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Residenza dell’inquilino in affitto in condominio

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Un proprietario affitta la propria unità immobiliare collocata in un condominio a un conduttore. Quest’ultimo, per esigenze di varia natura, chiede al locatario di poter spostare la propria residenza anagrafica nell’appartamento. Si tratta di una situazione assai frequente, che riguarda in particolar modo gli affitti prolungati ma che spesso si verifica anche per le locazioni brevi (annuali). In che modo questo può vincolare il proprietario? Vi sono delle conseguenze fiscali o legali per il condomino? Per quanto riguarda il pagamento delle spese condominiali?

Va tenuta innanzitutto presente la distinzione legale fra residenza e domicilio. Quest’ultimo rappresenta il luogo in cui si stabilisce «la sede principale dei suoi affari e interessi». Si tratta di un punto, quindi, nevralgico per affari di natura prevalentemente professionali ma che corrispondono anche a esigenze di altra natura. Può essere, ad esempio, un luogo dove ci si trasferisce temporaneamente per una trasferta di lavoro, o di un ufficio al quale indirizzare la propria corrispondenza.

La residenza anagrafica coincide invece con il luogo in cui ha sede la propria dimora abituale. Vale a dire, dove abitualmente si vive, si dorme, si mangia. Essa dev’essere obbligatoriamente comunicata all’ufficio anagrafico del proprio Comune, il quale provvederà agli accertamenti dovuti per stabilire l’effettiva residenza del soggetto all’indirizzo indicato. Ricordiamo che spostare la propria residenza può comportare per l’inquilino dei vantaggi fiscali, ma anche sanitari. Dunque raramente questa pratica viene ostacolata dal proprietario.

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Con queste premesse, possiamo ora chiederci: quali conseguenze può avere la residenza dell’inquilino in affitto in condominio? La prima e più evidente consiste nell’invio della corrispondenza del soggetto presso l’indirizzo. Vi sono implicazioni rilevanti anche per quanto riguarda le spese?

Spostare la residenza dell’inquilino in affitto: quali conseguenze?

Il primo punto sul quale vogliamo portare l’attenzione è che il contratto di locazione non vincola il conduttore al pagamento delle quote condominiali. Queste spese sono infatti a carico del proprietario, poiché derivano esclusivamente dal suo titolo di proprietà. È poi possibile che l’affittuario e l’inquilino si accordino per dividere il pagamento delle spese includendone una quota fissa forfettaria nel contratto. Questo significa, però, che se un inquilino smette di pagare l’affitto, le spese condominiali ricadranno comunque interamente sul proprietario. Soprattutto, a prescindere dal fatto che un conduttore abbia spostato o meno la sua residenza nell’appartamento.

Ciò che conta ai fini della legge è che l’inquilino provveda a spostare la propria residenza una volta trasferitosi. La comunicazione del cambio di dimora, come detto, spetta a lui. Il proprietario può, ad ogni modo, richiedere presso il proprio ufficio dell’anagrafe l’avvio di un procedimento amministrativo che verifichi l’effettivo cambio di residenza e dunque spinga l’ex conduttore a registrare il nuovo indirizzo.

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Sconto in fattura e cessione del credito Superbonus

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Il pacchetto di sgravi fiscali del Superbonus 110% comprende una serie di interventi mirati in particolar modo all’efficientamento energetico e sismico degli edifici. Il provvedimento, prorogato ufficialmente fino al 2022, è accessibile con specifici requisiti e a precise condizioni anche nei condomini (compresi quelli “minimi”) ed è quindi bene capire in che modo è possibile riscuotere il proprio Bonus. Gli incentivi fiscali dell’Ecobonus si concretizzano in due modi principali: lo sconto in fattura e la cessione del credito. Vediamo in cosa consistono questi due strumenti e come beneficiarne. Ricordiamo che questi sgravi sono a disposizione anche dei condomini che vogliano richiedere il Sismabonus.

In realtà, il DL Rilancio che ha definito le linee guida per il Superbonus prevede 3 tipologie di riscossione del proprio bonus. La prima è rappresentata da una detrazione fiscale, mediante la quale lo Stato rimborsa le spese per l’efficientamento della propria casa con uno sconto su Ires o Irpef spalmato in 5 anni (o 10). In questo modo, però, il contribuente si vedrebbe costretto ad anticipare il pagamento dei lavori, per poi vedersi gradualmente detrarre l’importo corrispondente allo sconto previsto. Per incentivare ai lavori anche i soggetti che non hanno abbastanza liquidità per anticipare i costi dei lavori, sono quindi previste altre due modalità di incentivi: sconto in fattura e cessione del credito.

Sconto in fattura per il Supebonus

Optando per lo sconto in fattura, il privato che intenda fare dei lavori di efficientamento alla propria casa deve innanzitutto rivolgersi alla ditta incaricata. Quest’ultima si dovrà poi impegnare ad anticipare per il cliente il pagamento dei lavori corrispondente alla somma scontata. In altre parole, il committente dei lavori pagherà alla ditta solo la quota eccedente dallo sgravio. La parte corrispondente alla detrazione che gli spetta la anticiperà invece l’incaricato (effettuando quindi un vero e proprio sconto in fattura).

A questo punto, la ditta sarà titolare di un credito nei confronti dello Stato, che lo rimborserà a sua volta con uno sconto fiscale sulle sue imposte. Così, ad esempio, se i lavori di efficientamento al tuo appartamento hanno un costo totale di 100 mila euro e tu hai diritto a una detrazione al 50%, optando per lo sconto in fattura sarai tenuto a pagare alla ditta 50 mila euro. L’impresa recupererà la restante metà sotto forma di credito d’imposta.

Cessione del credito per il Superbonus

Altra modalità di riscossione del proprio incentivo è la cessione del credito. Con questa opzione, al proprietario di casa viene permesso di scambiare il proprio credito d’imposta con lo Stato a diversi soggetti. Nello specifico:

  • Alla ditta che realizza i lavori o ai fornitori di beni e servizi necessari.
  • A istituti di credito o intermediari finanziari che accettano la cessione.
  • A soggetti terzi: privati, professionisti, condomini, società o enti.

Anche in questo caso, il committente è tenuto a pagare solo la quota eccedente della spesa totale dei lavori. La somma corrispondente all’incentivo fiscale ottenuto verrà invece scambiata sotto forma di credito d’imposta con altri soggetti. Ad esempio, con la propria banca che quindi di fatto finanzierà concretamente i lavori (nella cifra corrispondente allo sconto cui si ha diritto).

Sconto in fattura e cessione del credito per le imprese

La cessione del credito è una possibilità aperta anche alle ditte di lavori che, effettuato uno sconto in fattura, possono riscuotere il proprio credito spalmandolo come detrazione sulle proprie imposte o cedendolo a loro volta. Consulta il tuo commercialista di fiducia per capire quale opzione sia più congeniale alla tua situazione: sconto in fattura o cessione del credito?

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Cosa contiene un verbale di assemblea condominiale?

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Il verbale redatto e approvato nel corso delle assemblee condominiali non è una semplice incombenza burocratica. Né può essere considerato un mero atto compilativo. Questo documento racchiude invece tutte le decisioni prese dalla maggioranza dei proprietari e ha un importantissimo valore legale. Tanto che una delibera approvata nel corso di un’assemblea senza verbale è da considerarsi addirittura nulla. Il verbale trova spazio nel registro tenuto dall’amministratore di condominio. Vediamo nel dettaglio cosa contiene un verbale di assemblea condominiale.

Il contenuto di un verbale include alcuni “elementi essenziali” alla sua validità e di note aggiuntive, compreso il pensiero sinteticamente espresso dei condomini. Partiamo dagli elementi formali. Il verbale di un’assemblea condominiale deve necessariamente registrare data, orario e luogo di svolgimento della riunione, con tanto di numero e modalità di convocazione.

È necessario prendere nota anche delle verifiche dei quorum costitutivi. Si registrano, naturalmente, anche i nominativi dei partecipanti (con la registrazione delle eventuali deleghe) e la corrispondente attribuzione in millesimi di valore. Infine, l’oggetto di discussione dell’assemblea. Nel verbale bisogna registrare le discussioni affrontate e riportare con particolare perizia le delibere, con tanto di annotazioni dei voti astenuti, favorevoli e contrari.

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Chi lo redige?

Il compito di scrivere il verbale non spetta necessariamente, come erroneamente si potrebbe pensare, all’amministratore di condominio. La prassi vuole che siano i condomini stessi a nominare, all’inizio dell’assemblea o con incarico annuale, un Presidente di assemblea condominiale.

Questa figura ha il compito di gestire e dirigere il corretto svolgimento del consesso, supportato solitamente da un segretario. È a quest’ultimo che spetta la scrittura materiale del verbale. Entrambi i nominativi saranno poi regolarmente registrati all’interno del verbale stesso. Questa menzione rientra fra le caratteristiche essenziali che possono costituire motivo di irregolarità (seppur non di invalidità delle delibere).

Che valore ha un verbale condominiale?

Una delibera, per essere considerata valida, deve necessariamente essere trascritta in modo completo e dettagliato nel verbale. Con questo, si intende che ciascuna delibera sottoposta all’approvazione dell’assemblea deve riportare in modo chiaro il raggiungimento del quorum costitutivo e le singole quote dei voti contrari, astenuti, favorevoli. In tal senso, si ritiene sufficiente l’annotazione dei voti contrari ed astenuti per desumere il numero di voti favorevoli.

È inoltre bene notare che il verbale di un’assemblea condominiale può essere contestato in qualità di scrittura privata. Per un condomino che sostenga l’inserimento nel verbale di una falsità, sarà dunque sufficiente portare una qualsiasi prova a suo favore, senza scomodare un procedimento di querela per “falso”.

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Neve in condominio: gli obblighi dell’amministratore

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In questo inverno particolarmente nevoso anche nelle città torna attualissimo un quesito spesso sollevato. L’atmosfera magica e suggestiva della neve spesso lascia il posto a situazioni scomode e disagi tanto per la mobilità quanto per spese straordinarie di manutenzione. Vediamo quindi come ci si deve comportare in un contesto condominiale. Quali sono gli obblighi del condominio e dell’amministratore in caso di nevicate abbondanti? A chi spetta la gestione di un’eventuale emergenza neve in condominio e quali sono le procedure quotidiane da mettere in atto nell’immediato?

Come sempre, prevenire è meglio che curare. Specialmente nei centri in cui la neve non è una rarità ma una condizione meteorologica frequente, è bene pianificare delle azioni già nei mesi autunnali. Una nevicata abbondante è infatti, innanzitutto, una questione di sicurezza. Come ricordato dal Codice Civile, fra le attribuzioni dell’amministratore di condominio rientra anche l’obbligo a «compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio» (art. 1130). Fra questi atti conservativi rientra certamente la dotazione preventiva di sale o la predisposizione di una squadra per spalare la neve in eccesso, ad esempio, nel cortile condominiale o nel vialetto d’accesso.

Trattandosi di un obbligo in capo all’amministratore, è quindi possibile che il custode del condominio prenda di sua iniziativa decisioni di manutenzione o ripristino della cosa comune anche senza l’autorizzazione dell’assemblea (trattandosi, sostanzialmente, di manutenzioni ordinarie). È ad ogni modo buona pratica tenere informati i proprietari delle azioni compiute, delle quali ad ogni modo si renderà conto nel bilancio annuale approvato dall’assemblea. Le spese così sostenute per la neve in condominio verranno ripartite fra tutti, in base alle quote stabilite dalle tabelle millesimali. In situazioni di urgenza, l’amministratore ha il diritto di agire prontamente senza renderne conto, chiedendo poi un’approvazione postuma del proprio operato.

Neve in condominio e responsabilità: ecco perché prevenire

Nel caso invece in cui il pericolo di nevicate sia un rischio consistente, l’amministratore dovrà provvedere in anticipo ad appaltare i lavori. Ad esempio a ditte di spalatura o di noleggio mezzi spargisale. In tal caso, l’appalto dovrà essere approvata a maggioranza semplice dall’assemblea. Voto favorevole, quindi, della maggioranza degli intervenuti che corrisponda a un terzo del valore dell’edificio in millesimi.

Anche se una programmazione preventiva di queste misure può sembrare esagerata, non bisogna dimenticare il principio di responsabilità per danni cagionati da custodia in capo al condominio. Se, infatti, un inquilino, proprietario o terzo estraneo dovessero scivolare nel viale d’ingresso a causa di neve in condominio o ghiaccio, a pagarne i danni sarebbero tutti i condomini. Un’azione di prevenzione non serve quindi solo per sollevare l’amministratore da un intervento tardivo. Programmare gli interventi per la neve mette anche al riparo il resto dei condomini da procedimenti civili per risarcimento danni.

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Rateizzazione delle quote condominiali

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Come sappiamo, la ripartizione delle spese condominiali avviene fra tutti i proprietari. Ciascuno è tenuto a versare una quota in base al valore della sua proprietà in condominio indicato nelle tabelle millesimali. A volte, però, una manutenzione straordinaria particolarmente costosa o altri versamenti aggiuntivi rendono le spese condominiali un’incombenza difficile da pagare tutte in un’unica soluzione. Un argomento sempre più discusso nei condomini. È possibile, in tali casi, richiedere la rateizzazione delle quote condominiali? Se sì, in quali occasioni e in che modo?

Le spese condominiali sono già ripartite, per comodità di riscossione, in quote la cui cadenza viene stabilita dall’assemblea condominiale. Solitamente si tratta di 12 soluzioni mensili (il bilancio condominiale va redatto annualmente), ma è possibile anche che i pagamenti siano bimestrali, semestrali e così via. In questo caso, stiamo parlando quindi di un’ulteriore rateizzazione delle quote condominiali, richiesta da un condomino che versi in una situazione economica poco felice. Il primo elemento da comprendere sono gli obblighi fissati dalla legge nei confronti dei soggetti coinvolti.

Innanzitutto, l’assemblea condominiale, che è l’organo incaricato di prendere decisioni riguardanti le spese comuni e, quindi, anche un’eventuale transazione. Quest’ultimo è un contratto stipulato fra due parti che si impegnano ciascuna ad un’azione per risolvere una controversia. Si apre, quindi, una vera e propria trattativa fra il condomino moroso e il condominio. In questo caso, è possibile richiedere una diluizione dei pagamenti con un’ulteriore rateizzazione delle quote condominiali stipulata ad hoc. Non solo. È possibile anche contrattare un’eventuale riduzione del proprio contributo. La forma contrattuale scelta è decisiva poiché fissa delle precise tempistiche, assicurando una certezza giuridica al condominio creditore.

L’amministratore può concedere una rateizzazione delle quote condominiali?

Come detto, quindi, l’attore principale di una trattativa volta alla rateizzazione delle proprie spese è l’assemblea. Solo questo organo è infatti intitolato ad approvare una riduzione delle quote spettanti ai singoli. Trattandosi di una deroga al principio generico di condivisione delle spese in base alle tabelle millesimali, questa delibera richiede l’approvazione all’unanimità. Se invece si tratta di una semplice rateizzazione (e non di una rinuncia al credito da parte del condominio), è possibile votare a maggioranza.

Vi è poi la figura dell’amministratore. Questo soggetto non ha il potere di stabilire in anticipo modifiche rispetto alla riscossione delle somme dovute. Egli ha, invece, l’obbligo di agire contro il condomino moroso entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, da considerarsi come l’approvazione del verbale dell’assemblea contenente il bilancio annuale. Anche in questo caso, sarà l’assemblea eventualmente a dispensare l’amministratore dal dovere di intraprendere un’azione legale. La via preferenziale è sempre rappresentata da un contratto di transazione che garantisca tempi certi per il pagamento.

La procedura migliore per richiedere la rateizzazione delle quote condominiali comincia dunque con una comunicazione all’amministratore, che ne porterà la discussione in assemblea. In generale, dimostrare una buona volontà nel pagamento (ad esempio rateizzando i versamenti anche prima dell’approvazione dell’assemblea) significa evitare di incorrere in procedimenti di riscossione. Questi ultimi, che possono sempre culminare in un pignoramento dell’unità immobiliare, hanno tempi lunghi e costi a volte esosi, e si tende quindi a preferire altre modalità di accordo fra le parti.

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Sismabonus in caso di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico?

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Torniamo a parlare dell’argomento caldo dell’edilizia. Il Superbonus 110% che, grazie alla proroga, continuerà a finanziare interventi di ristrutturazione condominiali fino al 2022. Con la Risposta n. 11 l’Agenzia delle Entrate fa chiarezza su un altro punto discusso della questione. Parliamo di quegli edifici che, per adeguare la propria struttura ai parametri di riduzione del rischio sismico, necessitano di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico. È possibile, in tal caso, accedere agli sgravi fiscali del Superbonus?

Il Governo ha approvato numerose misure di sostegno a interventi di ristrutturazione che comprendono l’efficientamento idrico (con il cosiddetto Bonus rubinetti), l’efficientamento energetico (parliamo dell’Ecobonus 110%) e le ristrutturazioni con interventi antisismici (il Sismabonus). A proposito di Sismabonus, sappiamo che i lavori, per ricevere il sostegno fiscale dell’Agenzia delle Entrate, devono migliorare il rischio sismico di almeno una classe. Non è questo, però, l’unico requisito richiesto per ottenere gli incentivi.

Il 7 gennaio 2021 l’Agenzia delle Entrate ha quindi risposto a un quesito in merito, richiamandosi alle disposizioni della circolare n. 24 del 2020. Parliamo, nello specifico, dei casi in cui un intervento di efficientamento antisismico come quelli sovvenzionati dal Sismabonus comprendano anche opere di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico. Si tratta di interventi compresi all’interno delle misure? Una prima affermazione in merito dell’Agenzia sostiene che sono ammessi lavori che implichino

incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.

Il legislatore ha però dovuto porre dei limiti per evitare che gli sgravi fiscali per il rinnovamento di edifici a rischio vengano sfruttati anche da chi intende invece ricostruire ex novo un edificio. La priorità del provvedimento del Superbonus non è infatti incrementare l’edilizia urbana con nuove edificazioni, ma rendere accessibili e più sicure quelle già esistenti. Viene quindi puntualizzato quando è possibile utilizzare il Sismabonus.

I limiti dell’aumento volumetrico in caso di demolizione e ricostruzione

La risposta dell’Agenzia delle Entrate in merito dispone quindi che è concessa la richiesta del Sismabonus nei soli casi in cui l’aumento volumetrico risulti dal titolo amministrativo che autorizza i lavori. In altre parole, il Decreto vuole limitare degli interventi di ricostruzione ai soli casi «espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali».

Le motivazioni di questa interpretazione le abbiamo dette. Il Superbonus 110% (e, in particolare, il Sismabonus) hanno lo scopo principale di dare nuova linfa tanto al mercato del lavoro quanto agli edifici pre-esistenti. Lo scopo, però, è evitare che gli interventi rientrino non sotto le ristrutturazioni ma sotto il regime giuridico delle nuove costruzioni. Allo stesso tempo, molte critiche sono state mosse in merito. Non mancano infatti gli edifici, compresi i condomini, che per adeguarsi a uno standard antisismico necessitano di interventi significativi. Ivi compresi la demolizione e la ricostruzione con aumento volumetrico.

In sintesi? È possibile usufruire delle agevolazioni del Sismabonus in presenza di un titolo abitativo che supporti la decisione o di altro permesso a costruire. In altre parole, si demanda agli enti locali e, in particolare, ai Comuni, la decisione di comprendere fra gli interventi sostenuti dal Sismabonus anche quelli che implicano una rivoluzione consistente della struttura e delle volumetrie. L’Ente dovrà stabilire se il progetto presentato comprenda azioni di ristrutturazione edilizia così come indicato nel dpr 380/2001 (art. 3) o meno.

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Mettere un ascensore in condominio: si può vietare l’innovazione?

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La realizzazione di un ascensore in condominio dovrebbe essere una notizia accolta positivamente da tutti i proprietari. Può accadere, però, che il progetto di innovazione presenti degli elementi limitanti quando non addirittura penalizzanti per gli altri. Un’incombenza che non dovrebbe stupire, proprio perché la preesistente struttura dell’edificio potrebbe non essere adeguata per ospitare un intervento così. Ne parliamo vedendo in quali casi un altro condominio o l’assemblea possono opporsi all’innovazione di mettere un ascensore in condominio.

Riprendendo quanto detto sulle innovazioni condominiali, questi interventi sono sottoposti a specifici limiti dal Codice Civile. Ad esempio, sono vietate le innovazioni che (articolo 1120, 4° comma):

«possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino».

Rispetto al decoro architettonico, abbiamo già detto come spetti nel complesso all’assemblea stabilire se un determinato intervento possa pregiudicare il valore estetico del condominio. Questo potrebbe essere un valido motivo per i proprietari riuniti per opporsi all’innovazione di un ascensore in condominio.

Altro criterio determinante è la riduzione della possibilità di godere di un determinato servizio o di usufruire di un determinato spazio comune. Come precisato dalla Corte Suprema in alcune occasioni, (sentenza n. 18334 del 25/10/2012), non rientra fra questi casi il semplice disagio creato da un’innovazione. Tanto più se si tratta di un intervento di rimozione di barriere architettoniche che faciliterebbe quindi l’accesso al condominio a persone con disabilità.

Rientrano invece fra i diritti degli altri condomini da tutelare anche la luce e l’aria. Il cosiddetto diritto di veduta rientra a pieno titolo fra le motivazioni valide per vietare di mettere un ascensore in condominio.

Ascensore in condominio: non si può mettere se pregiudica gli spazi comuni

Il punto quindi è, come spesso accade, ritrovare un delicato e condiviso compromesso fra gli interessi diversi che animano il condominio. Da un lato, le esigenze di chi proponendo di mettere un ascensore in condominio vorrebbe migliorarne l’accessibilità. Dall’altro, le ragioni di chi trova in questa innovazione un limite ai propri diritti di proprietà su un bene, che sia comune o esclusivo. La ricerca di questo compromesso spetta in prima istanza all’assemblea riunita, sotto la supervisione diplomatica di un buon amministratore. In ultima istanza, ai giudici.

Possiamo citare a tal proposito una sentenza in merito del Tribunale di Grosseto (n. 669 del 10/10/2020). Qui si accoglieva l’impugnazione promossa da un gruppo di codomini contro la delibera assembleare che stabiliva l’installazione di un ascensore. I giudici hanno, in estrema sintesi, accolto le motivazioni che spingevano gli altri condomini ad opporsi. Nello specifico caso, l’innovazione era stata progettata per una condomina con problemi deambulatori il cui sopraggiunto decesso ha inevitabilmente rimesso sul tavolo la delibera. Il Tribunale ha anche rilevato che, nello specifico caso:

  • Si trattava di una costruzione esterna che avrebbe così violato il rispetto delle distanze di sicurezza imposte dalla legge.
  • La costruzione dell’ascensore avrebbe sensibilmente limitato il diritto di tutti gli altri condomini all’utilizzo di scale, l’ingresso del portone, la disponibilità di aria e luce e l’utilizzo dello spazio esterno (parcheggio e viabilità).
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Tubature orizzontali in condominio: chi paga le spese?

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Proseguiamo con il nostro approfondimento tematico dedicato agli impianti idrici e fognari del condominio. I guasti alle tubature sono particolarmente fastidiosi. Questo, sia per i danni potenzialmente anche gravi che un’unità immobiliare può riportare da un guasto a un semplice tubo sia per il dibattito che solitamente si apre (non senza discussioni) in merito alle responsabilità. Dopo aver visto come stabilire a chi spetta pagare i danni della rottura di un tubo o di una perdita in bagno, analizziamo ora il caso di un guasto alle tubature orizzontali in condominio. Chi paga le spese? Con quale ripartizione?

Anche in questo caso, dobbiamo ricostruire la proprietà della diramazione dei tubi dell’impianto idrico di un condominio. Riprendiamo innanzitutto l’articolo 1117 del Codice Civile sulle parti comuni dell’edificio. Qui si specifica che appartengono alla proprietà comune e dunque a tutti i condomini anche «gli impianti idrici e fognari […] e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale».

Questo primo criterio, in realtà, stabilisce la necessità di un’analisi contingente che, di volta in volta, tenga conto del punto esatto di rottura o guasto delle tubature. Solo in questo modo è possibile attribuirne la proprietà e, quindi, la responsabilità. Si considera, quindi, che la funzione della cosa ne determini l’attribuzione (comune o esclusiva) proprio come farebbe un titolo di proprietà.

In alcuni contesti condominiali è il regolamento stesso a precisare, nero su bianco, dove comincia la proprietà comune e dove termina quella esclusiva. Fermo restando il principio affermato dall’articolo 1117. Teniamo anche presente che una tubatura orizzontale in condominio può servire allo stesso modo più condomini, escludendo dalla propria utilità gli altri proprietari. In tal caso, le spese per la manutenzione spetterebbero ai soli soggetti che beneficiano dalla cosa.

Manutenzione delle tubature orizzontali in condominio

È stabilito quindi il principio per il quale è necessario valutare caso per caso la funzionalità delle tubature in condominio, stabilendo se il loro scopo sia utile a un solo condomino, a un gruppo di essi o all’intero edificio. Ciò detto però, la giurisprudenza ha più volte individuato la soluzione in un generale criterio di ripartizione, distinguendo fra tubature verticali e tubature orizzontali in condominio.

Il principio condiviso più volte stabilisce che le tubature verticali siano di rilevanza collettiva e abbiano quindi una titolarità comune. Le tubature orizzontali sono invece tendenzialmente diramazioni dirette verso le singole unità, e sarebbero quindi di proprietà esclusiva.

Tuttavia, il criterio precedentemente affermato può benissimo ribaltare questo principio generico. È possibile infatti stabilire che quelle tubature svolgano una funzione importante per tutti i condomini di scolo delle acque piovane e prevenzione da infiltrazioni. In tal caso, anche le spese per la manutenzione delle tubature orizzontali possono essere ripartite fra tutti. Non quindi in base al criterio dell’”uso” che ne viene fatto ma in base alle tabelle millesimali. Come, insomma, un bene comune a tutti gli effetti. È quanto ha affermato, ad esempio, il Tribunale di Genova (sent. 20/01/2011) richiamandosi alle precedenti indicazioni della Cassazione.

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Perdita nel bagno in condominio: la riparazione la pagano tutti?

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Torniamo a parlare di impianti idraulici e fognari in condominio. Questo argomento particolarmente spinoso è spesso al centro di diatribe condominiali. Il caso modello più ricorrente vuole che un inquilino o un proprietario, notando delle macchie sull’intonaco o delle perdite a vista, si rivolgano immediatamente all’amministratore, supponendo che la colpa sia del condominio o semplicemente per contattare i tecnici idraulici “di fiducia” dell’edificio. Una volta provveduto a riparare il danno, arriva il momento dei conti. Chi deve pagare la riparazione di una perdita nel bagno in condominio? Come capire a chi attribuire la responsabilità?

Il principio generale vuole che a pagare i danni dalla rottura di un tubo in condominio sia chi ha cagionato il guasto. Fondamentale, quindi, è che l’intervento dell’idraulico o della ditta contattata provveda a individuare con precisione la causa della rottura e il punto esatto in cui questo guasto è avvenuto. Questa valutazione tecnica permetterà così di stabilire se si tratta, ad esempio, di un guasto alla colonna di scarico verticale del palazzo. In tal caso, le spese di riparazione spettano al condominio e quindi a tutti i proprietari, ciascuno in base alla propria quota millesimale.

È possibile anche che la tubatura incriminata che ha causato una perdita nel bagno in condominio serva solo alcune unità immobiliari. In tal caso, la spesa andrà ripartita fra i soli condomini che usufruiscono del tubo. La logica è quella del sempre valido principio affermato all’articolo 1123. Qui, al terzo comma, si legge che

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Viceversa, se il guasto dipende esclusivamente da una rottura di un tubo di proprietà esclusiva (o comunque funzionale a una sola unità immobiliare), a pagare le spese sarà il condomino coinvolto.

Pagamento delle spese per una perdita nel bagno condominiale

Per quanto riguarda il pagamento delle spese bisogna tenere conto che un’intestazione della fattura a carico di uno dei possibili soggetti (il proprietario del bagno con la perdita o il condominio) può essere contestata anche a posteriori. Per questo, naturalmente, bisogna essere in grado di imputare il danno all’altra parte. Ecco quindi il ruolo fondamentale dell’operatore che interviene nella riparazione del danno per la valutazione della causa scatenante.

È il caso, ad esempio, di interventi di estrema urgenza che richiedano provvedimenti immediati. Il condominio interessato dal guasto può decidere di accollarsi inizialmente tutte le spese, per poi rivalersi sul condominio qualora possa dimostrarne la responsabilità oggettiva. La scelta migliore per evitare eventuali rimpalli o procedure di rimborso ai condomini è quella di attivare una polizza assicurativa che copra il danno e si accerti di identificarne le cause. Tutelando così condominio e condomini.

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Danni da rotture di tubi in condominio: chi deve pagare le spese?

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Una piccola macchietta sul soffitto, specialmente se in condominio, è capace di allarmare anche il più sereno degli inquilini. Danni da infiltrazioni, muffa, caduta dell’intonaco o rotture interne sono l’incubo di chi abita in un palazzo. Questo perché spesso la causa del danno e, quindi, le sue responsabilità, sono difficili da individuare e coinvolgono più soggetti, rendendo così la riparazione un processo lungo e complicato. Come ci si comporta in linea di massima in caso di guasti alle tubature negli edifici? Chi paga i danni da rotture di tubi in condominio?

Naturalmente, quando si parla di riparazione guasti condominiali e quindi di ripartizione spese, bisogna individuare con esattezza il luogo della rottura. Questo, per distinguere con chiarezza gli elementi di proprietà comune a tutti e quelli di proprietà esclusiva. Abbiamo, ad esempio, già parlato di come la proprietà della braga condominiale presenti delle diatribe interpretative. Il criterio generico è dunque sempre quello di valutare con estrema precisione il sito del guasto nelle tubature. Solo in questo modo, valutando caso per caso, è possibile stabilire anche chi deve pagare i danni da rotture di tubi in condominio.

In linea di massima, l’articolo 1117 sulle cose comuni del condominio annovera fra di esse anche gli impianti idrici e fognari, compresi i «relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale». Se il danno è individuabile nelle tubature comuni del palazzo, le ipotesi sono due. A pagare dovrà essere il condominio per intero (dunque tutti i proprietari, ciascuno in base alla propria quota nelle tabelle millesimali). In alternativa, a finanziare la riparazione del danno (ed eventualmente il risarcimento) sarà l’eventuale assicurazione condominiale stipulata.

L’assicurazione copre danni da rotture di tubi in condominio?

La domanda da porsi quindi è: a che punto della tubatura si è verificato il guasto? Se i danni da rottura di tubi in condominio sono dovuti a un malfunzionamento delle colonne verticali di scarico, la responsabilità è imputabile al condominio. Se invece a presentare dei danni sono delle tubature “accessorie” e di collegamento, in base al punto preciso di rottura è possibile anche attribuire la responsabilità al singolo proprietario che usufruisce di queste diramazioni. In questo caso sarà proprio il condomino ad accollarsi tutte le spese di riparazione, senza possibilità di ricorrere alla polizza assicurativa condominiale.

A tal proposito, precisiamo che alcune Compagnie assicurative si fanno carico anche del pagamento di danni provocati a un proprietario da un altro condomino, anche in assenza di responsabilità del condominio in toto. In presenza di un’assicurazione, è bene quindi rivolgersi tempestivamente alla compagnia per constatare le responsabilità del danno e le eventuali coperture.