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Spese di spurgo nel condominio: come si ripartiscono?

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Lo spurgo delle fognature in condominio rientra fra le manutenzioni necessarie, e comprende delle iniziative “ordinarie” e degli interventi “straordinari”. Vediamo come funziona la gestione di queste operazioni che, in ogni caso, rientra fra le spese comuni da dividere fra tutti i condomini. La gestione è affidata all’amministratore di condominio, supportato dalla ditta incaricata, così come il calcolo delle quote dovute da ciascun proprietario. Come si ripartiscono le spese di spurgo nel condominio?

Abbiamo già parlato di impianti fognari in condominio, in merito alla questione di proprietà della braga e dell’installazione dello scarico fognario nel muro perimetrale. La ripartizione delle spese segue, in generale, il criterio affermato dal Codice Civile in materia. Ciascun proprietario, in ragione del suo diritto reale sull’unità immobiliare, è tenuto al versamento della propria quota in proporzione al valore specificato nelle tabelle millesimali.

Sono esentati dal pagare le spese di spurgo nel condominio i titolari che non traggano alcuna utilità dal bene comune in questione. Ad esempio, perché privi di allacci all’impianto di spurgo o perché proprietari di aree condominiali isolate rispetto alle tubature dello scarico (ad esempio, il proprietario di un posto auto, di un box o di una cantina). In caso di locazione dell’immobile, le spese sono a carico del conduttore, quindi dell’inquilino, come afferma nero su bianco la Disciplina delle locazioni di immobili .

All’articolo 9 della legge n. 392 del 27 luglio 1978, si legge che sono «interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario» le spese relative «allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine», così come la fornitura di altri servizi comuni come la pulizia, l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, la fornitura dell’acqua e così via. Spesso si stabilisce una somma forfettaria comprensiva di tutte le spese di amministrazione inclusa nel canone d’affitto dell’immobile.

Come si effettua lo spurgo in condominio?

Innanzitutto, è richiesto un lavoro di concertazione fra l’opera gestionale e organizzativa dell’amministratore, che renderà conto delle sue azioni all’assemblea, e una ditta incaricata specializzata. La manutenzione ordinaria degli scarichi fognari è fondamentale perché libera le tubature da ostruzioni minori (causate ad esempio dal maltempo) e previene guasti maggiori. La manutenzione straordinaria incorre invece in casi di emergenza. In entrambi i casi, la tempestività è fondamentale per risolvere problemi che potrebbero, col tempo, trasformarsi in guasti irreparabili.

In tal senso, è responsabilità dell’amministratore di condominio far eseguire i dovuti controlli ai periti e valutare un intervento più o meno tempestivo. Spurgo della colonna, pulizia delle fosse, disostruzione delle tubature e disinfezione dei tombini sono i passaggi principali. È buona norma, per questo, inserire nel bilancio annuale un preventivo delle spese di spurgo in condominio che riguardi gli interventi di manutenzione ordinaria. La manutenzione straordinaria richiede invece un’apposita delibera dell’assemblea con lo stanziamento immediato e specifico di fondi.

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Coronavirus in condominio: le regole da seguire

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Se c’è una cosa che abbiamo imparato dall’emergenza Coronavirus è che per uscirne è necessario e fondamentale il contributo di tutti. Anche i più piccoli gesti di tutti i giorni, se ripetuti nel modo corretto da tutti, possono fare la differenza. In che modo affrontare il Coronavirus in condominio? Quali sono le regole da seguire per ridurre al minimo i rischi di contagio nelle aree comuni del palazzo? Alcune decisioni spettano alla volontà dell’amministratore. Il rispetto delle norme, però, dipende dai singoli inquilini e proprietari.

Sul nostro blog abbiamo già parlato di sanificazione degli ambienti comuni in condominio. Un’incombenza che dovrebbe rientrare fra le buone pratiche di gestione delle pulizie affidate al controllo dell’amministratore. Oltre a regolarizzare delle procedure di sanificazione di scale, pianerottoli, androni e zone comuni al chiuso, l’amministratore può prendere anche altre misure. Ad esempio, assicurandosi che le pulizie vengano effettuate in orari in cui il traffico di persone è al minimo, ad esempio la mattina molto presto.

È bene anche apporre all’interno del condominio una cartellonistica che ricordi a inquilini, proprietari e terzi il rispetto delle principali misure di prevenzione nelle aree comuni. Parliamo di uso della mascherina, evitare gli assembramenti e mantenere la distanza interpersonale di un metro. Norme che sono ormai parte integrante della nostra quotidianità, il cui rispetto è dovuto anche in ascensore, sulle scale o in cortile.

Le regole del Coronavirus in condominio: qualche suggerimento

Gli avvisi affissi all’interno del condominio possono stabilire inoltre delle nuove regole in base alle esigenze strutturali dell’edificio. Se l’ascensore è particolarmente piccolo, si può decidere di consentirne l’uso a una persona alla volta (fanno eccezione ovviamente i conviventi). Oppure, si può limitare l’accesso simultaneo a un locale del condominio ad uso comune, come ad esempio il vano dei contatori elettrici.

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Un’altra buona scelta può essere quella di acquistare del gel idroalcolico igienizzante accanto alle superfici di contatto più toccate. Ad esempio, i bottoni nell’ascensore, le maniglie delle porte di ingresso o di accesso ai pianerottoli, l’inizio e la fine del corrimano. Come per la sanificazione, anche l’acquisto di dispositivi di protezione va diviso fra tutti i condomini, ed è quindi meglio avvisare prima l’assemblea. Comprese fra queste spese anche le mascherine per il personale interno, se presente. Il portiere dovrà quindi ricevere un’adeguata dotazione di dispositivi di protezione direttamente dall’amministratore, per conto del condominio.

Per quanto riguarda l’assemblea condominiale, il primo consiglio è di svolgerle in videoconferenza, ove possibile. Questo permetterebbe la partecipazione in sicurezza di tutti i proprietari. Laddove invece ci si voglia riunire per discutere di persona di questioni importanti – specialmente nei condomini con meno proprietari – è possibile indire un’assemblea in presenza. L’importante è che la riunione si svolga in uno spazio sufficientemente ampio per ospitare tutti i proprietari con le dovute distanze e protezioni individuali.

Infine, in caso di soggetto positivo al Coronavirus in condominio, ricordiamo che la comunicazione all’amministratore o agli altri condomini non è obbligatoria. A meno che, naturalmente, non ci siano stati contatti ravvicinati. L’amministratore, se informato dal diretto interessato, può prendere misure di sicurezza precauzionali o diffondere la notizia ma senza fare il nome del positivo. Pena la violazione della sua privacy e quindi una possibile denuncia.

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Voto astenuto nell’assemblea condominiale: come si conta?

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L’assemblea condominiale è l’organo collegiale nel quale vengono prese tutte le principali decisioni riguardo la vita di un condominio. Convocata dall’amministratore di condominio o dal presidente dell’assemblea condominiale, mette ai voti progetti, nuove norme per il regolamento condominiale e approvazione di lavori di manutenzione straordinaria. Può capitare, però, come in tutti i sistemi di votazione a maggioranza, di arrivare a uno stallo. Oltre ai voti favorevoli e contrari bisogna tenere in considerazione anche i voti degli astenuti. Come si conta un voto astenuto nell’assemblea condominiale? In che modo incide sul quorum?

La questione assume una rilevanza particolare se pensiamo che, specialmente nei condomini più piccoli, anche un solo voto può fare la differenza riguardo, ad esempio, la ripartizione delle spese condominiali. Ecco perché il Codice Civile predispone precisi quorum di validità (quanti proprietari devono essere presenti per validare l’assemblea) e di maggioranza. Rispettivamente, il quorum costitutivo e il quorum deliberativo.

Per quanto riguarda il quorum costitutivo, quindi quello necessario a rendere valide le delibere approvate, la Cassazione ha stabilito che un voto astenuto nell’assemblea condominiale è comunque da conteggiare. Il fatto che il proprietario non esprima il proprio voto non significa che non abbia partecipato all’assemblea o alla votazione. Sarà cura dell’amministratore di condominio o di chi è incaricato di redigere il verbale prendere nota della validità e delle maggioranze di approvazione delle proposte.

Per quanto riguarda il quorum deliberativo invece, a seconda del provvedimento preso in esame sono richieste specifiche maggioranze di approvazione. Solitamente, di almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi o, in casi più stringenti, di almeno i due terzi del valore dell’edificio in millesimi. In questo caso, il voto astenuto nell’assemblea condominiale viene considerato come il voto di un dissenziente (o di un assente).

Il voto astenuto nell’assemblea condominiale può impugnare una delibera?

Come detto, un proprietario che si astenga da una votazione non può concorrere alla formazione della maggioranza richiesta per approvare una delibera. Esso è invece da considerarsi come contrario. La condizione di un voto astenuto è però in un certo senso equiparabile anche a quella di un voto assente.

Ad accomunare queste tre figure è la possibilità di impugnare una delibera, concessa anche a un voto astenuto. L’unica differenza fra un assente e un astenuto, in questo caso, sta nelle tempistiche concesse. Un astenuto, presente all’assemblea e alla votazione, può impugnarla entro 30 giorni dall’approvazione. Un assente ha invece 30 giorni a partire dalla comunicazione ricevuta dell’approvazione.

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Cosa comune in condominio: uso e gestione

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Le norme civilistiche relative al condominio sono contenute all’interno del Libro III della Proprietà, più nello specifico nel Titolo dedicato alla Comunione. Questo spiega i rapporti di proprietà che caratterizzano i proprietari di un’unità immobiliare in condominio. Ciascuno ha un diritto reale esclusivo sul proprio appartamento, risultante dagli atti di compravendita, di lascito o di usucapione. Al contempo, le aree comuni dell’edificio sono in comproprietà fra tutti i condomini. Si tratta della cosiddetta cosa comune in condominio: che uso se ne può fare e quali sono i principali limiti imposti dalla legge?

Trattandosi di una comunione, è necessario che tutti abbiano rispetto di queste aree comuni, in base a due principi fondamentali sanciti nell’articolo 1102 del Codice Civile. Innanzitutto, ciascuno può servirsi della cosa comune. È dunque illegittimo impedire a un condomino di avere accesso a un’area o di usufruire di un bene in comproprietà (fanno eccezione i regolamenti contrattuali di cui parleremo più avanti). Questo utilizzo è però sottoposto a due condizioni. Il condomino non può:

  • Alterare la destinazione d’uso della cosa comune.
  • Estendere il proprio diritto a danno degli altri partecipanti: ciascuno deve poterne fare «parimenti uso».

Da questi semplici principi derivano interi corollari di norme su cosa si può fare e cosa non si può fare in condominio. Ad esempio, si parla spesso di miglioramento della cosa comune. Ciascuno ha il diritto di intervenire, anche a proprie spese, per il miglior godimento di un bene comune, purché non ne modifichi la destinazione d’uso o non ne limiti l’utilizzo degli altri. Se si tratta di interventi di piccolo conto, come ad esempio l’abbellimento di un’aiuola condominiale, non è necessaria nemmeno l’autorizzazione assembleare. A questo punto, se gli altri condomini vorranno acquisire il miglioramento fatto da un proprietario dovranno rimborsargli le spese.

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Uso della cosa comune in condominio

Un punto sul quale è già intervenuta più volte la giurisprudenza riguarda la nozione di pari uso. Essa non va intesa come un uso perfettamente identico. Ad esempio, è normale che un condomino che abita al quarto piano utilizzi l’ascensore maggiormente rispetto a un inquilino del primo piano. Un uso “più intenso” della cosa comune in condominio non impedisce, comunque, che tutti gli altri possano potenzialmente farne un uso altrettanto intenso.

Ricordiamo anche che esistono delle ulteriori limitazioni alle modifiche che un singolo può fare alla cosa comune in condominio. Parliamo, innanzitutto, di limiti strutturali: nessuna modifica può in alcun modo compromettere la stabilità dell’edificio. Allo stesso tempo, non è possibile danneggiare il decoro architettonico del palazzo. Questo ne comprometterebbe infatti anche il valore economico e costituirebbe quindi un danno per gli altri proprietari.

Infine, come accennato, il regolamento assembleare tradizionale non può limitare l’utilizzo della cosa comune o menomare i diritti dei condomini in tal senso. Costituisce un’eccezione il regolamento contrattuale, ossia quel codice le cui clausole vengono singolarmente messe ai voti e approvate con l’unanimità. Dunque, anche con il consenso esplicito dei condomini che ne deriverebbero un danno.

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Bonus idrico approvato: cos’è e come si richiede

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Oltre alla proroga al 2022 del Superbonus 110%, la commissione di Bilancio in Parlamento ha approvato anche un altro emendamento di grande interesse per chi è intenzionato a ristrutturare casa o deve intraprendere dei lavori. Stiamo parlando del cosiddetto Bonus idrico, approvato il 21 dicembre nella Legge di Bilancio. Vediamo in cosa consiste questo bonus, a quanto ammontano le somme stanziate e per quali tipi di interventi è previsto. Le misure previste rientrano tutte in una più ampia ottica di efficientamento, tanto energetico (con gli incentivi Ecobonus) quanto idrico.

In attesa dei dettagli che verranno rilasciati nelle prossime settimane dal Ministero dell’Ambiente, è stato intanto approvato lo stanziamento di 20 milioni per erogare il Bonus idrico. Ciascuno avrà diritto a 1000 euro per interventi di efficientamento idrico e ristrutturazione dei propri sanitari. Condizione è che le opere vengano realizzate entro il 31 dicembre 2021. Beneficiarie del bonus le persone fisiche residenti in Italia.

In cosa consiste?

Si tratta di una somma messa a disposizione di quanti ne faranno richiesta (nei limiti delle cifre stanziate) per le spese di sostituzione ed efficientamento di sanitari, rubinetti o altri apparecchi di approvvigionamento idrico. Il bonus da 1000 euro non sarà rilevante ai fini ISEE, non costituendo reddito imponibile e dunque non essendo tassabile. Lo scopo di questa misura è quello di rendere più efficienti rubinetti e soffioni, onde evitare sprechi d’acqua o distribuzione irregolare di questa risorsa preziosissima.

Per quali tipi di intervento è possibile richiedere il Bonus idrico?

È possibile richiedere il “Bonus acqua” per interventi di efficientamento idrico, compresa la fornitura (quindi l’acquisto) e l’installazione, con tanto di opere murarie, idrauliche e di smontaggio. Parliamo di:

  • Sostituzione di vasi di ceramica e relativi sistemi di scarico con impianti che abbiano un volume di scarico massimo compreso nei 6 litri.
  • Rubinetti e miscelatori per cucina e bagno con scarico non superiore ai 6 litri al minuto.
  • Soffioni e colonne doccia con scarico non superiore ai 9 litri al minuto.

Come si richiede il Bonus idrico?

Ulteriori precisazioni, moduli e procedure saranno rilasciate entro 60 giorni dall’approvazione della Legge Bilancio direttamente dal Ministero dell’Ambiente. Attese anche ulteriori delucidazioni sull’impiego di questo Bonus per la propria unità immobiliare in condominio, anche se non dovrebbero essere previsti ostacoli in merito. Non resta che attendere indicazioni e affrettarsi a richiedere il proprio contributo.

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Superbonus 110%: prorogato al 2022

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La commissione Bilancio in Parlamento ha ufficialmente approvato un emendamento molto atteso da proprietari di immobili, amministratori di condominio, costruttori. Si è tornato, in questa sede, a parlare degli incentivi fiscali del Superbonus con i quali il Governo intende favorire l’efficientamento energetico, la prevenzione sismica e l’ammodernamento dell’arredo urbano. Trattandosi di misure ghiotte per molti ma, allo stesso tempo, burocraticamente complesse da portare a termine, era da tempo attesa la notizia ora confermata. Il Superbonus 110% è stato prorogato al 2022. Un’ottima notizia per chi pensava di essere “in ritardo con i tempi”.

Le varie istanze avevano richiesto una proroga delle scadenze, innanzitutto vista l’adesione più che positiva e partecipe da parte dei proprietari. Il pacchetto del Superbonus 110% prorogato al 2022 prevede infatti una serie di sgravi fiscali, di cui beneficiare indirettamente con un taglio spalmato delle tasse o direttamente con una cessione del proprio credito. Ha dettato il successo di questo progetto anche l’ampia platea di beneficiari, che esclude le attività commerciali ma include, fra i requisiti minimi, proprietari, condomini, associazioni e società sportive, cooperative.

Il Superbonus 110% è composto, a sua volta, dal pacchetto dell’Ecobonus e dal Sismabonus. Fra le questioni più discusse, l’accesso dei condomini a queste misure sul quale è dovuta intervenire più volte l’Agenzia delle Entrate. Ad esempio, in merito all’utilizzo dell’Ecobonus da parte di un condominio minimo. Oppure, riguardo la realizzazione di un cappotto interno in condominio sfruttando gli incentivi dell’Ecobonus. Un sistema, come detto, complesso che richiede l’assistenza di più professionisti di fiducia.

Proroga al 2022: le condizioni

A giustificare il fatto che il Superbonus 110% sia stato prorogato, l’ingente quantità di documentazione da produrre per accedere agli incentivi. Parliamo di progetti, asseverazioni e studi di fattibilità. Tutti atti rigorosamente firmati dai periti tecnici competenti da condividere con il proprio commercialista e la propria banca se si sceglie di cedere il proprio credito a un istituto bancario. Un sistema complesso ma mirato a scoraggiare o eventualmente scovare eventuali “furbetti”.

Proprio questa lungaggine burocratica aveva fatto demordere alcuni proprietari, preoccupati di non riuscire a ultimare nei tempi tutte le pratiche necessarie. La proroga al 2022 del pacchetto del Superbonus 110% è la notizia che questi “esclusi” stavano aspettando. Attenzione, però. Nell’emendamento approvato si specifica che gli ultimi 6 mesi del 2022 serviranno esclusivamente per ultimare i lavori. A partire, quindi, da luglio 2022, non saranno accettate nuove domande per gli sgravi.

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Definizione di condominio

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Spesso ci ritroviamo a parlare di norme, regole e leggi riguardanti il condominio. Prima di discuterne applicazione e interpretazioni, sarebbe però utile avere chiaro un quadro generico sull’argomento, a partire proprio dalla definizione di condominio. Cosa rende questo istituto così peculiare e perché si distingue da altri tipi di categorie abitative? Cominciamo col dire che il legislatore non ha fornito una definizione chiara e inequivocabile di condominio. Possiamo però ricavarne una a partire dai suoi principali elementi giuridici. Il punto dal quale partire è il Codice Civile.

In particolare, sappiamo che il condominio è disciplinato nel Libro III del CC dedicato alla proprietà, all’interno del Titolo relativo alla comunione dei beni. Questo ci fornisce un’importante indicazione per comprendere la natura miscellanea della sua definizione. Una primissima formula che possiamo quindi utilizzare descrive un condominio come una costruzione nella quale coesistono unità abitative di proprietà esclusiva di singoli e parti comuni in comproprietà fra di essi. Lo stesso non si potrebbe dire di un edificio le cui singole unità appartengano a un unico proprietario.

È per questo motivo che la costituzione di un condominio è automatica. Non è richiesta la presentazione di alcun documento, ma avviene in automatico nel momento in cui all’interno di un plesso viene venduta un’unità immobiliare mantenendo la proprietà distinta delle altre. In questo modo, si instaura direttamente anche il regime di comunione per tutte le aree considerate comuni di un condominio, elencate a titolo esemplificativo all’articolo 1117 del Codice Civile.

Quanti proprietari servono per rientrare nella definizione di condominio

Secondo quanto appena detto, rientra nell’istituto del condominio anche una semplice villetta divisa in due appartamenti la cui proprietà esclusiva sia di due soggetti distinti che però condividono accesso e utilizzo di parti comuni. Come, ad esempio, il cortile di accesso o il cancello automatico.  In tal senso, il numero minimo di proprietari richiesto per la costituzione automatica di un condominio è due.

Esiste poi una distinzione operata indirettamente dal Codice Civile per quanto riguarda il condominio e il condominio minimo. Quest’ultimo è sottoposto alle stesse leggi del condominio per quando riguarda la ripartizione delle spese per la manutenzione di aree comuni. La differenza da rilevare sta nel numero di proprietari coinvolti. Se all’interno di un edificio coesistono meno di 8 proprietari, si parla di condominio minimo. I condomini in questo caso non sono tenuti a registrare il codice fiscale del proprio condominio, né a dotarsi di un amministratore o di un regolamento. Fatto salvo il rispetto delle norme civilistiche.

Quando invece i proprietari sono più di 8 la legge impone che i condomini nominino un amministratore. Questa figura si occupa di gestire la contabilità e le manutenzioni. Il suo operato è comunque sottoposto al volere dell’assemblea condominiale, che è l’organo democratico nel quale si riuniscono tutti i proprietari. Se i condomini arrivano a 10, il Codice Civile prevede che ci si doti anche di un regolamento condominiale, nel quale votare con le dovute maggioranze norme riguardo la convivenza civile.

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Ecobonus nel condominio minimo: come accedere

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Gli sgravi fiscali garantiti dall’Ecobonus fanno gola a moltissimi proprietari. Il provvedimento inserito nel Decreto Rilancio permette di intraprendere grandi progetti di ristrutturazione in vista di un efficientamento energetico del proprio edificio. Da un lato, si vuole dunque investire in un sistema che riduca gli sprechi di energia, dall’altro si incentivano cantieri, lavori e opere in un settore già colpito dalla crisi. Molte sono però le discussioni rispetto alle misure dell’Ecobonus, che necessita di requisiti minimi specifici e di criteri di applicazione rigorosissimi. Parliamo oggi di un caso particolare. L’Ecobonus nel condominio minimo: è possibile accedervi? Entro che termini?

Innanzitutto, riprendiamo brevemente la definizione di condominio minimo. Sono così chiamati quegli edifici nei quali la proprietà è ripartita fra più soggetti, ma in numero inferiore a 8. Può rientrare in questa categoria, ad esempio, una villetta divisa in due appartamenti distinti e con due proprietari diversi. Al condominio minimo si applicano tutte le norme civilistiche riguardanti il condominio, fatta eccezione per l’obbligo di regolamento condominiale e amministratore che, in questo caso, non sussiste.

Sappiamo che l’Ecobonus 110% è accessibile ai condomini nella misura in cui gli interventi riguardino le parti comuni dell’edificio. Eppure, il pacchetto del Superbonus non è applicabile per gli interventi su parti comuni a unità immobiliari distintamente accatastate. Questo, sia che l’edificio abbia un unico proprietario, sia che valga la comproprietà di più soggetti. Cosa succede quindi nel caso del condominio minimo?

Condominio minimo ed Ecobonus: cosa dice il Decreto

È stata la stessa Agenzia delle Entrate a precisare, con la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, l’applicazione degli incentivi fiscali. Qui si legge esplicitamente che è possibile fare richiesta per l’Ecobonus nel condominio minimo, che rientra quindi fra i beneficiari. Del resto, la costituzione di un condominio avviene in automatico, quindi non sarà necessario né dimostrarne la titolarità né richiedere il proprio codice fiscale condominiale.

L’importante è che l’intervento riguardi una parte comune del condominio minimo. A tal proposito, si consulti l’elenco (non esaustivo, ma illustrativo) all’articolo 1117 sulle aree comuni. Nel caso in cui un condominio minimo sia sprovvisto di codice fiscale, può accollarsi la richiesta per l’Ecobonus anche un singolo condòmino, che dovrà però dimostrare che i lavori riguarderanno parti comuni. Ricordiamo che non solo gli impianti di riscaldamento, ma anche il suolo stesso, il tetto, il lastrico solare e la facciata rientrano fra le aree in comproprietà.

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Isolamento acustico in condominio

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Quando pensiamo a un condominio, non dobbiamo credere che i motivi di disturbo siano tutti legati a un comportamento indisciplinato degli altri proprietari. All’interno di un edificio convivono realtà assai diverse fra loro: famiglie con bambini piccoli, musicisti professionisti, locali in affitto ad attività commerciali, turnisti. Il problema più ricorrente fra queste categorie riguarda i rumori molesti in condominio. Abbiamo visto come superare la tollerabilità del suono costituisca un reato vero e proprio, ma ci sono alcuni casi in cui la soluzione migliore è trovare un compromesso di convivenza nell’isolamento acustico in condominio, anziché semplicemente protestare per abitudini diverse dalle proprie.

Molte famiglie, consapevoli di vivere una routine di suoni, ritmi e orari diversi dai propri dirimpettai, pensano all’isolamento acustico come una soluzione a liti condominiali su rumori molesti. Discorso tanto più valido per attività commerciali, come ad esempio una palestra in condominio che volesse tenere anche dei corsi serali con musica e movimento. A tal proposito, esistono anche lamine capaci di assorbire rumori da calpestio, da montare sul proprio pavimento per impedire che il rumore di passi, salti o pressioni continue disturbi il vicino del piano di sotto.

È bene innanzitutto fare una precisazione. I pannelli fonoassorbenti spesso venduti come potenziali alleati dell’isolamento acustico in condominio non hanno in realtà una funzione isolante. Si tratta piuttosto di un trattamento acustico per pulire il suono all’interno di una stanza, che però non impedisce ai rumori di viaggiare oltre il muro. Per isolare i rumori del proprio appartamento è necessario invece un intervento più complesso, che comprenda l’installazione di contropareti, pavimenti galleggianti e controsoffitto sospeso. Operazioni più invasive ma che possono finalmente riportare la pacifica convivenza all’ordine del giorno.

Prevenire meglio che litigare: perché scegliere l’isolamento acustico

Come abbiamo visto più volte, il regolamento condominiale può predisporre un determinato modo di utilizzare i beni comuni. In tal senso, l’amministratore, in quanto garante del rispetto del regolamento, può far valere le ragioni dei suoi rappresentati quando rumori molesti invadono le aree comuni. Se però la questione del disturbo riguarda due dirimpettai che, sfortunatamente, subiscono una costruzione vecchia e poco isolante, potrà muovere un’azione legale solo il singolo proprietario infastidito.

Come stabilito dal Codice Civile, all’articolo 844, le immissioni hanno una soglia di tollerabilità che però, nel caso dei rumori, non è facile valutare. È possibile rivolgersi a dei tecnici specializzati del Comune che registrino i decibel, provandone un’immissione continuativa e in orari inappropriati. Il caso più frequente, però, vuole che in tribunale giungano le sole testimonianze dei proprietari di casa. Ecco perché, per evitare procedimenti lunghi e capaci solo di inasprire i rapporti, molti proprietari optano per l’isolamento acustico in condominio. Un buon modo per prevenire, anziché curare.

A tal proposito un ulteriore consiglio va a chi è in procinto di acquistare un appartamento o prendere in locazione un’unità immobiliare. La fonoassorbenza e l’isolamento delle pareti sono dettagli che troppo spesso ci si dimentica di controllare ma che, nel vivere quotidiano, assumeranno un’importanza cruciale. Meglio informarsi prima.

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Modificare le parti comuni senza autorizzazioni: quando è possibile?

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I problemi delle aree comuni di un condominio non sono legati solo alla manutenzione o alla ripartizione delle spese per le riparazioni. Accade anche che un proprietario, ritenendo di averne il diritto, prenda decisioni e operi degli interventi in aree condivise dell’edificio senza chiederne prima l’autorizzazione all’assemblea. Un gesto che spesso nasconde un’assunzione di responsabilità e un intento migliorativo per il condominio, che però può scontrarsi con le norme civilistiche. Quando è possibile modificare le parti comuni senza autorizzazioni?

Ne abbiamo parlato, ad esempio, quando abbiamo ipotizzato il caso di un condomino che voglia abbellire le aiuole condominiali con piante e fiori. Ma può succedere anche quando si decida di aprire una finestra sulle scale poco illuminate o di arredare il pianerottolo con dei vasi. In linea di massima, il Codice Civile ci suggerisce che è possibile modificare le parti comuni senza autorizzazioni quando l’intervento

  • Non ne alteri la destinazione d’uso.
  • Non impedisca agli altri proprietari di farne parimenti uso.

Oltre all’articolo 1102, troviamo rifermento a interventi dei singoli condomini sulle parti comuni anche in tema di innovazioni condominiali. In tal caso, si tratta di interventi che alterano la natura materiale di un bene oppure la sua destinazione d’uso. La portata dei lavori richiede quindi l’approvazione preventiva in assemblea con maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio (articolo 1136).

Oltre ai limiti posti alle innovazioni, esistono anche dei divieti espliciti riguardo gli interventi per modificare le parti comuni senza autorizzazioni. Si tratta, ad esempio, di azioni che potrebbero compromettere la stabilità strutturale dell’edificio o il suo decoro architettonico. Un’interpretazione ampia che va, di fatto, valutata caso per caso.

Quando si può modificare le parti comuni senza approvazione?

In tal senso, è arrivata una risposta dalla Cassazione che aiuta, in parte, a far chiarezza su cosa sia permesso fare senza autorizzazione dell’assemblea e cosa no. L’orientamento della Corte si è mosso verso un’interpretazione estensiva dell’articolo 1102. Ciascuno ha il pieno diritto di apportare ogni modificazione che gli permetta di trarre maggior godimento dal bene comune. Posto, naturalmente, che non se ne modifichi la destinazione d’uso o che questo non comprima il diritto altrui.

Nel caso specifico, la Cassazione (sentenza n. 11145 del 2015) ha legittimato un condomino che ha allargato un passaggio pedonale di proprietà del condominio, rendendolo carrabile. Sulla scia di questa interpretazione, la Corte ha sottolineato che altri interventi assimilabili a questo sono da considerarsi permessi anche senza l’autorizzazione. Ad esempio, l’installazione di ulteriori luci sulle scale. Oppure l’apertura, con lo stesso scopo, di una finestra.