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Piccioni in condominio: quali problemi provocano e come agire

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Chi abita nelle grandi città non si scompone più di tanto alla vista di un piccione. Questi volatili hanno ormai fatto dei grandi centri urbani la loro casa, e dei davanzali delle abitazioni il loro rifugio. A volte, però, la presenza di piccioni può costituire un problema per un palazzo. Sia per la quantità di esemplari presenti sia per la particolare conformazione di un edificio che, rivestito da sporgenze e in una posizione riparata da sole e vento, si presta a essere il naturale alloggio di famiglie intere di questi animali. Quali sono i problemi legati ai piccioni in condominio?

Il principale problema dei piccioni in condominio è connesso a un discorso di igiene pubblica. Gli escrementi di questo volatile sono infatti potenzialmente pericolosi per la salute. Tramite il guano di questi uccelli si possono diffondere malattie come la salmonellosi e criptococcosi. Infezioni che possono diffondersi non solo con il contatto, ma anche per via aerea. Per non parlare della corrosione di parapetti, ringhiere e muri perimetrali del condominio proprio a causa dell’acido nitrico contenuto negli escrementi di piccione. A tutto questo, si aggiunge il disagio dei condomini che non possono stendere fuori i propri panni o che devono riparare i propri balconi dalla presenza di questi animali.

Ecco quindi che una semplice “condivisione di spazi” con la natura si trasforma in una convivenza difficile. Esistono alcuni rimedi naturali ma anche soluzioni più complesse e drastiche per ridurre la presenza di piccioni o disincentivare l’appoggio sulle sporgenze del proprio palazzo. Come gestire i danni provocati dai piccioni in condominio? Chi se ne deve occupare? A chi spettano eventuali spese? La questione della ripartizione è infatti resa ancora più delicata dal fatto che spesso questi animali si concentrano in una facciata sola o in uno specifico piano alto del palazzo.

Spese per i danni dei piccioni in condominio

La presenza dei piccioni in un condominio riguarda perlopiù gli inquilini dei piani alti o quelli degli appartamenti esposti a particolari condizioni climatiche e di luce. Nonostante questo, è bene precisare che si tratta di una minaccia alla salute di tutti i proprietari. Anche quelli dei piani più bassi che, pur non essendo preda dei piccioni, sono bersaglio involontario dei loro escrementi. Ecco perché qualsiasi misura presa, per iniziativa dell’amministratore di condominio e con l’approvazione dell’assemblea, dev’essere condivisa nell’interesse di tutti.

Mettere in atto procedure di sanificazione, interne ed esterne, rientra sicuramente fra le soluzioni più appropriate. Pur tenendo presente che non si tratta di un rimedio definitivo e duraturo nel tempo. L’assemblea può anche scegliere di installare dei dissuasori per piccioni, costituiti da reti elettriche o metalliche che proteggono i davanzali impedendo ai volatili di appoggiarsi. È possibile addirittura munirsi di dissuasori a ultrasuoni per infastidire (senza naturalmente danni collaterali per l’animale) i piccioni.

L’importante è che i condomini siano consapevoli che, trattandosi di misure per la sicurezza di tutto l’edificio, è necessario ripartire le spese fra tutti i proprietari in base alle tabelle millesimali. Per quanto riguarda il voto in assemblea, sarà sufficiente l’approvazione di almeno metà del valore dell’edificio in millesimi.

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Giardino privato in condominio: manutenzione, regole e obblighi

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Non tutti i condomini hanno la fortuna di possedere uno spazio verde condiviso. Tuttavia, bisogna sempre ricordare che un giardino presenta anche una serie di problemi e obblighi connessi alla sua manutenzione. Dalla pulizia all’innesto di piante alla coltivazione della vegetazione. Nel caso di area comune, la ripartizione delle spese e degli oneri coinvolge tutti i proprietari. Vediamo invece come funziona la manutenzione del giardino privato in condominio, ossia di un’area verde di proprietà esclusiva di un condomino o di un gruppo di essi.

Il giardino condominiale viene tradizionalmente annoverato fra le aree comuni la cui gestione è descritta all’articolo 1117 del Codice Civile. Può però accadere che la proprietà del giardino risulti, da un atto di compravendita, di lascito o da usucapione, di uno o più privati. In questo caso bisogna quindi rivedere le norme di manutenzione dell’area e ripartire diversamente obblighi e spese. Il primo errore è pensare che, trattandosi di una proprietà privata, non sussistano delle regole in merito alla sua gestione.

Proprio come avviene per alcuni parti delle unità immobiliari, come ad esempio la facciata di un balcone, i parapetti o altri elementi decorativi, il condominio può imporre delle precise norme. Parliamo, nello specifico, dell’obbligo di rispetto e mantenimento del decoro architettonico. Un elemento discordante del condominio, non in armonia con il resto dell’architettura o addirittura peggiorativo rischia infatti di danneggiare anche il valore economico delle altre unità immobiliari. Come abbiamo già visto in precedenza, il primo testo da consultare è il regolamento condominiale.

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Manutenzione del giardino privato in condominio: esistono regole?

In linea di massima, in assenza di elementi che diano alle aiuole nel giardino condominiale una rilevanza ai sensi del decoro architettonico collettivo, le spese ricadranno esclusivamente sui suoi proprietari. Non è raro, però, che il regolamento condominiale contenga precise regole sulla gestione del decoro delle parti comuni e non del condominio. Se l’edificio presenta anche un’area verde al suo interno, anche se si tratta di un giardino privato in condominio, può darsi che i proprietari abbiano fissato delle norme per garantire la giusta manutenzione di questo spazio.

Nel caso in cui il regolamento riconosca che il giardino privato concorre al decoro architettonico dell’interno condominio, non scatta solo l’obbligo di manutenzione. Così come per altri elementi decorativi, è previsto l’obbligo per tutti i condomini di partecipare alle spese. Salvo, naturalmente, un esplicito obbligo di sostenere tutti i costi in carico al proprietario. Questo, in ragione del fatto che a trarre vantaggio da un giardino curato e ben tenuto siano tutti i condomini, e non solo il titolare del diritto di proprietà.

Oltre al regolamento condominiale, è bene prendere visione anche delle norme comunali sull’igiene pubblica. La manutenzione di un giardino privato in condominio riguarda infatti anche una questione di sicurezza. Ad esempio, la caduta di un albero non curato o la diffusione di insetti o altre specie animali in presenza significativa per l’ecosistema.

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Umidità di risalita dal sottosuolo in autorimessa condominiale

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L’umidità è un nemico insidioso e spesso difficile da combattere. Condizioni ambientali, conformazione strutturale degli edifici e mancata manutenzione spesso trasformano delle semplici infiltrazioni in danni a pareti, pavimenti e oggetti. In particolare l’umidità di risalita è un fenomeno frequente connesso al sottosuolo che, per le sue condizioni, traspira in modo capillare danneggiando così il primo piano o il piano interrato di un edificio. Area che, spesso, corrisponde al garage o ai box auto. Vediamo come dividere le spese di riparazione in caso di danni provocati da umidità di risalita dal sottosuolo in autorimessa condominiale.

È bene innanzitutto definire l’umidità di risalita individuandone le possibili cause. Spesso il problema si presenta in concomitanza con un mancato rivestimento della pavimentazione o con un guasto nel sistema di isolamento predisposto dal costruttore. A questa situazione concorrono altri fattori come le condizioni climatiche del luogo e la qualità dei materiali di costruzione. Ad ogni modo, il primo punto fermo è che un danno da umidità di risalita è connesso al sottosuolo che costituisce a tutti gli effetti un bene comune del condominio.

Per sottosuolointendiamo infatti la porzione di terreno sottostante un edificio, comprensivo tanto della superficie più esterno quanto degli strati più profondi. Quest’area è da annoverarsi fra le parti comuni (insieme agli altri elementi indicati all’articolo 1117) poiché svolge una funzione di sostegno e base strutturale dell’intero fabbricato. Ecco quindi che l’umidità di risalita trova la sua origine in una porzione condivisa di condominio. Questo è determinante per stabilire come dividere le spese per danni all’autorimessa condominiale.

Di chi è la responsabilità di danni da umidità di risalita dal sottosuolo?

Sulla base di questo principio generico, è evidente a un primo sguardo che i danni da umidità di risalita dal sottosuolo sono imputabili al custode degli spazi comuni, vale a dire il condominio stesso. È infatti compito dell’amministratore, quale figura rappresentante del condominio, prendersi cura della manutenzione per prevenire eventuali danni. Questo paradigma è applicabile tanto nel caso in cui i danni si limitino all’autorimessa condivisa quanto nei beni di proprietà esclusiva danneggiati dall’umidità di risalita. In tal caso, al condominio quindi l’onere sia di risarcimento civile del danno sia di riparazione del guasto.

La Cassazione ha chiarito come in questi casi vada però stabilita una responsabilità oggettiva in termini di negligenza o di mancata custodia. L’amministratore può ad ogni modo dimostrare che il danno da infiltrazione di umidità di risalita dal sottosuolo sia stato cagionato da un evento esterno, fortuito e autonomo nonché imprevedibile. Ad esempio, un evento atmosferico eccezionale come un acquazzone improvviso.

La catena delle responsabilità, poi, può anche essere estesa, tramite apposite perizie, ad altri soggetti. L’amministratore può, ad esempio, individuare un difetto di costruzione che ha ampliato gli effetti dell’umidità di risalita dal sottosuolo. Parliamo, appunto, di gravi difetti di costruzione imputabili interamente alla ditta del costruttore. L’azione può quindi essere mossa o contro il condominio, che a sua volta può rifarsi sul costruttore, o direttamente su quest’ultimo se si rientra nel termine decennale di garanzia della prestazione. In tal caso, è fondamentale anche la tempestività della segnalazione del danno ad opera dei condomini, pena la riduzione del diritto al risarcimento.

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Riparametrazione delle tabelle millesimali in condominio

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Sappiamo che la ripartizione delle spese condominiali avviene secondo le quote calcolate nelle tabelle millesimali. In questi documenti viene attribuito un valore a ogni immobile che compone il condominio e, in base a questo valore, sono così distribuite proporzionalmente anche le spese. Può però capitare che, in una serie di situazioni delle quali ti parleremo più avanti, sia necessario escludere da una determinata spesa un proprietario. A quel punto bisogna ricorrere alla riparametrazione delle tabelle millesimali in condominio. Un calcolo non troppo complesso con il quale molti amministratori hanno a che fare prima o poi.

Le tabelle millesimali attribuiscono a ciascuna unità immobiliare un “punteggio” tale che il totale corrisponda a 1000. Questo punteggio viene redatto sulla base di una serie di parametri che permettono di calcolare i millesimi di ogni appartamento in condominio. Quando però avviene che una determinata spesa debba essere pagata solo da alcuni condomini, non è sufficiente “rimuovere dal conteggio” gli altri. Il totale deve sempre corrispondere a 1000, ed occorre quindi ricalcolare. Questo procedimento matematico si chiama riparametrazione delle tabelle millesimali.

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Mentre per la redazione delle tabelle millesimali è bene affidarsi a un perito esperto, per la riparametrazione non sono richieste particolari competenze tecniche. Si tratta infatti di una semplice proporzione così composta:

valore millesimale dell’unità : totale dei valori da includere = x : 1000

Il totale dei valori da includere è il “nuovo totale”, dal quale sono esclusi i valori millesimali dei proprietari che non devono partecipare alle spese.

Quando bisogna fare la riparametrazione delle tabelle millesimali?

Sono svariati i casi nei quali le tabelle millesimali vanno ricalcolate. Può accadere, ad esempio, che un bene comune svolga una funzione utile solo nei confronti di alcuni condomini. Ad esempio, un lastrico solare che ricopra solo parte dell’edificio.  Sappiamo che in questo caso a pagare dovranno essere tanto il proprietario del lastrico quanto i condomini che ricevono protezione dallo stesso. Ecco allora che, oltre a escludere chi non usufruisce della funzione di copertura del lastrico, bisogna calcolare un nuovo totale che comprenda solo i proprietari sotto la verticale effettiva del lastrico.

Un altro caso tipico in cui è bisogna fare la riparametrazione delle tabelle millesimali è nei condomini parziali. In questi edifici vi sono delle aree comuni di proprietà solo di alcuni condomini. Ad esempio, un condominio può essere dotato di Scala A e Scala B, entrambe afferenti a due aree diverse dell’edificio. In tal caso, è per pagare le spese delle scale è necessario operare una riparametrazione, così da escludere i proprietari della Scala A dal pagamento delle riparazioni della Scala B.

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Assicurazione globale fabbricati in condominio: è obbligatoria?

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Guasti improvvisi, crolli o intasatura dello spurgo condominiale. E ancora vizi di costruzione sul lastrico, difetti nella gestione dei conti e responsabilità civile e penale per infortuni nel palazzo. Sono moltissime le evenienze dalle quali un condominio può decidere di tutelarsi con una polizza. Tuttavia è bene fare chiarezza su questo tipo di contratto assicurativo. A chi spetta la sua stipulazione e in quali termini? E soprattutto: l’assicurazione globale per i fabbricati in condominio è obbligatoria? Vediamo cosa dice la legge in merito.

Il primo punto sul quale fare chiarezza è l’obbligatorietà. L’assicurazione globale per i fabbricati in condominio non è obbligatoria per legge. Unica condizione capace di imporre un obbligo in capo ai condomini sono eventuali indicazioni contenute nel regolamento condominiale. In genere, si tratta di norme contrattuali, quindi di clausole votate e approvate all’unanimità da tutti i condomini. Questo criterio più “rigido” dipende, naturalmente, dal fatto che i costi per l’assicurazione in condominio andranno poi divisi equamente fra tutti i proprietari.

Solo nel caso in cui sia il regolamento a prevedere tale obbligo l’amministratore di condominio può procedere con la richiesta di preventivi senza chiederne l’approvazione. Resta, ovviamente, invariato l’obbligo di comunicazione all’assemblea dei termini del contratto, in modo che la gestione dell’assicurazione sia trasparente e approvata in ogni sua clausola dai proprietari che ne pagano il conto. Difatti, l’assemblea condominiale è tenuta ad approvare la stipulazione finale del contratto. Senza il suo benestare, non è possibile firmare nessuna polizza.

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L’assicurazione può essere uno strumento utilissimo in molti casi e, a dispetto di quanto si possa pensare, a tutela di danni tanto alle parti comuni quanto alle unità di proprietà esclusiva. Vediamo meglio quali tipi di danni sono protetti da una polizza condominiale.

Quali rischi copre l’assicurazione globale fabbricati in condominio?

Una polizza condominiale può ricoprire due macro-tipologie di danni. Parliamo, innanzitutto, di danni materiali a parti dell’edificio o all’intero stabile. In questo caso, ci si riferisce generalmente a danni provocati da agenti esterni quali incendi, scoppi, crolli e persino danni da emissioni di fumo. Come tutte le polizze, anche l’assicurazione globale fabbricati è un documento personalizzabile. Questo significa che ogni condominio deve valutare quali siano le cause di rischio principali dello stabile, dagli agenti atmosferici alle infiltrazioni.

È possibile includere nell’assicurazione anche copertura da danni di altra natura, come quelli da responsabilità civile. Parliamo, quindi, di una protezione finanziaria e legale in caso di condomini morosi, di spese processuali per cause giudiziarie, di risarcimento a terzi o ai condomini stessi per danni cagionati dall’incuria di un proprietario o dell’amministratore. Inclusi anche dei vizi di costruzione direttamente imputabili a una ditta che hanno causato dei danni a un’area comune o a una proprietà esclusiva.

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Spese di spurgo nel condominio: come si ripartiscono?

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Lo spurgo delle fognature in condominio rientra fra le manutenzioni necessarie, e comprende delle iniziative “ordinarie” e degli interventi “straordinari”. Vediamo come funziona la gestione di queste operazioni che, in ogni caso, rientra fra le spese comuni da dividere fra tutti i condomini. La gestione è affidata all’amministratore di condominio, supportato dalla ditta incaricata, così come il calcolo delle quote dovute da ciascun proprietario. Come si ripartiscono le spese di spurgo nel condominio?

Abbiamo già parlato di impianti fognari in condominio, in merito alla questione di proprietà della braga e dell’installazione dello scarico fognario nel muro perimetrale. La ripartizione delle spese segue, in generale, il criterio affermato dal Codice Civile in materia. Ciascun proprietario, in ragione del suo diritto reale sull’unità immobiliare, è tenuto al versamento della propria quota in proporzione al valore specificato nelle tabelle millesimali.

Sono esentati dal pagare le spese di spurgo nel condominio i titolari che non traggano alcuna utilità dal bene comune in questione. Ad esempio, perché privi di allacci all’impianto di spurgo o perché proprietari di aree condominiali isolate rispetto alle tubature dello scarico (ad esempio, il proprietario di un posto auto, di un box o di una cantina). In caso di locazione dell’immobile, le spese sono a carico del conduttore, quindi dell’inquilino, come afferma nero su bianco la Disciplina delle locazioni di immobili .

All’articolo 9 della legge n. 392 del 27 luglio 1978, si legge che sono «interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario» le spese relative «allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine», così come la fornitura di altri servizi comuni come la pulizia, l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, la fornitura dell’acqua e così via. Spesso si stabilisce una somma forfettaria comprensiva di tutte le spese di amministrazione inclusa nel canone d’affitto dell’immobile.

Come si effettua lo spurgo in condominio?

Innanzitutto, è richiesto un lavoro di concertazione fra l’opera gestionale e organizzativa dell’amministratore, che renderà conto delle sue azioni all’assemblea, e una ditta incaricata specializzata. La manutenzione ordinaria degli scarichi fognari è fondamentale perché libera le tubature da ostruzioni minori (causate ad esempio dal maltempo) e previene guasti maggiori. La manutenzione straordinaria incorre invece in casi di emergenza. In entrambi i casi, la tempestività è fondamentale per risolvere problemi che potrebbero, col tempo, trasformarsi in guasti irreparabili.

In tal senso, è responsabilità dell’amministratore di condominio far eseguire i dovuti controlli ai periti e valutare un intervento più o meno tempestivo. Spurgo della colonna, pulizia delle fosse, disostruzione delle tubature e disinfezione dei tombini sono i passaggi principali. È buona norma, per questo, inserire nel bilancio annuale un preventivo delle spese di spurgo in condominio che riguardi gli interventi di manutenzione ordinaria. La manutenzione straordinaria richiede invece un’apposita delibera dell’assemblea con lo stanziamento immediato e specifico di fondi.

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Coronavirus in condominio: le regole da seguire

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Se c’è una cosa che abbiamo imparato dall’emergenza Coronavirus è che per uscirne è necessario e fondamentale il contributo di tutti. Anche i più piccoli gesti di tutti i giorni, se ripetuti nel modo corretto da tutti, possono fare la differenza. In che modo affrontare il Coronavirus in condominio? Quali sono le regole da seguire per ridurre al minimo i rischi di contagio nelle aree comuni del palazzo? Alcune decisioni spettano alla volontà dell’amministratore. Il rispetto delle norme, però, dipende dai singoli inquilini e proprietari.

Sul nostro blog abbiamo già parlato di sanificazione degli ambienti comuni in condominio. Un’incombenza che dovrebbe rientrare fra le buone pratiche di gestione delle pulizie affidate al controllo dell’amministratore. Oltre a regolarizzare delle procedure di sanificazione di scale, pianerottoli, androni e zone comuni al chiuso, l’amministratore può prendere anche altre misure. Ad esempio, assicurandosi che le pulizie vengano effettuate in orari in cui il traffico di persone è al minimo, ad esempio la mattina molto presto.

È bene anche apporre all’interno del condominio una cartellonistica che ricordi a inquilini, proprietari e terzi il rispetto delle principali misure di prevenzione nelle aree comuni. Parliamo di uso della mascherina, evitare gli assembramenti e mantenere la distanza interpersonale di un metro. Norme che sono ormai parte integrante della nostra quotidianità, il cui rispetto è dovuto anche in ascensore, sulle scale o in cortile.

Le regole del Coronavirus in condominio: qualche suggerimento

Gli avvisi affissi all’interno del condominio possono stabilire inoltre delle nuove regole in base alle esigenze strutturali dell’edificio. Se l’ascensore è particolarmente piccolo, si può decidere di consentirne l’uso a una persona alla volta (fanno eccezione ovviamente i conviventi). Oppure, si può limitare l’accesso simultaneo a un locale del condominio ad uso comune, come ad esempio il vano dei contatori elettrici.

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Un’altra buona scelta può essere quella di acquistare del gel idroalcolico igienizzante accanto alle superfici di contatto più toccate. Ad esempio, i bottoni nell’ascensore, le maniglie delle porte di ingresso o di accesso ai pianerottoli, l’inizio e la fine del corrimano. Come per la sanificazione, anche l’acquisto di dispositivi di protezione va diviso fra tutti i condomini, ed è quindi meglio avvisare prima l’assemblea. Comprese fra queste spese anche le mascherine per il personale interno, se presente. Il portiere dovrà quindi ricevere un’adeguata dotazione di dispositivi di protezione direttamente dall’amministratore, per conto del condominio.

Per quanto riguarda l’assemblea condominiale, il primo consiglio è di svolgerle in videoconferenza, ove possibile. Questo permetterebbe la partecipazione in sicurezza di tutti i proprietari. Laddove invece ci si voglia riunire per discutere di persona di questioni importanti – specialmente nei condomini con meno proprietari – è possibile indire un’assemblea in presenza. L’importante è che la riunione si svolga in uno spazio sufficientemente ampio per ospitare tutti i proprietari con le dovute distanze e protezioni individuali.

Infine, in caso di soggetto positivo al Coronavirus in condominio, ricordiamo che la comunicazione all’amministratore o agli altri condomini non è obbligatoria. A meno che, naturalmente, non ci siano stati contatti ravvicinati. L’amministratore, se informato dal diretto interessato, può prendere misure di sicurezza precauzionali o diffondere la notizia ma senza fare il nome del positivo. Pena la violazione della sua privacy e quindi una possibile denuncia.

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Voto astenuto nell’assemblea condominiale: come si conta?

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L’assemblea condominiale è l’organo collegiale nel quale vengono prese tutte le principali decisioni riguardo la vita di un condominio. Convocata dall’amministratore di condominio o dal presidente dell’assemblea condominiale, mette ai voti progetti, nuove norme per il regolamento condominiale e approvazione di lavori di manutenzione straordinaria. Può capitare, però, come in tutti i sistemi di votazione a maggioranza, di arrivare a uno stallo. Oltre ai voti favorevoli e contrari bisogna tenere in considerazione anche i voti degli astenuti. Come si conta un voto astenuto nell’assemblea condominiale? In che modo incide sul quorum?

La questione assume una rilevanza particolare se pensiamo che, specialmente nei condomini più piccoli, anche un solo voto può fare la differenza riguardo, ad esempio, la ripartizione delle spese condominiali. Ecco perché il Codice Civile predispone precisi quorum di validità (quanti proprietari devono essere presenti per validare l’assemblea) e di maggioranza. Rispettivamente, il quorum costitutivo e il quorum deliberativo.

Per quanto riguarda il quorum costitutivo, quindi quello necessario a rendere valide le delibere approvate, la Cassazione ha stabilito che un voto astenuto nell’assemblea condominiale è comunque da conteggiare. Il fatto che il proprietario non esprima il proprio voto non significa che non abbia partecipato all’assemblea o alla votazione. Sarà cura dell’amministratore di condominio o di chi è incaricato di redigere il verbale prendere nota della validità e delle maggioranze di approvazione delle proposte.

Per quanto riguarda il quorum deliberativo invece, a seconda del provvedimento preso in esame sono richieste specifiche maggioranze di approvazione. Solitamente, di almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi o, in casi più stringenti, di almeno i due terzi del valore dell’edificio in millesimi. In questo caso, il voto astenuto nell’assemblea condominiale viene considerato come il voto di un dissenziente (o di un assente).

Il voto astenuto nell’assemblea condominiale può impugnare una delibera?

Come detto, un proprietario che si astenga da una votazione non può concorrere alla formazione della maggioranza richiesta per approvare una delibera. Esso è invece da considerarsi come contrario. La condizione di un voto astenuto è però in un certo senso equiparabile anche a quella di un voto assente.

Ad accomunare queste tre figure è la possibilità di impugnare una delibera, concessa anche a un voto astenuto. L’unica differenza fra un assente e un astenuto, in questo caso, sta nelle tempistiche concesse. Un astenuto, presente all’assemblea e alla votazione, può impugnarla entro 30 giorni dall’approvazione. Un assente ha invece 30 giorni a partire dalla comunicazione ricevuta dell’approvazione.

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Cosa comune in condominio: uso e gestione

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Le norme civilistiche relative al condominio sono contenute all’interno del Libro III della Proprietà, più nello specifico nel Titolo dedicato alla Comunione. Questo spiega i rapporti di proprietà che caratterizzano i proprietari di un’unità immobiliare in condominio. Ciascuno ha un diritto reale esclusivo sul proprio appartamento, risultante dagli atti di compravendita, di lascito o di usucapione. Al contempo, le aree comuni dell’edificio sono in comproprietà fra tutti i condomini. Si tratta della cosiddetta cosa comune in condominio: che uso se ne può fare e quali sono i principali limiti imposti dalla legge?

Trattandosi di una comunione, è necessario che tutti abbiano rispetto di queste aree comuni, in base a due principi fondamentali sanciti nell’articolo 1102 del Codice Civile. Innanzitutto, ciascuno può servirsi della cosa comune. È dunque illegittimo impedire a un condomino di avere accesso a un’area o di usufruire di un bene in comproprietà (fanno eccezione i regolamenti contrattuali di cui parleremo più avanti). Questo utilizzo è però sottoposto a due condizioni. Il condomino non può:

  • Alterare la destinazione d’uso della cosa comune.
  • Estendere il proprio diritto a danno degli altri partecipanti: ciascuno deve poterne fare «parimenti uso».

Da questi semplici principi derivano interi corollari di norme su cosa si può fare e cosa non si può fare in condominio. Ad esempio, si parla spesso di miglioramento della cosa comune. Ciascuno ha il diritto di intervenire, anche a proprie spese, per il miglior godimento di un bene comune, purché non ne modifichi la destinazione d’uso o non ne limiti l’utilizzo degli altri. Se si tratta di interventi di piccolo conto, come ad esempio l’abbellimento di un’aiuola condominiale, non è necessaria nemmeno l’autorizzazione assembleare. A questo punto, se gli altri condomini vorranno acquisire il miglioramento fatto da un proprietario dovranno rimborsargli le spese.

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Uso della cosa comune in condominio

Un punto sul quale è già intervenuta più volte la giurisprudenza riguarda la nozione di pari uso. Essa non va intesa come un uso perfettamente identico. Ad esempio, è normale che un condomino che abita al quarto piano utilizzi l’ascensore maggiormente rispetto a un inquilino del primo piano. Un uso “più intenso” della cosa comune in condominio non impedisce, comunque, che tutti gli altri possano potenzialmente farne un uso altrettanto intenso.

Ricordiamo anche che esistono delle ulteriori limitazioni alle modifiche che un singolo può fare alla cosa comune in condominio. Parliamo, innanzitutto, di limiti strutturali: nessuna modifica può in alcun modo compromettere la stabilità dell’edificio. Allo stesso tempo, non è possibile danneggiare il decoro architettonico del palazzo. Questo ne comprometterebbe infatti anche il valore economico e costituirebbe quindi un danno per gli altri proprietari.

Infine, come accennato, il regolamento assembleare tradizionale non può limitare l’utilizzo della cosa comune o menomare i diritti dei condomini in tal senso. Costituisce un’eccezione il regolamento contrattuale, ossia quel codice le cui clausole vengono singolarmente messe ai voti e approvate con l’unanimità. Dunque, anche con il consenso esplicito dei condomini che ne deriverebbero un danno.

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Bonus idrico approvato: cos’è e come si richiede

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Oltre alla proroga al 2022 del Superbonus 110%, la commissione di Bilancio in Parlamento ha approvato anche un altro emendamento di grande interesse per chi è intenzionato a ristrutturare casa o deve intraprendere dei lavori. Stiamo parlando del cosiddetto Bonus idrico, approvato il 21 dicembre nella Legge di Bilancio. Vediamo in cosa consiste questo bonus, a quanto ammontano le somme stanziate e per quali tipi di interventi è previsto. Le misure previste rientrano tutte in una più ampia ottica di efficientamento, tanto energetico (con gli incentivi Ecobonus) quanto idrico.

In attesa dei dettagli che verranno rilasciati nelle prossime settimane dal Ministero dell’Ambiente, è stato intanto approvato lo stanziamento di 20 milioni per erogare il Bonus idrico. Ciascuno avrà diritto a 1000 euro per interventi di efficientamento idrico e ristrutturazione dei propri sanitari. Condizione è che le opere vengano realizzate entro il 31 dicembre 2021. Beneficiarie del bonus le persone fisiche residenti in Italia.

In cosa consiste?

Si tratta di una somma messa a disposizione di quanti ne faranno richiesta (nei limiti delle cifre stanziate) per le spese di sostituzione ed efficientamento di sanitari, rubinetti o altri apparecchi di approvvigionamento idrico. Il bonus da 1000 euro non sarà rilevante ai fini ISEE, non costituendo reddito imponibile e dunque non essendo tassabile. Lo scopo di questa misura è quello di rendere più efficienti rubinetti e soffioni, onde evitare sprechi d’acqua o distribuzione irregolare di questa risorsa preziosissima.

Per quali tipi di intervento è possibile richiedere il Bonus idrico?

È possibile richiedere il “Bonus acqua” per interventi di efficientamento idrico, compresa la fornitura (quindi l’acquisto) e l’installazione, con tanto di opere murarie, idrauliche e di smontaggio. Parliamo di:

  • Sostituzione di vasi di ceramica e relativi sistemi di scarico con impianti che abbiano un volume di scarico massimo compreso nei 6 litri.
  • Rubinetti e miscelatori per cucina e bagno con scarico non superiore ai 6 litri al minuto.
  • Soffioni e colonne doccia con scarico non superiore ai 9 litri al minuto.

Come si richiede il Bonus idrico?

Ulteriori precisazioni, moduli e procedure saranno rilasciate entro 60 giorni dall’approvazione della Legge Bilancio direttamente dal Ministero dell’Ambiente. Attese anche ulteriori delucidazioni sull’impiego di questo Bonus per la propria unità immobiliare in condominio, anche se non dovrebbero essere previsti ostacoli in merito. Non resta che attendere indicazioni e affrettarsi a richiedere il proprio contributo.