogni modo, si tratta di una questione inerente all’utilizzo di un bene comune, qual è il muro perimetrale. E che, quindi, può suscitare delle liti anche gravi fra proprietari.

Ricordiamo innanzitutto qual è la legislazione inerente i beni comuni condominiali. Come specificato all’articolo 1102 del Codice Civile:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti  uso secondo il loro diritto.  A  tal  fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Dunque, l’apertura di una finestra o di una porta d’ingresso al proprio appartamento non dovrebbe teoricamente inficiare l’utilizzazione della cosa da parte degli altri. Ricordiamo anche che il muro perimetrale svolge un ruolo di “protezione” dell’edificio. Funzione di cui i condomini potranno continuare a godere se l’apertura del varco non pregiudichi la sicurezza dell’edificio. Questo, stanti le autorizzazioni comunali.

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Da considerarsi sarebbero anche, quindi, il tipo di varco e l’area antistante ad esso. Ad esempio, aprire un varco in un muro perimetrale del condominio è illegittimo se esso collega l’immobile di proprietà del singolo con una strada pubblica. Questo perché, secondo la Cassazione, tale collegamento sottrarrebbe il muro alla sua funzione di protezione e recinzione dell’edificio.

Aprire un varco lede il decoro?

Questa sentenza ci ricorda che, in questo come in altri casi, l’ultima parola debba spettare proprio al Giudice. Non solo in termini di violazione dell’utilizzo della cosa comune. Un’altra questione che i condomini potrebbero sollevare volendo impedirti di aprire un varco perimetrale in condominio potrebbe essere quella riguardante il decoro architettonico dell’edificio. Un parametro difficile da stabilire a priori, che potrebbe perfino risolversi chiedendo un parere in assemblea condominiale.

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Trasformare il balcone in veranda: come fare?

Hai un balcone ampio e stai pensando di chiuderlo per poterne godere anche in inverno? Anche se stai agendo su un bene di tua proprietà, ti trovi pur sempre all’interno di un condominio e bisogna rispettarne le regole. Per la legge e per il rispetto di tutti. Avrai quindi una serie di permessi (e pareri) da chiedere. Del resto, la chiusura del balcone non può essere considerata alla stregua di una riparazione o di una manutenzione, neppure straordinaria e di notevole entità. Ecco quindi cosa fare se intendi trasformare il balcone in veranda.

Trattandosi di una vera e propria modificazione urbanistica, per trasformare il balcone in veranda è innanzitutto necessario richiedere il permesso al Comune. Si andrebbe infatti ad aumentare la volumetria dell’edificio per creare uno spazio abitabile. Solo una volta ottenuto questo primo consenso potrai continuare a progettare l’intervento.

Poi, naturalmente, occorrerà confrontarsi con il proprio condominio per capire se il suo regolamento (o la sua assemblea condominiale) permetta tale intervento. Ti ricordiamo anche che, trattandosi di un’espansione volumetrica, gli altri condòmini potranno chiedere una revisione delle tabelle millesimali. Andresti, quindi, a pagare una quota maggiore sulle tue rate condominiali.

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Trasformazione del balcone in veranda: i permessi da chiedere

 Il Codice Civile prevede infatti una serie di limitazioni per i lavori svolti in ambito condominiale. Il primo principale vincolo consiste nella conservazione del decoro architettonico dell’edificio. All’articolo 1120 si legge che:

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino

Per decoro architettonico la giurisprudenza intende l’insieme estetico dell’edificio e delle strutture ornamentali, che devono conservare l’armonia iniziale o, comunque, in nessun modo peggiorare. Ti consigliamo quindi di verificare che l’assemblea non ritenga il tuo progetto lesivo del decoro. Altrimenti, potrebbero dartene notizia quando ormai sarai riuscito a trasformare il balcone in veranda e dovrai smontarlo. Stesso discorso per quanto riguarda la tutela della stabilità dell’intero edificio.

Dallo stesso articolo deduciamo un altro limite che potresti incontrare se vuoi trasformare il tuo balcone in veranda. La tua costruzione non deve nemmeno incidere sul godimento di un bene comune da parte di un altro condòmino. Questo, tradotto, significa che se la tua veranda oscura dalla luce o copre dalla visuale il balcone del tuo vicino, gli stai negando un suo diritto di godimento. Consultati quindi con l’amministratore e con l’intera assemblea condominale anche su questo.

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Installare una canna fumaria in condominio

Non solo le case indipendenti, ma anche molti immobili condominiali sono dotati di camini, stufe a pellet o forni a legna. Per non parlare delle attività commerciali come ristoranti o pizzerie, spesso situate all’interno di un contesto condominiale. Come è possibile allora installare una canna fumaria in condominio? La legge permette di collocare uno scarico per i fumi da combustione anche sulle parti comuni di un condominio. Vediamo con quali criteri.

Prima di installare una canna fumaria dovrai assicurarti di garantire alcuni requisiti di legalità e sicurezza. Innanzitutto, bisogna accertarsi che il regolamento condominiale non vieti esplicitamente questo tipo di intervento. In tal caso, sarà necessario richiedere una modifica del regolamento in assemblea. Da sottolineare anche che l’assemblea condominiale non può impedire l’installazione di una canna fumaria in astratto e senza averne prima valutato il progetto.

Questo, perché l’intervento di installazione riguarda un bene comune del condominio, che in quanto tale deve essere a disposizione di tutti, secondo le dovute quote millesimali. Non si tratta infatti di un’innovazione, ma di un semplice uso della cosa comune. La canna fumaria può quindi essere installata a proprie spese, sia di costruzione sia di mantenimento.

Unica discriminante per l’impiego di un’area collettiva è il divieto di recare danno alle altre proprietà o di comprometterne l’utilizzo da parte degli altri condomini. È necessario quindi che l’assemblea giustifichi il suo rifiuto dimostrando come una canna fumaria potrebbe ledere i diritti degli altri comproprietari.

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Canna fumaria: quando è possibile installarla

Il proprietario che intenda installare una canna fumaria in condominio ad uso privato può farlo senza richiesta di consenso all’assemblea se la struttura viene costruita in aderenza, appoggio o con incastro al muro perimetrale, considerato bene collettivo. Ci sono però altri criteri che un proprietario deve rispettare se vuole dotarsi di una canna fumaria.

  • Il decoro. L’installazione non deve pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio né deve mutarne in modo incisivo l’estetica e l’armonia.
  • La giusta distanza dalle finestre degli altri condomini e dai muri antistanti. La canna fumaria non può recare fastidio agli altri condomini esalando, a distanza ravvicinata, fumi, odori, rumori e immissioni di calore nelle proprietà circostanti. La giurisprudenza ha fissato, con diverse sentenze, una distanza minima di 75 centimetri che, in alcuni casi, arriva anche a 1 metro dai balconi degli altri proprietari.
  • L’impedimento del godimento altrui. La canna fumaria non può sottrarre una porzione di muro comune impedendo nel concreto la possibilità altrui di utilizzare lo stesso muro per installare tubi o altre innovazioni. Allo stesso modo, non può impedire o pregiudicare la visuale dei condomini.
  • La sicurezza. I lavori devono chiaramente rispettare tutte le normative vigenti in termine di sicurezza degli impianti. Deve anche essere dimostrabile nel progetto che l’installazione non pregiudichi la stabilità strutturale dell’edificio.